ค่าเช่าเทียบกับ ซื้อบ้าน

ค่าเช่าเทียบกับ ซื้อการโต้วาทีที่บ้านเป็นเรื่องต่อเนื่องที่ดูเหมือนว่าจะเพิ่มขึ้นและลดลงด้วยมูลค่าทรัพย์สิน

ราคาบ้านอยู่ที่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ การอภิปรายจึงมีความเกี่ยวข้องมากกว่าที่เคย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีราคาสูง ซึ่งราคาบ้านถึงระดับเลือดกำเดา และจะต้องมีการลงทุนทางการเงินจำนวนมหาศาล หากเป็นไปได้

สิ่งแรก สิ่งแรก: ที่คุณอาศัยอยู่ คิดค่าเช่าเทียบกับ ตัดสินใจซื้อ

ไม่น่าแปลกใจเลยที่ภูมิศาสตร์มีบทบาทสำคัญในค่าเช่าเทียบกับ ซื้อบ้าน การตัดสินใจ.

ในตลาดบางแห่ง ราคาบ้านที่สูงมากหรือมีบ้านเช่าจำนวนมาก การเช่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า แต่ในที่อื่นๆ ที่ค่าเช่าสูงกว่าค่าบ้านทั่วไป การซื้อจึงโดดเด่นเป็นกลยุทธ์ที่ต้องการ

รายงานของ CNBC เมื่อปลายปีที่แล้ว ปล่อยเช่าดีกว่าซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยทุกวันนี้เปิดเผยว่าการซื้อบ้านตอนนี้ถูกกว่าการเช่าเพียง 35% ของเคาน์ตีสหรัฐ พวกเขารายงานว่าการเช่าเป็นการลงทุนที่ดีกว่าการซื้อในตลาดเมืองใหญ่ 16 แห่งจาก 23 แห่ง

พื้นที่มหานครที่เช่าดีกว่า ได้แก่ แอตแลนต้า ดัลลาส เดนเวอร์ ฮูสตัน ลอสแองเจลิส ไมอามี ซานฟรานซิสโก และซีแอตเทิล อย่างไรก็ตาม การซื้อมีประสิทธิภาพดีกว่าการเช่าในแถบมิดเวสต์และภาคตะวันออกเฉียงเหนือส่วนใหญ่ โดยที่ชิคาโกและคลีฟแลนด์เป็นสถานที่ที่ดีที่สุดในการซื้อ

ซานฟรานซิสโกเป็นกรณีคลาสสิกในประเด็น ณ กลางปีนี้ ราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวสูงถึงอย่างไม่น่าเชื่อ 1.7 ล้านดอลลาร์ และ 1.3 ล้านดอลลาร์สำหรับคอนโด. การซื้อที่ระดับราคานั้นอาจไม่เป็นปัญหาสำหรับครัวเรือนส่วนใหญ่

ในทางตรงกันข้าม ราคาเฉลี่ยของบ้านในบัฟฟาโลคือ $115,750 เทียบกับค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ย $1,100. ตัวเลขดังกล่าวทำให้การเป็นเจ้าของการลงทุนดีกว่าการเช่า เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนสำหรับบ้านราคากลางจะต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน

หากคุณไม่มีคุณสมบัติในการจำนองก็ไม่สำคัญ

นี่เป็นอีกหนึ่งข้อเท็จจริงพื้นฐานของชีวิตเมื่อต้องซื้อบ้าน

พูดง่ายๆ คือ ค่าเช่าเทียบกับ ซื้อคำถามที่บ้านใช้ไม่ได้หากคุณไม่มีคุณสมบัติด้วย ผู้ให้กู้จำนอง สำหรับการจัดหาเงินทุน

ซึ่งอาจรวมถึงปัจจัยหลายประการ ได้แก่ :

• รายได้ไม่เพียงพอหรือไม่แน่นอน
• ประวัติเครดิตไม่ดี.
• หนี้ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและภาระผูกพันที่มากเกินไป
• ขาดเงินทุนสำหรับการชำระเงินดาวน์

หากคุณหวังว่าจะซื้อบ้านในอนาคต ข่าวดีก็คือแต่ละปัญหาเหล่านี้สามารถแก้ไขได้ในอนาคต จะใช้เวลา แต่ก็ทำได้อย่างแน่นอน

ในระหว่างนี้ เราจะเน้นการอภิปรายนี้เกี่ยวกับค่าเช่าเทียบกับ ซื้อคำถามโดยสันนิษฐานว่าคุณมีทรัพยากรทางการเงินที่จะซื้อ

