Ska jag refinansiera min inteckning?

Fallierande bolåneräntor är en vanlig utlösare för husägare som funderar på att refinansiera sina bolån. När allt kommer omkring är ett av de starkaste argumenten för att refinansiera din inteckning att dra fördel av en lägre ränta så att du betalar mindre för din bostadslån över tid.

Men räntan är inte den enda faktorn du behöver tänka på. Det finns ett antal frågor som du kommer att vilja väga mot den potentiella lägre räntan när du bestämmer dig för rätt tid att refinansiera din inteckning. Du kommer också att vilja krossa siffrorna för att se till att du gör rätt beslut för din inteckning och budget.

Här är allt du behöver veta för att bestämma den bästa tiden att refinansiera din inteckning:

Faktorer att tänka på när du tänker refinansiera ditt bostadslån

Här är de viktigaste refinansieringsfaktorerna du måste tänka på, tillsammans med några frågor du borde ställa om var och en.

Ränta

När räntorna sjunker är det naturligt att börja tänka på refinansiering för att låsa in den lägre räntan. En ränteförändring på bara 1% kan göra en enorm skillnad i beloppet för din betalning, och ännu viktigare, den ränta du kommer att betala för lånets livslängd. Men se till att du ställer dig själv följande frågor innan du skriver på den streckade linjen:

• Vad är din nuvarande ränta?
• Vad skulle det vara om du refinansierade?
• Är det tillräckligt stor skillnad mellan de två?
• Förväntas räntorna stiga i framtiden?

Det bästa sättet att se till att du gör ett välgrundat val är att undersöka de aktuella bolåneräntorna för ditt område och låntyp.

Läs mer:Bästa inteckningspriser för egenföretagare

Typ av lån

Vilken typ av lån du för närvarande har och vilken typ du kommer att refinansiera med kan göra skillnad i din ränta, kostnader, löptid och andra lånefunktioner. Därför är det en bra idé att ställa dig själv följande frågor om din potentiella refinansiering:

• Flyttar du från ett bolån med justerbar ränta till ett lån med fast ränta?
• Funderar du på att flytta lånevillkoren från 30 år till 20 eller 15 år

Se även:För- och nackdelar med 15 vs 30 års inteckning

Avslutande kostnader

Du vill inte att stängningskostnader ska vara en obehaglig överraskning. Även om vissa stängningskostnader kan förhandlas fram, och du ibland kan ta med stängningskostnaderna i det nya lånesaldot, eller betala för dem med en högre ränta, du måste fortfarande förbereda dig för denna oundvikliga inteckningskostnad. Se till att du tänker igenom hur mycket pengar du kommer att behöva betala för att säkra din refinansiering med dessa frågor:

• Hur mycket kommer det att kosta dig att refinansiera?
• Har du detta belopp tillgängligt i ditt kortsiktiga sparande?
• Hur lång tid tar det för dig att få tillbaka dessa kostnader?
• Kommer du att vara hemma så länge?

Ditt kreditbetyg

Bara för att räntorna har sjunkit betyder det i allmänhet inte att alla har tillgång till samma låga räntor. Din kreditvärdighet kan vara skillnaden mellan en sötnos och en smärtsam. Se till att du själv svarar på dessa frågor:

• Har ditt kreditbetyg nyligen gått upp? Om det har det kan du kvalificera dig för en bättre refinansieringsränta nu, även om räntorna inte är historiskt låga.
• Förväntar du dig att din kreditvärdighet sjunker av någon anledning? Om du tror att detta kommer att hända kanske du vill slå till medan kreditbetyget fortfarande är högt.

Din tidslinje

Bolånefinansiering är i allmänhet en långsiktig penningbesparingsstrategi. Det betyder att refinansiering måste passa inom din personliga tidslinje för att hemmet ska vara meningsfullt ekonomiskt. Några frågor att tänka på om din tidslinje inkluderar:

• Hur länge planerar du att vara i hemmet och behålla inteckningen?
• Kommer du att vara där tillräckligt länge för att få tillbaka stängningskostnaden?
• Vill du hyra ditt hus i framtiden?
• Kommer den lägre betalningen att göra det lättare för dig att hyra den?

Din budget

Refinansiering kan ibland sänka din betalning och låta dig sätta mer pengar åt sidan för sparande. Refinansiering kan också öka din betalning om du vill bli av med ditt lån snabbare och betala mindre i ränta.

Om du funderar på en refinansiering för att öka rummet i din budget, se till att du kan flytta kostnaden för stängning för att nå de sänkta månatliga betalningarna.

