Som jag säkert vet har bostadsmarknaden varit ensidig de senaste åren. Lågt utbud och hög efterfrågan har pressat upp huspriserna - vilket är bra för säljare och inte så bra för köpare. Det kan verka galet att köpa en investeringsfastighet på den här säljarens marknad.
Så varför köpte jag en hyresfastighet utanför staten? Här är varför, i mitt fall, det var ett smart drag för att uppfylla både mina investeringar och personliga mål.
Kortversionen
- Även om det är en säljares marknad köpte jag en hyresbostad på en plats som jag undersökt noggrant.
- Jag valde min plats noggrant för att minimera min fastighets- och marköverföringsskatt.
- En annan viktig faktor som jag övervägde var den sunda hyresmarknaden i Colorado Springs.
Vi drog fördel av säljarens marknad och flyttade västerut
Sedan 2018, min familj är fem år pensionsmål har varit att flytta till västra delen av USA. Nyligen påskyndade dock den nedåtgående riktningen av den amerikanska ekonomin och den alltmer polariserade politiska miljön som vi lever nära DC våra planer.
Under de senaste åren har vi utforskat våra alternativ genom att semestra i några västerländska stater. Till slut bestämde vi oss för att köpa en hel del i Colorado Springs och håller på att bygga ett anpassat hem.
Från början planerade vi att flytta efter att vårt hem byggts. Men med den ekonomiska osäkerheten och den galna bostadsmarknaden beslutade vi att det var mest vettigt att sälja vårt hem i Maryland medan pendeln fortfarande var på säljarens marknadssida och innan nästa betydande räntehöjning.
Så vi köpte en blygsam investeringsfastighet i Colorado Springs. Det är ett ideal hyresfastighet – tre sovrum och två badrum i ett trevligt område nära armébasen Fort Carson. Vi kommer att bo tillfälligt där medan vår bostad byggs och hyra ut den efter att vi flyttat.
Vårt hem i Maryland fanns bara på marknaden i fem dagar. Vi kunde dra fördel av slutet av säljarens marknad för vår försäljning. Och eftersom hyresfastigheten i Colorado som vi köpte behövde en del arbete fick vi en anständig affär.
Läs mer >>> Hur du hanterar din hyresfastighet
Fastigheter handlar om läge, läge, läge
Jag är en stor övertygelse om att grunderna är viktiga när det kommer till investeringar. Jag stöder bestämt mantrat att fastighetsvärde handlar om "läge, läge, läge."
Som huvudregel gäller att ju mer önskvärt läge är, desto högre fastighetsvärde och desto stabilare är hyresmarknaden.
Att köpa en fastighet där hyresgäster vill bo är bara en aspekt av att välja rätt plats att investera i.
Varför vi köpte en hyresfastighet i Colorado Springs i år
Det är därför jag kände att Colorado Springs var ett utmärkt ställe att köpa en hyresbostad i år, trots att det var en galen säljarmarknad.
Betydande årliga skattebesparingar
Läget kan avsevärt påverka din investeringsframgång på grund av fastighetsskatter. De nationell genomsnittlig årlig fastighetsskattesats är 1,1 % av bostadens taxeringsvärde.
Colorados fastighetsskatt är den tredje lägsta i länet. I Howard County, Maryland, där vi flyttar ifrån, är den årliga fastighetsskatten 1,25 %. I El Paso County, Colorado, dit vi flyttar, den årliga fastigheten skattesatsen är 0,48 %.
Skillnaden på ett hem på 500 000 $ är betydande – 2 400 $ i Colorado vs. $6 250 i Maryland. Det motsvarar en besparing på $3 850, år efter år. Under tio år är det 38 500 $ mindre i skatt.
Betydande besparingar på fastighetsöverföringsskatt
När du köper eller säljer ett hem tar statliga och lokala myndigheter ut en "rättsöverförings- och registreringsavgift." I Howard County, Maryland, kommer du att betala en engångsavgift som inkluderar en statlig och county överföringsskatt och inspelning avgift totalt 2,25 % när du köper eller säljer en fastighet.
Hemmet vi köpte i Colorado var 406 000 USD och överföringsskatten och registreringsavgiften som vi betalade var 83,60 USD. För att sälja min egendom av samma värde i Maryland var den totala engångsskatten och inspelningsavgiften $9 135. Detta delas vanligtvis 50/50 mellan köpare och säljare, så min andel är 4 567 $.
Wow, vilken skillnad plats kan göra!
Mitt investeringsmål är att förvärva fler hyresfastigheter i Colorado. Överlåtelseskatter och fastighetsavgifter läggs snabbt ihop för att öka dina förvärvspriser när du köper flera fastigheter. Och eftersom kostnaden för att överföra äganderätt eller äganderätt mellan en köpare och säljare varierar mycket per stat och län – spelar det roll var du köper.
Läs mer >>>Hur mycket kostar det att sälja en bostad?
En sund hyresmarknad
Som fastighetsägare letar hyresvärdar efter områden där hyrespriserna stiger, ekonomin är stabil eller växer och det finns en stor pool av kvalificerade hyresgäster.
I Colorado Springs är det genomsnittliga hyrespriset på en 850 kvm. med. lägenhet ökade från 1 200 USD i mars 2020 till 1 553 USD i juli 2022. Jag tror att den trenden kommer att fortsätta.
Arbetslösheten är låg och Colorado Springs är hem för Air Force Academy och Fort Carson Army Base. Dessa militära anläggningar ger en stadig pool av ekonomiskt säkra hyresgäster.
Andra betydande skattebesparingar
Som snart pensionär är det viktigt för mig att sänka min skatteskuld. Colorados statliga inkomstskatt är låg jämfört med många andra stater. De inför ett schablonbelopp på 4,55 % på beskattningsbar inkomst. Och – jag älskar det här – staten sänker också skattesatsen om intäktsökningen är för hög! Till exempel Skatten 2021 sänktes till 4,50 % på grund av ett skatteöverskott.
Om du är minst 65 år kan du dra av alla sociala förmåner som omfattas av federala skatter när du lämnar in din inkomstdeklaration i Colorado. Och i Colorado finns det inga fastighetsskatter eller arvsskatter (Maryland har båda dessa konfiskerande skatter) så du behöver inte lämna över skatter för privilegiet att dö i Centennial State.
Omsättningsskatten är något högre i Colorado Springs än jag är van vid i Maryland: 8,2 % istället för 6 %. Ändå skulle jag personligen hellre betala en högre skatt på engångsköp för konsumenter än att betala högre fastighetsskatt år efter år.
Allt det, plus i genomsnitt 330 soldagar/år i Colorado Springs. Vad finns det att inte gilla?!
Slutsats
Jag är glad att jag tog beslutet att köpa en investeringsfastighet i Colorado under denna galna bostadsmarknad. Även om priserna stiger är ekonomin stabil och det finns en sund hyresmarknad. Dessutom är den statliga inkomstskatten låg och det finns inga fastighetsskatter eller arvsskatter.
Omsättningsskatten kan vara något högre, men totalt sett sparar jag pengar på skatter genom att bo i Colorado. Och naturligtvis är det soliga vädret en extra bonus!
Vidare läsning:
- Kommersiell vs. Investering i bostadsfastigheter: vilket är rätt för dig?
- Hur du sänker dina stängningskostnader för fastigheter
- Vad är det bästa sättet att fastställa värdet på min egendom?