Коли фондовий ринок працює добре, мало хто говорить про інвестування в нерухомість.
Це має сенс - на фондовому ринку простіше.
Ви купуєте деякі акції, продаєте деякі акції і записуєте прибутки та збитки після повернення. Це буде ще простіше, якщо ви будете дотримуватися портфель трьох фондів або інвестуйте на пенсійний рахунок - набагато менше документів!
Нерухомість трохи складніше. Купівля та продаж власності вимагає посередників і займає більше кількох секунд, необхідних для торгівлі акціями.
Що робити, якщо ви занадто багато інвестували у фондовий ринок або просто хочете інший клас активів? Що робити, якщо ви вважаєте, що ринок завищений, і вам потрібна хеджування? А якщо не живоплот, просто інший варіант?
Нерухомість - це а чудова альтернативна інвестиція, яка не дивна (наприклад, ділянки для поховання, які також є технічною нерухомістю!).
Але потрапити у фізичну власність може бути складним і дуже страшним. Навіть якщо ви підете FHA маршрут і знизити лише 3%, для початку ще досить великі капітальні витрати. І тут, крім капіталовкладень, потрібно докласти чимало клопоту та роботи.
Але є способи проникнути у двері без великих грошових вкладень.
Давайте подивимось.
Зміст
- Оптова нерухомість
- Податкова застава
- Нерухомість, що фінансується за рахунок грошових коштів
- Інвестиційні фонди нерухомості (REIT)
- Позики на тверді гроші
Оптова нерухомість
Я вперше дізнався про оптову торгівлю нерухомістю у Алекс Мартінес на подкасті Opt Out Life. Подкаст - це захоплююче прослуховування його короткої дуги кар'єри, але Алекс Мартінес розпочав оптову торгівлю нерухомістю. Це тоді, коли ви отримуєте нерухомість за договором, а потім продаєте права іншому інвестору, який бере від нього власність. Інвестор робить ремонт, а потім продає його або орендує для грошового потоку. Ви отримуєте оплату за контракт. Його перша оптова угода принесла йому 22 000 доларів за 8 годин роботи.
8 годин трохи оманливі, тому що на це потрібно ще багато роботи. Багато часу витрачається на пошук нерухомості, створення мереж з інвесторами, пошук нерухомості, яка не працює, переговори про контракти, які не спрацьовують, тощо. Тож є певні накладні витрати, які не обов’язково враховуються, але фінансових витрат не так багато.
Фінансові витрати складатимуться з будь -яких серйозних грошей, необхідних за контрактом. Підписуючи, ви погоджуєтесь придбати нерухомість у майбутньому. Іноді цього можна уникнути, якщо ви забезпечите інвестора протягом кількох днів, але це залежить від держави. Ви, напевно, хочете, щоб інвестори вишикувалися і знали, що їм потрібно у угоді.
(це також іноді називають собачим птахом у нерухомості, або що ви - собака птахів у нерухомості - ця публікація на BiggerPockets описує більше деталей)
Справжня привабливість цього - як сходинка. Ви можете багато дізнатися про бізнес з нерухомості, ставши оптовиком або птахом. Ви усуваєте значну частину роботи, пов'язаної з пошуком угод, тому інвестори, ймовірно, спробують допомогти вам дізнатися більше про бізнес. Чим краще ви оцінюєте витрати на реконструкцію, тим краще для інвестора. Якщо ви хочете зробити це, я дійсно пропоную вам витратити годину або близько того, щоб послухати цей подкаст, тому що Нейт і Дана (господарі) також є інвесторами нерухомості (певною мірою), і вони просять щось хороше питання.
Податкова застава
Як колись сказав Бен Франклін, "... але в цьому світі нічого не можна сказати певним, крім смерті та податків".
Щодо нерухомості існує одна впевненість - податки на нерухомість. У деяких штатах немає податку на прибуток, у деяких немає податку з продажу, але я не знаю жодного штату без податків на нерухомість.
А коли люди не сплачують свої податки на майно, уряд штату або округу накладає на майно податкову заставу. Потім, як це зазвичай роблять уряди, проводять аукціони з цієї застави, оскільки їй потрібні податкові надходження. Особі, яка купує заставу, гарантується процентна ставка відповідно до місцевого та державного законодавства щодо цієї інвестиції.
