Рента вс. расправа о куповини куће је у току и чини се да расте и пада са вредностима имовине.
С обзиром на то да су цене кућа сада на рекордном нивоу, расправа је актуелна него уочи.
Ово је посебно тачно на тржиштима са високим ценама, где су цене кућа достигле ниво од нуле, и захтеваће огромна финансијска улагања-ако је то уопште могуће.
Прво прво: Где живите Бројке у закуп вс. Одлука о куповини
Не би требало да чуди што географија игра главну улогу у ренти у односу на. купити кућу одлука.
На неким тржиштима, са врло високим ценама кућа или обиљем станова за изнајмљивање, изнајмљивање ће бити бољи избор. Али у другим, где су закупнине веће од уобичајених плаћања куће, куповина се истиче као пожељна стратегија.
Извештај ЦНБЦ -а крајем прошле године, Боље је изнајмити него купити на данашњем тржишту некретнина, открило је да је куповина куће сада јефтинија од изнајмљивања у само 35% америчких округа. Извештавају да је изнајмљивање боље улагање од куповине на 16 од 23 велика градска тржишта.
Метрополитенска подручја у којима је боље изнајмити укључују Атланту, Даллас, Денвер, Хоустон, Лос Ангелес, Миами, Сан Францисцо и Сеаттле. Међутим, куповина надмашује изнајмљивање у већем делу Средњег запада и североистока, при чему су Чикаго и Кливленд најбоља места за куповину.
Сан Франциско је класичан пример. Средином ове године средња продајна цена једне породичне куће достигла је невероватне 1,7 милиона долара и 1,3 милиона долара за станове. Куповина по тим нивоима цена можда не долази у обзир за велику већину домаћинстава.
Насупрот томе, средња цена куће у Буффалу је 115.750 долара, у односу на просечну месечну ренту од 1.100 долара. Такви бројеви чине поседовање бољом инвестицијом од изнајмљивања, јер ће месечна уплата за кућу по средњој цени бити испод просечне месечне станарине.
Ако се не квалификујете за хипотеку, онда то није важно
Ово је још једна фундаментална чињеница живота када је у питању куповина куће.
Једноставно речено, рента вс. питање куповине куће не важи ако се не можете квалификовати са хипотекарни зајмодавац за финансирање.
Ово може укључивати неколико фактора, укључујући:
- Недовољан или нестабилан приход.
- Лоша кредитна историја.
- Превелики не-стамбени дугови и обавезе.
- Недостатак средстава за аванс.
Ако се надате да ћете у будућности купити кућу, добра вест је да се сваки од ових проблема може поправити у будућности. Требаће времена, али је свакако изводљиво.
У међувремену, фокусираћемо ову дебату на станарину вс. купити питање уз претпоставку да имате финансијских средстава за куповину.
Рент вс. Купите кућу: шта је боље за вас?
Постоји много фактора који улазе у ренту у односу на. одлука о куповини куће. Не морају све имати везе ни са новцем.
У наставку ћемо разложити сваки фактор појединачно, разговарати о детаљима како то утиче на изнајмљивање или поседовање, а затим ћемо покушати да прогласимо победника у свакој категорији.
Месечна уплата вс. Стварна цена
Овај је можда најкомпликованији од свих. Ако купите кућу за 300.000 долара, уз предујам од 60.000 долара (20%), биће вам потребна хипотека од 240.000 долара. Са 4% за 30-годишњи кредит, месечна хипотека ће износити 1.145 УСД. Порез на имовину, у износу од 3.000 УСД годишње, додаће још 250 УСД вашој месечној уплати. Такође би требало да унесете додатних 100 долара за осигурање власника куће.
То ће укупне месечне трошкове куповине довести до 1.395 долара.
Ако је цена изнајмљивања исте куће 1.800 УСД месечно, куповина ће свакако бити бољи избор.
Али рецимо да уместо да платите 20% аванса, улазите са само 5%. То ће повећати вашу хипотеку на 285.000 долара. Са 4% за 30-годишњи кредит, сама хипотека ће бити 1.360 УСД. Такође ћете морати да додате 350 УСД за порез на имовину и осигурање власника куће, чиме ће укупан износ бити 1.710 УСД.
Али то није крај приче. Ако смањите 5%, мораћете да платите приватно хипотекарно осигурање. Месечна премија на 285.000 УСД која представља 95% вредности куће додаће око 185 УСД на уплату.
