Är tidsdelar värda det?

Nej!

Jag är villig att satsa på att på mer än en semester har någon kommit fram till dig och erbjudit dig något gratis att sitta på på en tidsdelning.

Om du någonsin undrat hur den upplevelsen var, idag är din lyckodag! Jag satt i en av dessa när jag var färsk från college. Vi kommer att diskutera vad en tidsdelning är, följt av en pitchupplevelse jag fick ut 2004, följt av några av matematiken. Sedan avslutar vi det med tankar från en vän till mig som älskar sin tidsdelning och använder den ofta.

Vad är en tidsdelning?

Grunderna i en tidsdelning är enkla - det är ett avtal där du delar kostnaderna för att använda en fastighet.

Det är som om du och 51 av dina vänner gick ihop för att köpa en semesterfastighet och var och en valde en vecka där du kunde använda den. Du betalar en förskotts kostnad för att köpa fastigheten och sedan en årsavgift för underhåll, reparationer, underhåll och andra kostnader. Du måste också lägga till några administrativa kostnader för schemaläggning och fastighetshantering.

Förutom att ni alla är främlingar.

Den grundläggande kärnan i tidsdelningar är ganska enkel, men hur de är strukturerade kan förändras. Tidsdelar finns vanligtvis i tre smaker-rätt att använda, avgiftsfritt och ett poängsystem/semesterklubb.

Med en rätt att använda tidsdelning äger du inte fastigheten, utan har istället ett hyresavtal med tidsdelningen för att använda fastigheten under en viss tidsperiod varje år under ett visst antal år. Under den tid du har denna rätt betalar du alla avgifter och du kan hyra (dela ut) din tid, ge bort den eller sälja rätten att använda ägande.

Med en avgiftssnabb tidsdelning köper du fastigheten för en viss tid varje år. Du betalar inköpspriset och din del av avgifterna, vilket inkluderar underhåll men även fastighetsskatter och andra särskilda taxeringar (kapitalförbättringar etc.).

Med ett poängsystem eller semesterklubb köper du poäng i semesterklubben. Du använder sedan dessa punkter för att köpa din semester, som du kan använda på andra fastigheter i klubben och andra tider på året.

(Jag skrev en version av det här inlägget för över tio år sedan och det som följer är mina minnen då, inte just nu 2020)

Hur är en timeshare -pitch?

Detta hände mig på en semester till Las Vegas, NV, 2004 utanför Treasure Island. Platsen var för Polo Towers, som är en fastighet närmare Mandalay Bay -änden av remsan än TI -änden. Som unga högskolebarn kom vi överens om att göra det mot åtta biljetter till Folies Bergère på Tropicana, som var en klassisk Las Vegas-show i tredje klass.

Då var Polo Towers en egen enhet, men numera verkar den ägs av Diamond Resorts International: ett tidsdelningsföretag med nästan 400 platser runt om i världen.

Platsen var tre timmar av aggressiv försäljningsmarknadsföring av Polo Towers och deras semesterklubb/nätverk. Priset började på cirka 15 000 dollar och sjönk snart till någonstans i intervallet 3 000–4 000 dollar vid den tredje timmen. Vi hade funderat över våra referenser (du behövde vara 23+ och ha en lön över $ 40 000 - jag var den enda som kvalificerad) eftersom jag annars bara skulle kvalificera mig eftersom de andra fortfarande var i skolan (men de kontrollerade eller brydde sig inte).

Vi överlämnades två gånger och olika försäljningsplatser användes (trevlig kille som shoppade en hel del, inte lika trevlig kille som handlar mycket, elak dam som var förbannad för att vi inte hoppade på en grym affär). Så småningom frigjorde vi oss efter att de insåg att vi inte skulle bli pressade till denna "affär".

När de gav oss våra biljetter fanns det säljare vid utgångarna som erbjöd $ 200 för oss fyra att åka tillbaka nästa dag! När vi först insåg att det var en tre timmars strid, tackade vi nej eftersom vi uppskattade våra tre timmar mer än $ 50 per person. Vi gick in i det och trodde att det bara skulle kosta oss en timme!

