Birçoğumuz için evimiz, yapacağımız en büyük yatırımdır. Ve diğer yatırımlarımızın değerini takip ettiğimiz gibi, ana mülkümüzün değerini de değerlendirmek akıllıca olacaktır (aynı zamanda herhangi bir ikincil özellik sahip olabiliriz) zaman zaman. Tabii ki, herhangi bir evin değeri piyasa koşullarına ve diğer faktörlere bağlı olarak dalgalanır. Yani soru şu: Evinizin mevcut piyasa değerini nasıl belirliyorsunuz?
Öncelikle, evinizin değerinin başlangıçta ne ödediğinize, ne kadar ödediğinize bağlı olmadığını anlamalısınız. onu korumak veya geliştirmek için harcadığınız ya da kardeşinizin, eğer sahip olsaydı bunun için belirli bir miktar ödeyeceği konusunda ısrar ettiği gerçeği. para. Belirli bir mülkün değeri, “istekli ve yetenekli bir alıcının şu anda bunun için ne kadar ödeyeceği” olarak tanımlanır.
Makul Bir Tahmin Nasıl Alınır
Dünyada tamamen aynı olan iki özellik yoktur. Bu nedenle, belirli bir evin değerinin kesin bir değerini hedeflemek neredeyse imkansızdır.
Bununla birlikte, aşağıdakiler hakkında ayrıntılı bilgiye sahipseniz, makul bir tahmin - veya en azından makul derecede doğru bir tahmin değeri aralığı - elde edebilirsiniz:
- Lokasyon, parti büyüklüğü ve yatak odası ve banyo sayısı gibi fiziksel özellikler,
- Emlak vergisi bilgileri,
- Evin kendisiyle ilgili geçmiş satış verileri ve
- Yakınlardaki benzer evlerin son satışları.
Zillow Doğru mu?
Evinizin değeri hakkında size bir fikir verebilecek bazı tüketici dostu çevrimiçi web siteleri vardır. En popüler olanlar kırmızı yüzgeçli, Zillow ve Trulia.
Bunların başında aylık ortalama 150 milyon ziyaretçi ile Zillow gelmektedir. Bu ücretsiz çevrimiçi platformu kullanarak mülk adresinizi yazabilir ve evinizin mevcut piyasa değerinin bir "Zestimate"ini alabilirsiniz. Zillow, mevcut verilere dayalı algoritmalar uygulayan tescilli bir otomatik değerleme yöntemi kullanır. evinizin konumunu hesaplamak için mülkünüzün konumuna ilişkin vergi kayıtlarından ve satış verilerinden Zestimat.
doğru mu? Yıllardır Zestimates kullanıyorum emlak işim, ve ben bu soruya şu şekilde cevap verirdim: Evet ve Hayır. Bazen ve sıklıkla. Uzak ve ölü. Bunu düşünürseniz, varyans son derece mantıklıdır - herhangi bir algoritmanın çıktısı yalnızca giriş verileri kadar doğrudur.
Zestimate'ler, istatistikçiler tarafından tasarlanan otomatik yazılımlar tarafından oluşturulur ve insanların belirli bir mülkün Zestimate'ini manuel olarak değiştirme yeteneği yoktur. Ve her mülk benzersiz olduğundan ve benzersizlik hesaplamaya dahil edilemediğinden, otomatik bir süreç kullanarak bir mülkün piyasa değerini doğru bir şekilde tahmin etmenin gerçekten hiçbir yolu yoktur.
Bir Temsilciyle İletişime Geçmek Daha İyi
Evinizin değerini belirlemenin daha iyi bir yolu, evinizin bulunduğu bölgeye çok aşina olan lisanslı bir emlakçı veya komisyoncudur. Gibi bir hizmet aracılığıyla yerel bir emlakçı bulabilirsiniz. Ana SayfaIşık. Bir aracı, Çoklu Listeleme Hizmetinde (MLS) çok sayıda gerçek zamanlı ve doğru veriye sahiptir. Ve bilgili ve çalışkan bir temsilci, çok özel arama kriterleri belirleyebilir ve ardından bu verileri, benzersiz evinizin değerine ilişkin çok doğru bir tahminde bulunmak için benimseyebilir.
Temsilciniz karşılaştırmalı bir pazar analizi (CMA) yaparak başlayacaktır. Bu, mahalledeki son altı ayda satılan karşılaştırılabilir mülklere (bileşenlere) bakmayı içerir. Mülkünüz bu analizde “konu mülktür” ve büyüklük, yaş, parsel büyüklüğü, çatı tipi, olanaklar ve stil açısından evinize en yakın üç kompozisyon karşılaştırılabilir mülkler haline gelir.
Her bir kompozisyonun nihai satış fiyatından başlayarak, acente, konu mülk ile kompozisyon arasındaki farkın değerlemelerini ekleyerek veya çıkararak bu fiyatı ayarlayacaktır. Örneğin, bir konutun üç banyosu varsa ve konu mülkün yalnızca iki banyosu varsa, acentenin bu konutun satış fiyatını, konu mülkle daha uyumlu olacak şekilde ayarlaması gerekir. Değerleme konusu taşınmazın dört yatak odası ve yalnızca üç yatak odası varsa, arsa satış fiyatı konu taşınmaza uygun olacak şekilde ayarlanacaktır. Çıkarılacak veya eklenecek miktar bölgeye göre değişir ve bu miktar genellikle özelliğin ilk maliyetinden çok daha düşüktür.
