บ้านของฉันมีมูลค่าเท่าไหร่? วิธีประเมินบ้านของคุณเอง

เคยสงสัยไหมว่า “บ้านของฉันมีมูลค่าเท่าไหร่”

เมื่อไร เราติดตามมูลค่าสุทธิของเรา, หนึ่งในรายการโฆษณาคือคุณค่าของบ้านเรา เราเก็บไว้เพื่อชดเชยกับการจำนอง มิฉะนั้น มูลค่าสุทธิของเราจะไม่สมดุล

ความท้าทายประการหนึ่งเกี่ยวกับมูลค่าบ้านคือเป็นการยากที่จะทำเครื่องหมายออกสู่ตลาด “Mark to market” หมายถึงการกำหนดมูลค่าตามสิ่งที่ตลาดกำหนดเป็นราคาที่แท้จริง เป็นเรื่องง่ายเมื่อคุณมีหุ้นของบริษัทมหาชน - มีการซื้อขายตลอดเวลาทุกวันในตลาดสาธารณะ หากคุณต้องการทราบราคาหุ้น Apple ให้มองหา APPL.

บ้านไม่ได้ คุณมี "สิ่งที่เปรียบเทียบ" ซึ่งฉันรู้สึกว่าเป็นสิ่งที่ผู้คนทำขึ้นเพื่อการประเมิน เพราะมันดีกว่าไม่มีเลย แต่มันไม่ถูกต้องจริงๆ แม้ว่าคุณจะอาศัยอยู่ในคอนโดที่มียูนิตเหมือนกัน แต่ก็มีความแปรปรวนมากพอที่จะไม่แม่นยำ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำบนชั้น 1 เหมือนกับเตียง/อ่างอาบน้ำชั้นบนสุดใช่หรือไม่? ชั้นบนสุดราคาเท่าไหร่? ความแปรปรวนมากเกินไป

วิธีแก้ปัญหาของฉันในการติดตามของเราคือการกำหนดมูลค่าบ้านในราคาซื้อและปล่อยให้เป็นเช่นนั้นตลอดไป ฉันชอบเพราะมันเรียบง่ายและฉันไม่สนเรื่องมูลค่าบ้านเมื่อพูดถึงมูลค่าสุทธิของเรา (น่าเสียดายที่ค่อนข้างแปลกเพราะ มูลค่าสุทธิของชาวอเมริกันส่วนใหญ่ถูกขังอยู่ในส่วนของบ้าน).

สิ่งที่ส่งผลต่อมูลค่าบ้าน?

ก่อนที่เราจะเข้าสู่การประเมินและข้อมูล คุณอาจสงสัยว่าปัจจัยใดบ้างที่อาจส่งผลต่อมูลค่าบ้านของคุณ ฉันหันไปหา Dr. Michael E. Bitter, Rinker ศาสตราจารย์ด้านการบัญชีที่มหาวิทยาลัยสเต็ตสัน เขาระบุต่อไปนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อมูลค่าของบ้าน:

• บริเวณใกล้เคียง/ที่ตั้ง,
• ขนาดบ้าน (เช่น ห้องนอนและห้องน้ำ)
• การแบ่งเขตโรงเรียน
• อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• ตลาดที่อยู่อาศัยระดับภูมิภาคและระดับประเทศ

และเมื่อขายบ้าน ปัจจัยเพิ่มเติมรวมถึงการอุทธรณ์และราคา

เขายังเพิ่ม:

สำหรับมืออาชีพรุ่นใหม่ๆ ส่วนใหญ่ บ้านของคนๆ หนึ่งจะเป็นทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุด (และมีสภาพคล่องต่ำที่สุด) ที่เป็นเจ้าของ การประเมินมูลค่าบ้านของคุณส่งผลต่อมูลค่าสุทธิและความสามารถในการกู้ยืมกับบ้านของคุณ

การประเมินมูลค่ายังมีความสำคัญในการพิจารณาว่าคุณมีมูลค่าทดแทนที่เพียงพอในนโยบายของเจ้าของบ้าน ที่กล่าวว่าแม้การคิดอย่างมีเหตุผลเกี่ยวกับมูลค่าบ้านของคุณเป็นเรื่องดี แต่ก็ไม่สำคัญเว้นแต่คุณจะวางแผนที่จะขาย

การรู้มูลค่าบ้านมีความสำคัญหรือไม่?

