Gayrimenkulle ilgili neredeyse her makale, yatırımcıları gerekli özeni göstermeleri konusunda uyarıyor. Ama bu tam olarak ne anlama geliyor?
Geniş anlamda durum tespiti, yatırım getirisini etkileyen tüm faktörler hakkında veri toplama ve analiz etme sürecidir. Durum tespiti süreci, fırsata yapılan ilk ve sonraki yatırımların anlamlı olmasını sağlamak için gereklidir.
Muhtemelen "iki kez ölç ve bir kez kes" atasözünü duymuşsunuzdur. Bu, özellikle gayrimenkul söz konusu olduğunda geçerlidir: yatırım yapmadan önce her türlü fırsatı iyice değerlendirmelisiniz.
Durum tespiti, aşağıdakiler gibi maliyetli hataları önlemek için gereklidir:
1) stratejik hedefleri karşılamayan bir projeye yatırım yapmak ve
2) yatırım yaptığınızda daha iyi ve daha öngörülebilir bir sonuç için beklenen riskleri azaltmada ve yönetmede başarısız olmak.
Gerçekleştireceğiniz durum tespitinin derinliği ve genişliği, gayrimenkulün varlık sınıfına göre değişiklik gösterecektir: ticari mallar, kiralık emlak GYO'ları, Ve emlak kitle fonlaması
fırsatlar. Durum tespiti türü ayrıca belirli yatırımın kendisine de bağlı olacaktır (konum, mali durum, mülk durumu, vb.).Örneğin, kiralık ticari ve konut mülklerini değerlendirmek için farklı finansal ölçütler kullanırsınız. Ve bazı emlak kitle fonlaması fırsatları, diğer kitle fonlaması seçenekleri için geçerli olmayacak derinlemesine analiz gerektiren belirli farklılıklara sahiptir. Kiralık mülklere yatırım yaptığınızda, satın alma sürecinden önce ve sırasında durum tespiti çok önemlidir.
Kısa Versiyon
- Herhangi bir gayrimenkul yatırımı için, yatırımınızı değerli kılacak kadar yüksek bir getiri elde edeceğinizden emin olmak için kapsamlı bir durum tespiti yapmalısınız.
- Durum tespiti süreci, kiralık evler ve kiralık evler için farklıdır. GYO'lar ve emlak kitlesel fonlama siteleri.
- Herhangi bir gayrimenkul yatırımı risk taşır, ancak önceden incelenmiş olanlar da dahil olmak üzere tüm yatırım fırsatlarını dikkatlice araştırarak bu riski en aza indirebilirsiniz.
Kiralık Evler İçin Durum Tespiti
Kiralık emlak gayrimenkul yatırımcıları genellikle üç şey arar:
- Kısa vadeli nakit akışı
- Uzun vadeli mülk takdiri
- Devam eden vergi avantajları.
Satın alma öncesi durum tespiti, en önemli iki faktöre odaklanacaktır: nakit akışı ve takdir. Bu, birkaç kilit alanda kapsamlı araştırmaları içerir:
- özellik durumu
- Emlak Konumu/Pazar
- Mali Analiz ve Öngörüler
Göz önünde bulundurmanız gereken önemli konulardan bazıları şunlardır: Her mülkün ve fırsatın benzersiz olduğunu ve durum tespitinizin sizi belirli alanlarda daha derine inmeye yönlendirebileceğini unutmayın. Aşağıda bu üç alanın her birini daha ayrıntılı olarak inceleyelim.
Mülk Durumunu Değerlendirin
Satın almadan önce mülkün mevcut durumunu değerlendirmek ve evi iyileştirmek için ne yapmanız gerektiğini belirlemek için çok zaman ve çaba harcamak önemlidir. Genel olarak, şu şeylere bakmanız yardımcı olacaktır:
- Yapısal bütünlük (iç ve dış) – Temelde çatlaklar, termit hasarı belirtileri, evden dışarı akmayan su sorunları, eskiyen bir çatı, patlamış dış cephe kaplaması, evin içinde büyüyen ağaç kökleri var mı? eve bağlanan kanalizasyon hattı, eğimli zeminler, evin boyutuna göre yetersiz boyutta bir elektrik paneli, yetersiz boyutta HVAC veya yanlış kurulmuş kanal işi?