Skulle jag göra det igen? Kanske när jag var i tjugoårsåldern, definitivt inte idag.

Om du vill göra det för freebie, se till att du kan motstå planerna. Gå bara med på freebie om du är villig att säga nej till människor som kommer att bli allt aggressivare när tiden går. Om du inte kan stoppa ditt impulsköp, gör inte detta.

När jag kom hem från resan hade jag några frågor så jag skrev ner dem, samlade svaren och här är de.

Hur är det med tidsdelningar? Varför är företag beredda att ge dig alla möjliga gratis saker bara för att du ska kunna sitta ner och lyssna på en presentation med delning?
De gör det för att de kan tjäna en löjlig summa pengar om bara en liten andel människor köper en andel. Den här sidan är utformad för att besvara de mindre kända frågorna om hur andelar fungerar, inte nödvändigtvis de bättre förstådda delarna av timeshare-typer, handel med timeshare-rättigheter etc.

Jag ville veta hur den mjuka underlivet fungerar. Hur har de råd att ge bort så mycket saker? Vad är återförsäljningsvärdet för andelar? Vad är några andra knäppa saker som du förmodligen inte visste och inte visste hur du frågade om andelar?

Här är de:

Hur mycket kostar en tidsdelning?
Detta varierar beroende på var tidsdelningen ligger, nätverket det är i och vilka veckor du äger.

American Resort Development Association (ARDA), som är en andelsgrupp, uppskattar att den genomsnittliga tidsdelningen kostar $ 21 455 med en genomsnittlig årlig underhållsavgift på $ 1000 (från deras 2019 State of the Shared Vacation Timeshare Industry: United States Study).

Det betyder att du för varje vecka, det typiska intervallet, betalar $ 142 per dag (underhållsavgift dividerat med sju dagar) utöver de $ 21 455 du redan har betalat för att förvärva rättigheterna!

Hur har de råd att ge bort så bra incitament att lyssna?
Utvecklaren skapar en tidsdelning genom att köpa mark och utveckla en utväg och sedan sälja enheter till människor som är villiga att köpa dem. Några av dessa utvecklare är skumma och fusk (det tidigare gänget i branschen var mindre än noggrant operatörer och det är därför timeshares har ett dåligt rykte), men vissa är välkända som Disneys semester Klubb.

När de är klara med att bygga, startar de sitt marknadsföringsprogram för att sälja enheterna till köpare och kommer att spendera uppåt 50% av det slutliga försäljningspriset för en enhet enbart på marknadsföring. De kan ta in en extern outfit för att marknadsföra, men så småningom, när du betalar $ 10.000 för en andel, var cirka $ 5000 på marknadsföring.

De kan ge bort så mycket saker eftersom de tar ut massor av tidsdelningar. De kan tjäna mer om du bestämmer dig för att använda deras finansiering för att köpa timeshare.

Slutligen har timeshares också en fastighetsförvaltningsföretagskomponent där företaget kan tjäna ännu mer genom att förvalta fastigheten. Detta krävs eftersom du behöver någon för att samordna bokningarna, underhålla fastigheten, reparera den och mer.

Vad är återförsäljningsvärdet för andelar?
Mestadels hemskt.

Utbudet överstiger långt efterfrågan, vilket framgår av det faktum att de ursprungliga utvecklarna ger bort stora freebies bara för att folk ska lyssna på platser. En individ kan omöjligt konkurrera på den nivån med utvecklare! Lägg till det faktum att du inte enkelt kan undersöka hur liknande enheter säljer, som du skulle göra i traditionella fastigheter, och du kommer att upptäcka att du är i en mycket dålig situation. Detta är den perfekta köparmarknaden. Det betyder att om du vill ha en tidsdelning, köp den begagnad!

Hur kan jag köpa den begagnad?
Om de tappar mycket värde och är svåra att sälja, kan du inte dra nytta av det genom att köpa dem på andrahandsmarknaden? ja!

