Ya size hükümet tarafından zorunlu kılınan garantili bir getiri oranına sahip bir yatırım olduğunu söylesem?
Muhtemelen – “Teşekkürler Jim, ama ben bir kukla değilim ve mevduat sertifikalarını biliyorum ve çok sıkıcılar” diyeceksiniz. (aynı zamanda süper güvenlidirler!)
Bu yazının başlığını okuyabilseydiniz, muhtemelen cevabı zaten biliyorsunuzdur: vergi borçları (ve bunlar gayrimenkul ile güvence altına alınmıştır).
Bunları yıllar önce öğrendim ve hatta bir vergi haciz ihalesine katıldım. Hiçbir şey satın almadım, sadece deneyimin tadını çıkarmak istedim. Yaklaşık on yıl önce, Howard County Adliye Sarayı'nın merdivenlerinde düzenlenen, vergi satışı olarak da bilinen bir vergi haciz ihalesine katıldım.
Müzayede burada yılda sadece bir kez, Mayıs veya Haziran aylarında oluyor ve benim katıldığım müzayede gerçekten gayri resmiydi. 2020'de ne yapacaklarından emin değilim çünkü planlananlar zaten iptal edildi. Hükümeti ve mahkemeleri ilgilendiren her şeyin bir tür formalitesi olacağını düşündüm. Kelimenin tam anlamıyla, bir pano tutan ve hacizler haykıran, teklifler alan ve kayıtları karalayan merdivenlerde duran bir adamdan oluşuyordu.
Etrafta dolaşan insanlar da benzer şekilde gayri resmiydi. Ne istediklerini biliyorlardı, haciz numarasını duymak için beklediler ve tekliflerini yaptılar. Bazı insanlar telefondaydı, diğerleri kendi panolarıyla oradaydı ve sanki herkes birbirini tanıyormuş gibi geliyordu. Depolama Savaşları gibiydi ama insanların evleriyle.
Bunun yatırım yapmak için iyi bir yol olduğunu düşünerek ayrıldım ama muhtemelen benim için değil… ama çok şey öğrendim.
Vergi haciz yatırımı nedir?
Eyalet ve yerel yönetimlerin vergilerine ihtiyacı var ve ödenmediğinde başka bir şekilde geri almak zorunda kalıyorlar. Emlak vergileri, çoğu yerel yönetim için birincil gelir akışıdır. Bir mal sahibi emlak vergisi faturasını ödeyemezse, yerel ilçe veya şehir, bir vergi haciz ihalesi yoluyla yatırımcılara haciz olan mülk ve müzayedelere haciz koyar.
Değişebilir, ancak çoğu yerel vergi dairesi, iki ila beş yıllık ödenmemiş vergilerin ardından bir vergi hacizini açık artırmayla satar. Kesin süre eyalet yasalarına bağlıdır.
Bazı yerel yönetimler, yatırımcıların gecikmiş vergi tutarını ödeyebilecekleri vergi haciz sertifikaları satmaktadır. Hükümet parasını alır ve mülk sahibi gecikmiş vergilerini geri ödedikçe yatırımcı faiz toplayabilir.
Mülk sahibinin haczi geri ödemek için bir yıla kadar süresi olabilir. İpoteği geri ödediklerinde, yatırımdan çıkarsınız ve mülkün tekrar tamamen sahibi olurlar.
Mal sahibi geride kalırsa, mülkü haciz etmeniz ve tam mülkiyetini almanız gerekir. Ardından, yatırım geliri elde etmek için evi satmanız veya kiralık mülke dönüştürmeniz gerekir. Gerçekte, bu nadiren olur, çoğu yatırımcıya belediye tarafından zorunlu kılınan faiz oranı ödenir.
Vergi borcu vs Vergi Tapusu
Katıldığınız vergi açık artırması satış yapıyor olabilir vergi borçları ve vergi tapuları. Bu iki terim birbirine benzese de, vergi kanunları tüm mülkü önceden satın almanızı gerektirir.