Rektor du har betalat

Tänk på hur mycket du har betalat in på lånet redan. Om du har betalat 20% av ditt hems värde kan du ha rätt att släppa din privata inteckningförsäkring (PMI) utan att behöva refinansiera. Men om din nuvarande långivare inte tappar den, överväg en refinansiering för att bli av med den.

Relaterad:Ska du betala din inteckning tidigt? Japp! Här är 6 strategier för att dra av det!

Vad du behöver för att slutföra en hypotekslånekalkylator

När du har ställt dig själv ovanstående frågor är det dags att börja beräkna hur en refinansiering av en inteckning kan påverka ditt resultat.

Det finns massor av gratis refinansieringskalkylatorer tillgängliga på webben, och de kan alla hjälpa dig att få en uppfattning om vad du kan förvänta dig av en refinansiering. Jag gillar funktionerna på Bankrate.com: s refinansieringskalkylator för inteckning.

Här är de artiklar du behöver för att slutföra refinansieringsberäkningen:

Nuvarande lånebelopp: Här anger du det belopp du lånat för att köpa ditt hem. Som ett exempel, säg att du köpte ett hus på 200 000 dollar med 20% rabatt, ditt ursprungliga lånebelopp skulle vara 160 000 dollar.

Nuvarande ränta (%): Ange bara den aktuella räntan på din bostadslån.

Term (i år): Ange hur många år din ursprungliga inteckning var i (dvs. 30 år mot 15 år)

Nuvarande inteckningssaldo: Detta är hur mycket du för närvarande äger på din bostadslån. Hitta din senaste räkning och leta efter saldot.

Refinansieringsränta (%): Här sätter du den ränta du har noterat på det nya lånet.

Term (i år): Vad är din nya term? 30 år? 15?

Förskottsbetalning (%): Kommer du att betala en förskottsbetalning för att betala av ditt gamla lånebelopp lite tidigt? Om du inte vet, ring din nuvarande långivare och ta reda på det. Detta måste tas med i ditt beslut.

Avslutande kostnader för ny inteckning:-Stängningskostnaderna inkluderar ofta en låneavgiftsavgift, poäng, värderingsavgift, titelsökning och försäkring, undersökning, skatter, avgiftsregistreringsavgift, kreditrapportavgift och andra kostnader som bedöms vid avvecklingen. Stängningskostnaderna löper vanligtvis runt 2% till 6% av det nya bolånet.

Antal poäng på nytt lån: Detta skulle vara alla extra pengar du betalar för att uppnå en bättre ränta.

Var det värt det när jag refinansierade min inteckning?

För ett exempel på hur refinansiering kan fungera, låt oss ta en titt på min inteckning refinansiering. Det var en lång, utdragen process, men det gav oss en bättre ränta för vår 30-åriga inteckning (mindre ränta) och lägre betalningar (mer flexibilitet med vår budget och fastigheten).

Här är detaljerna (siffror avrundade och ungefärliga ibland):

Tidigare inteckning:

• Inköpt i oktober 2007
• 30 år, fast bolåneränta till 6.375%
• Inköpt för cirka 207 000 dollar
• 42 000 dollar (20%) ned
• Total inteckning på $ 165.000
• Månadsbetalning 1028 dollar
• $ 0 i stängningskostnader efter säljarkrediter på $ 5000
• Betalade 39 000 dollar i ränta över 3 år och 10 månader
• Stod att betala 205 000 dollar i ränta under lånets löptid.

Ny inteckning:

• Stängt i juli 2011
• 30 år, fast bolåneränta till 4,875%
• Ny total inteckning på $ 159.000
• Ny månadsbetalning på $ 842
• Stängningskostnader på $ 1000 efter långivarkrediter på $ 2000
• Betala 144 000 dollar i ränta under lånets löptid.

Obs: Nuvarande marknadsförhållanden är sådana att vi skulle ”förlora pengar” på försäljningen av vårt hem om vi försökte sälja just nu. Därför, även om vi lämnar hemmet under nästa år, kommer vi att behålla det som en uthyrningsenhet.

Räntebesparingar och betalningsinformation

Genom refinansiering minskade vi räntan vi kommer att betala under dessa lån med $ 22 000 ($ 205 000 - $ 144 000 - $ 39 000), vilket är trevligt. Så som jag ser det, baserat på detta räntebesparingar, behöver vi 17 månader för att återbetala stängningskostnaderna på 1000 dollar på re-fi.

Så här fick jag det numret:

Jag sprider räntebesparingarna över alla återstående betalningsperioder. Med ett 30-årigt lån har vi 360 betalningstider.