Det bästa sättet är att köpa andelar på orter av välskötta operatörer och att köpa dem direkt från ägarna. Detta stänger av mellanhanden och eventuella tillhörande avgifter och påslag. Du kan vanligtvis hitta personer som vill se online om du söker efter dem (försök Redweek eller eBay).

Samma webbplatser, som Red Week, visar också uthyrning, så att du alltid kan hyra den i en vecka för att bekräfta att du gillar den!

Om du vet var du vill ha timeshare kan du ringa orten direkt. De kan ha listor över enheter som vill sälja. Det finns också återförsäljningsmäklare som specialiserat sig på tidsdelningar, annars gör bara en sökning online - det finns en miljon mäklare.

Skjuta! Jag köpte och nu vill jag inte ha det, hjälp! Hur avbryter jag ett köp med delning?
Vanligtvis har kontraktet en avkylningstid på mindre än två veckor. Kontrollera kontraktet, och om du fortfarande har tid, avboka!

Förbi den tiden? Krita upp det till köparens ånger. Njut av semestern eftersom det slår att få ett hotell i sista minuten och betala en förmögenhet. Tidsdelar är i allmänhet inte en dålig idé (annars skulle ingen få dem), men att spela väntande spel är ofta rätt väg. Vänta alltid om du är tveksam eftersom du kan: 1) alltid få fler freebies att lyssna på en presentation och 2) få nästa erbjudande om tidsdelning.

Denna tidsdelning är för bra för att vara sann! Hur är det så billigt?
Antingen vill ingen annan ha den tidsdelningen, eller så har du verkligen tur. Egentligen finns det årsavgifter, underhållsavgifter, användningsavgifter, handelsavgifter (säg om du handlar orter) och andra olika avgifter du förmodligen inte tänker på.

Tidsdelar är en bra affär (om du inte har något emot att bli "tvingad", i vissa fall att använda en semester varje år) för vissa, så avgifterna övervinns.
En annan tanke är att du kanske luras. Om det låter för bra för att vara sant, gå därifrån.

De kommer att vara påträngande, men bara gå. Gör sedan en internetsökning för att se om det dyker upp eftersom chansen är stor att det inte prövades på dig först och någon annan blåste i visselpipan. Värsta fall? Du får ingen tidsdelning och du kan göra det någon annan gång. Ingen stor förlust.

Varför är tidsandelar värda det?

Verkligheten med alla produkter är att det inte är värt det för vissa, men det är värt det för andra. Jag känner någon som fick en timeshare och även om de inte skulle säga att det är en "bra affär", älskar de det.

Det som följer är med tillstånd av Lat man och pengar:

Nästan varje personlig finansguru kommer att berätta att det sällan är vettigt att köpa en andel. De citerar ofta skrämmande fina tryck, brist på reseflexibilitet och svårigheter säljer timeshare. Det här är legitima bekymmer. Min fru och jag köpte en Marriott -tidsdelning på Aruba för mer än 15 år sedan. Det finstilta och bristen på reseflexibilitet var våra stora bekymmer. Vi tänkte att det inte skulle vara svårt att sälja en premiumdelad tidsdelning (Marriott) på en förstklassig plats (Aruba).

Vi råkade resa med min bästa vän som råkade vara en fastighetsadvokat. Han hade köpt tre år tidigare, och det gav oss förtroende för att vi inte skulle vara oroliga för det finstilta. Marriott har en flexibel tidsdelningssäsong, så vi var inte inlåsta i en viss vecka varje år.

Slutligen har vi aldrig på allvar övervägt att sälja tidsdelningen. Arubas paroll är One Happy Island och år efter år levererar det löftet för vår familj. Om du någonsin funderar på att åka till Aruba, här är några tips för att spara pengar.