- Mekanik sistemler – HVAC, su ısıtıcısı, büyük cihazlar, elektrik ve sıhhi tesisat dahil olmak üzere ana sistemlerin mevcut durumuna ve kalan ömürlerine bakmak isteyeceksiniz.
- Emniyet – Herhangi bir tehlikeyi düzeltmeniz gerekecek. Herhangi bir küfle ilgilenmeniz gerekiyor mu? Basamaklarda korkuluk gerekli mi? Bir kiralama lisansı için gerekli olan onaylı bir muayeneyi almak için ne yapmanız gerekiyor? Muhtemelen kiralama teftiş formunun bir kopyasını çevrimiçi olarak indirebilirsiniz. Bir kiralama lisansı almak için hangi iyileştirmelerin yapılması gerektiğini (ve bunları yapmanın ne kadara mal olacağını) anlamak çok önemlidir.
- İlk bakım gerekli – Ertelenmiş bakım var mı ve mülkü temiz, güvenli ve çekici olduğu anlamına gelen "kiralamaya hazır" hale getirmenin maliyeti nedir?
Doğru Yeri ve Pazarı Seçin
Değiştiremeyeceğiniz tek şey bir mülkün konumudur. Kiralık mülkünüzün hem geniş alan (şehir/kasaba) hem de sokak düzeyinde (mahalle/sokak) konumunu anlamanız ve analiz etmeniz gerekir.
- Potansiyel kiracılar için iş piyasası — kiracıların kira ödemek için bir işi olması gerekir. Kiralama yerinizin işe gidiş geliş mesafesinde geniş istihdam olanakları var mı? Büyük ölçekli bir işveren bölgeye mi taşınıyor?
- Kiralık havuz demografisi – Burada genel olarak konuşursak, potansiyel kiracı havuzunun büyük olasılıkla kirayı tam ve zamanında ödeyeceğini bilmek istersiniz.
- Kompozisyonların analizi – Kiralık bir mülk için asla fazla ödeme yapmak istemezsiniz; bundan kaçınmak için, bölgedeki kompozisyonlar hakkında bilgi toplamanız ve incelemeniz gerekir.
- Kiralama piyasasının analizi – Kiralama bölgenizde uygun fiyatlı konut talebi var mı? Kiralık mülk sıkıntısı yoksa, en iyi kiracıları almak için kiracıları cezbetmeniz ve muhtemelen piyasa fiyatından daha düşük ücret almanız gerekir.
- Komşu - Mevcut mahalle sakinleri mülklerine bakıyor mu? Etrafta çöp var mı? Evlerin bakıma ihtiyacı var mı? Tıpkı sizin gibi, kiracılarınız da temiz ve güvenli bir ortamda yaşamak ister - bariz bir düşüş yaşayan bir mahalleye iyi kiracıları çekmek zor olacaktır.
Araştırma kiralama pazarları >>>2022'de Gayrimenkule Yatırım Yapılabilecek En İyi 7 Yer
Sayıları Kırın
Burası kauçuğun yolla buluştuğu yer. Rakamlar çalışmak zorunda!
- Mülk edinim maliyeti (satın alma fiyatı artı kapanış maliyetleri) — Kompozisyon bulmanız gerekecek (düşündüğünüz mülkün yakınında yakın zamanda satılan benzer mülkler). Düşündüğünüz mülkle karşılaştırmalı kompozisyonlara bakın ve özelliklere ve duruma göre teklif fiyatınızı ayarlayın. Hiçbir özellik iki özellik aynı olmadığından bu sürece çok şey girer, bu nedenle bu bir elmalar-elmalar karşılaştırması değildir. Kapanış maliyetleri, evin fiyatına ve diğer faktörlere bağlıdır - bir borç veren bunları tahmin etmenize yardımcı olabilir.