ค่าเช่าเทียบกับ ซื้อบ้าน: ไหนดีกว่าสำหรับคุณ

มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อค่าเช่า ตัดสินใจซื้อบ้าน ไม่ได้ทั้งหมดต้องทำอะไรกับเงินอย่างใดอย่างหนึ่ง

ด้านล่างนี้ เราจะแจกแจงปัจจัยแต่ละอย่างเป็นรายบุคคล อภิปรายรายละเอียดว่ามันส่งผลต่อการเช่าหรือการเป็นเจ้าของอย่างไร จากนั้นพยายามประกาศผู้ชนะในแต่ละหมวดหมู่

การชำระเงินรายเดือนเทียบกับ ต้นทุนที่แท้จริง

สิ่งนี้อาจซับซ้อนที่สุดของทั้งหมด หากคุณซื้อบ้านในราคา 300,000 ดอลลาร์ พร้อมเงินดาวน์ 60,000 ดอลลาร์ (20%) คุณจะต้องจำนอง 240,000 ดอลลาร์ ที่ 4% สำหรับเงินกู้ 30 ปี การชำระเงินจำนองรายเดือนจะอยู่ที่ 1,145 ดอลลาร์ ภาษีทรัพย์สินที่ 3,000 ดอลลาร์ต่อปีจะเพิ่มเงินอีก 250 ดอลลาร์สำหรับการชำระเงินรายเดือนของคุณ คุณควรคิดเพิ่มอีก 100 ดอลลาร์สำหรับการประกันเจ้าของบ้าน

ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดในการซื้อเป็น 1,395 เหรียญ

หากค่าเช่าบ้านหลังเดียวกันอยู่ที่ 1,800 เหรียญต่อเดือน การซื้อจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าอย่างแน่นอน

แต่สมมุติว่าแทนที่จะจ่ายเงินดาวน์ 20% คุณเข้าไปด้วยเงินเพียง 5% ที่จะเพิ่มการจำนองของคุณเป็น 285,000 เหรียญ ที่ 4% สำหรับเงินกู้ 30 ปี การชำระเงินจำนองจะอยู่ที่ 1,360 ดอลลาร์ คุณจะต้องเพิ่ม $350 สำหรับภาษีทรัพย์สินและการประกันเจ้าของบ้าน รวมเป็น $1,710

แต่นั่นไม่ใช่จุดสิ้นสุดของเรื่อง เมื่อวาง 5% คุณจะต้องจ่าย ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล. เบี้ยประกันรายเดือนสำหรับ 285,000 ดอลลาร์ซึ่งคิดเป็น 95% ของมูลค่าบ้านจะเพิ่มประมาณ 185 ดอลลาร์ในการชำระเงิน

ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดในการซื้อสูงถึง 1,895 เหรียญ

แต่มีตัวแปรอีกอย่างหนึ่งสำหรับเจ้าของรถ นั่นคือ ค่าซ่อมและบำรุงรักษา

HGTV รายงานว่าค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาประจำปีโดยเฉลี่ยสำหรับเจ้าของบ้านคือ ระหว่าง 1% ถึง 3% ของราคาซื้อบ้าน. สำหรับบ้านที่ซื้อในราคา 300,000 ดอลลาร์โดยใช้จุดกึ่งกลาง 2% ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาจะอยู่ที่ 6,000 ดอลลาร์ต่อปี ซึ่งจะเพิ่มเงินประมาณ $500 ให้กับการชำระเงินรายเดือนของคุณ ไม่ว่าคุณจะวางเงินดาวน์ 5% หรือ 20%

ด้วยการชำระเงินดาวน์ 20% การชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,895 ดอลลาร์ ด้วยเงินดาวน์ 5% จะเพิ่มเป็น $2,395

ผู้ชนะ: ให้เช่า

ความมั่นคงของงาน

นี่เป็นค่าเช่าที่มักไม่ค่อยถูกประเมินเมื่อเทียบกับค่าเช่า เกณฑ์การซื้อ หากคุณมีงานที่มั่นคงมาก หรือคุณทำงานในสาขาอาชีพที่มั่นคงมาก การซื้ออาจสมเหตุสมผลกว่า แต่ถ้าเช่นเดียวกับอาชีพอื่นๆ ในปัจจุบัน การจ้างงานในอนาคตไม่แน่นอน คุณอาจจะเช่าดีกว่า

