Ви коли -небудь чули пораду, що справжній шлях до багатства - через нерухомість?
Для багатьох американців нерухомість становить величезний відсоток їхньої нерухомості чиста вартість. Купівля житла - це американська мрія, і щомісячні іпотечні платежі формують капітал. Це все ще нарощування багатства, але як побічний продукт того, що потребує житла.
Якщо ви хочете диверсифікувати та інвестувати в клас активів з високим досвідом, нерухомість - це історично надійний спосіб.
Але важко знайти вигідні пропозиції, особливо якщо обмежитися місцевим ринком. Важко купувати поза вашим ринком без системи підтримки. І, нарешті, важко керувати нерухомістю, особливо якщо ви сподіваєтесь масштабуватись.
Є цілий урожай платформи нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу що дозволить вам інвестувати в нерухомість, не купуючи окремої нерухомості.
Одним з найновіших учасників є компанія під назвою Rich Uncles.
Якщо ви розглядаєте можливість розміщення власного капіталу, я пропоную вам співпрацювати з іншим платформа краудфандингової нерухомості якщо ви не хочете чекати 30+ днів, щоб BRIX REIT знову відкрився.
Рекомендую перевірити Збір коштів та stREITwise.
Що таке багаті дядьки?
Rich Uncles - це інвестиційна платформа для нерухомості, яка пропонує REITs з унікальними інвестиційними стратегіями. Ці стратегії доступні у великих брокерів, таких як Vanguard та Fidelity.
Хто такі багаті дядьки?
«Дядьками» є Рей Вірта, засновник -інвестор та Гарольд Хофер, головний виконавчий директор. Рей Вірта - голова групи CBRE (NYSE: CBG), публічно торгуваної компанії Fortune 500, яка є найбільшою у світі комерційною нерухомістю та інвестиційною фірмою. Ви можете впізнати логотип під великою кількістю рекламних щитів на шосе, але вони величезні. У них 80 тисяч співробітників і ринкова капіталізація майже 17 мільярдів доларів!
Гарольд Хофер - генеральний директор компанії «Багаті дядьки». Він досвідчений експерт з нерухомості, який має 2 мільярди доларів досвіду угод. За останні тридцять років він спонсорував багато угод з нерухомістю з різними ситуаціями та налаштуваннями.
Заснована в 2012 році, офіційна назва компанії - BrixInvest, LLC (вони мають базу даних «Багаті дядьки»). Зазначена мета - зробити комерційну нерухомість більш доступною для фізичних осіб. Вони роблять це, пропонуючи REITs з низькими мінімальними розмірами. Один фонд має мінімум 500 доларів США, а REIT для студентського житла - мінімум 5 доларів. Вам не потрібно бути акредитованим інвестором.
Двома найбільшими фондами є RW Holdings NNN REIT з активами ~ 145 млн. Доларів США та інвестиційний фонд "Rich Uncles Real Estate Investment Trust I" з активами ~ 147 млн. Доларів США.
Стратегії інвестування нерухомості
Багаті дядьки мають два фонди - Агентство багатих дядьків NNN REIT та Студентське житлове будівництво багатих дядьків REIT. Назви узагальнюють їх підходи.
Файл Багаті дядьки NNN REIT спеціалізується на інвестуванні в комерційну нерухомість, яка використовує структуру оренди NNN ("потрійна чиста"), із середнім залишковим терміном оренди 8 років. Вони обмежують заборгованість за купівлю до 50% портфеля та зосереджуються на нерухомості одного орендаря, орендованій кредитоспроможними орендарями.
Вони перераховують нерухомість, що належить кожному REIT. Це може дати вам гарне уявлення про їх інвестиційну стратегію. Вони володіють такою нерухомістю, як цілодобовий фітнес у Лас -Вегасі та 3М -центр у Декалбі, штат Іллінойс. Це великі комерційні приміщення, передані в оренду компаніям, про які ви чули раніше. Національний фонд зосереджується на оренді Triple Net (отже, NNN), і вони набувають нерухомість зі знижкою 50%+ готівкою.
Файл Студентське житло багатих дядьків REIT спеціалізується на студентському житловому будівництві. Це мінімальна кількість місць на 150 ліжок, 90% зайнятості в межах однієї милі пішки від університетів відділу I NCAA, де навчається щонайменше 15 000 студентів. Однією з останніх інвестицій у них були апартаменти Stadium View Suites поблизу штату Айова. Це житловий будинок на 518 місць, заповненість якого становить 99%.
Його важко знайти на сайті, але NNN REIT дало 7% річної прибутку. Студентське житло REIT принесло 6% річної прибутку на сьогоднішній день. Обидва здійснювали свої розповсюдження за розкладом щомісяця і ще не пропустили платіж. Тим не менш, минулі показники не свідчать про майбутні прибутки. 🙂
Рівень їх розкриття інформації про володіння фондами нормальний. Кожен список буде читатись як міні-брошура та висвітлюватиме деталі, але він дає зрозуміння. Це дає вам гарний відчуття того, що робить фонд.
