Огляд RealtyMogul: Інвестування нерухомості для всіх інвесторів

Інвестиції в нерухомість часто розглядаються як один з найнадійніших способів зростання та накопичення багатства, але інвестування в окрему нерухомість ніколи не було привабливим.

На дослідження та перевірку окремих властивостей йде багато часу. Це вимагає великого досвіду в галузі, якого я не маю, наприклад, як оцінити різні частини будинку та не мати пропускної здатності для вивчення та інтерналізації. Крім того, комерційна нерухомість - це те, що мене найбільше цікавить, і багато найкращих проектів просто недоступні для фізичних осіб, якщо у вас немає великого капіталу для розгортання ...

… До інвестиції у краудфандингову нерухомість. 🙂

Я думаю, що Майбутнє інвестицій у нерухомість - у маршруті краудфандингу і одна з найвідоміших компаній у світі - RealtyMogul.

Зміст

1. Хто такий RealtyMogul?
2. Види інвестиційних можливостей
3. Що таке MogulREIT?
4. Швидкий процес реєстрації
5. Перегляньте відкриті, фінансовані та закриті можливості
6. Структура комісій RealtyMogul
7. Переваги та недоліки RealtyMogul

Хто такий RealtyMogul?

RealtyMogul була заснована в 2012 році генеральним директором Джилліні Хельман, коли вона була віце -президентом Union Bank у Лос -Анджелесі, CA, і була запущена в 2013 році після того, як вона прийняла на роботу Джастіна Хьюза, технічного директора RealtyMogul, і виростила невелике насіння круглий. З тих пір вони збирали гроші ще п'ять разів на загальну суму 46,6 мільйонів доларів, включаючи провідних інвесторів, таких як Canaan Partners і Sorenson Capital.

Вони зареєстрували понад 150 000 членів та інвестували у вартість нерухомості понад 2 мільярди доларів, надавши інвесторам понад 82 мільйони доларів. Вони займалися цим деякий час і мали хороший успіх із укладеними угодами. Вони хваляться, що бачать тисячу угод, перш ніж схвалити ту, яка відповідає їхнім стандартам.

Якщо назва звучить знайомо, можливо, ви чули про їхню найвідомішу угоду - 1,5 мільйона доларів на готель Hard Rock у Палм -Спрінгс, Каліфорнія. Підвищення сталося в 2014 році, і це була перша в країні готельна угода, що фінансується за допомогою крауд ​​-енду. Готель Hard Rock витратив мільйони доларів на реконструкцію колишнього готелю Zoso та знову відкрив місце розташування у жовтні 2013 року. Якщо ви були одним з інвесторів у акціонерний капітал, ви отримали спеціальні пільги, такі як знижки 25% на кімнатні ставки, 50 доларів США на кредити на їжу та напої, користування розкішною каютою власника плюс покращення та інші VIP -пільги. (якщо ви на платформі, ось ось заархівована сторінка пропозиції)

Види інвестиційних можливостей

RealtyMogul пропонує як акціонерний капітал, так і боргові/кредитні угоди для акредитованих інвесторів, а також інвестиції у стилі REIT, які називаються MogulREIT.

Вони почали, пропонуючи угоди з акціями, як і багато інших майданчиків для інвестування нерухомості, але швидко додали борги та кредитні продукти. Вони пропонують лише комерційні угоди - комерційні, промислові, офісні, готелі, роздрібні, а також багатоквартирні будинки, такі як квартири. Раніше вони пропонували житлові угоди, але більше не пропонували.

Структура угоди буде знайома, якщо ви раніше здійснювали інвестиції в нерухомість, що фінансується за допомогою краудфандингу.

Що таке MogulREIT?

MogulREIT - продукт REIT RealtyMogul. MogulREIT I був запущений у серпні 2016 року і містить суміш боргових та власних активів (55% боргу, 45% власного капіталу) у комерційній нерухомості у Сполучених Штатах. Вона має на меті розподіляти 8,00% щорічно, хоча розподіли здійснюються щомісяця.

Вам не потрібно бути акредитованим інвестором інвестувати в MogulREIT, якщо ваші інвестиції у фонд не становлять більше 10% вашого річного доходу або чистої вартості (залежно від того, що більше).

Мінімальні інвестиції складають всього 1000 доларів, і ними керує Послуги фонду Opus, адміністратор фонду зі штату Іллінойс. Ви можете інвестувати в MogulREIT I через самоврядування IRA, але мінімальні початкові інвестиції зростають до 5000 доларів.

MogulREIT II - їх другий фонд MogulREIT, і ця різниця полягає в тому, що він націлений на багатоквартирні багатоквартирні будинки, а не на комерційну нерухомість, і розповсюджується щоквартально.

Швидкий процес реєстрації

Процес реєстрації був швидким. Ви повинні заповнити короткий профіль інвестора, який починається з запитання про вашу чисту вартість та ваш дохід за цей та два попередні роки. Це потрібно для того, щоб визначити, чи є ви акредитованим інвестором (чиста вартість більше 1 мільйона доларів без урахування основного місця проживання або доходу щонайменше 200 тисяч доларів за цей рік та два попередні, 300 тисяч доларів, якщо ви одружені).