ส่วนหนึ่งของปัญหาการจ้างงานที่ไม่มั่นคงคือรายได้ที่น่าเชื่อถือ หากคุณเปลี่ยนงานบ่อยๆ มีความเป็นไปได้จริงที่ถึงจุดหนึ่ง คุณจะมีรายได้น้อยกว่าตอนที่ซื้อบ้านครั้งแรก หากนั่นสามารถอธิบายสถานการณ์ของคุณได้ การเช่าเป็นหลักสูตรที่ดีกว่า

ผู้ชนะ: ซื้อให้คนมีงานทำ ให้คนอื่นเช่า

ความคล่องตัว

นี่คือการดูสถานการณ์ความมั่นคงของงานจากมุมที่ต่างออกไป หากคุณอาศัยอยู่ในเมืองเล็กๆ หรือพื้นที่ชนบท และงานในสาขาของคุณมีน้อยมาก คุณอาจต้องย้ายที่อยู่หากคุณตกงาน

อีกตัวอย่างหนึ่งคือที่ที่คุณอาจกำลังจะแต่งงานในอนาคตอันใกล้นี้ ซึ่งต้องย้ายที่อยู่ ความเป็นไปได้อีกอย่างหนึ่งก็คือคนที่คุณรักที่ป่วยในอีกเมืองหนึ่ง ซึ่งอาจทำให้คุณต้องย้ายออกในบางจุด

ในสถานการณ์ใด ๆ ข้างต้น การเช่าจะทำให้คุณมีความคล่องตัวที่จำเป็นในการดำเนินการกับความยุ่งยากน้อยที่สุด คุณสามารถออกจากสัญญาเช่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเป็นอย่างช้า และบางส่วนจะอนุญาตให้คุณทำลายสัญญาเช่าด้วยต้นทุนที่ต่ำที่สุด แต่การพยายามขายบ้านเพื่อย้ายไม่เพียงแต่ใช้เวลานานเท่านั้น แต่ถ้าคุณต้องการย้ายอย่างรวดเร็ว คุณอาจสูญเสียเงินจากการขาย

ผู้ชนะ: ให้เช่า

ผลกระทบทางภาษี

มีอยู่ครั้งนึง รหัสภาษี เจ้าของบ้านเป็นกันเองมาก แต่การเปลี่ยนแปลงรหัสภาษีที่ดำเนินการเมื่อสิ้นปี 2560 ได้เปลี่ยนสมการนั้นสำหรับเจ้าของบ้านหลายล้านคน

ประการแรกการหักมาตรฐานเพิ่มขึ้นอย่างมาก สำหรับปี 2019 มันคือ 24,400 ดอลลาร์สำหรับการจดทะเบียนสมรสและ 12,200 ดอลลาร์สำหรับผู้ยื่นคำร้องคนเดียว.

จากตัวอย่างข้างต้น หากคุณมีเงินกู้ $240,000 ที่ 4% คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยจำนองของบางอย่างที่ต่ำกว่า $9,600 ในปีแรกของเงินกู้ แม้ว่าคุณจะบวกภาษีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีก 3,000 ดอลลาร์ แต่คุณก็ยังมีค่าใช้จ่ายที่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้เพียง 12,600 ดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับบ้านของคุณเท่านั้น

นั่นอาจทำให้คุณหักเล็กน้อย – $200 – ถ้าคุณเป็นโสด แต่จะไม่เกิน 50% ของการหักมาตรฐานสำหรับคู่สมรส

มีข้อจำกัดอื่นในรหัสภาษีใหม่เช่นกัน การหักภาษีของรัฐและท้องถิ่น ("เกลือ") จำกัดอยู่ที่ $10,000 ต่อปี. หากคุณอาศัยอยู่ในรัฐที่มีภาษีสูง การหักภาษีอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะถูกจำกัด ทำให้คุณไม่ได้รับผลประโยชน์เต็มที่จากการหักค่าใช้จ่าย

ผู้เช่าจะได้รับมาตรฐานการหักลดหย่อน ซึ่งอาจจะทั้งหมดเจ้าของบ้านได้รับเช่นกัน

ผู้ชนะ: การซื้อตราบใดที่คุณมีรายการหักขนาดใหญ่นอกเหนือจากบ้านของคุณ มิฉะนั้น ชนะไปให้เช่า

สภาพคล่อง & “ทุนติดกับดัก”