То ће донети укупне месечне трошкове куповине до 1.895 долара.
Али постоји још једна варијабла за власнике: трошкови поправке и одржавања.
ХГТВ извештава да су просечни годишњи трошкови поправки и одржавања власника кућа између 1% и 3% купопродајне цене куће. За кућу купљену за 300.000 УСД, користећи средњу вредност од 2%, трошкови поправке и одржавања износе 6.000 УСД годишње. То ће додати око 500 УСД вашој месечној уплати, било да одложите 5% или 20%.
Уз аванс од 20%, месечна уплата тада расте на 1.895 УСД. Уз уплату од 5%, она се повећава на 2.395 долара.
Победник: Изнајмљивање
Стабилност посла
Ово је често потцењена станарина вс. критеријуми куповине. Ако имате врло стабилан посао или радите на врло стабилном пољу каријере, куповина може имати више смисла. Али ако је, попут многих занимања данас, будуће запослење неизвесно, можда би било боље да изнајмите.
Део проблема са нестабилним запослењем је поузданост прихода. Ако често мењате посао, постоји реална могућност да ћете у једном тренутку зарадити мање него када сте први пут купили кућу. Ако то чак и потенцијално описује вашу ситуацију, изнајмљивање је бољи курс.
Победник: Куповина за оне са стабилним запослењем, изнајмљивање за све остале.
Мобилност
Ово сагледава ситуацију стабилности посла из другог угла. Ако живите у малом граду или руралном подручју, а посла у вашој области има мало, можда ћете морати да се преселите ако изгубите посао.
Други пример је место где ћете се можда венчати у блиској будућности, па је потребно пресељење. Још једна могућност је болесна вољена особа у другом граду, која ће можда захтевати да се у неком тренутку повучете.
У било којој од горе наведених ситуација, изнајмљивање ће вам пружити потребну мобилност да направите корак са најмање гњаваже. Можете изаћи из закупа најкасније на крају рока, а неки ће вам омогућити да раскинете закуп уз минималне трошкове. Али покушај да продате кућу да бисте се преселили не само да одузима више времена, већ ако се морате брзо преселити, можете изгубити новац од продаје.
Победник: Изнајмљивање
Пореске импликације
Било је то време када порески код била изузетно пријатељска према власницима кућа. Али измене пореског закона које су спроведене крајем 2017. промениле су ту једначину за милионе власника кућа.
Прво и најважније, стандардни одбитак се драматично повећао. За 2019. је 24 400 долара за заједничко подношење захтева и 12 200 долара за подносиоце захтева за самце.
Настављајући наш пример одозго, ако имате хипотеку од 240.000 УСД под 4%, платићете хипотекарну камату нешто испод 9.600 УСД у првој години кредита. Чак и ако додате 3.000 долара за порез на некретнине, имате само до 12.600 долара порезно признатих трошкова везаних за ваш дом.
То вам може донети мали одбитак - 200 УСД - ако сте слободни. Али то ће једва премашити 50% стандардног одбитка за брачни пар.
У новом пореском законику постоји и друго ограничење. Одбици државних и локалних пореза („СОЛ“) сада су ограничени на 10.000 долара годишње. Ако живите у држави са високим порезима, ваш одбитак од пореза на некретнине биће ограничен, ускраћујући вам пуну корист од одбитка трошкова.
Закупац ће добити стандардни одбитак, што може бити и све што власник куће добија.
Победник: Куповина, све док имате велике детаљне одбитке осим од куће. У супротном, победа иде у закуп.
Ликвидност и „заробљени капитал“
Новац уложен у аванс на кућу заправо је заробљени капитал. То је зато што му се не може приступити, осим продаје куће или изношења зајам за некретнине. Један је потпуно незгодан, а други додаје трошкове поседовања. Међутим, одузимање је то авансни новац није ликвидан. Ту је, али заиста није.
Узмимо пример две особе, од којих свака има уштеду од 60.000 долара. Први узима цео износ и користи га као 20% аванса за кућу вредну 300.000 долара. Друга га чува у штедњи и изнајмљује свој дом.
Улагањем своје уштеђевине и куће, купац је изгубио ликвидност. Али задржавајући 60.000 долара уштеде, закупац остаје потпуно ликвидан. Због те ликвидности, закупац има више могућности у животу, као и великодушан јастук против финансијске неизвесности.
