Min första hyresfastighet: Ingen bra investering

Uppdatering: Som det visar sig är denna hyresfastighet en riktigt bra investering. Lediga platser har varit zilch, hyran höjdes med $ 100 och det har varit minimala kostnader för reparationer och underhåll. Se min aktuella kassaflödesanalys här visar avkastning på cirka 10% (även om huvudbetalningar ingår).

Letar du efter din första hyresfastighet? Kolla in vår Hur man hittar hyresfastigheter guide eller starta din fastighetssökning på Roofstock.

Tidigare uppdatering: Vissa har föreslagit att jag tar bort kapitalet från denna kostnad eftersom det kommer tillbaka till mig i form av eget kapital. Huvudmannen är i genomsnitt $ 207 per månad 2012, vilket gör mina totala årliga utgifter $ 17,940 - $ 2484 = $ 15,456. Detta skulle ge en avkastning på 10% med 0% vakans. Är detta ett lämpligt sätt att beräkna avkastning?

Är du intresserad av att äga en hyresfastighet att skapa extra kassaflöde?

Tja, följ med mig under de närmaste veckorna och månaderna och se mig göra alla rookie misstag för dig.

Jag är officiellt en hyresägare. Här är statistiken för min uthyrningsenhet:

• 2182 kvadratmeter radhus
• 3 sovrum och 2,5 badrum
• Byggdes 2007
• Utmärkt skoldistrikt

Den här fastigheten har många saker att göra: bra skolor, låg kriminalitet, gott om jobb, snabb tillgång till shopping, utbildning och staden. Det är också ett radhus så underhållet skulle bara vara på insidan.

Köpet

Inget alltför spännande med köpet av vår uthyrning. Det är faktiskt vårt gamla hem. Vi har precis köpt en ny plats och har bestämt oss för det behåll den här egenskapen som uthyrning. Vi köpte denna hyresfastighet 2007 för 205 000, lägger ner 20%. Vi refinansierades i augusti 2011 tillbaka till 30 år med den nya hastigheten 4,875%. Det nuvarande utbetalningsbeloppet är 156 004,31. Zillow.com värderar fastigheten till 197 800 dollar. Därför kan du säga att jag för närvarande har $ 41,796 investerat i den här fastigheten.

Underlåter 1% -regeln

En bra tumregel när du utvärderar din första hyresfastighet är att se om den uppfyller 1% -regeln. Betyder att priset du kan hyra fastigheten för varje månad motsvarar minst 1% av köpeskillingen för fastigheten. För många fastighetsmän är detta ett sätt att snabbt veta om fastigheten kommer att kunna producera en positivt kassaflöde årligen.

Med denna regel köptes min enhet för 205 000 dollar och borde kunna hyra för 2050 dollar i månaden för att gå igenom. Tyvärr kan jag inte hyra den för så mycket. Jag borde kunna få 1750 dollar i månaden, eller 0,85%. Det här är inte dåligt, men det låter mig veta att det kan minska det om jag kan kassaflöde den här egenskapen. Vissa har föreslagit att 0,7% är den absoluta avstängningspunkten vid inledande utvärdering av egenskaper.

Vad sägs om retur?

När det gäller förväntad avkastning, först fastighetsinvesteringar kommer att klippa det nära. Fastigheten borde hyra för $ 1750 baserat på vad jag ser med liknande enheter i grannskapet.

Bruttohyresinkomst

Hyra - 1 750 dollar

• x 10,5 månader (10% vakans) = 18 375 dollar

Alternativa vakanspriser

• x 11 månader (7,5% vakans) = 19 250 dollar
• x 12 månader (0% vakans) = $ 21.000

Utgifter

• Inteckning - $ 842
• Fastighetsskatter - $ 353
• HOA - $ 175
• Försäkring $ 25
• Reparation och underhåll $ 100*

• Totalt = $ 1495

• x 12 månader = 17 940 dollar

*HOA -avgifter inkluderar vård av gräsmattor och externa strukturreparationer.

Hyresintäkter netto

Låt oss nu subtrahera våra kostnader från bruttoinkomsten och bestämma vår nettoinkomst och potentiella avkastning på investeringen.

Hyresintäkter per år = 18 375 dollar - 17 940 dollar = 435 dollar

• Avkastning på investeringen = $ 435 / $ 41,796 (kontant investerat i hyran) = 1,04%

Alternativa vakanspriser

• Avkastning med 7,5% vakans = $ 1310 / $ 41,796 = 3,13%
• Avkastning med 0% vakans = 2060 $ / 41,796 $ = 4,93%

Baserat på dessa siffror ser det ut som att jag skulle kunna tjäna allt från $ 400 till $ 2000 under det första året. Avkastningen kan vara sämre, men är ganska dålig med tanke på de pengar jag har bundit i den, skulden jag bär på och hur mycket tid jag använder för att hantera dem. Avkastningen kommer inte nära de 10% som Jim Randel föreslog i sin bok om förvaltningsfastigheter.

Alternativt kan jag ta $ 41,796 och tjäna 1,25% på ett FDIC -försäkrat online -sparkonto just nu. Jag kunde också ta det och investera det på marknaden och få en mycket högre avkastning utan ansträngning.

Slutsatsen är att även om den här egenskapen presterar med sin högsta potential (dvs. ingen större reparation och inga långa lediga platser) är det fortfarande inte så stor avkastning på mina pengar. Jag har en potentiell uppskattning att se fram emot en dag, men det kan vara en pipdröm.

Jag antar att jag kunde höja hyrespriset till $ 1800, men det skulle bara netto ytterligare $ 500 och skulle sannolikt öka min lediga tid.

Vad är dina tankar, killar och tjejer? Ska jag behålla fastigheten för denna typ av retur? Är det något jag saknar? Kan jag på något sätt öka avkastningen på fastigheten (antingen genom att lägga till värde eller öka hävstången)?

Hyr samling	Gratis ACH $ 2,99 Express Pay	$ 2 ACH -avgift 3,5% avgift för kredit- eller betalkort	$ 0,050 EFT -betalningar 2,75% avgift för kreditkort
Insättningstid	4-5 dagar ACH 3 dagar Express	3 dagar	1-2 dagar
Begränsa delbetalningar	Hyresavslut	Ja	Ja
Flera insättningskonton	Ja	Ja	Ja, mot en extra avgift
Auto sena avgifter	Fast	Fast eller %	Fast
Bakgrundskontroll	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Grundläggande screening: $ 15 Premium: $ 18
Kreditupplysning	$24.99-$39.99	$35	Del av screening (ovan)
Digital leasing	Nej	Del av betalda planer	Tillgängligt
Hyresgästförsäkring	Tillgängligt	Tillgängligt	Tillgängligt
Kom igång med Cozy	Skapa ett konto gratis	Starta en gratis provversion med Buildium

Om Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", är en CPA, bloggare, podcaster, make och pappa till tre. PT är också grundare och VD för personlig finansbranschkonferens och mässa, FinCon.

Han skapade Part-Time Money® tillbaka 2007 för att dela med sig av sina råd om pengar, hålla sig ansvarig (medan betala över $ 75 000 i skuld), och för att träffa andra som brinner för att gå mot ekonomi oberoende.