เงินที่ลงทุนในเงินดาวน์บ้านเป็นทุนที่ติดกับดักอย่างมีประสิทธิภาพ นั่นก็เพราะว่าเข้าไม่ได้ นอกจากขายบ้านหรือเอาออก สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย. หนึ่งไม่สะดวกอย่างสิ้นเชิงและอีกอันเพิ่มค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของ ที่ซื้อกลับบ้านก็คือ เงินดาวน์ไม่ไหล มีอยู่แต่ไม่มีจริงๆ

มาดูตัวอย่างกันสองคน ซึ่งแต่ละคนมีเงินออม 60,000 ดอลลาร์ คนแรกใช้จำนวนเงินทั้งหมดและใช้เป็นเงินดาวน์ 20% สำหรับบ้านมูลค่า 300,000 เหรียญ ส่วนที่สองเก็บไว้เป็นเงินออมและเช่าบ้านของเธอ

การลงทุนเงินออมและบ้านทำให้ผู้ซื้อสูญเสียสภาพคล่อง แต่ด้วยการรักษาเงินออมไว้ 60,000 ดอลลาร์ ผู้เช่ายังคงมีสภาพคล่องอย่างสมบูรณ์ เนื่องจากสภาพคล่องดังกล่าว ผู้เช่าจึงมีทางเลือกในชีวิตมากขึ้น รวมทั้งมีเบาะรองเผื่อเผื่อไว้กับความไม่แน่นอนทางการเงิน

ผู้ชนะ: การเช่า หากสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ – และควรเป็นเช่นนั้น

สร้างความมั่งคั่ง

มีตัวแปรมากมายในปัจจัยนี้ แต่ลองเช่าและซื้อแยกกัน

บุคคล A จ่ายเงินดาวน์ 60,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านมูลค่า 300,000 ดอลลาร์และชำระเงินจำนองเป็นเวลา 30 ปีอย่างซื่อสัตย์ เมื่อสิ้นสุดเวลานั้น ไม่เพียงแต่การจำนองจะชำระเต็มจำนวนเท่านั้น แต่บ้านก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าด้วย คน A เติบโตขึ้นคือความมั่งคั่งจาก 60,000 ดอลลาร์เป็น 600,000 ดอลลาร์ใน 30 ปี

บุคคล B มีเงิน 60,000 ดอลลาร์ แต่แทนที่จะซื้อบ้าน เธอลงทุนในหุ้นและพันธบัตรแบบผสมผสาน โดยมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 7% หลังจาก 30 ปี ผลงานมูลค่า 60,000 ดอลลาร์ของเธอเพิ่มขึ้นเป็น 456,735 ดอลลาร์

Person A ได้เปรียบมากกว่า $153,000 อันเป็นผลมาจากการซื้อมากกว่าการเช่า อย่างไรก็ตาม หากบ้านของเขาไม่ได้เพิ่มมูลค่า มูลค่าสุทธิของเขาจะอยู่ที่ 300,000 ดอลลาร์หลังจาก 30 ปี ซึ่งจะทำให้เขาอยู่เบื้องหลังมากกว่า $156,000

ผู้ชนะ: มันสามารถไปได้ทั้งสองทางขึ้นอยู่กับราคาและประสิทธิภาพของบ้านของเจ้าของบ้านเทียบกับความมุ่งมั่นในการออมและการลงทุนของผู้เช่า

ค่าเสียโอกาส

เราเพิ่งทำตัวอย่างว่าบุคคลสามารถเลือกที่จะลงทุนเงินใน a. ได้อย่างไร พอร์ตหุ้นและพันธบัตร ที่มิฉะนั้นจะไปต่อการซื้อบ้าน นั่นเป็นค่าเสียโอกาสรูปแบบหนึ่งที่สามารถไปต่อหรือต่อเจ้าของบ้านได้

แต่มีต้นทุนค่าเสียโอกาสน้อยกว่า ตัวอย่างเช่น ถ้าแทนที่จะซื้อบ้าน คุณเลือกที่จะนำเงินไปลงทุนในอาชีพหรือใน การซื้อธุรกิจการเพิ่มขึ้นของรายได้ - เช่นเดียวกับมูลค่าการขายต่อที่เป็นไปได้ของธุรกิจ - อาจทำให้คุณได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในการเป็นเจ้าของบ้านได้ดี