คุณอาจสงสัยว่า… ทำไมการรู้คุณค่าของบ้านเราจึงสำคัญ? ถ้าเราไม่ขาย การติดตามเรื่องแบบนั้นเป็นเรื่องสำคัญจริงหรือ?

ศาสตราจารย์โรเบิร์ต โซโลมอน ศาสตราจารย์คลินิกด้านกฎหมายที่ UC Irvine School of Law อธิบายว่ามีเหตุผลมากมายที่คุณอยากรู้

ถ้าคุณขายมันสำคัญมาก หากคุณกำลังยืมเงินโดยเทียบกับมูลค่า มันเป็นสิ่งสำคัญ แต่ธนาคารจะประเมินมูลค่าให้คุณ และข้อกังวลหลักของคุณคือความสามารถในการชำระคืน หากคุณใกล้จะเกษียณหรือย้ายถิ่นฐาน เป็นสิ่งสำคัญมาก

หากคุณอายุน้อยกว่า เลี้ยงดูครอบครัว และคาดว่าจะอยู่ในบ้านเกิน 5 ปี ก็ถือว่าน้อยกว่า มีความหมายและการประมาณมูลค่าในอนาคตนั้นดีเมื่อคุณกำหนดความมั่งคั่ง แต่ทั้งหมดบนกระดาษไม่ใช่อย่างนั้น สำคัญ.

เมื่อฉันถามว่ามีค่าบ้านมากเกินไปหรือไม่ เขาบอกฉันว่า:

ขึ้นอยู่กับว่าคุณเป็นใครและสถานการณ์ทางการเงินโดยรวมของคุณ ความเท่าเทียมในบ้านและการศึกษายังคงเป็นหนทางหลักในการสร้างความมั่งคั่งในสหรัฐอเมริกา หากคุณมีลูกและมีเงินออมเพียงเล็กน้อย คุณอาจคาดหวังที่จะกู้เงินจากค่าบ้านเพื่อชำระค่าเล่าเรียนในวิทยาลัย

หากคุณไม่มีลูกหรือมีลูกคนเดียว คุณอาจจะต้องพึ่งเงินค่าบ้านเพื่อการเกษียณ แต่คุณอาจจะไม่ หากคุณคาดว่าจะย้ายถิ่นฐาน คุณอาจพอใจที่จะชำระค่าจำนองและมีเงินเพียงพอสำหรับเงินดาวน์ แต่คุณไม่ต้องการจมน้ำ

สถานการณ์เปลี่ยนไปและมูลค่าบ้านเป็นเพียงปัจจัยเดียว

หากคุณมีเหตุผลเฉพาะเจาะจงในการรู้ เช่น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การได้ตัวเลขที่แม่นยำเป็นสิ่งสำคัญ อาจคุ้มค่าที่จะจ่ายเงินให้ใครบางคน (และคุณอาจถูกธนาคารบังคับ) เพื่อให้ได้รับการประเมินที่ถูกต้อง

หากคุณต้องการทราบความต้องการส่วนตัวของคุณเอง การประเมินฟรีมักจะดีพอ

เรามาดูกันว่าตัวเลือกเหล่านั้นมีอะไรบ้าง...

ใช้การประเมินตามจริง

อาจมีเวลาที่เราต้องการ การประเมินบ้านบางทีอาจเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อ. ในกรณีที่เราทำ ฉันจะถือว่านั่นเป็นการประเมินมูลค่าบ้านที่ถูกต้องและปรับมูลค่าบ้านของเราในสเปรดชีต

สำหรับสิ่งที่คุ้มค่า ถ้าเราได้รับการประเมิน "มืออาชีพ" ฉันจะปรับมูลค่าบ้านของเราให้เป็นผลจากการประเมินนั้น

ใช้การประเมินภาษี

นี่คือสิ่งที่คนเก็บภาษีใช้ในการประเมินภาษีทรัพย์สิน ดูเหมือนว่าสมเหตุสมผลที่จะใช้สิ่งนี้เพื่อประเมินมูลค่าบ้านของคุณ

ส่วนที่ยากของตัวเลขนี้คือคุณอาจพยายามลด เพื่อลดภาระภาษีของคุณ และอาจหมายความว่ามูลค่าของมันต่ำกว่าที่จะขายได้ หากคุณพอใจกับความคลาดเคลื่อนนี้ ดูเหมือนว่าจะเป็นวิธีที่ดีในการปลอม "ทำเครื่องหมายสู่ตลาด" ทุกๆ สองสามปี

