1031 Exchange nedir?

eğer bir emlak yatırımcısı veya olmayı planlıyorsanız, süreçte vergi ödemeden bir mülkü diğerine satmanızı sağlayan bir strateji olan 1031 borsasına aşina olmanız gerekir.

Kulağa gerçek olamayacak kadar iyi mi geliyor? Belki öyledir, ancak 1031 borsa tarafından tanınmaktadır. IRS ve düşer yönergeleri dahilinde. Bu yazıda 1031 değişiminin nasıl çalıştığını açıklayacağım ve çeşitli türleri, faydaları ve riskleri ele alacağım.

İçindekiler

1. 1031 Exchange Nedir?
2. Farklı 1031 Değişim Türleri
1. İsteğe Göre Oluşturma Değişimi
2. Gecikmeli Değiştirme
3. Ters Değiştirme
3. Neden 1031 Değiştirme Yapmalısınız?
1. Ertelenmiş Vergi Borcu
2. Büyük Kazanç Sağlayan Bir Mülkü Elden Çıkarın
3. Daha Büyük Bir Amortisman Giderinden Yararlanın
4. 1031 Exchange Nasıl Çalışır?
1. Kalifiye Aracının Rolü 
5. 1031 Exchange için kurallar
6. 1031 Borsasının Riskleri
7. Özet

1031 Exchange Nedir?

1031 takası, bir mülkü diğeriyle "takas ettiğiniz", sermaye kazançlarını ve vergileri daha sonraki bir tarihe ertelemenizi sağlayan bir işlemdir.

Strateji, öncelikle yatırım amaçlı gayrimenkullerde kullanılır. Ve bir zamanlar hemen hemen her varlıkla kullanabiliyor olsanız da,

2018'den beri neredeyse tamamen gayrimenkulle sınırlı.

Sıklıkla "benzer borsalar" olarak anılan 1031, sofistike emlak yatırımcılarının sermaye kazanç vergilerinin yatırım faaliyetleri üzerindeki etkisini en aza indirmek için kullandıkları popüler bir stratejidir.

Farklı 1031 Değişim Türleri

Vergiyle ilgili neredeyse tüm stratejilerde olduğu gibi, farklı 1031 borsa türleri vardır.

Her birine daha yakından bakalım.

İsteğe Göre Oluşturma Değişimi

Uygun bir takas, yeni inşa edilmiş bir mülkü içerir, ancak önemli ölçüde yenilenmiş mülkleri içerebilir.

Gecikmeli Değiştirme

IRS kurallarına göre, 1031 değişimi 180 gün içinde tamamlanmalıdır. Ancak birçok borsa, süreci tamamlamak için bu kadar zamana ihtiyaç duyabilir. Gecikmeli değişimlerin devreye girdiği yer burasıdır.

Doğal olarak, bu, değiş tokuşa bir karmaşıklık katmanı ekler. Mülkünüzü yenisini almadan önce satarsanız, takas tamamlanana kadar takas fiilen askıya alınır. Mülkünüzün satışından elde edilen gelir, kalifiye bir aracı tarafından tutulacak ve yeni mülk edinilene kadar dağıtılmayacaktır.

Ters Değiştirme

Gecikmeli bir değişim kapsamında, yeni bir mülk edinilir sonrasında orijinali satıyor. Ancak ters takas ile yeni mülk elde edilir. önce önceki satıldı.

Ters borsanın finansal yönü, vasıflı bir aracının hizmetlerine ihtiyaç duyulacağı için gecikmeli borsaya benzer.

Neden 1031 Değiştirme Yapmalısınız?

1031 borsasının ayrıntılarına girmeden önce, faydalarını ve neden bir tane yapmak isteyebileceğinizi tartışalım.

Ertelenmiş Vergi Borcu

1031 borsası, mülkünüzün satışından elde edilen sermaye kazancı vergisini ertelemenizi sağlar.

Gayrimenkul yatırımları, uzun vadeli sermaye kazançları için daha düşük oranlarla halihazırda yerleşik bir vergi avantajına sahiptir. Bu düşük oran, bir yıldan uzun süredir elde tutulan mülkler için geçerlidir.

