İlk Kiralık Mülküm: Büyük Bir Yatırım Değil

Güncelleme: Görünüşe göre, bu kiralık mülk gerçekten harika bir yatırım. Açık pozisyonlar zilch, kira 100 $ artırıldı ve onarım ve bakımla ilgili minimum harcamalar yapıldı. Mevcut nakit akışı analizimi görün Burada %10 civarında getiri gösteriyor (ana ödemeler dahil olsa bile).

İlk kiralık mülkünüzü mü arıyorsunuz? göz atın Kiralık Emlak Nasıl Bulunur? rehber veya Emlak aramanızı Roofstock'ta başlatın.

Önceki güncelleme: Bazıları bana öz sermaye şeklinde geri döndüğü için anaparayı bu giderden çıkarmamı önerdi. Anapara 2012'de ayda ortalama 207 dolar, toplam yıllık giderlerimi 17.940 - 2484 dolar = 15,456 dolar yapıyor. Bu, %0 boşluk oranı ile %10'luk bir getiri sağlayacaktır. Bu, getiriyi hesaplamak için uygun bir yol mu?

Oluşturmak için bir kiralık mülk sahibi olmakla ilgileniyor musunuz? ekstra nakit akışı?

Pekala, önümüzdeki birkaç hafta ve ay boyunca beni takip edin ve sizin için tüm çaylak hatalarını yapmamı izleyin.

Resmi olarak kiralık mülk sahibiyim. İşte kiralama birimimdeki istatistikler:

• 2182 metrekarelik şehir evi
• 3 yatak odası ve 2,5 banyo
• 2007 yılında inşa edildi
• Mükemmel okul bölgesi

Bu mülkün yapacak çok şeyi var: iyi okullar, düşük suç, bol iş, alışverişe hızlı erişim, eğitim ve şehir. Aynı zamanda bir şehir evi olduğu için bakım sadece içeride olacak.

Satın alma

Kiralamamızın satın alınmasıyla ilgili çok heyecan verici bir şey yok. Aslında eski evimiz. Yeni bir yer satın aldık ve karar verdik. bu mülkü kiralık olarak tut. Bu kiralık mülkü satın aldık 2007'de 205.000 için, %20 azaltarak. Biz Ağustos 2011'de yeniden finanse edildi %4.875'lik yeni oranla 30 yıla geri dönüyor. Mevcut ödeme tutarı 156.004.31'dir. Zillow.com, mülkün değerini 197.800 $ olarak değerlendiriyor. Bu nedenle, şu anda bu mülke 41.796 dolar yatırdığımı söyleyebilirsiniz.

%1 Kuralında Başarısız Olmak

İlk kiralık mülkünüzü değerlendirirken iyi bir kural, %1 kuralına uyup uymadığını görmektir. Yani, her ay mülkü kiralayabileceğiniz fiyat, mülkün satın alma fiyatının en az %1'ine eşit mi? Birçok emlak uzmanı için bu, mülkün bir değer üretip üretemeyeceğini hızlı bir şekilde bilmenin bir yoludur. pozitif nakit akışı yıllık.

Bu kuralı kullanarak, birimim 205.000 dolara satın alındı ​​ve geçmesi için ayda 2050 dolara kiralayabilmeli. Maalesef o kadar kiralayamam. Ayda 1750 dolar ya da %0,85 almalıyım. Bu fena değil, ancak bu mülkü nakit akışına sokup aktaramayacağımı yakınlaştırıyor olabileceğini bilmeme izin veriyor. Bazıları, özellikleri ilk değerlendirirken %0.7'nin mutlak kesme noktası olduğunu öne sürdü.

Peki ya Dönüş?

Beklenen getiriye gelince, ilk olarak Gayrimenkul Yatırım yakın kesecek. Mahalledeki benzer birimlerde gördüklerime göre mülkün 1750 dolara kiralanması gerekiyor.

Brüt Kira Geliri

Kira – 1750$

• x 10,5 ay (%10 boşluk) = 18,375 ABD doları

Alternatif Boşluk Oranları

• x 11 ay (%7,5 boşluk) = 19.250$
• x 12 ay (%0 boşluk) = 21.000 $

Masraflar

• İpotek – 842 $
• Emlak Vergileri – 353$
• HOA – 175$
• Sigorta 25$
• Onarım ve Bakım $100*

• Toplam = 1495$

• x 12 ay = 17.940 dolar

*HOA ücretlerine çim bakımı ve harici yapısal onarımlar dahildir.

