Ово је била једна од расправа које су постојале кроз векове. Тамо горе стоји: "Постоји ли живот после смрти?" "Шта је смисао живота?" и "Да ли треба да имам децу?"
Питања о хипотеци су релативно јасна: Да ли треба да добијем хипотеку на 15 или 30 година? Да ли треба да отплатим хипотеку унапред? Морао бих да кажем да ако тренутно поседујете кућу или желите да је купите, набавите фиксну хипотеку на 30 година.
Барем у ово доба историје, добијање 15-годишње хипотеке или отплата било које 30-годишње хипотеке је глупо. Дајем ову изјаву са следећим претпоставкама:
- Планирате да останете у кући најмање 10 година.
- Ви и ваш супружник сте млађи од 50 година.
- Месечни трошкови за поседовање вашег дома су мањи од 30% вашег месечног прихода.
- Имате 25% или више капитала/предујма за свој дом.
- Свака разлика у уштеди од плаћања унапред или краће хипотеке на 15 година отићи ће у инвестиције.
- Кућа коју купујете је кућа просечне величине 2.000 квадратних метара, а не нека МцМансион.
- Ви сте дисциплиновани штедиша и не носите никакав потрошачки дуг.
Не дам вам царте бланцхе да купите кућу од 5.000 квадратних метара. Ако ништа друго, сасвим обрнуто. Предлажем да живите у скромној кући у добром крају. Уместо тога узмите разлику и уложите на берзу. Сваки пут када рефинансирате и добијете мањи месечни износ, уложите ту разлику. По садашњим каматним стопама, у поређењу са просечном стопом инфлације и приносом на берзу, бићете далеко напреднији.
Два су супротна табора хипотекарном аргументу: Риц Еделман и Даве Рамсеи.
Нећете видети како изјављујем, попут Дејва Ремзија, да је сав дуг дело ђавола. У нашем тренутном економском окружењу, слажем се са Рицом Еделманом. Каматне стопе на хипотеку су на историјским ниским нивоима, а приуштивост је скоро на свим нивоима. Једноставно речено: У многим дијеловима земље јефтиније је посједовати кућу него изнајмљивати је.
Ево разлога зашто бисте требали добити фиксну хипотеку на 30 година:
1. Кућа је неликвидна имовина
Кућа је веома неликвидна имовина. Ако купујете кућу, то је дугорочно 10 година или више. Када једном уплатите новац у дом, много је теже извући готовину. Да, можете рефинансирати или добити ХЕЛОЦ, али само ако у имовини има довољно капитала, а ви имате посао.
Рецимо да изгубите посао. Ако сте ишли рутом Давеа Рамсеиа, у многим ситуацијама још нисте отплатили хипотеку, имали минимална улагања и требали бисте имати барем неку хитну уштеду. Имали бисте знатно мање уштеде методом Давеа Рамсеија него да сте уместо тога следили Риц Еделмана. Новац у вашем дому биће веома тешко искористити, а у сваком случају бисте могли да завршите са отмицом куће. Ово је тачан проблем који Даве Рамсеи предлаже да избегнете елиминисањем дуга. Ово доказује моју тезу проток новца је важнији од нето вредности.
Проблем с улагањем већине вашег новца у ваш дом своди се на расподјелу имовине. Као што смо открили током балона становања, превише људи је имало превише капитала у свом примарном пребивалишту. Ваш дом би требао не бити примарни део ваше нето вредности. Ако ништа друго, требало би да буде мање од 1/3 ваше укупне нето вредности. Требали бисте имати много више ликвидне имовине коју можете искористити ако дође до хитног случаја.