ใช้อัตราการเติบโตของราคาบ้านเฉลี่ยในอดีต

ข้อมูลย้อนหลังจากสำมะโนสหรัฐ ได้แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านเฉลี่ยไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในปี 1940 ราคาเฉลี่ยของบ้านอยู่ที่ 2,938 ดอลลาร์ (ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้ถูกปรับตามอัตราเงินเฟ้อ)

ในปี 2543 ราคาเฉลี่ยของบ้านอยู่ที่ 119,600 ดอลลาร์

นั่นคืออัตราการเติบโตต่อปีประมาณ 6.37% (หากปรับตามอัตราเงินเฟ้อแล้ว อัตราการเติบโตเพียง 2.3%)

คุณสามารถระบุระดับรัฐได้เฉพาะเจาะจงมากขึ้น สำหรับรัฐแมริแลนด์ซึ่งมีอัตราการเติบโต 6.67% (ยิ่งต่ำยิ่งถ้าดูจาก 1990-2000 อัตราการเติบโตเพียง 2.28%)

ตั้งอัตราการเติบโตเป็น 6% ต่อปี เพื่อให้คุณมีบัฟเฟอร์เล็กน้อยแล้วปล่อยให้อยู่คนเดียว

ใช้อัตราเงินเฟ้อ

ฉันชอบฟังเรื่องราวของคนซื้อบ้านในปี 1980 ด้วยเงิน 30,000 ดอลลาร์ แล้วขายบ้าน 20 ปีให้หลังเพื่อให้ได้เงินก้อนโต ตัวเลขมีขนาดใหญ่ขึ้นเพราะทุกอย่างมีขนาดใหญ่กว่า 20 ปี 30,000 ดอลลาร์ในเดือนมกราคม 2523 เทียบเท่ากับ 65,000 ดอลลาร์ในเดือนมกราคม 2543 (วิธีคิดที่ถูกต้องคือในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา กำลังซื้อของเงินดอลลาร์ลดลงครึ่งหนึ่ง)

ตัวเลขเงินเฟ้อที่เราควรใช้คืออะไร? ฉันคิดว่า CPI-U (อัตราเงินเฟ้อสำหรับผู้บริโภคในเมืองทั้งหมด เป็นรายการทั้งหมด ยกเว้นอาหารและพลังงาน) น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดและคุณจะได้รับ ตัวเลขจากBLS.

ตัวเลขในแต่ละเดือนไม่ใช่อัตราเงินเฟ้อรายเดือน แต่เป็นอัตราเงินเฟ้อสำหรับ 12 เดือนที่ผ่านมาจนถึงเดือนนั้น ดังนั้น กันยายน 2017 ซึ่งแสดง 1.7% บ่งชี้ว่าเมื่อคุณรวมเดือนกันยายน อัตราเงินเฟ้อสำหรับ 12 เดือนก่อนหน้าคือ 1.7%

ถ้าฉันจะใช้สิ่งนี้ ฉันจะดูตัวเลขเงินเฟ้อในเดือนธันวาคมของทุกปี ปรับมูลค่าบ้านของฉันปีละครั้งแล้วเรียกว่าวัน

ใช้เครื่องมือราคาบ้านเพื่อตรวจสอบ

มีเครื่องมือมากมายที่คุณสามารถใช้เพื่อประเมินบ้านออนไลน์ได้ฟรี เนื่องจากคุณทำสิ่งนี้เพื่อจุดประสงค์ในการติดตาม ฉันจะไม่เสียเงินกับสิ่งนี้

สำหรับความถูกต้องก็ยากที่จะพูด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลที่มีอยู่ในบ้านของคุณถูกต้อง ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงตารางฟุต ห้องนอน ห้องน้ำ และอายุของบ้าน

เราซื้อบ้านเมื่อสี่ปีที่แล้ว ดังนั้น "ความถูกต้อง" จึงเป็นค่าเปอร์เซ็นต์ที่ห่างจากมูลค่าบ้านของเรา น่าแปลกที่บ้านเราไม่มีเครื่องมือเหล่านี้มากนัก ดังนั้นจึงไม่มีตัวเลขที่แม่นยำ