Якщо власник нерухомості не сплачує у встановлений термін, власник податкової застави може викупити майно та випередити всіх, включаючи іпотеку. У багатьох випадках банки погашають заставу, оскільки не хочуть втрачати будинок.
Я пішов до а податкову заставу одного разу на аукціоні, і це було досить випадковою справою. Лише купа людей блукає біля передніх сходинок суду округу. Більшість з них спілкувалися з інвесторами по телефону, але це був досить невимушений процес торгів, менш захоплюючий, ніж один з тих інсценуваних аукціонів сховищ, які ви бачите по телевізору.
Я висвітлив інвестування в податкові застави раніше, говорячи про короткострокові інвестиції з низьким ризиком, якщо ви хочете прочитати більше.
Нерухомість, що фінансується за рахунок грошових коштів
Нерухомість, що фінансується за рахунок масового фінансування, є відносно новим варіантом, доступним згідно із Законом про роботу. Закон JOBS, який розшифровується як Jumpstart Our Business Startups Act, дозволяє компаніям збирати кошти за допомогою краудфандингу. Що стосується нерухомості, це означає, що компанія може збирати кошти для угоди через платформи, що фінансуються за допомогою краудфандингу, та окремих інвесторів, таких як ми з вами. Ще є деякі правила, яких слід дотримуватись, наприклад кількість акціонерів, але це збільшує кількість людей, які можуть бути залучені та як їх можна запросити.
Якщо ви акредитований інвестор, ви можете інвестувати в окрему нерухомість. Вони часто мають мінімум понад 1000 доларів, але багато з них доступні, якщо ви можете взяти на себе щонайменше 5000 доларів за угоду. Я поділяю а список найкращих платформ нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу.
Якщо ви не є акредитованим інвестором, ви можете інвестувати в “eREIT”, який вибирає окрему нерухомість для інвестування. Ось a список найкращих платформ CRE для неакредитованих інвесторів, з яких мої улюблені - Fundrise та stREITwise (повний огляд тут). Детальніше про ці два нижче, коли я обговорюватиму REIT.
Інвестиційні фонди нерухомості (REIT)
Це, мабуть, самий нудний спосіб інвестувати в нерухомість. 🙂
Це інвестувати у REIT або REIT Fund, наприклад у Vanguard REIT (VGSLX). Ви інвестуєте у компанії, які інвестують у нерухомість. Багато REIT інвестують у громадське зберігання чи комерційну нерухомість, наприклад у корпоративні парки, тому ваші інвестиції дуже зосереджені у певному класі майна нерухомості.
Ви також можете звернутися до деяких приватних REIT, доступних на таких платформах, як Збір коштів та stREITwise. Вони пропонують трохи більшу різноманітність у класі нерухомості.
Наприклад, на stREITwise Ви можете інвестувати в комерційну нерухомість всього за 5000 доларів мінімуму. Вони мають прозору структуру зборів і з моменту заснування виплачували 8-9% дивідендів. Їх пропозиції дуже цілеспрямовані, і ви точно знаєте, у що впадаєте. Це доступно для всіх інвесторів.
Позики на тверді гроші
Позика на тверді гроші - це позика, яку ви надаєте інвестору в нерухомість із часткою майна в заставу. Він структурований як нота, що означає, що інвестор насправді є позичальником, і ви не "інвестуєте" у майно саме по собі. Ви та позичальник погоджуєтесь з умовами кредиту (процентна ставка, тривалість нота, платежі тощо).
Я робив це лише раз, з кимось, кого я знав і якому довіряв, і поки що це вийшло добре. Процентні ставки, як правило, складають 11-12% (вищі, якщо ризикованіші, нижчі-безпечніші), але я не найкраща людина, яка має запитати, коли справа доходить до перевірки пропозицій та їх пошуку. Я хочу включити цю опцію, оскільки вона доступна.
Пам’ятайте, що ви не інвестуєте у власність, ви позичаєте гроші інвестору, який виплатить вам фіксовану норму прибутку. Однак це певний вплив на нерухомість.
Як тільки ви отримаєте кілька таких угод під вашим поясом, вам може вистачити, щоб почати займатися угоди про синдикацію нерухомості. Тут ви є частиною групи, яка робить інвестиції. Вимоги до капіталу вищі, не такі низькі, як сайти краудфандингу, але є й більш привабливі угоди.