2. Ваше примарно пребивалиште је не ан Инвестмент
Роберт Кииосаки је ову изјаву дао у својој књизи „Богати тата, јадни тата“:
„Као што смо открили током балона некретнина, ваше примарно пребивалиште није имовина. Ваш дом је само место за живот. Изаћи ћу напоље да констатујем да се то не разликује од изнајмљивања, али са неким предностима. Обично се препоручује куповина куће само ако ћете живети на истој локацији пет или више година. Предлажем још већи период од 10 година или више. У супротном, обично је најбоље да изнајмите уместо тога. Поседовање куће 5-7 година је превише ризично. Превише је капитала за складиштење у једној имовини и може бити тешко продати када се морате преселити. "
3. Најбоље за улагање уместо на краткорочну хипотеку
Ово је можда највећа заблуда Дејва Ремзија. Са тренутним стопама хипотеке у распону испод 4%, ви сте на или испод просечне стопе инфлације. Такође, на дуже стазе,
акције у просеку 8% годишње. Дакле, у ствари, користите полугу кредита са ниском фиксном каматном стопом да бисте уложили разлику на берзи.
Даћу вам поређење: Два власника кућа, оба имају хипотеку од 300.000 долара и обојица живе у свом дому десет година. Хајде да не разматрамо инфлацију за овај пример.
- Сузе Схортерм -Сузе добија хипотеку на 15 година по 3,25%. Њена месечна уплата је 2.108,01 долара. Након десет година, преостаће јој 116.592,72 долара на хипотекарном салду или 183.407,28 долара у капиталу. Није уложила новац у берзу, већ га је искористила да скрати рок своје хипотеке.
- Иван Инвеститор -Иван добија 30-годишњу фиксну хипотеку по 3,75%. Његова месечна уплата износи 1.389,35 долара. Након десет година, преостаће му 234.334,89 долара хипотеке или 65.665,11 долара капитала. Иван је узео разлику од 15-годишње хипотеке (718,66 долара) и уложио у берзу. Узимајући у просеку 8% годишње за тих десет година, он ће након десет година на берзи имати 131.476,00 долара.
Дакле, укупно Иван излази напред. За десет година он ће имати 197.141,11 долара укупног капитала, док Сузе има 183.407,28 долара. Имајте на уму да је ово након само десет година и постаје све очигледније што дуже излазите.
Претпоставимо да су обојица живели у свом дому 15 година. Иван излази још даље, са 357.636,18 долара капитала и улагања наспрам 300.000 долара у капиталу куће и без улагања које Сузе има. Да ли је разлика од ризика вредна приближно 57.000 УСД? Мислим да бих и уместо тога отишао са акцијама.
Да је ваша хипотекарна стопа слична раним 1980 -им када 8% -10% АПР није било неуобичајено, најбоље би било да унапред отплатите хипотеку. То је зато што би било изазовно пронаћи инвестиције или акције са фиксном каматном стопом које би могле да победе тај износ сваке године. Тренутно су доступни јефтини кредити и најбоље је да их искористите у своју корист.
4. Хипотека се одбија од пореза
Ово претпоставља да разврставате своје порезе. Управо смо рефинансирали нашу хипотеку по 3,75% на годишњем нивоу, али је реална стопа након одбитка пореза много нижа. Банкрате.цом има одличан калкулатор који ће вам помоћи стварне хипотекарне стопе након одбитка пореза. У нашем случају, наша реална стопа је 2,59%: што је већа ваша пореска група, то је нижа ваша ефективна стопа хипотекарних кредита. Када живите у држави са високим порезима, то има још више смисла. У нашем случају, то је такође „бесплатан“ новац у смислу стварних долара у поређењу са просечном стопом инфлације од 3%.
Такође, чак и у овом окружењу са ниским каматним стопама, и даље је могуће победити ову стопу улагањима са фиксним приходом. Међутим, пошто је ово 30-годишњи временски оквир, требало би да инвестирате (да бисте упоредили јабуке са јабукама) са расподелом средстава од 60%/40%. Историјски гледано, та мешавина акција/обвезница се вратила 6% пре инфлације, или 3% годишње након инфлације.
