Çoğu insanın yaşamı boyunca yapacağı en büyük yatırım, kişisel konutlarıdır. Bir ev satın almak, birçokları için bir finansal geçiş ayinidir. Başkasına kira ödemenin ve kendi öz sermayenizi inşa ederek kendinize ödeme yapmanın bağlarını kırmak demektir.
Peki ya ikinci bir ev, diyelim ki bir tatil evi satın almaya ne dersiniz? İyi bir yatırım mı?
Diğer birçok finansal kararda olduğu gibi, kişisel tercihlerinize, uzun vadeli hedeflerinize ve mevcut finansal durumunuza bağlıdır. İşte ikinci bir ev satın almadan önce göz önünde bulundurmanız gereken beş şey… ve bunun size göre olmadığına karar verirseniz bir alternatif.
#1: Konum
Gayrimenkul söz konusu olduğunda “konum, konum, konum” her zaman kilit bir faktördür. Kötü seçerseniz, evi fiziksel olarak daha iyi bir yere taşıyamazsınız!
Her yıl tatil yapmayı düşündüğünüz bir mülk satın alıyorsanız, konumun sadece birkaç mevsim değil, yıllarca keyif alacağınız bir yer olduğundan emin olmak isteyeceksiniz. Ve seçtiğiniz konumla ilgili her şeyi düşündüğünüzden emin olun.
Beklenmedik bir kış fırtınası nedeniyle ekstra günlerde kar yağmış olsanız bile, bir dağ kulübesinin huzur ve sessizliğini sever misiniz? Yoksa ailenizi almaya karar verdiğiniz hafta, bahar tatili gençleri yanınızdaki daireyi işgal etse bile, bir plaj dairesini mi tercih edersiniz? Ya da belki Nikaragua'da bir tatil köyü mülkü tarzınıza uyar - ta ki ihtiyacınızı bulamayacağınızı anlayana kadar uzaktan kumandası nedeniyle mülkü çalışır durumda tutmak için yeterli İngilizce konuşan yardım malzemeleri veya yer?
Ayrıca, mülkün değer kazanma potansiyeline ilişkin makul bir tahmin belirlemek için belirli mülk ve genel alan için geçmişi ve planlanan geleceği anlamak isteyeceksiniz. Mülkün gelecekteki değerini olumsuz veya olumlu yönde etkileyebilecek potansiyel imar önerileri de dahil olmak üzere bu faktörleri ve daha fazlasını anlamak için yerel bir emlakçı ile bağlantı kurun.
Tatil evleri, insanların ziyaret etmek istediği arzu edilen yerlerde bulunma eğilimindedir. Bu alanlar genellikle sadece arzu edilirlikleri nedeniyle pazar takdirini yaşarlar. Ama dikkatli olmalısın. Gayrimenkul değerleri, görünüşte kabarcık yalıtımlı bu yerlerde bile büyük ölçüde değişebilir. Aynı sahil kasabasını vuran bir mevsim yıkıcı kasırgalar o kadar çok zarar verebilir ki, yerel ekonominin toparlanması on yıl veya daha uzun sürebilir.
Seçenekleriniz neredeyse sınırsız. Körfezde denize sıfır bir kır evi. Kilometrelerce yürüyüş parkurları ile çevrili tenha bir göl mülkü. Birinci sınıf alışveriş merkezine yakın bir kentsel daire. Av için oyun içeren bir dağ kulübesi. Aile için güneşi ve eğlencesi olan bir sahil tesisi. Bir kayak merkezi apartmanı. Karayip adalarından birinde bir ev. Veya Orlando ya da Vegas gibi popüler bir turistik yerdeki bir süit bile. Gideceğiniz yer ne olursa olsun, orada uzun vadede mutlu olacağınızdan emin olmak için bölgede birkaç sezonluk kiralamayı düşünebilirsiniz.
#2: Maliyetler
İkinci bir ev alabilir misin? Yapabilseniz bile, ikinci evi satın almazsanız, aksi takdirde karşılayabileceğiniz diğer şeylerden fedakarlık etmeye hazır mısınız?
Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım tercihidir. Alım satımın dikkate alınması gereken yüksek işlem maliyetleri vardır. Ve doğası gereği gayrimenkul yatırımları likit varlıklar değildir. Satmak zaman alır. Satmak istediğinize bugün karar veremiyorsunuz ve önümüzdeki hafta, hatta gelecek ay paranız banka hesabınızda.
Bu nedenle, rahatça karşılayabileceğiniz satın alma fiyatını doğru bir şekilde tahmin etmeniz gerekir. Ve toplam maliyeti dikkatlice hesaplamanız gerekir. Tabii ki, bir evin bakımını yapmak için normal maliyetleriniz var. Aşınma ve yıpranma kaçınılmazdır. Ve cihazlar bozulur. Bunun da ötesinde, en büyük masrafları belirtmek için aylık kamu hizmetleri, yıllık emlak vergileri, HOA veya apartman dairesi ücretleri ve sigorta kapsamınız var.
Tatil veya ikinci evlerin bütçe için ek maliyetleri olabilir. Mülk yönetim ücretleri, sorumluluk sigortası ve faaliyet ücretleri vardır. Kiralama yapıyorsanız, kiracılar arasında periyodik temizlik masrafları vardır. Yeni yerinizde havuz varsa, kışlama ve diğer bakım masrafları vardır. Ve sel veya kasırga sigortasını ve bir güvenlik izleme sistemini unutmayın. Ayrıca tesiste tatil yapmayı veya düzenli olarak kontrol etmeyi planlayabilirsiniz. Yani oraya gidip geri dönmek için seyahat masraflarını bütçelemeniz gerekiyor.
Virgin Adaları'ndaki St. John'da bir tatil evi olan arkadaşlarım var. Güzel olmanın ötesinde, ama aynı zamanda ulaşması çok pahalı. Ve bir ada olduğu için tüm sarf malzemeleri gemiyle geliyor. Yani siz oradayken yiyecek ve gaz son derece pahalıdır. Doğru şekilde planlanmış olsa da, bu maliyetler sürpriz olmayacaktır.
Unutmayın, gayrimenkul uzun vadeli bir yatırımdır. Birkaç yıldan daha uzun bir süre ona sahip olmayı karşılayabileceğiniz konusunda kendinizi güvende hissetmek istiyorsunuz. İki gelirli evli bir çiftseniz, bir ebeveynin çocuklarınız olduğunda evde kalmasını planlıyorsanız, ikinci evi tek bir gelirle karşılayabileceğinizden emin olun.
#3: İpotek
İkinci bir ev satın almak için yeterli paranız olmadığını varsayarsak, bir ipotek almanız gerekecek.
Hak kazanıp kazanmadığınızı görmek için borç-gelir oranınızı veya DTI'yı bilmeniz gerekir. Bu, ne kadar kazandığınıza bağlı olarak ne kadar borçlu olduğunuzdur. Çoğu borç veren, bir alıcının toplam borcunun gelirlerinin %36'sını aşmasını istemez.
İkinci bir evin sizi limiti aşıp aşmayacağına dair iyi bir tahminin nasıl elde edileceği aşağıda açıklanmıştır. Mevcut ipotek ödemenizi ve beklenen ikinci ipotek ödemenizi ekleyin ve ardından bu sayıyı vergi öncesi aylık gelirinize bölün. Eğer hesaba katılırsa, vergi ve sigortayı ödeyen tutarı aylık ödemenize dahil etmeyin.
Örneğin, mevcut ipotek ödemenizin 1.500 $ olduğunu varsayalım. İkinci ev ipoteği ödemeniz size 1.300 dolarlık ek bir ipotek ödemesi verir. Ve yıllık gelirin 90.000 dolar. DTI'nız %37 olacaktır. Bu, çoğu borç verenin onaylaması için biraz fazla yüksek olurdu.
Ayrıca, ikinci bir ev için daha yüksek bir peşinat biriktirmeniz gerekecektir. Borç verenlerin ikinci ev veya tatil amaçlı emlak kredilerinde %25 ila %40 arasında peşinat talep etmesi alışılmadık bir durum değildir. Belirli bir mülk fiyat aralığına bakmaya başlamadan önce, peşinat için gerçekçi bir şekilde yeterince tasarruf ettiğinizden emin olun.