Bir yıl veya daha kısa sürede gerçekleşen kısa vadeli sermaye kazançları normal gelir vergisi oranlarına tabi iken, uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranları oldukça düşüktür.

Örneğin, çoğu vergi mükellefinin uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranı %15'ten fazla olmayacak (aynı genel vergi dilimindeki kısa vadeli kazançlar için %22'lik normal vergi oranıyla karşılaştırıldığında). Hatta bazı vergi mükelleflerinin uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranı %0 olabilir.

Karışıma bir 1031 değişimi ekleyerek, uzun vadeli sermaye kazancı vergisi bile geleceğe ertelenir.

Bu, gayrimenkul yatırımını şöyle bir şeye dönüştürebilir: IRA hesabı. Kazanç, gelecekteki dağıtıma göre vergilendirilecek olsa da, bugün ile nihai mülkün takas zincirindeki satışı arasında herhangi bir vergi etkisi yoktur.

A 1031, gayrimenkul yatırımcılarının mülk satışlarından elde edilen kazançların %100'ünü kullanmasına izin verir. Bu, yatırımcının gelecekte daha da büyük kar potansiyeli ile her zamankinden daha yüksek fiyatlı mülkler satın almasını sağlar.

Büyük Kazanç Sağlayan Bir Mülkü Elden Çıkarın

15 yıl önce bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın aldığınızı ve o zamandan bu yana değeri iki katına çıktığını varsayalım. Satarsanız, kazancı muhasebeleştirmeniz ve kâr üzerinden geçerli uzun vadeli sermaye kazançları vergisini ödemeniz gerekir.

Ancak 1031 borsası kurarak ve benzer değerde yeni bir mülk satın alarak, orijinal mülkün karı birkaç yıl daha ertelenebilir.

Daha Büyük Bir Amortisman Giderinden Yararlanın

Yatırım amaçlı gayrimenkulün faydalarından biri de amortisman gideri talep edebilmektir. Yatırımcılar, bir mülkün satın alma maliyetini yıllarca yazabilir. Bu, "kağıt gideri" olarak bilinen, vergi amaçları için var olan ve cepten nakit harcama gerektirmeyen bir gider oluşturur.

Kâğıt giderleri, kira geliri karlarını vergilendirmeden korumak için kullanılabilir. Ne kadar çok amortisman yazabilirseniz, vergilerden o kadar çok kira karı koruyabilirsiniz.

Uzun süredir kiralık bir mülkünüz varsa, yıllık amortisman gideri daha düşük bir orijinal edinme maliyetine dayalı olacaktır. Ancak 1031 değişimiyle, yeni mülkün (daha yüksek) değerine göre amortisman yazabilirsiniz.

1031 Exchange Nasıl Çalışır?

Her şeyden önce, mevcut mülkünüzün satışını tamamlamaya ve 180 günlük zaman dilimi içinde yenisini almaya hazır olmalısınız.

Ardından, satın almayı planladığınız mülk, sattığınız mülkün “benzeri” olmalıdır. Bu, tam kopya olmaları gerektiği anlamına gelmez, ancak genellikle benzerdirler. Borsada vergiye tabi olabilecek nakit kar elde etmekten kaçınmak için iki mülkün de karşılaştırılabilir değerlere sahip olması gerekir.

İşlem bir takas olarak ayarlanmalıdır, yani satın aldığınız mülkün "satıcısı" da istekli bir katılımcı olmalıdır.

Mevcut mülkünüzü sattıktan sonra, yeni bir mülk bulmak için 45 gününüz olacak. İşlemin tüm tarafları 1031 değişiminden haberdar edilmelidir. Buna ikame mülkün satıcısı ve seçtiğiniz kalifiye aracı dahildir (aşağıya bakın).

Unutmayın, ikame mülkün satın alınmasındaki kapanış tarihi, satılan orijinal mülkün kapanışından sonraki 180 gün içinde gerçekleşmelidir.

Nitelikli aracı, 1031 borsası için esastır. Ayrıca şöyle bilinir değişim kolaylaştırıcısıs, işlem tamamlanana kadar para tutarlar. Rolleri, bir kapanış avukatının veya bir unvan şirketinin sıradan bir gayrimenkul işleminde yaptıklarına benzer.

