Hur mycket är mitt hus värt? Hur man värderar ditt eget hem

Har du någonsin undrat: "Hur mycket är mitt hus värt?"

När vi spårar vårt nettovärde, en av raderna är värdet av vårt hem. Vi behåller det som en kompensation mot inteckningen, annars skulle vårt nettovärde vara snett.

En av utmaningarna med hemvärden är att det är svårt att markera dem på marknaden. "Mark to market" betyder bara att tilldela ett värde baserat på vad marknaden har bestämt är det sanna priset. Det är lätt när du har ett offentligt företags aktier - det handlas hela tiden varje dag på de offentliga marknaderna. Om du vill veta priset på Apple -aktien, slå upp APPL.

Hem är inte det. Du har "jämförbara", vilket jag tycker är en sak som folk gör för värderingar eftersom det är bättre än ingenting, men de är inte riktigt korrekta. Även om du bor i en lägenhet med identiska enheter finns det tillräckligt med variationer att det inte är korrekt. Är ett 2 sovrum, 1 badrum på första våningen detsamma som samma säng/bad på översta våningen? Hur mycket är övervåningen värd? För mycket varians.

Min lösning på vår spårning är att ange hemvärdet till inköpspriset och låta det vara kvar för alltid. Jag gillar det eftersom det är enkelt och jag bryr mig inte om hemvärdet när det gäller vårt nettoförmögenhet (tyvärr är det ganska ovanligt sedan det mesta av amerikanska nettoförmögenhet är låst i hemmakapital).

Vad påverkar hemvärdet?

Innan vi går in på värderingar och data kanske du undrar vilka faktorer som kan påverka ditt hems värderingar. Jag vände mig till doktor Michael E. Bitter, Rinker Framstående professor i redovisning vid Stetson University. Han listade följande som viktiga faktorer som påverkar värdet på ett hem:

• Grannskap/läge,
• Hemstorlek (t.ex. sovrum och badrum),
• Skolindelning,
• Bolåneräntor,
• Regionala och nationella bostadsmarknader

Och när du säljer ett hem inkluderar ytterligare faktorer att begränsa överklagande och prissättning.

Han tillägger också:

För de flesta unga yrkesverksamma kommer ens hem överlägset att vara den största (och mest illikvida) tillgången som ägs. Värderingen av ditt hem påverkar ditt nettoförmögenhet och din förmåga att låna mot hemmet.

Värdering är också viktigt för att fastställa att du har ett tillräckligt ersättningsvärde på din husägares policy. Som sagt, även om det är bra att ha en rimlig uppfattning om värdet på ditt hem, är det inte kritiskt om du inte planerar att sälja det.

Är det viktigt att veta hemvärdet?

Du kanske undrar... varför är det viktigt att veta värdet av vårt hem? Om vi ​​inte säljer, är det verkligen viktigt att hålla reda på den typen av saker?

Professor Robert Solomon, klinisk professor i juridik vid UC Irvine School of Law, förklarar att det finns många anledningar till varför du vill veta.

Om du säljer är det väldigt viktigt. Om du lånar mot värdet är det ganska viktigt, men banken kommer att göra värderingsarbetet åt dig och din största oro är förmågan att betala tillbaka. Om du är nära pension eller flyttar är det mycket viktigt.

Om du är yngre, skaffar familj och förväntar dig att bo i hemmet i mer än fem år, är det mindre meningsfullt och att uppskatta framtida värde är trevligt när du bestämmer rikedom, men det är allt på papper och inte det Viktig.

När jag frågade om det var för stor vikt vid hemvärden sa han till mig:

Det beror på vem du är och din övergripande ekonomiska situation. Hemvärde och utbildning är fortfarande de viktigaste sätten att bygga välstånd i USA. Om du har barn och har lite besparingar kan du räkna med att låna mot hemmakapitalet för att betala för college.

Om du inte har några barn eller de är på egen hand, kan du vara beroende av eget kapital för pension, men du kanske inte. Om du räknar med att flytta kan du nöja dig med att betala av din inteckning och ha tillräckligt med eget kapital för en handpenning, men du vill inte vara under vatten.

Omständigheterna förändras och hemvärdet är bara en faktor.

Om du har en särskild anledning till att veta, till exempel ett bostadslån, är det viktigt att få en korrekt siffra. Det kan vara värt att betala någon (och du kan bli tvungen av banken) för att få en korrekt bedömning.

Om du bara vill veta för dina egna personliga behov är en gratis värdering ofta tillräckligt bra.

Låt oss se vad några av dessa alternativ är ...

Använd en faktisk värdering

Det kan komma en tid då vi behöver en hemvärdering, kanske för ett bostadslån eller kreditlinje. Om vi ​​gör det kommer jag att behandla det som en korrekt hemvärdering och justera vårt hemvärde i kalkylbladet.

För vad det är värt, om vi får en "professionell" värdering, skulle jag anpassa vårt hemvärde till resultaten av den utvärderingen.

Använd skattetaxeringar

Det är vad skattemannen använder för att bedöma fastighetsskatter, det verkar rimligt att använda detta för att värdera ditt hem.

Den knepiga delen med denna siffra är att du kan försöka minska den, sänka skattebördan, och det kan innebära att värdet är lägre än vad den skulle sälja för. Om du är okej med den här skillnaden verkar det som ett bra sätt att förfalska ett "mark to market" med några års mellanrum.