ต่อไปนี้คือเครื่องมือประเมินราคาบ้านฟรียอดนิยมบางส่วนที่ฉันพบ (พร้อมคำเตือนและคำเตือน):

1. Zillow – เป็นไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งและเสนอ Zestimate ซึ่งเป็นค่าประมาณสำหรับมูลค่าบ้านของคุณ คุณสามารถลงชื่อสมัครใช้บัญชี อ้างสิทธิ์บ้าน แล้วพวกเขาจะส่งอีเมลอัปเดตถึงคุณหาก Zestimate มีการเปลี่ยนแปลง (ความแม่นยำ 2.4%)
2. เรดฟิน – Redfin เป็นทั้งไซต์วิจัยอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า แต่เมื่อคุณอ้างสิทธิ์บ้านของคุณ คุณจะได้รับค่าประมาณของบ้านตามลักษณะของบ้านของคุณ
   (ความแม่นยำ -19.1%)
3. Realtor.com – ไม่เหมือนกับไซต์อื่นๆ ซึ่งมุ่งเน้นไปที่บ้าน realtor.com มีการค้นหาบ้าน การประมาณการ และอื่นๆ แต่ยังรวมถึงบทความและวิดีโอที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ พวกเขามีเครื่องมือประเมินบ้านบนไซต์ของพวกเขา ซึ่งคุณไม่จำเป็นต้องลงชื่อเข้าใช้หรืออ้างสิทธิ์บ้านเพื่อดูราคาประเมินบ้าน น่าเศร้าที่บ้านของเราไม่อยู่ในรายการ (ซึ่งแปลกเพื่อนบ้านของเราทั้งหมดอยู่ในรายการ)
4. eepraisal.com – พวกเขาจะดึงข้อมูลจากแหล่งต่าง ๆ รวมถึง Zillow's Zestimate เพื่อทำการตัดสินใจ เครื่องมือของพวกเขาแสดงยอดขายใกล้เคียงกันในวิธีที่สะดวก พวกเขาไม่มีการประเมิน eppraisal.com สำหรับบ้านของเรา
5. ตรูเลีย – Trulia นั้นคล้ายกับ Zillow ในการออกแบบและวัตถุประสงค์ แต่ไม่มีการประเมินมูลค่าบ้าน
6. Chase Home Value Estimator – ป้อนที่อยู่ของคุณ คลิก Get Value และรับค่าประมาณโดยตรงจาก Chase ฉันไม่สามารถบอกได้ว่าข้อมูลใดที่ส่งผลต่อเครื่องมือนี้ แต่สำหรับที่อยู่ของฉัน ไม่มีการประมาณการ ฉันดึงค่าประมาณของบ้านหลังก่อนของเราขึ้นมาและดูเหมือนอยู่ในช่วงที่เหมาะสม
7. ReMax – ในฐานะนายหน้า ReMax อาจต้องการขายบ้านของคุณ แต่คุณสามารถใช้เครื่องมือของพวกเขาได้ น่าเศร้าที่ที่อยู่ของเราไม่อยู่ในรายการด้วยเหตุผลบางประการ เครื่องมือนี้ใช้งานง่าย มี Google Map ที่ดีด้วย และคุณสามารถบินไปรอบ ๆ ละแวกของคุณโดยแอบดูหน้าต่างการเงินของเพื่อนบ้าน
8. หน้าแรกGain (อย่าใช้เครื่องมือนี้) – ฉันหยุดกระบวนการรับการประเมินมูลค่าบ้านเนื่องจากต้องใช้ชื่อ หมายเลขโทรศัพท์ และอีเมลของฉันเป็น ส่งไปที่ AgentHomeValues.com – ฉันไม่ต้องการให้ "ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญ" ให้ "การวิเคราะห์ตลาดโดยละเอียด" แก่ฉัน ฉันจะข้ามสิ่งเหล่านี้ พวก.

ถ้าฉันทำเช่นนี้ ฉันจะเลือก Zillow และปรับตัวเลขให้เป็นราคาซื้อของฉันในปีแรกและทำการปรับเปลี่ยน ดังนั้น ถ้าฉันซื้อบ้านในราคา $100,000 และ Zillow บอกว่ามันมีค่า $50,000 – ฉันจะเพิ่ม Zillow's Zestimate เป็นสองเท่าจากนี้ไปจนนิรันดร์

คุณจัดการกับมูลค่าบ้านของคุณในการติดตามมูลค่าสุทธิอย่างไร?