Ако влада уклони пореске олакшице како су неки предлагали, ефективна стопа ће се вратити на 3,75%. Ово је и даље одлична стопа, а ипак је релативно лако победити улагањем.
5. Увек ћете имати кућне уплате
Један од чешћих емоционалних разлога због којих чујем да људи желе да елиминишу хипотеку је ослобађање од месечне лудорије. Изјављују да желе да поседују свој дом бесплатно и чисто! Да ли је то истина?
Чињеница је да чак и након што је ваша хипотека у потпуности плаћена, увек имате друге трошкове: порез на имовину, осигурање и годишње издржавање. Тако ћете увек морати да платите трошкове, а ни они нису јефтини. Ако је новац био ограничен, покушајте да престанете да плаћате порез на имовину. Учините то и можете очекивати да видите порезника на свом прагу. Дакле, иако је истина да ће се износ који се исплаћује сваког месеца смањити након што се хипотека отплати, с обзиром на инфлацију, то ће бити само мали део ваших месечних трошкова. Појединци и предузећа, у том случају, упадају у проблеме због недостатка новчаног тока, а не велике количине неликвидне нето вредности.
Колико читалаца има родитеља који су платили 30.000 долара за свој дом почетком 70 -их, где је њихова месечна уплата била само 220 долара месечно? Порези на имовину, осигурање и трошкови одржавања повећавали су се по стопи инфлације. Ако имате фиксну хипотеку на 30 година, износ плаћања је остао исти.
У неким случајевима, ови трошкови су порасли много више од просечне стопе инфлације. На пример, тамо где тренутно живим, округ Нассау, НИ, годишње плаћам скоро 10.000 долара за стан од 2.000 квадратних метара. Подсетићу читаоце да је округ Нассау у банкроту и да ће више него вероватно морати да подигне порезе још више да би надокнадио свој буџетски јаз. Можете очекивати повећање пореза на националном нивоу, јер већина општина има мањак прихода.
Даве Рамсеи претпоставља да немате воље да уложите уштеду. Ако сте једна од оних изгубљених душа, онда више него вероватно не бисте требали улагати. Даве иде корак даље и предлаже да за свој дом платите готовином.
„Али замислите колико би то било забавно! Нема хипотеке! Нема плаћања! Ако вам се чини да је плаћање готовине за кућу предалеко, и даље можете купити кућу ако направите мудар избор. "
Даве се бави износом уштеђеним у хипотекарним каматама. Да имамо инфлацију од нула одсто сваке године, Даве би био у праву. Нажалост, са инфлацијом, хипотека постаје јефтинија сваке године у стварним доларима.
Завршна изјава
Наравно, претпостављам да ћемо имати барем исту стопу инфлације коју смо видели претходних 30 година. Рецимо да доживљавамо огроман напад дефлације, шта онда? Зар моја изјава не чини ову глупу идеју? Не баш. У било ком тренутку можете почети да плаћате хипотеку унапред. Моја поента је да када је готовина у вашем дому, много је теже извадити је. Под претпоставком да сте улагали, могли бисте у било ком тренутку да искористите своја улагања за плаћање унапред или отплату хипотеке. Имајте на уму да Федералне резерве желе инфлацију по сваку цену. Речено је бациће новац из хеликоптера, да генеришу инфлацију ако морају.
За мене, једини ваљани разлог да у потпуности отплатите хипотеку по тренутним каматама је то што сте отишли у пензију. Чак и тада, у зависности од ваших улагања и нето вредности, то и даље можда нема смисла.
АЖУРИРАЊЕ: Када сам први пут написао овај чланак пре пет година, веровао сам да има смисла не отплаћивати хипотеку унапред. Данас (3. септембар 2018.), с растом камата и тренутним вредновањем берзе, отплата неких ваших хипотека могла би имати смисла. Као и сваки финансијски савет, веома је личан и временски осетљив. Оно што је имало смисла пре пет година, можда данас нема смисла у тренутној финансијској клими.