2008 Büyük Durgunluğu sırasında rehabilitasyon ve kâr elde etmek için hacizli evler satın almak, vergi tapusu yatırımına bir örnektir. Her yatırımcının vergi işlemlerine yatırım yapacak zamanı veya sermayesi yoktur.
Vergi borçları, yalnızca gecikmiş vergilere yatırım yapmanızı gerektirir. Sadece birkaç bin dolar yatırım yapmak ve hacizli bir evi tamir etmemek çoğu için daha uygundur.
Yaklaşık 30 eyalet şehirler ve ilçeler açık artırma vergi borçları versin.
Vergi borçları, bir borç yükümlülüğü olması bakımından bir araba kredisi veya ev ipoteği için banka kredisine benzer. Sahibi, haciz kaldırılıncaya kadar mülkü satamaz veya yeniden finanse edemez. Bu durumda size haciz tutarı artı faiz öderler.
Vergi Borçlarına Yatırım Yaparak Nasıl Para Kazanabilirsiniz?
Vergi borçlarına yatırım yaparak para kazanmanın iki yolu vardır:
- Mülk sahibinden basit faiz ödemeleri alın
- Mülke haciz koyun ve ya satarsınız ya da kiralarsınız
Her eyaletin vergi borçları için farklı bir faiz oranı tavanı vardır. Çoğu eyalette haciz tutarı üzerinden %5 ile %18 arasında faiz kazanmayı bekleyebilirsiniz. Howard County, %18'lik bir faiz oranı belirler. Alabileceğiniz gerçek (gerçek) faiz oranı, herkesin haciz için teklif vermesi nedeniyle vergi açık artırmasının ne kadar rekabetçi olduğuna bağlıdır.
Çoğu açık artırma, en düşük faiz oranını teklif eden yatırımcıya verilir. Açık artırma, maksimum faiz oranından başlar ve her yeni teklifle birlikte azalır. Örneğin, açılış faiz oranı %18 olabilir, ancak kazanma oranı sadece %5 olabilir.
Teoride, daha az riskli mülkler daha düşük bir faiz oranına sahip olacak ve daha riskli mülkler daha yüksek faiz oranına daha yakın olacaktır. Bu, eşler arası kredilendirmeye benzer veya ticari kredilere yatırım yapmak.
Çoğu vergi haciz yatırımı, mülk üzerinde haciz yapmanızı gerektirmez, ancak bu bir olasılıktır. Öncelikle potansiyel yatırım getirinize odaklanmalısınız.
Vergi İpoteklerine Yatırım Yapmak: Adım Adım
Vergi haciz yatırımı, iki nedenden dolayı çok fazla araştırma gerektirir. İlk olarak, sahibinin krediyi geri ödemesini tercih edersiniz ve faiz oranınızı kazanırsınız. İkincisi, yapmazlarsa, haciz etmeniz gerekiyorsa mülkü satabileceğinizden veya kiralayabileceğinizden emin olmak istersiniz.
En iyi başlangıç noktası yerel emlak piyasanız olabilir. Yüksek kaliteli mahallelerin ve okul bölgelerinin konumu gibi bilgileri bilmeniz gerekecek. Yüksek kaliteli mülk sahiplerinin vergi faturalarını geri ödeme olasılığı daha yüksek olabilir.
Her şehir ve ilçe, vergi borçları satın almak, faiz ödemelerini toplamak ve haciz başlatmak için farklı prosedürlere sahiptir. Yatırım pazarınızın inceliklerini öğrenmeniz gerekecek olsa da, yatırım süreci benzerdir. Bunu çalışın çünkü anında öğrenmek istemezsiniz.
Gecikmiş Vergi Listesi İsteyin
Geciken vergi listeleri çoğu şehir ve ilçe vergi tahsildarından veya sayman ofislerinden alınabilir. Bu listeler size hangi mülklerin açık artırmaya çıktığını söyleyebilir.
Departmanın ne kadar modern olduğuna bağlı olarak, listeyi e-posta ile alabilirsiniz. Daha eski departmanlar, şahsen bir liste aldınız.