- İpotek, sigorta ve vergiler – Bir kiralık mülke sahip olmanın en önemli maliyeti, tipik olarak PITI'yi (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) içeren aylık ipotektir. Aylık kira geliri projeksiyonlarınızın, düzenli bakımı, boşluk ödeneğini karşılamak için PITI maliyetini aştığından emin olun. mülkiyet yönetimi ve mülkünüzü aktif olarak kiralamakla ilgili diğer masraflar. Sabit oranlı bir ipotek ile faiz ve anapara her ay aynı kalırken, zaman içinde vergilerde ve ev sahibi sigortasında kademeli bir artış için bütçe ayırmalısınız.
- Kiralamaya hazır hale getirmenin maliyeti – Hangi iyileştirmeleri yapmanız gerekiyor? Belki de halıyı boyayıp şampuanlamanız yeterlidir. Ya da belki daha önemli onarımlar vardır. Acemi yatırımcıların yaptığını gördüğüm en büyük hata, mülkte gereksiz iyileştirmeler yapmak. Bölgedeki kiralık kompozisyonlara bakın. Piyasa kirasını ödemeye istekli ve muktedir kiracıları getirmek için merkezi havalandırmaya, granit tezgahlara veya bir dış güverteye ihtiyacınız olmayabilir.
- Takdir imkanı – Yalnızca mülkün uygun fiyatlı olduğunu ve ödediğinize değdiğini bilmeniz gerekmez. Bunun için, ancak üzerinde takdir görüp görmeyeceğinizi tahmin etmek için trendlere de bakmanız gerekir. zaman. Mülk takdirinin beklenmediği yerlerde kiralık ev satın almakta sorun yoktur, ancak aylık nakit akışınızın sağlam ve yatırımı değerli kılacak kadar yüksek olduğundan emin olmalısınız.
- Projeksiyonları kirala – Yıllık brüt kiranızın muhtemelen ne olacağını bilmeniz gerekir. Mülk daha önce kiralandı mı, öyleyse kiracı aylık ne kadar ödüyordu? Bu belirli konumdaki bu tür mülk için mevcut piyasa kiralama oranı nedir?
- HOA Kısıtlamaları ve Finansal İstikrar – HOA mülkün kiralanmasına izin veriyor mu? Kiralamaya izin veriliyorsa, bu hükmü yöneten kurallar nelerdir? Örneğin, bazı HOA'lar kira kontratınızı göndermenizi isterken, diğerlerinin kontratınızı onaylaması gerekir. HOA finansal olarak iyi durumda mı? Muhtemelen tüm HOA topluluklarının Federal Konut İdaresi (FHA) finansmanına izin vermediğini fark etmişsinizdir. ev alıcıları - bunun nedeni, FHA kredi verenleri onları finansal güvenlik veya yeterlilik açısından incelediğinde toplanmayı geçememeleridir. yönetmek. Bu, birçok potansiyel alıcıyı dışladığı için yeniden satmaya gittiğinizde sizi olumsuz etkileyecektir.
Bir mülk edinmenizin gerekip gerekmediğini belirlemek için tüm bu faktörler hakkında bilgi toplama ve durum tespiti gereklidir. "Satın alırken para kazanırsın" sözünü duydum ve bunun doğru olduğunu gördüm. Yanlış mülkü seçerseniz, başlamadan önce geride kalacaksınız.
GYO'lar ve Gayrimenkul Kitle Fonlaması için Durum Tespiti Süreci
Kiralık mülklere yatırım yapmak çok zor görünebilir. Neyse ki, mülk satın almadan ve yönetmeden gayrimenkule yatırım yapmanın pek çok yolu var, ancak yine de bazı durum tespiti yapmanız gerekiyor.
Çoğu gayrimenkul kitlesel fonlama sitesi, fırsatları ve ortakları platformlarında yayınlamadan önce önceden inceler. Bunun güzel yanı, durum tespiti yapmak için tüm bilgileri toplamanız veya mülkü ziyaret etmeniz gerekmemesidir.