$ 22 000 /360 betalningar = $ 60.

Sedan delade jag stängningskostnaderna på $ 1000 med $ 60. Det ger mig 17, vilket betyder att det kommer att ta 17 betalningsperioder (eller månader) för att få tillbaka de $ 1000 vi betalade i stängningskostnader. Om jag hade sålt staden innan december 2012, då hade detta varit slöseri.

Jag vet att den typiska "jämna" tumregeln för en refinansiering är att ta skillnaden i betalningar (i detta fall $ 1028 - $ 842 = $ 186) delat till slutkostnaderna på $ 1000, vilket ger mig en jämnpunkt på 5,38 månader ($ 1000/$ 186 = 5,38), men jag tror inte att det säger sant berättelse. Mina långsiktiga räntebesparingar är de viktigaste besparingarna, jämfört med de mer blygsamma besparingarna i min månadsbetalning.

Se även: Hur man beräknar din inteckning för en refinansiering eller ett köp

Varför jag är glad för den lägre betalningen

Även om jag är övertygad om att räntebesparingarna är viktigare är jag fortfarande glad att vi fick en lägre månadsbetalning med denna refinansiering. Här är varför:

1. Vi ökade vår månadsbudget med 186 dollar. ($1,028 – $842). Den typen av flexibilitet är viktig för att navigera i egenföretagande.
2. Vi var på väg att växa ur huset. Vi köpte huset med tanken att det kan bli en investeringsfastighet i framtiden. Med denna nya betalning kan termen ”investering” faktiskt användas. Om vi ​​hyrde ut vår plats kunde vi få minst $ 1500 i månaden. Inteckning betalning på $ 842, fastighetsskatter på $ 350, HOA avgifter på $ 175, och försäkring på $ 20, skulle lämna oss med en hyresavdelning som kassaflöden.

Läs mer:Hur man hittar investeringshyresfastigheter: Utvärdering av fastigheter för köp

Var ska man refinansiera sin inteckning

Även om det inte saknas refinansieringslån från både traditionella och icke-traditionella långivare, kan det bli lite svårare om du är egenföretagare, som jag är. Underwriters gillar att se skattedeklarationer som går två år tillbaka från oss utan en W-2. Att bli godkänd för en inteckning med egenföretagarinkomst är tufft idag. Även om du inte är egenföretagare är det en bra idé att shoppa runt efter rätt refinansieringslån för dig. Det finns två långivare som jag kan rekommendera:

Quicken lån

Quicken lån var långivaren som tog hand om min refinansiering, och det var tillbaka när jag fortfarande var en ganska ny soloprenör utan flera års höginkomstdeklarationer. De arbetade med mig för att ge mig en uppskattning i god tro för min ränta och löptid, och de hjälpte mig genom processen för bedömning, inkomst och tillgångsverifiering, försäkring, och slutligen vår stängning.

Läs mer:Min refinansieringserfarenhet med snabbare lån [7 enkla steg]

Utlåningsträd

Denna webbplats är en online lånemarknad där låntagare kan fylla i ett enda formulär för att få flera anpassade erbjudanden från långivare på Utlåningsträd nätverk. Låntagaren betalar inga avgifter för att använda LendingTree. Beroende på vilken långivare du väljer kan du dock behöva betala en ansökningsavgift, bearbetningsavgift och/eller stängningskostnader. Denna marknadsplats är ett utmärkt alternativ för att säkerställa att du får det bästa möjliga refinansieringslånet för dina behov.

Slutgiltiga tankar

Att refinansiera din inteckning kan vara ett smart sätt att sänka din inteckning, minska hur mycket du betalar i ränta och låsa in en lägre ränta. Men det betyder inte att en refinansiering alltid är rätt val för varje husägare - inte heller betyder det att varje refinansiering skapas lika.

Det är viktigt att du känner till alla dina personliga och ekonomiska faktorer som kan påverka dina refinansieringsvillkor. Och det är smart att göra några beräkningar av vad du kan förvänta dig av en refinansiering innan du börjar kontakta långivare.

Vad har du för erfarenhet av att refinansiera bolån? Berätta om det i kommentarerna!

Foto av Breno Assis på Unsplash

Om Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", är en CPA, bloggare, podcaster, make och pappa till tre. PT är också grundare och VD för personlig finansbranschkonferens och mässa, FinCon.

Han skapade Part-Time Money® tillbaka 2007 för att dela med sig av sina råd om pengar, hålla sig ansvarig (medan betala över $ 75 000 i skuld), och för att träffa andra som brinner för att gå mot ekonomi oberoende.