Bu ayrıntılar için vergi listesini araştırmalısınız:
- Mülkün sokak adresi
- Ödenecek vergi tutarı
- Gecikmiş vergilerin yıl sayısı
Bu üç faktör, potansiyel mülklerin aday listesini oluşturmanıza yardımcı olur.
Rekabetten kaçınmak için, satışla ilgilenip ilgilenmediklerini öğrenmek için mülk sahibiyle iletişime geçmeyi deneyebilirsiniz. Bu taktik, nihayetinde vergi tapusunu satın almak istiyorsanız, bir teklif savaşından kaçınmanıza yardımcı olabilir.
Geliştirilmemiş bir paketin ödenmemiş vergileri varsa, maliyetlerinizi düşük tutabilirsiniz. tarım arazisi.
Gelişmiş mülkler daha yüksek mülk değerlerine sahip olma eğilimindedir ve hacizle sonuçlanırsanız kapsamlı onarımlar gerektirebilir.
Araştırma Potansiyel Özellikleri
Hangi mülklerin açık artırmaya çıktığını öğrendikten sonra, satın alma aralığınızdaki potansiyel mülklerin aday listesini yapın.
İlk izleniminizin ne olduğunu görmek için mülklerin yanından geçin. Mülkü ve çevresini beğendiyseniz, bir teklif vermeyi düşünün.
Açık artırmadan önce, en düşük faiz oranı teklifinizi hesaplayın. Nakit paranız başka bir yerde daha yüksek getiri sağlayabiliyorsa, her teklif savaşı kazanmaya değmez.
Açık Artırmaya Katılın
Bazı açık artırmalar, teklif vermek için şahsen katılmanızı gerektirir. Artık birçok yer, uzun mesafeli yatırımcıların harekete geçmesine izin veren çevrimiçi açık artırmalara gidiyor.
Her iki açık artırma yöntemi de rekabetçi olabilir. Fazla teklif vermekten kaçınmak için teklif limitlerinizi önceden bilmelisiniz.
Kazanan teklif sahibi, vergi hacizini satın almak için bu masrafları peşin olarak öder:
- ödenmemiş vergiler
- cezalar
- tahakkuk eden faiz
Bunlar, mülk sahibinin devlete borçlu olduğu vergi ve harçlardır. Yani, bu minimum satış fiyatıdır.
Ödemeyi topla
Çoğu eyalet, mülk sahibine vergi borcuna sahip olduğunuza dair bildirim göndermenizi ister. Mülk sahibi, itfa süresi boyunca size aylık olarak ödeme yapacaktır.
Çoğu geri ödeme süresi en az bir yıldır, ancak daha uzun olabilir.
Mal sahibi, yasal geri ödeme süresi içinde haczi geri ödemezse, haciz sürecini başlatabilirsiniz. Uygun şekilde haciz yapmak için izlemeniz gereken belirli prosedürler ve zaman çizelgeleri vardır. Vergi borcunuz vergi satışına dönüşürse yasaları gözden geçirdiğinizden emin olun.
Kim Yatırım Yapmalıdır?
Vergi borçları, tüm paranızı borsada tutmadan kısa vadeli gelir elde etmenin tutarlı bir yolu olabilir. Akredite yatırımcılargayrimenkul yatırım deneyimi ile de uygun olabilir.
Potansiyel getiriler, eyaletin faiz oranı üst sınırına bağlı olarak %12 ile %18 arasındadır. Ne kadar kazanabileceğiniz, hangi eyalete yatırım yaptığınıza ve ne kadar düşük teklif verdiğinize bağlıdır.
Zaman ve gerekli sermaye ile ilgili olarak, vergi haciz yatırımı, bir emlak endeksi fonu satın almak (veya kitle fonu gayrimenkul) ve saygısız evler.
Kimler Vergi İpoteklerine Yatırım Yapmamalıdır?