İşte bunun neye benzeyebileceğinin çok basitleştirilmiş bir örneği:
| Konu Mülk | 1 numaralı bileşen | 2. bileşen | 3 numaralı bileşen | |
|---|---|---|---|---|
| Satılan Fiyat | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # yatak odası | üç | üç | dört | üç |
| # Şömineler | bir | bir | bir | Yok |
| Comp vs. Ders | – | eksi bir banyo | artı bir yatak odası | şömine yok |
| Ayarlama | – | artı 5.000 $ | eksi 10.000 dolar | artı 5.000 $ |
| Düzeltilmiş Fiyat | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Gördüğünüz gibi, söz konusu mülk piyasaya sürülseydi, muhtemelen 320.000 ila 330.000 ABD Doları arasında satılacaktı. Mülkünüzü MLS'de listeleyeceğiniz satış fiyatını (kayıt fiyatınız) belirlemek için acenteniz şunları ekler: üç bileşenin nihai satış fiyatlarını birlikte toplayın ve ortalama düzeltilmiş satışları elde etmek için toplamı üçe bölün fiyat.
Bu metodolojiye dayanarak, acenteniz muhtemelen evinizi 325.000 $ karşılığında listelemenizi tavsiye eder. CMA'ları yapmanın bazı öznelliği olduğunu not etmek önemlidir. Örneğin, fazladan bir banyo, mülkün değerine 5.000 $ veya 7.000 $ ekler mi?
Pazar ve Ekspertiz Değerleri
Liste fiyatı, değerli olmakla birlikte, gerçekten yalnızca gerçek piyasa değerinin bir tahminidir. Bir satıcı, mülkünü 325.000 $ karşılığında listeleyebilir. Bir alıcı 300.000 dolar teklif edebilir. Satıcı, alıcının teklifini kabul ederse, Market değeri 300.000 $ - işlemin her iki tarafının da kabul ettiği fiyat.
Bir ev satın alma işleminde piyasa değerinin yanı sıra başka değerlemeler de vardır. En doğru değer “değerlendirilen değer”dir. Biri yapamadığı sürece evini tüm parayla satın al, bir ipotek borç veren aracılığıyla banka finansmanına ihtiyaç duyulur ve takdir edilen değeri hesaplamak için lisanslı bir değerleme uzmanı getirilir.
Bir değerlendirme, bir CMA'dan daha ayrıntılıdır - son mülk satışlarını ve genel ev özelliklerini değerlendirmenin yanı sıra, değerleme uzmanı mevcut durumu hesaba katmak için evi gezecektir. Değerleme uzmanları, bir tahminden ziyade değeri yansıtan kesin bir sayı bulan profesyonellerdir.
Gördüğünüz gibi, piyasa değeri (alıcı ve satıcı tarafından kabul edilen fiyat) tüketici odaklıdır. Ekspertiz değeri uzmanlar tarafından belirlenir. Başka bir deyişle, takdir edilen değer, mülkün alınacağı veya satılacağı fiyat olmak zorunda değildir. Aslında, mülkler genellikle takdir edilen değerden daha fazla satar. Borç veren, takdir edilen değer piyasa fiyatından farklı olsa bile, alıcının ne kadar borç almasına izin vereceğini belirlerken daima takdir edilen değeri kullanacaktır.
Ekspertiz değeri aynı zamanda, gayrimenkulle ilgili diğer birçok amaç için kullanılan değerlemedir. uygun düzeyde sigorta kapsamı veya vergi kayıplarının, mülk tasfiyelerinin ve değerlemenin hesaplanması amacıyla net değer.
Çözüm
Bunun için kaynar:
- Zestimates ücretsizdir ve size evinizin piyasa değeri hakkında bir fikir verir ancak güvenilir olmadığı kabul edilir.
- Yetkili bir emlak uzmanı, eviniz için çok daha güvenilir ve doğru bir değerleme olan bir CMA hazırlayabilir. Bir CMA'yı düzgün bir şekilde yapmak zaman alsa da, acenteler, evinizi brokerleriyle listelediğinizde genellikle hizmetlerinin bir parçası olduğu için, acenteler bunu sizin için genellikle ücretsiz olarak yapacaklardır. Bölgede karşılaştırılabilir yakın zamanda satışlar olduğunu varsayarsak, bir CMA size evinizin piyasa fiyatının çok yakın bir tahminini verecektir.
- Ekspertiz değeri, evinizin değerinin ne olduğunun en doğru değerlendirmesidir. Ancak bir değerlendirme ucuz değildir. Genellikle size 600 ila 1.000 ABD Doları arasında mal olur. Ve yapıldığı anda yalnızca bir anlık görüntü olduğundan, hızla modası geçmiş olur. Değerleme raporlarının çoğu, değerleme uzmanının mülkünüze ayak bastığı tarihten itibaren sadece altı ay için geçerli olarak kabul edilir.