Коли вперше з’явились платформи однорангового кредитування, такі як Проспер та Кредитний клуб, люди сходили з розуму від них. Це було новим активом для інвестування, і люди аналізували їх, щоб знайти перевагу.
“Інвестування” в незабезпечені особисті позики звучить ризиковано, але, оскільки воно таке нове, ніхто не знав, наскільки ризиковано. Лише пізніше багато з цих інвестицій були доступні лише для акредитовані інвестори з високим статком капіталу.
Платформи мали своїх аналітиків та актуаріїв, які намагалися спроектувати процентні ставки та відповідно визначити ціну на кредити... але ніхто не знає.
Невеликі інвестиційні мінімуми, часто $ 5 або $ 10, означали, що ви можете розподілити свої інвестиції на кілька позик і розподілити свій ризик. 100 доларів США в одному кредиті одному позичальнику є більш нестабільним, ніж кредит у 5 доларів 20 позичальникам.
Проблема полягала в тому, що процентні ставки за тими кредитами були лише здогадками. Особисті позики, як відомо, непостійні. Подумайте про це - якщо справа йде на південь, чи збираєтесь ви платити
рахунок за комунальні послуги, рахунок за кредитну картку, незабезпечений кредит у вашому банку або незабезпечений кредит на платформі однорангового кредитування? Відповідь досить зрозуміла.І коли ці припущення щодо дефолту не є точними, і ситуація виходить із колії, як ми бачили у 2007 та 2008 роках (Велика рецесія), трапляються погані речі. Замість 5% за замовчуванням ви побачили 10%+ за замовчуванням.
На щастя, мені не дозволили інвестувати в ці банкноти як резиденту штату Меріленд, і я пропустив задоволення від зростання ставок дефолту. Сьогодні я можу інвестувати в інвестиції у нерухомість, що фінансуються за допомогою краудфандингу, і сподіваюся, що, розуміючи ставки дефолту, я зможу уникнути цих потенційних втрат.
На жаль, що стосується інвестування у нерухомість, ризик дефолту (буквально) є частиною рівняння. Але це не завжди найвеселіша тема для розмов. Що має сенс; врешті -решт, хто хоче говорити похмуро і приречено, коли справжня мета - це заробляти гроші?
Мій досвід роботи з нерухомістю, що фінансується за допомогою масового фінансування
Щоб поставити цю статтю в контекст і допомогти вам повідомити про те, як я думав про ризик дефолту (що я вважаю найбільш значним ризиком цих угод), я хотів би коротко розповісти, як я залучені.
Що стосується цього написання, я взяв 15 000 доларів на дві угоди щодо RealtyShares (який з тих пір припинив залучати нових інвесторів та здійснювати нові угоди). З RealtyShares ви інвестуєте в окрему нерухомість, а не кошти купують нерухомість. Я не можу говорити про особливості кожної угоди, це суперечить умовам обслуговування, плюс це не надто актуально, але перша була звичайною угодою з акціями з 5 -річним утриманням. Другий ще відкритий, хоча я взяв на себе угоду.
Перша угода мала щоквартальну прибутковість грошових коштів відповідно до прогнозів, тому я залишився задоволений нею, і щоквартальні оновлення були своєчасними та всеосяжними. Це майже 160 000 квадратних футів. торговельні площі (стриптизний торговий центр - це те, що ми назвали б вирощуванням у Нью -Йорку), і вони надають все це особливості, про які я міг подумати, включаючи повну фінансову звітність, баланс та рух грошей заяви. Я відчуваю себе поінформованим.
Що потрібно знати про ризики за замовчуванням
Без належним чином скоригованих профілів ризику ви можете в кінцевому підсумку ознайомитися з поняттям дефолту, ніж хотілося б. Скористайтеся цією можливістю, щоб дізнатися більше про недоліки дефолту та як цього уникнути.
По -перше, що таке ставка за замовчуванням? Іноді називається "когортною ставкою невиконання зобов'язань" - це відсоток позик, які кредитори списують як збитки після кількох пропущених платежів. Після списання позик їх зазвичай передають до агенції для стягнення. У деяких випадках може застосовуватись відсоткова ставка за прострочення, а це більш висока процентна ставка, яка стягується з позичальника, який пропустив певну суму платежів.
Хоча окремі фірми та фонди, як правило, не оприлюднюють свої процентні ставки, Федеральна резервна система повідомляє, що у 2017 році було 0,74 відсотка прострочення за кредитами комерційної нерухомості заброньовані в банках США. Іншими словами: один із кожних 135 кредитів CRE, оброблених банками США, мав принаймні один пропущений платіж минулого року.