Nitelikli aracı, 1031 değişim süreci hakkında net bir anlayışa sahip olmalıdır. Ayrıca, yıllık çalışma süresinin tamamlanması gibi uyum kanıtı sağlamalıdırlar. SSAE 16 sınavı. Aracı tarafından tutulan fonlar bir bankaya yatırılmalıdır. FDIC sigortalı hesap ve herhangi bir zamanda borsadaki her iki tarafça doğrulamaya açıktır.

1031 değişim işlemine başlamadan önce kalifiye aracınızı seçmeniz önemle tavsiye edilir. Bu değiş tokuşlarda yer alan zaman kısıtlamaları nedeniyle, aracının hem yetkinliği ve nitelikleri hem de süreç uygulamaları hakkında tamamen bilgi sahibi olmak isteyeceksiniz.

1031 Exchange için kurallar

Vergi etkileri nedeniyle, 1031 borsasını çevreleyen belirli kurallar vardır.

1. Takas edilen mülkler "benzer" olmalıdır. Neyse ki, gayrimenkulde benzerinin tanımı oldukça geniştir. Örneğin, tek ailelik kiralık bir mülkü dört birimlik bir mülkle değiştirirken muhtemelen çok az sorun yaşarsınız; ancak, birincil konutunuzu dört birimlik bir konutla değiştirmek sorun olabilir. (Yani, bir kiralık mülkü diğeriyle takas edebilirsiniz, ancak takas kişisel kullanım için elde tutulan mülkü kapsamaz).
2. Değişim, birden çok özelliği içerebilir. İki mülkü bir mülkle veya bir mülkü iki veya daha fazla mülkle değiştirebilirsiniz.
3. Nitelikli aracı, işlemde değiştirilen tüm fonları elinde tutmalıdır. Borsaya dahil olan müdürlerin borsadan herhangi bir fon almasına veya elinde tutmasına izin verilmez.
4. İşlemin IRS'ye bildirilmesi. Bir 1031 borsasından anında vergi yükümlülüğü olmamasına rağmen, yine de olayı şu adreste bildirmeniz gerekir: IRS Form 8824, Benzeri Değişimler. Formun, yaptığınız her 1031 borsasında doldurulması gerekmez, ancak değişimin gerçekleştiği herhangi bir yılda bireysel gelir vergisi beyannamenizle birlikte doldurulmalı ve dosyalanmalıdır.

1031 Borsasının Riskleri

1031 takası doğrudan satıştan daha karmaşık olduğundan, devam etmeden önce bilmeniz gereken riskler vardır:

• Gecikmeli bir takas yaparsanız ve 180 gün içinde yeni bir mülk edinemezseniz, orijinal satıştan elde edilen sermaye kazancı vergiye tabi olacaktır.
• İkame mülkün edinimi, satılan mülk üzerindekinden daha küçük bir ipotek gerektiriyorsa, ikisi arasındaki fark üzerinden bir vergi yükümlülüğü söz konusu olabilir.
• 1031 borsası vergi borcunuzu ortadan kaldırmaz; sadece ertelerler. Uzun yıllar boyunca bir dizi mübadeleyi tamamlarsanız, nihai sonuç, nihai mülkün büyük bir sermaye kazancıyla satışı olacaktır. Bu, büyük bir kuyruk sonu vergi yükümlülüğü yaratabilir.
• 1031 değişimi karmaşık olduğundan, mülklerin ve katılmaya istekli mülk satıcılarının bulunması daha zor olabilir.

1031 değişimi her şeyden önce bir vergi stratejisi olduğundan, ilerlemeden önce bir vergi uzmanına danışmanız şiddetle tavsiye edilir.

Özet

1031 borsası, aktif emlak yatırımcıları için neredeyse bir hediye gibidir. Ancak bir tane yapmadan önce, sürecin nasıl çalıştığını bildiğinizden emin olun. Ayrıca bir vergi uzmanına danışın ve gerekirse süreçte deneyimli emlakçılardan ve kurumlardan yardım isteyin.