Örneğin, EmlakMogul platformlarında bir fırsata ev sahipliği yapmadan önce birçok uygulamalı durum tespiti yapar. Mülkü kişisel olarak (sadece kağıt üzerinde değil) inceleyen sigortacılardan oluşan bir durum tespiti ekibine sahipler. Ayrıca, faaliyet gösteren ortakları (sponsorlar) kapsamlı bir şekilde araştıran bir varlık yönetimi ekibi ve tüm verileri ve görüşleri inceleyen bir dahili komite vardır. Oybirliğiyle onaylanmadıysa, EmlakMogul projeyi kendi platformuna koymayacaktır. Anlaşma yapıldıktan sonra, varlık yönetimi ekibi projeyi aktif olarak yönetir ve zamanında ve kaliteli hedeflere ulaşmak için sponsor olur.
Önceden İncelenmiş Kitle Fonlaması Fırsatları Nasıl Değerlendirilir?
- "Ön inceleme"nin ne anlama geldiğini anlayın - Ön inceleme süreci neleri içerir ve yeterli midir?
- Platform sağlayıcısının başarısını araştırın – Geçmişteki anlaşmalarının çoğu beklentileri karşıladı mı?
- Sponsoru araştırın — Kitlesel fonlama sitelerinin çoğu yalnızca deneyimli sponsorlarla fırsatlar barındırır. Anlaşmanın arkasındaki kişilerin yeterli gayrimenkul deneyimine sahip olduğundan ve daha önce sponsor olarak başarılı olduğundan emin olun.
- Tüm durum tespiti belgelerini inceleyin — Neye baktığınızı anlamadıysanız veya dahil edilmesi gereken belgeleri göremiyorsanız sorular sorun.
- Size sağlanan bilgilerin doğru olduğunu doğrulamak için gereken özeni gösterin — İncelenecek kompozisyonları arayın. Emlak alanındaki iş piyasasını ve eğilimleri araştırın.
Kitle fonlaması gibi, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) daha az dahil olmayı seçen yatırımcılar için tasarlanmıştır. Aktif olarak yönetilen yatırım menkul kıymetleri olarak, GYO'ların satın alınmasıyla ilgili durum tespiti daha azdır. Yöneticiler, hissedarlar için rekabetçi bir yatırım getirisi sağlamaktan sorumludur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı fonları konusunda üzerlerine düşeni yapıyorlar.
Yine de, tıpkı herhangi bir konuda kişisel satın alma öncesi durum tespiti yapacağınız gibi stoklamak, yatırım fonu veya bağlamak, aynı şeyi kitlesel fonlama fırsatları ve GYO'lar için de yapmalısınız.
Alt çizgi
Uzmanlar, genel yatırım portföyünüzü dengelemenizi tavsiye ediyor. Portföyünüzü çeşitlendirmenin bir yolu, varlıklarınızın bir kısmını gayrimenkulde tutmaktır. Gayrimenkulü nasıl dahil edeceğiniz ve portföyünüzün ne kadarını ona ayıracağınız kişisel bir karardır.
Sırasında tüm yatırımlar risk içerir, gayrimenkul yatırımı durum tespiti gerektiren benzersiz riskler taşır. Kiralık mülklere sahip olmak ve bunları yönetmek, bir GYO'ya veya emlak kitle fonlaması fırsatına yatırım yapmaktan daha kapsamlı durum tespiti gerektirir.
Gayrimenkul yatırımında, özellikle kiralık mülklerde uygun durum tespiti abartılamaz. Amaç, aylık nakit akışını bir miktar bankaya yatırmak ve muhtemelen değer kazanacak bir mülke sahip olmaktır. Kötü seçilmiş veya kötü yönetilen bir kiralık mülk, servetinize katkıda bulunmak yerine size çok paraya mal olabilir. Önceden kapsamlı bir durum tespiti yapmak, hedeflerinize ulaşmak için sizi çok daha iyi bir konuma getirir.
Gayrimenkul hakkında daha fazlası:
- Pasif Gayrimenkul Yatırımı: Nedir ve Nasıl Başlanır?
- Gayrimenkul Şu Anda İyi Bir Yatırım mı?
- Gayrimenkul Yoluyla Yetersiz Hizmet Alan Topluluklara Nasıl Yatırım Yapılır?