แกรนท์ คาร์โดน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างตัวเองได้ ได้กล่าวหลายครั้งว่าไม่ควรซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่แทนที่จะ เช่าแล้วลงทุนเงินของคุณเอง. (เขาเช่าบ้านในขณะที่เป็นเจ้าของพอร์ตโฟลิโอของรายได้ที่สร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า) การใช้เงินเพื่อซื้อธุรกิจหรือพัฒนาทักษะในอาชีพของคุณเป็นส่วนใหญ่ที่เขาหมายถึง

ผู้ชนะ: ให้เช่า

ความชอบส่วนบุคคล

ซึ่งครอบคลุมหัวข้อที่เป็นไปได้มากมาย ซึ่งขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ ตัวอย่างเช่น บางคนรู้สึกเป็นเจ้าของอารมณ์ได้ดีขึ้น พวกเขาชอบความคงอยู่ของการเป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับความสามารถในการปรับแต่งบ้านของพวกเขา เพื่อประโยชน์ใดๆ ที่อาจได้รับจากการเช่า เช่นกัน หากคุณมีลูก มีแนวโน้มว่าคุณจะชอบที่จะเป็นเจ้าของเพื่อให้พวกเขารู้สึกปลอดภัยมากขึ้น

ในทางกลับกัน หากคุณมีอาชีพที่มีความต้องการสูง ชอบท่องเที่ยว หรือมีงานอดิเรกและความสนใจที่ไม่ได้เห็นว่าคุณใช้เวลาอยู่ที่บ้านมากนัก การเช่าอาจเป็นเรื่องที่ดีกว่า นอกจากนี้ยังเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับทุกคนที่ไม่ต้องการมีส่วนร่วมในการบำรุงรักษาเชิงปฏิบัติที่จำเป็นสำหรับการเป็นเจ้าของบ้าน

ผู้ชนะ: มันเป็นการโยนที่ผ่านการรับรอง

คุณควรเช่าหรือซื้อบ้านหรือไม่?

ดังที่คุณเห็นจากปัจจัยต่างๆ ที่เราได้ประเมินในค่าเช่าเทียบกับ การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นทางเลือกที่ซับซ้อนจริงๆ

เริ่มต้นด้วยปัจจัยภาพรวม เช่น ตลาดที่คุณอาศัยอยู่. หากพื้นที่ดังกล่าวมีต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงเป็นพิเศษ การเป็นเจ้าของอาจไม่ใช่ทางเลือก ไม่ว่าจะน่าพึงพอใจเพียงใดจากมุมมองทางอารมณ์

นอกจากนี้ยังมี การพิจารณาทางการเงินซึ่งมักจะครอบงำการอภิปราย ประการแรกและสำคัญที่สุดคือความได้เปรียบทางการเงินในระยะยาวของการเป็นเจ้าของกับการเช่า ที่แขวนส่วนใหญ่จริงๆราคาบ้านในพื้นที่ของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต แน่นอนว่าเป็นตัวแปร เพราะมันเกี่ยวข้องกับการใช้ลูกบอลคริสตัลที่พวกเราไม่มีใครมี

แล้วมี ปัจจัยส่วนบุคคล. อันดับแรกในหมวดนั้นคือคุณสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่ นั่นจะขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งของการเงินของคุณ เทียบกับระดับที่สามารถจ่ายได้ในพื้นที่ของคุณ นอกจากนี้ คุณจะต้องพิจารณาด้วยว่าการเป็นเจ้าของจะได้รับประโยชน์จากจุดยืนด้านภาษีหรือไม่ เช่นเดียวกับผลกระทบของต้นทุนผันแปร เช่น การซ่อมแซมและบำรุงรักษา

สุดท้ายมีปัญหาของ ความชอบส่วนบุคคล. เท่าที่คุณอาจต้องการเป็นเจ้าของบ้าน การเช่าอาจตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคุณได้ดีกว่า หากอาชีพ งานอดิเรก หรือการเดินทางทำให้คุณไม่อยู่บ้านบ่อยๆ การเช่าอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า แม้ว่าปัจจัยอื่นๆ จะเอื้อต่อการเป็นเจ้าของก็ตาม

หากคุณกำลังเผชิญกับค่าเช่าเทียบกับ ตัดสินใจซื้อตอนนี้ พิจารณาทางเลือกอย่างรอบคอบโดยเทียบกับปัจจัยทั้งหมดที่ระบุไว้ข้างต้น คุณอาจแปลกใจกับข้อสรุปสุดท้ายของคุณ