Победник: Изнајмљивање, ако вам је ликвидност важна - и требало би да буде.
Буилдинг Веалтх
Постоји много варијабли са овим фактором, али узмимо изнајмљивање и куповину појединачно.
Особа А уплаћује предујам од 60.000 долара на кућу вредну 300.000 долара и верно врши хипотекарне отплате на 30 година. На крају тог времена, не само да је хипотека у потпуности плаћена, већ се и вредност куће удвостручила. Особа А је за 30 година повећала богатство са 60.000 на 600.000 долара.
Особа Б такође има 60.000 долара, али уместо да купи кућу, она је улаже у мешани портфолио акција и обвезница, са просечном годишњом стопом приноса од 7%. Након 30 година, њен портфолио од 60.000 долара порастао је на 456.735 долара.
Особа А има предност већу од 153.000 долара као резултат куповине, а не изнајмљивања. Међутим, ако његова кућа не порасте у вредности, његова нето вредност ће након 30 година бити само 300.000 долара. То ће га заостати за више од 156.000 долара.
Победник: То би могло ићи у оба смера, у зависности од цене куће у односу на уштеде и инвестиционе обавезе закупца.
Оппортунити Цост
Управо смо дали пример како особа може изабрати да уложи новац у портфолио акција и обвезница то би иначе ишло ка куповини куће. То је један облик опортунитетних трошкова који би могао ићи за или против власника куће.
Али постоје мањи опортунитетни трошкови. На пример, ако сте уместо куповине куће одлучили да уложите новац у своју каријеру или у куповина предузећа, повећање прихода - као и потенцијална вредност препродаје предузећа - могли би вас ставити далеко испред поврата улагања у поседовање куће.
Милионер, инвеститор у некретнине који је сам направио, Грант Цардоне је много пута изјавио да не треба куповати кућу за становање, већ изнајмите, а затим уложите свој новац у себе. (Изнајмљује свој дом док поседује портфолио прихода од производње некретнина.) Коришћење новца за куповину предузећа или побољшање вештина у каријери је углавном оно на шта је мислио.
Победник: Изнајмљивање
Личне преференције
Ово покрива широк спектар потенцијалних тема, које зависе од ваших индивидуалних околности. На пример, неки људи се осећају боље емоционално. Они преферирају сталност власништва - као и могућност прилагођавања свог дома - свим погодностима које могу бити пружене изнајмљивањем. Такође, ако имате децу, вероватно ћете више волети да их поседујете како бисте им пружили већи осећај сигурности.
С друге стране, ако имате веома захтевну каријеру, волите да путујете или имате хобије и страсти због којих не проводите много времена код куће, можда би било боље изнајмити стан. Такође је бољи избор за свакога ко не жели да се укључи у практично одржавање које захтева поседовање куће.
Победник: То је сертификовано бацање.
Да ли треба да изнајмите или купите кућу?
Као што можете видети из различитих фактора које смо проценили у односу на станарину вс. купити одлуку о кући, то је заиста компликован избор.
Почиње са факторима велике слике, попут тржиште на коме живите. Ако подручје има посебно високе трошкове становања, поседовање можда неће бити опција, без обзира колико то са емоционалне тачке гледишта било пожељно.
Постоје финансијска разматрања, који имају тенденцију да доминирају у дебати. Прво и најважније је дугорочна финансијска предност власништва у односу на изнајмљивање. То заиста зависи углавном од тога да ће цене кућа у вашем подручју у будућности значајно порасти. То је, наравно, променљива вредност, јер укључује употребу кристалне кугле коју нико од нас нема.
Затим постоје лични фактори. Прво у тој категорији је да ли си чак можете приуштити куповину куће. То ће зависити од снаге ваших финансија, у односу на ниво приступачности у вашој области. Такође ћете морати да утврдите да ли ће власништво имати користи са пореског становишта, као и утицај променљивих трошкова, попут поправки и одржавања.
Коначно, постоје питања о личне преференције. Колико год пожелели да поседујете кућу, изнајмљивање може боље прилагодити ваш начин живота. Ако вас занимање, хобији или путовања често држе даље од куће, изнајмљивање је можда бољи избор, чак и ако други фактори фаворизују поседовање.
Ако се суочите са станарином вс. одмах купите одлуку, пажљиво размислите о избору у односу на све горе наведене факторе. Можда ћете бити изненађени својим коначним закључком.