Vergi haciz yatırımı isteyenler için değil uygulamalı basit yatırım yaklaşımı. Potansiyel mülkleri incelemek, bir açık artırmaya katılmak ve mülk üzerinde potansiyel olarak haciz yapmak için saatler harcamanız gerekecek.
Vergi borçları herhangi bir park yeri değildir üç yıl içinde ihtiyacın olan nakit. Bununla birlikte, orta vadeli bir yatırım ufku için sermayeye sahip olma riskini azaltabiliyorsanız, vergi borçları portföyünüzü çeşitlendirmenin heyecan verici bir yolu olabilir.
Vergi Hacmi Yatırımının Potansiyel Riskleri
Mülk sahibi hala gecikmiş vergileri ödemek zorunda olduğundan, bu yatırım fikri risksiz değildir. Onları hükümete ödemek yerine, onun yerine kancadasın. Vergi haciz yatırımı daha az riskli olabilirken borsa zamanlaması veya kuruş hisse senedi ticareti yapmak için gerekli özeni göstermeniz gerekir.
İşte potansiyel gelirinizi azaltan karşılaşabileceğiniz bazı riskler.
Düşük faiz oranları
Bir teklif savaşı, arzu edilen bir faiz oranını kazanamayacağınız anlamına gelir. Vergi haciz yatırımı çok çaba gerektirir. Potansiyel yatırım getiriniz, daha az çaba gerektiren diğer yatırım fikirlerine benzer olabilir.
Ek Vergi ve Ücretler Ödüyorsunuz
Vergi haczi sahibi olmak, mal sahibi ödemezse gelecekteki ödenmemiş vergi ve cezalardan sorumlu olabileceğiniz anlamına gelir. Çim biçmemek gibi olaylar için şehir tarafından uygulanan para cezalarını bile ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Mülk Sahibi İflas Bildirdi
Mülk sahibi iflas ilan ederse, bir hakim vergi borcunuzun faiz oranını yasal olarak azaltabilir. Bu riski, favorinize bir getiri kesintisi olarak düşünün. temettü hissesi.
Vergi Tazminatlarının Süresi Dolacak
Açık artırmada kazandığınız vergi borçları, geri ödeme süresi sona erdikten sonra sona erebilir. Dönem sona erdikten sonra takip işlemi yapmazsanız, orijinal yatırımınızı telafi etme fırsatınızı kaybedebilirsiniz.
Yerel haciz kurallarına aşina olduğunuzdan emin olun. Belirli bir tarihe kadar haciz sürecini başlatmanız gerekecektir. Ayrıca, kaçırılan ödemeler hakkında sahibine bildirim göndermeniz gerekecektir. Bir prosedürü uygun olmayan şekilde takip etmek, çabalarınızı raydan çıkarabilir.
Mülkiyet Değersizdir
Bir haciz satmak, para kazanmanın garantili bir yolu değildir. Yapı korunmamışsa veya kötü bir mahalledeyse mülkün satışı kolay olmayabilir.
Ayrıca, mülk sahibinin taşınırken ne gibi zararlar vereceğini bilemezsiniz.
Vergi satış müzayedesinden önce bir mülkün dışını inceleyebilirsiniz, ancak mülke haciz gelene kadar evin içine bakamayabilirsiniz. Teklifi kazanmaktan eve adım atana kadar çok yıllık bir boşluk olabilir. O zaman çok şey değişebilir.
Yüksek haciz oranlarına veya amortismana tabi mülk değerlerine sahip mahallelerden kaçının. Bu risklerden kaçınmak, yatırım maliyetlerinizden daha düşük piyasa değerine sahip bir “sualtı mülkü” satın alma şansınızı azaltır.
Vergi haciz yatırımı iyi bir yatırım olabilir, ancak çok fazla çalışma gerektirebilir. Bu işi bitirmememin sebeplerinden biri de buydu.
Başka bir şey de, birini haciz edip evinden kovma fikrinden gerçekten hoşlanmıyorum. Bunun nadiren gerçekleştiğinin farkındayım ama bir kez bile yapmak istemem. Hayatını kazanmanın başka, daha az duygusal olarak dolu yolları da var.