Процес реєстрації
Деякі інші платформи нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу, дозволяють дивитися на інвестиції без реєстрації. Rich Uncles вимагає від вас реєстрації, хоча це абсолютно безкоштовно.
Коли ви реєструєтесь, з’являється випадаюче меню, яке запитує вас про вашу інвестиційну мету. Ви можете вибрати із планування виходу на пенсію, грошового потоку, диверсифікації портфеля або інвестування комерційної нерухомості. Звідти ви заповнюєте типову реєстраційну інформацію (ім’я, електронну адресу, номер телефону, пароль, країну та штат).
Тут ви вибираєте тип власності облікового запису. Після того, як ви виконаєте цей крок, у вас є відкритий обліковий запис і ви можете почати переглядати властивості, якими вони володіють.
Якщо ви продовжите, то ви починаєте процес реєстрації для інвестування-окремого, спільного, довірчого, юридичного або пенсійного-і вони надають пояснення для кожного. Якщо ви хочете інвестувати через пенсійний план, вам доведеться окремо створити власний пенсійний рахунок. Я вибрав Індивідуальний.
Тут ви можете вибрати дві доступні інвестиції:
Хоча немає вимог акредитованого інвестора, є вимоги щодо доходу та чистої вартості. Я не впевнений, чому вони існують, але вони є.
| Національний | Студентське житло | |
|---|---|---|
| Чиста вартість мінімальної вимоги | $70,000 | $0 |
| Мінімальний необхідний індивідуальний дохід | $70,000 | $0 |
| Мінімальний необхідний індивідуальний дохід | Будь -який | 10% |
Для фонду NNN REIT Rich Uncles - якщо у вас менше 70 000 доларів загального річного доходу, вам потрібна чиста вартість більше 250 000 доларів. Якщо ви хочете інвестувати у фонд студентського житла, ви повинні підтвердити, що ваші інвестиції становлять не більше 10% від вашої сукупної суми.
Я вибрав студентський фонд з мінімумом 5 доларів.
Ви можете інвестувати всього за п’ять баксів, що дає вам єдину акцію та вибираєте автоматичні інвестиції. Ви можете збирати дивіденди як грошові кошти або вибрати їх реінвестування. Після цього вам потрібно надати інформацію про рахунок, включаючи особу та номер SSN, а також джерела фінансування, щоб отримати гроші. За кілька хвилин все готово!
Багаті дядькові збори
Компанія "Багаті дядьки" не стягує жодних комісій за транзакції або комісійні, коли ви купуєте акції в їх REIT. Багато публічно торгуваних REIT, наприклад, у Vanguard, не стягують комісій за транзакції або комісійні/навантаження. Багато платформ нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу, також не стягують комісій за транзакції.
За продаж акцій стягується комісія залежно від того, скільки часу ви володієте акціями:
- У власності менше одного року - 3% адміністративного збору
- Власність 1-2 роки - 2% адміністративного збору
- У власності 2-3 роки - 1% адміністративного збору
- Власність 3+ років - без адміністративного збору
Це не рідкість, і багато інших платформ навіть не дозволять вам продавати до закінчення угоди (для окремих угод).
Незважаючи на те, що комісії за транзакції не стягуються, є комісії, які REIT сплачуватимуть, що зменшить ваші прибутки. Щоб дізнатися, що таке ці збори, вам слід ознайомитися з циркуляром пропозицій цього конкретного REIT.
Наприклад, у REIT Brix Student Housing REIT плата наведена на сторінці 18 циркуляру (це було максимальне підвищення в розмірі 50 000 000 доларів США):
- Організація та надання витрат - Спонсору відшкодовується до 3% валових надходжень.
- Плата за придбання - 3% консультанту за кожне придбання REIT.
- Плата за управління активами - 0,1% щомісячного внеску від загальної інвестиційної вартості активів (балансова вартість).
- Комісія за координацію фінансування - Будь -яке фінансування поза іпотекою, координаційний збір становить 1% від фінансування.
- Операційні витрати - Вони покривають операційні витрати, пов'язані з послугами REIT, такі як орендна плата, витрати працівників, комунальні послуги та ІТ; не перевищувати 2% середньо інвестованих активів або 25% чистого прибутку (це трохи ускладнюється, тому прочитайте циркуляр, якщо хочете знати всі деталі).
- Компенсація незалежного директора - незалежні директори отримують 1000 акцій звичайних акцій за кожне засідання правління чи засідання комітету, 200 акцій за кожний огляд майна та призначення.
- Плата за розпорядження - 3% консультанту за кожен актив, який продає REIT.
- Плата за субординовану участь - Це плата за виступ, яка є занадто складною, щоб пояснити однією маркером основну ідею полягає в тому, що якщо прибутки перевищують певну суму, то консультант отримує винагороду, яка поділяється на це вгору.
- Ліквідаційний збір - Радник отримує 30% збільшення результатної вартості на акцію порівняно з Найвищою попередньою чистою вартістю на акцію (це подібно до плати за участь, але запускається при продажу чи злитті).