Använd historiska medianpriser för bostadspriser

Historiska data från den amerikanska folkräkningen har visat att medianhuspriserna inte stiger så snabbt.

År 1940 var medianpriset på ett hem 2938 dollar. (dessa siffror har INTE justerats för inflation)

År 2000 var medianpriset på ett hem 119 600 dollar.

Det är en årlig tillväxttakt på cirka 6,37%. (om inflationen justeras är tillväxttakten bara 2,3%)

Du kan bli mer specifik för statlig nivå - för Maryland är det en tillväxt på 6,67%. (det är ännu lägre om du bara tittar från 1990-2000, tillväxttakten är bara 2,28%)

Ställ tillväxttakten till 6% per år, så att du har lite buffert och låt den vara ifred.

Använd inflation

Jag älskar att höra historier om människor som köper bostäder 1980 för $ 30 000 och sedan säljer dem 20 år senare för en snygg summa. Siffrorna blir stora eftersom allt blir stort över 20 år. 30 000 dollar i januari 1980 motsvarar 65 000 dollar i januari 2000. (det exakta sättet att tänka på det är att under de 20 åren har en dollar köpts halverats)

Vilken inflationstakt ska vi använda? Jag tror att KPI-U (inflation för alla urbana konsumenter, det är alla artiklar utom mat och energi) förmodligen är det bästa alternativet och du kan få siffror från BLS.

Siffrorna för varje månad är inte månadsinflation, det är inflationen för de senaste 12 månaderna fram till den månaden. Så september 2017 som visar 1,7% indikerar att inflationen under de föregående 12 månaderna var 1,7% när du tar med september.

Om jag skulle använda detta skulle jag titta på inflationssiffran för december varje år, justera mitt hemvärde en gång om året och kalla det en dag.

Använd hemprisverktyg för att kontrollera

Det finns massor av verktyg du kan använda för att få en gratis värdering online hem. Eftersom du gör detta för spårningsändamål skulle jag inte slösa pengar på detta.

När det gäller noggrannhet är det svårt att säga. Se till att informationen de har om ditt hem är korrekt - inklusive men inte begränsat till kvadratmeter, sovrum, badrum och ålder för hemmet.

Vi köpte vårt hem för fyra år sedan så "noggrannheten" kommer helt enkelt att vara ett procentuellt värde från vårt hemvärde. Märkligt nog, vårt hem förekom inte i många av dessa verktyg så det kommer inte att finnas en noggrannhet.

Här är några av de mer populära gratis hemvärderingsverktygen jag hittade (med några varningar och varningar):

1. Zillow - De är en av de största fastighetssajterna och de erbjuder ett Zestimate, vilket är en uppskattning av ditt hems värde. Du kan registrera dig för ett konto, göra anspråk på ett hem och de skickar e -post till dig om uppdateringar om deras Zestimate ändras. (Noggrannhet 2,4%)
2. Redfin - Redfin är både en fastighetsforskningssida och en mäklare, men när du gör anspråk på ditt hem kan du få en uppskattning av hemvärdet baserat på ditt hems egenskaper.
   (Noggrannhet -19,1%)
3. Realtor.com - Till skillnad från de andra webbplatserna, som är inriktade på bostäder, har realtor.com hemsökning, uppskattningar och vad som inte finns; men också artiklar och videor relaterade till fastigheter. De har ett hemuppskattningsverktyg på sin webbplats, vilket inte kräver att du loggar in eller gör anspråk på ett hem för att se en hemuppskattning. Tyvärr var vårt hem inte listat (vilket är konstigt, alla våra grannar är listade).
4. eepraisal.com - De kommer att hämta data från en mängd olika källor, inklusive Zillows Zestimate, för att göra en bestämning. Deras verktyg visar grannförsäljning på ett bekvämt sätt. De hade ingen uppskattning av eppraisal.com för vårt hem.
5. Trulia - Trulia liknar Zillow i sin design och syfte, men det ger ingen uppskattning av hemvärdet.
6. Chase Home Value Estimator - Ange din adress, klicka på Get Value och få en uppskattning direkt från Chase. Jag kan inte säga vilka data som driver detta verktyg men för min adress fanns det ingen uppskattning. Jag drog upp en uppskattning för vårt tidigare hem och det verkade inom rimligt område.
7. ReMax - Som mäklare vill ReMax förmodligen sälja ditt hus men du kan använda deras verktyg ändå. Tyvärr är vår adress inte listad av någon anledning. Verktyget är lätt att använda, innehåller en trevlig Google Map. och du kan flyga runt i ditt grannskap och smyga en titt in i grannens finansfönster.
8. HomeGain (använd inte detta verktyg) - Jag stoppade processen med att få en uppskattning av hemvärdet eftersom det krävde mitt namn, telefonnummer och e -postadress skickat till AgentHomeValues.com - Jag ville inte att en "expertagent" skulle ge mig en "detaljerad marknadsanalys". Jag skulle hoppa över dessa killar.

Om jag skulle göra detta skulle jag bara välja Zillow och normalisera siffran till mitt inköpspris i år ett och ta justeringarna. Så om jag köpte ett hus för 100 000 dollar och Zillow sa att det var värt 50 000 dollar - skulle jag fördubbla Zillows Zestimate från nu till evighet.

Hur hanterar du ditt hems värde i nettoförmögenhetsspårning?