Потім він переходить до шести питань про ризик, таких як ваша толерантність до ризику, терміни утримання та досвід інвестування. Все досить стандартно. Після процесу реєстрації вони зателефонують вам (або ви можете зателефонувати їм, вони надішлють електронний лист із номером телефону), щоб підтвердити вашу інформацію.

Поки ви цього не зробите, єдині можливості, які ви побачите, - це MogulREITs.

Перегляньте відкриті, фінансовані та закриті можливості

Після швидкого телефонного дзвінка, який підтвердив мій акредитований статус, мій обліковий запис міг побачити всі їх пропозиції.

Я спочатку поглянув на їхні минулі пропозиції. Що приємно на їхній сторінці "минулі інвестиції" - це те, що вони завершили та фінансували. Виконано означає 100% виконано, тоді як фінансовані означає, що вони фінансуються та виплачуються. Це хороша відмінність.

Минулі пропозиції включали всі типи нерухомості (офісні, багатоквартирні, приватні, промислові, тощо), розпорошені по всій країні (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) типами інвестицій як власного капіталу, так і борг. Вони також досить сміливі, щоб показати фактичну IRR (внутрішню норму прибутку), що вам відомо, тому що це завершено. Найчастіше вони були вищими, ніж цілі IRR, приємний бонус.

На момент написання цього матеріалу існувало п’ять відкритих інвестиційних можливостей, три з яких були 1031 прийнятними.

Що означає 1031 прийнятний? Розділ 1031-це частина податкового кодексу, яка говорить про те, що ви можете відстрочити прибуток від капіталу, якщо обміняєтесь нерухомістю подібного роду. З RealtyMogul ці властивості (пасивно) зберігаються у статутних фондах штату Делавер, і якщо ви продали наявну нерухомість, яка відповідає 1031 вимогам, цей літній час доступний для повного обміну 1031. Існуючі 1031 інвестори можуть мати вищий мінімум, ніж грошові інвестори.

Структура комісій RealtyMogul

Структура комісії залежить від типу угоди, і вони чітко прописані у пункті Збори на вкладці Фінанси кожної угоди.

Для прямих капіталовкладень вони перераховують усі збори, що виплачуються всім залученим суб’єктам господарювання.

Коли я переглядав угоду про купівлю багатоквартирного будинку, одноразові комісії складали 2% від компанії з нерухомості та 4% від брокера-дилера. Потім існують повторні збори у розмірі 4% валового доходу для компанії з управління майном та 1% для RealtyMogul як адміністративний та адміністративний збір. Вам потрібно перевірити список комісій, оскільки не всі типи угод структуровані однаково, деякі мають більші комісії, а інші менше.

Для REITs збори вказані в циркулярі пропозицій і потребують невеликого вивчення. Менеджеру сплачується 1% комісії за управління активами.

Переваги та недоліки RealtyMogul

Найбільший професіонал RealtyMogul-це те, як у них є варіанти як для акредитованих, так і для неакредитованих інвесторів. MogulREIT - це надійні пропозиції з чіткою диференціацією (комерційна нерухомість чи багатоквартирна) та пристойною частотою та частотою розповсюдження. Ви повинні трохи заглибитися у збори, оскільки вони дорожчі за інші REIT, але це інший продукт (REIT Авангарду лише інвестує у публічно торгувані компанії з нерухомості, не надає джерел, не перевіряє та не координує фінансування окремих проектів).

Існує велика різноманітність прямих інвестицій, а можливість скористатися перевагами Розділу 1031 означає, що ви можете бути більш ефективними у сфері оподаткування своїх інвестицій. Мінімальні розміри цих прямих угод вищі, ніж у деяких інших платформ (з п’яти доступних угод - мінімум склав 25 000 доларів США), але всі інші аспекти угод були подібними (час утримання, прогнозовані IRR та грошові кошти за повернення готівки, тощо).

Це не недолік платформи, але для типу інвестицій - це неліквід. Коли ви інвестуєте у нерухомість, ви не можете продати свою частку на вторинному ринку. За допомогою MogulREIT ви можете викупити свої акції, але це обмежено. Ось як це відбувається з реальними інвестиціями в нерухомість, тому це не повинно викликати подиву, і більшість REIT мають обмеження у торгівлі (вони не призначені для торгівлі, тому обмежують вас у покупках та викупи).

Мені подобається, як вони поділилися фактичними IRR щодо попередніх угод, але вони не показують жодного з документів пропозиції. Ви можете переглянути документи про фінансування угод, що може бути цікавим, якщо ви прочитаєте про них у новинах і вам буде цікаво, як вони були подані, але після їх закриття вони закриваються. Мені здавалося, що я обманював, коли я читав пропозиції для готелю Hard Rock Hotel і міг побачити всі пільги, які вони пропонували, хоча він закрився деякий час тому.

Тим не менш, ми всі знаємо, що інвестування в нерухомість не без ризику. У середині квітня 2018 року готель Hard Rock оголосив про це закриття готель Hard Rock у Палм -Спрінгс. Тож… пільги приємні, але не якщо готель закривається. 🙂

У будь -якому випадку, подивіться, якщо вам це цікаво, і реєстрація безкоштовна.

Зареєструйтесь безкоштовно для RealtyMogul