Чому позичальники дефолтують? Є маса причин. Це може бути настільки ж просто, як особисті фінансові проблеми-наприклад, у вас над головою або надмірне використання кредиту. Що стосується комерційної нерухомості, більшість позичальників можна довірити наявності ресурсів для покриття дефіциту готівки в таких подіях (про що свідчить 0,74 -відсотковий відсоток правопорушень).
Тим не менш, ви не хочете тримати більше, ніж ваша справедлива частка з цих угод на 0,74%. 🙂
Щоб цього уникнути, перед підписанням пунктирної лінії необхідно ретельно перевірити спонсора нерухомості, який контролюватиме позичальника та бюджет проекту.
Як оцінити ризик дефолту?
Поки немає вірного способу захистити свій портфель від інвестицій у позики, які закінчаться неплатежами, є обережні інвестори, щоб захистити себе. Перший і найважливіший крок - ретельна ретельна перевірка.
В якості відправної точки слід врахувати кілька важливих моментів:
- Спонсорство. Чи вірю я у цей бізнес -план та здатність спонсора вміло його виконувати? Чи спонсор раніше виконував цю стратегію для цього виду активів? Або на цьому ринку? Скільки років досвіду має спонсорська група?
- Фізичний актив. Коли було побудовано майно? Коли востаннє його ремонтували? Коли востаннє замінювали дах, стоянку, ліфт або механічну систему? Яка ймовірність того, що майно потребуватиме короткострокових або довгострокових капітальних видатків?
- Кредитні плечі. Кредитне плече може варіюватися від 50% позики до стабілізованої вартості (LTV) до 80% і більше. У деяких випадках може навіть мати сенс перевищити 80%. Але, загалом кажучи, багатосімейні проекти повинні становити 80% або менше для старшого кредиту, а інші стабілізовані комерційні активи - 70% або менше. Надмірне кредитне плече може призвести до правопорушень, що може призвести до дефолту, що може призвести до звернення стягнення.
- Умови заборгованості. Чи спонсор витрачає свій гаманець на цей проект? Чи відображають умови боргу ключові сильні та слабкі сторони проекту та позичальника? І чи відповідає термін кредиту? Ризик рефінансування значно зростає, якщо борг погашається на ринку, що пом'якшується, і вартість нерухомості впала.
- Орендарі. Чи збираєтесь ви закінчити тримати сумку, якщо ваші орендарі переїдуть або не зроблять орендну плату через конкурентну силу чи інші непередбачені тенденції?
- Ставка обмеження. Наскільки конкурентним є сучасний ринок? Чи спостерігаються ставки обмеження (вартості нерухомості щодо операційного доходу) у напрямку зростання, тобто, чи здається, що вартість нерухомості падає? Зростають процентні ставки? Наскільки обґрунтованим є припущення про вихідну норму, тобто ціль ціни продажу? Чи має сенс це припущення про вихідну ціну?
- Ринок та місцезнаходження. Чи сприятливий ринковий цикл для вашого активу? Крім того, чи знаходиться він на підринку з позитивною орендою, зайнятістю населення, демографічними показниками та тенденціями зростання робочих місць?
- Будівництво. Чи може будівництво, будь то нова забудова чи вдосконалення додаткової вартості наявної нерухомості, потенційно спричинити перевитрати чи затримки? Якщо так, то як зменшити цей ризик?
- Лізинг. Чи виділив спонсор достатньо коштів на маркетинг, поліпшення орендарів та/або оренду резервів комісії для здачі майна в оренду?
Список позначається як вступ, глосарій того, що шукати, але не є вичерпним. Будь -яка з цих тем заслуговує на публікацію!
Профілі ризиків за типами інвестицій
З огляду на те, що ми знаємо про неплатежі та процентні ставки, які структурні ризики несуть ваші інвестиції?
Сьогодні існує три основні способи інвестування в нерухомість:
- Краудфандинг - Де ви купуєте невелику частину угоди, наприклад, через RealtyShares та інші краудфандингові сайти нерухомості.
- Інвестування фондів -Якщо ви інвестуєте в REIT (ETF або пайові фонди) або через менші компанії, подібні до REIT (багато з неакредитовані сайти краудфандингу структуровані таким чином)
- Пряме право власності на нерухомість - Якщо ви купуєте нерухомість безпосередньо або через синдикати
Краудфандінг приватних акцій у проектах нерухомості дозволяє окремим інвесторам вкладати гроші в юридичну особу (ТОВ), яка інвестує у проект нерухомості або позичає гроші на цей проект. Взагалі кажучи, сайти краудфандингу пропонують менші розміри плати, ніж більшість REIT. Крім того, оскільки вони є приватними інвестицій, інвестиційні показники відносно менше корелюють із S&P 500 та іншим ліквідним ринком показників. Таким чином, це може бути привабливим способом диверсифікації вашого портфеля як за географічним ринком, активами та типом інвестицій.