Net Kira Geliri

Şimdi brüt gelirden giderlerimizi çıkaralım ve net gelirimizi ve potansiyel yatırım getirimizi belirleyelim.

Yıllık Net Kira Geliri = 18,375 $ – 17,940 $ = 435 $

• Yatırım Getirisi = 435 $ / 41,796 $ (kiraya yatırılan nakit) = %1,04

Alternatif Boşluk Oranları

• %7,5 boşlukla getiri = 1310$ / 41,796$ = %3,13
• %0 boşlukla dönüş = 2060$ / 41,796$ = %4,93

Bu rakamlara dayanarak, ilk yılda 400 ila 2000 dolar arasında herhangi bir yerde kazanabilirim gibi görünüyor. Getiriler daha kötü olabilir, ancak bağladığım parayı, taşıdığım borcu ve onu yönetmek için harcadığım zamanı düşününce oldukça kötü. Getiriler, Jim Randel'in kitabında önerdiği %10'a yaklaşmıyor. yatırım mülkleri.

Alternatif olarak, 41,796 doları alabilir ve şu anda bir FDIC sigortalı çevrimiçi tasarruf hesabında %1,25 kazanabilirim. Ayrıca onu alıp piyasaya yatırım yapabilir ve hiç çaba harcamadan çok daha yüksek bir getiri elde edebilirdim.

Sonuç olarak, bu mülk en yüksek potansiyelinde performans gösterse bile (yani büyük bir onarım yok ve uzun süre boş pozisyon yok), yine de paramın getirisi o kadar büyük değil. Bir günü sabırsızlıkla beklemek için potansiyel bir takdirim var, ama bu boş bir hayal olabilir.

Sanırım kiralama fiyatını 1800 dolara çıkarabilirim, ancak bu yalnızca ek 500 dolar kazandıracak ve muhtemelen boş kalma süremi artıracaktır.

Beyler ve kızlar düşünceleriniz nelerdir? Bu tür bir iade için mülkü saklamalı mıyım? Eksik olduğum bir şey mi var? Mülkün getirisini bir şekilde artırabilir miyim (değer katarak veya kaldıracı artırarak)?

Kira Toplama	Ücretsiz ACH 2,99 $ Ekspres Ödeme	$2 ACH Ücreti Kredi veya Banka Kartı için %3,5 Ücret	0,050 ABD Doları EFT Ödemeleri %2.75 Kredi Kartı Ücreti
Para Yatırma Süresi	4-5 Gün ACH 3 Gün Ekspres	3 gün	1-2 Gün
Kısmi Ödemeleri Kısıtla	Kira Sonu	Evet	Evet
Çoklu Mevduat Hesabı	Evet	Evet	Evet, Ekstra Ücret karşılığında
Otomatik Gecikme Ücretleri	Sabit	Sabit veya %	Sabit
Arkaplan kontrolü	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Temel Tarama: 15 $ Prim: $18
Kredi kontrolu	$24.99-$39.99	$35	Taramanın Bir Parçası (Yukarıda)
Dijital Kiralama	Numara	Ücretli Planların Bir Parçası	Mevcut
Kiracıların sigortası	Mevcut	Mevcut	Mevcut
Cozy'yi kullanmaya başlayın	Ücretsiz hesap oluştur	Buildium ile Ücretsiz Deneme Başlatın

Philip Taylor, EBM hakkında

Philip Taylor, diğer adıyla "PT", bir EBM, blog yazarı, podcast yayıncısı, koca ve üç çocuk babasıdır. PT aynı zamanda kişisel finans sektörü konferansı ve ticaret fuarının kurucusu ve CEO'sudur. FinCon.

Part-Time Money®'i 2007'de para konusundaki tavsiyesini paylaşmak, kendini sorumlu tutmak için yarattı. 75 bin doların üzerinde borcunu ödemek) ve finansal konulara yönelme konusunda tutkulu olan diğer insanlarla tanışmak bağımsızlık.