Varför Timeshares fungerar för oss

• Siffrorna är neutrala - Jag har kört siffrorna många gånger under åren och kommit fram till samma resultat. Om vi ​​tog de pengar vi spenderade för att köpa dem och placerade dem i investeringar som tjänar 5-7% om året, skulle vi kunna använda dessa investeringsvinster för att köpa vad vi har nu. Tidsdelarsäljaren kan sälja dig på den stigande kostnaden för semestrar med inflation i framtiden. Vi har dock funnit att underhållsavgifterna går upp ungefär lika mycket för att förneka det. Om vi ​​säljer det på linjen borde vi kunna klara oss bra med värdestegringen.
• Vi har massor tid att gå iväg - För tio år sedan tänkte vi: ”Min fru får sex veckors semester från sitt militära jobb. Jag jobbar hemifrån. Vi vet att vi kommer att använda denna semester. ” Allt blir mer komplicerat med barn. Deras skollov passar inte bra med billiga flyg. Vi har mindre flexibilitet nu än någonsin tidigare, men det fungerar fortfarande för oss.
• Vi har massor tid att gå iväg - Jag visste det inte då, men nyligen har jag kommit överens med min kroniska Seasonal Affective Disorder (S.A.D.). Det bästa botemedlet för det är en vecka bort på en solig ö utan tidsfrister.
• Det tvingar oss att ta semester - Ibland kommer människor i ett "arbete, arbete, arbete" -läge och det är helt enkelt inte hälsosamt. Genom att ha en tidsdelning tvingas vi ta semester varje år, vilket är en ursäkt för att få oss att planera och gå ut genom dörren. Om du är en junkie på jobbet, tänk på det här: Du kommer att bli mer produktiv när du kommer tillbaka efter en veckas kul i solen.
• Det motiverade oss att se världen - Vi reser inte mycket. Min frus arbete är krävande, och nu har vi två barn. Men redan 2009 hade vi en möjlighet att besöka Australien och Thailand på ett prisvärt sätt. Resor till Thailand var billiga, och vi fick en möjlighet som vi inte ville missa. Vi bytte hälften av vår tidsdelning (vi har två rum) för en svit som passar en kejsare. Min fru gjorde ett vagnhjul i badrummet! Vi kan alltid resa till olika platser, men jag har svårt att spela på ett okänt när jag redan har hittat min lyckliga plats.

Dessa skäl gör att äga en timeshare rätt för oss. Det betyder dock inte att det är rätt för dig.

Som med alla köp går lite forskning och några smarta köpbeslut långt.

Det smarta sättet att köpa en tidsdelning

• Köp på återförsäljningsmarknaden - Du kanske kan spara 30% eller mer genom att leta efter tidsdelningar på webbplatser som eBay eller Red Week. Att köpa direkt från byggaren innebär att du betalar för all marknadsföring och freebies de erbjuder människor bara för att lyssna på deras pitch. Det uppskattas att 50% av priset på en andel går till att täcka marknadsföringskostnader. Detta är det enda stora misstaget vi gjorde.
  Den enda möjliga fångsten med detta är att de flesta tidsdelningar har en första vägringsrätt. Det betyder att om du hittar ett fynd på $ 30 000 tidsdelning för endast $ 5000, kan företaget välja att betala samma $ 5000 och "stjäla" det från dig.
• Välj en fastighet med uthållighet - Du vill välja ett namn som kommer att finnas. Vi trodde inte att Marriott skulle gå i konkurs när som helst snart, så vi litade på varumärket. Det brukade finnas ett gammalt talesätt om att ingen någonsin får sparken för att ha köpt IBM. Liknande logik gäller här.
• Välj en Deeded Timeshare -egendom - Vi äger Marriotts andel för livet. Vi kan vidarebefordra det till våra barn och deras barns barn. Det finns vissa tidsdelningar som bara är ”rätt att använda” och upphör att gälla efter ett visst antal år. Vi gillar det faktum att vi egen fastighet i Aruba.
• Välj en med flexibla veckor - Vissa tidsdelningar gäller specifika veckor på året och endast den veckan. Om du köper vecka #42 och du inte kan fortsätta den veckan, måste du byta den, sälja den eller förlora den. Med vår tidsdelning kan vi välja vilken vecka som helst inom ett sex månaders fönster. Den flexibiliteten är avgörande. Vi väljer när vi går, inte tvärtom.

Vad tycker du om tidsdelningar? Bra värde eller slöseri med pengar och tid?