Той факт, що до даної інвестиції приєднано лише одну нерухомість, означає, що у разі неефективності проекту повертатись мало. Тим не менше, дефолти становлять нижчий профіль ризику, оскільки власність забезпечує кредит, тим самим виступаючи страховою компанією. Крім того, аукціони із звернення стягнення є опцією, якщо спонсор або власник нерухомості замовчує.
Публічні інвестиційні трести в нерухомість (REIT) є професійно керованими портфелями різноманітної власності; більшість фондів інвестує в комерційні, корпоративні або орендні активи. Незважаючи на те, що відносно легко торгувати та виходити з них, акції REIT, що публічно торгуються, можуть включати підвищений ризик короткострокової мінливості, оскільки їх результати відносно більше корелюють із фондовим ринком. Якщо ви вийдете під час рецесії (як багато спокуситься зробити), ваші повернення можуть бути пошкоджені.
Інвестування фондів пропонує інший профіль ризику, ніж пряме інвестування. Оскільки фонд - це кошик об’єктів нерухомості та проектів, він часто більш уважно вивчає когортні ставки дефолту та загальні показники ринку. Але він пропонує менший контроль та налаштування, оскільки інвестори не можуть вибрати, в які окремі проекти вони хотіли б інвестувати. Тим не менш, ці види інвестицій також пропонують ліквідність, тобто ви можете торгувати своїми акціями після того, як ви придбали.
Пряме право власності на нерухомість це коли ви безпосередньо володієте окремою нерухомістю. Якщо вас цікавить цей вид інвестицій, ви можете очікувати, що приділите значний час вашим інвестиціям у нерухомість та будете дуже практичними та залученими до кожної деталі цієї нерухомості. Ви повністю контролюєте себе і можете бути настільки консервативними або ризикованими, як вам подобається.
Така відповідальність може бути привабливою, але важливо реалістично оцінити той факт, що коли справа доходить до прямого володіння майном, основний ризик - це ви. Ви правильно прочитали ринок? Створили досяжний бізнес -план? Чи зможете ви це побачити наскрізь?
Труднощі повсякденного управління майном є вагомою причиною того, що багато інвесторів вважають за краще використовувати час та досвід інших. Професійні інвестори у нерухомість на курируваних ринках часто присвячують всю свою кар’єру вивченню тонкощів даного ринку. Пасивне інвестування в нерухомість дає вам можливість скористатися цим професійним досвідом - при цьому безперешкодно виконувати повсякденне життя.
Як поводитися з дефолтами за типами інвестицій
Що станеться, якщо є дефолтні параметри для різних типів активів?
З нерухомістю, що фінансується за допомогою краудфандингу, ви інвестуєте у спонсора у векселі або угоди з акціями. Якщо все йде за планом, ви покладаєтесь на платформу, щоб виправити ситуацію (або як правильно можливо), і тому частина вашої належної перевірки повинна полягати в тому, як компанія планує боротися з цими неминучими ситуаціями ситуацій.
За допомогою REITs фонд буде управляти різними дефолтами і намагатиметься забезпечити вам сумісну прибутковість, яка задовольняє ваші потреби. Вони можуть обіцяти 10% (як приклад), але це може включати угоди, де вони отримують 15%, щоб допомогти протистояти тим угодам, які можуть вийти з ладу (або заборгувати за виплати тощо). Для вас це невидима частина інвестицій і відображається лише у прибутковості самого фонду.
Якщо ви маєте пряме право власності на нерухомість, ви є "спонсором" (якщо використовувати терміни, що фінансуються за допомогою краудфандингу), тож за умовчанням це залежить тільки від вас, тож це дійсно не входить у сферу цієї публікації. 🙂
Зрештою, незалежно від того, чи є ви терпимими до ризику, схильними до ризику чи десь по всьому спектру, диверсифікація вашого портфеля має потенціал для збільшення вашого прибутку, а нерухомість-це потужний спосіб це зробити.
З цими новими платформами краудфандингу все ще важливо розуміти, що ризик дефолту є серйозною проблемою. Не спокушайтеся обіцянками двозначного повернення, тому що не кожна угода вийде. Дізнайтесь, як будуть оброблятися дефолти, тому що вони відбудуться, і ви хочете знати, на якій платформі, в яку ви інвестуєте, буде ваша спина, і не ховатися від цієї рідкісної неминучості.