Вау!
Тож як це порівняти з іншими?
На перший погляд, це звучить як багато зборів. Але це випадок, коли багаті дядьки показують вам, як робиться ковбаса?
Кожен раз, коли хтось купує або продає нерухомість, стягується плата. Всі їм платять. Авангард їм платить. Громадське сховище платить їм. Збір коштів платить їм. Багаті дядьки перераховують їх самостійно.
Плата проти Авангард
Це не порівняння яблук з яблуками, але все-таки подивимось.
Коли ви переглядаєте проспект Фонду індексу нерухомості Vanguard (VGSLX), щорічні збори становлять 0,26%. Гонорари «Авангарду» настільки дешеві, тому що вони не набувають майна. Vanguard купує інші компанії, які купують компанії. Ці подібні витрати інтегруються у прибутки, тому ви їх ніколи не побачите.
Щорічний внесок Авангарду 0,26% є дешевим порівняно з ~ 1,27% (0,1% щомісяця на 12 місяців), тому що фонд Авангарду величезний.
Плата проти Збір коштів
Збір коштів є кращим порівнянням і в огляді пропонує циркуляр за 50 000 000 доларів США Національного фонду, Я виявив подібні названі витрати:
- Організація та пропозиція витрат - Приблизно 500 000 доларів США (1%) відшкодовано спонсору.
- Плата за управління активами - щорічна плата в розмірі 0,85% - 1,0% від загальної інвестиційної вартості активів (NAV).
- Плата за розпорядження - 1,5% консультанту за кожен актив, який REIT продає, якщо менеджер виступає як розробник або бере участь у продажу.
- Квартальна плата за розвиток - 5% менеджеру від загальних витрат на розвиток, за винятком майна (аналогічно платі за придбання).
Схоже, що багаті дядьки мають більше залучених сторін - радник проти менеджер - але Збір коштів має дещо нижчі збори.
Про публічні некомерційні REIT
Багаті дядьки пропонують публічні неторгові REIT-вони є загальнодоступними, але ними не торгують на будь-якій біржі. Ви повинні ставитися до таких інвестицій як до неліквідних, тому що немає ринку, де ви могли б їх продати. Якщо ви хочете продати (викупити) свої акції, ви можете зробити це лише з багатими дядьками.
Якщо ви володіли акціями менше трьох років, з продажу буде стягуватися адміністративний збір у розмірі 1-3%.
Крім того, існує певна хитрість у розрахунку NAV фонду, базовими активами якого є нерухомість. Якщо, наприклад, ви купуєте акції неторгового REIT за 5 доларів за акцію, а NAV менше, то ви платите премію. Ця премія фактично є платою, тому що ви платите 5 доларів за те, що коштує менше 5 доларів.
Він менш непрозорий, ніж інші варіанти тощо ФІНРА склала цю інформацію про неторгові АДСІЦ що вам слід переглянути.
Щось слід знати.
Альтернативи багатим дядькам
Поки "Багаті дядьки" не відкриються, я рекомендую ці альтернативи, доступні для всіх інвесторів (не тільки акредитованих):
Збір коштів
Збір коштів є однією з найстаріших платформ для інвестицій у нерухомість для акредитованих інвесторів. Вони мають eREIT, який об'єднує їх інвестиції, але вони не мають такої вузької спрямованості, як багаті дядьки. У них є стратегія, викладена в документах, що пропонують, і мінімум 1000 доларів. Ми маємо повний огляд Fundrise.
Дізнайтеся більше про Fundrise
Розтягнуто
Розтягнуто це альтернатива, яка зосереджена на комерційній нерухомості. Вони відносно нові, але за цей короткий час мають значний досвід роботи, передбачаючи виплату 8-9% дивідендів у 2021 році. Вони також мають мінімум 5000 доларів і доступні для всіх рівнів інвесторів.
Ви можете переглянути наш повний огляд Streitwise тут.
Дізнайтеся більше про Streitwise
Резюме
Я вважаю їхню інвестиційну стратегію захоплюючою. Він гіперконцентрований і пропонує норму прибутку, порівнянну з іншими платформами.
Тоді як платформа на зразок RealtyMogul дозволить вам інвестувати в окрему нерухомість, це вимагає, щоб ви були акредитованим інвестором. Ви купуєте у фонд "Багаті дядьки", тому вам не потрібно бути акредитованим інвестором.
Збір коштів можна порівняти, але їх пропозиція не настільки сфокусована на лазері. Студентське житло багатих дядьків REIT орієнтоване на те, що вони хочуть,-це має бути за милю від 15 000 студентських містечок з принаймні 150 ліжками. Це конкретно, і мені це подобається.
На них варто подивитися, якщо ви хочете залучитися до нерухомості за допомогою цієї інвестиційної стратегії.
Багаті дядьки
Загалом
9.0/10
Сильні сторони
- Гіперфокусовані REIT
- Розумні збори
- Не потрібно бути акредитованим інвестором
Слабкі сторони
- Тільки дві інвестиційні стратегії - NNN або Студентське житло