İki ipotek konusu daha var. İkinci bir ipotek almaya hak kazanmak için muhtemelen ortalamanın üzerinde bir kredi puanına ihtiyacınız olacak. 725, genellikle kredi verenlerin dikkate alacağı minimum kredi puanıdır. Ve ikinci konut kredilerindeki faiz oranları, genellikle birincil konut oranlarından biraz daha yüksektir. Belki %3,5 ile %4,5 arasındaki fark çok fazla görünmüyor. Ancak 30 yıllık bir ipotek süresince bu fark yüz binlerce dolar olabilir.
#4: Yaşam Tarzı
İnsanların tatil evi satın almayı düşünmelerinin ana nedenlerinden biri, istedikleri zaman keyif aldıkları bir yere gitme özgürlüğüne sahip olmaktır. Rezervasyonlara ihtiyacınız yok. Anahtar sende. Tesiste fazladan kıyafet bulundurduğunuz için yanınıza hafif eşya alabilirsiniz. Ve oradaki kiler zaten dolu. Her ikisini de kişisel olarak seçtiğiniz için konumu ve konaklama yerini beğeneceğinizi biliyorsunuz!
Uzun vadeli düşünmek daha da iyi bir seçim yapmanıza yardımcı olabilir. Birçok insan sonunda ikinci evlerine emekli olmayı planlıyor. Planınız buysa, dikkate alınması gereken yepyeni bir dizi parametre açar. Ve alınacak kararlar.
Evin düzeninin ve konumunun emeklilik ihtiyaçlarınıza uygun. Dört katlı bir şehir evinin 65 yaşındayken çok fazla merdiveni olabilir. Nikaragua'daki bu uzak ev, altın yıllarınızda ihtiyaç duyabileceğiniz acil sağlık bakımının kalitesine erişemeyebilir.
#5: Kira Geliri Potansiyeli
İkinci bir eve sahip olmanın maliyetlerinin bir kısmını veya bazı durumlarda tamamını kiralayarak karşılayabilirsiniz. Tesisiniz tatilcilerin ziyaret etmek isteyeceği bir yerdeyse, bunu kısa süreli konaklamalar için yapabilirsiniz. Ya da mülkü emeklilik eviniz olarak satın aldıysanız ancak henüz emekli olmadıysanız daha uzun süreli kiralayın.
Tatil eviniz muhtemelen başkalarının da ziyaret etmek isteyeceği bir yer olacaktır. Böylece kiralamanız için premium ücretler alabilirsiniz. Yine de aklınızda bulundurmanız gerekir ki, kiralık yazlık mülk satın alma ve bakım maliyeti tipik olarak bir düzenli kiralık mülk. Ve yüksek boşluğa (ve kiralayabiliyorsanız daha düşük kira gelirine) sahip olacağınız bir tatil sezonu vardır.
Kiracıları taramak ve yerleştirmek ve finansal durumları ele almak için saygın bir emlakçı veya mülk yöneticisi kiralamak akıllıca olacaktır. Kiralık bir mülk satın almak istiyorsanız ve piyasayı anlamak için yardıma ihtiyacınız varsa, aşağıdaki gibi ücretsiz bir hizmetten yararlanabilirsiniz. Ana SayfaIşıkbölgenizde sizin için en iyi anlaşmayı bulmanıza yardımcı olabilecek bir emlakçı bulmak için.
Alternatif Var mı?
Belki ikinci bir eve sahip olmanın size göre olmadığına karar verdiyseniz - ama Gayrimenkule yatırım yaparken, buna dahil olmak için benzersiz yollar sunan birkaç harika çevrimiçi platform var. Pazar. Yatırımcı Junkie düzenli olarak en popülerleri inceler emlak kitle fonlaması platformları. En sevdiğimiz platformlar bağış toplama ve Emlak Moğol.
Çözüm
Özetle, ikinci veya tatil evi satın almak büyük bir karardır. Diğer tüm gayrimenkul yatırımları gibi, sayıların da işe yaraması ve uygun durum tespiti yapmanız gerekir. İdeal yazlık tatil evleri - olanaklardan mükemmel uzaklıkta, doğru boyutta ve iyi mahallelerde olanlar - yüksek talep görebilir. Bu nedenle, doğru fiyata bir tane edinmek muhtemelen zaman ve sabır alacaktır.