Ако сте а инвеститор у некретнине или планирате да будете, морате бити упознати са разменом 1031, што је стратегија која вам омогућава да продате једну имовину у замену за другу без плаћања пореза у том процесу.
Да ли то звучи превише добро да би било истинито? Можда и јесте, али 1031 размена је призната од стране ИРС и пада у оквиру својих смерница. У овом чланку ћу објаснити како функционише размена 1031 и покрити различите врсте, предности и ризике.
Преглед садржаја
- Шта је 1031 Екцханге?
- Различите врсте 1031 размене
- Буилд-то-Суит Екцханге
- Одложена размена
- Реверсе Екцханге
- Зашто радити 1031 размену?
- Одложена обавеза пореза на добит
- Располагати имовином са великом добити
- Искористите већи трошак амортизације
- Како функционише 1031 Екцханге
- Улога квалификованог посредника
- Правила за 1031 размену
- Ризици размене 1031
- Резиме
Шта је 1031 Екцханге?
Размена 1031 је трансакција у којој „замените“ једну имовину за другу, што вам омогућава да капиталну добит – и порезе – одложите на каснији датум.
Стратегија се првенствено користи код инвестиционих некретнина. И док сте некада могли да га користите са било којом имовином, било је
скоро у потпуности ограничен на некретнине од 2018.Често називана „сличне размене“, 1031 је популарна стратегија коју користе софистицирани инвеститори у некретнине да би минимизирали утицај пореза на капиталну добит на своје инвестиционе активности.
Различите врсте 1031 размене
Као и код скоро сваке стратегије у вези са порезом, постоје различите врсте размене 1031.
Хајде да детаљније погледамо сваки од њих.
Буилд-то-Суит Екцханге
Замена изграђен-то-суит укључује новоизграђену имовину, али може укључивати некретнине са значајним реновирањем.
Одложена размена
Према смерницама ИРС-а, размена 1031 мора бити обављена у року од 180 дана. Али многим разменама ће можда требати толико времена да заврше процес. Ту долазе одложене размене.
Наравно, ово додаје слој компликација размени. Ако продате своју имовину пре него што набавите замену, размена је ефективно суспендована док се замена не заврши. Приход од продаје ваше имовине ће држати квалификовани посредник и неће бити распршен док се нова имовина не набави.
Реверсе Екцханге
Под одложеном разменом, стиче се нова имовина после продаје оригинал. Али уз обрнуту размену, нова имовина се стиче пре него што претходни је продат.
Финансијска страна обрнуте размене је слична оној код одложене размене у томе што ће бити потребне услуге квалификованог посредника.
Зашто радити 1031 размену?
Пре него што пређемо на матице и вијке 1031 размене, хајде да разговарамо о предностима и зашто бисте можда желели да то урадите.
Одложена обавеза пореза на добит
1031 размена вам омогућава да одложите порез на капиталну добит од продаје ваше имовине.
Инвестиције у некретнине већ имају уграђену пореску предност са нижим стопама за дугорочне капиталне добитке. Та нижа стопа се односи на имовину која се држи дуже од једне године.
Док су краткорочни капитални добици – остварени у једној години или мање – подложни уобичајеним стопама пореза на добит, дугорочне стопе пореза на капиталну добит су знатно ниже.
На пример, стопа пореза на дугорочну капиталну добит већине пореских обвезника неће бити већи од 15% (у поређењу са уобичајеном пореском стопом од 22% за краткорочне добитке у истом општем пореском разреду). Неки порески обвезници могу чак имати стопу пореза на дугорочну капиталну добит од 0%.
Додавањем размене 1031 у мешавину, чак се и порез на дугорочну капиталну добит одлаже у будућност.
Ово може претворити улагање у некретнине у нешто попут ИРА рачун. И док ће добит бити опорезива при будућој расподели, нема пореских последица од сада до продаје коначне имовине у ланцу размене.
1031 омогућава инвеститорима у некретнине да искористе 100% добити остварене продајом некретнина. То омогућава инвеститору да купује некретнине све веће цене са још већим будућим потенцијалом профита.
Располагати имовином са великом добити
Претпоставимо да сте купили инвестициону некретнину пре 15 година, чија је вредност од тада удвостручена. Ако га продате, морате признати добитак и платити важећи порез на дугорочну капиталну добит на добит.
Али успостављањем берзе 1031 и куповином нове имовине сличне вредности, добит на првобитној имовини може се одложити још неколико година.
Искористите већи трошак амортизације
Једна од предности инвестиционих некретнина је могућност потраживања трошкова амортизације. Инвеститори могу да отпишу цену стицања имовине током много година. Ово ствара оно што је познато као „папирни трошак“ – трошак који постоји у пореске сврхе и не захтева готовинске издатке из џепа.
Трошкови папира се могу користити за заштиту прихода од закупнина од опорезивања. Што више амортизације можете да отпишете, више профита од закупа можете заштитити од пореза.
Ако сте већ дуже време поседовали некретнину која се изнајмљује, годишњи трошак амортизације ће се заснивати на нижој првобитној цени стицања. Али са разменом 1031, можете отписати амортизацију нове имовине на основу њене (веће) вредности.
Како функционише 1031 Екцханге
Прво и најважније, морате бити спремни да завршите продају своје тренутне имовине и набавите нову у року од 180 дана.
Затим, имовина коју планирате да стекнете мора бити „слично“ оној коју продајете. То не значи да морају бити тачне реплике, али су генерално сличне. Ове две некретнине такође треба да имају упоредиве вредности како би се избегло примање готовинског профита на размени, који би могао бити опорезив.
Трансакција мора бити постављена као размена, што значи да „продавац” имовине коју купујете такође мора бити вољан учесник.
Када продате своју тренутну имовину, имаћете 45 дана да пронађете замену. Све стране у трансакцији морају бити обавештене о размени 1031. То укључује продавца заменске имовине и вашег изабраног квалификованог посредника (погледајте доле).
Запамтите, датум затварања за куповину заменске имовине мора наступити у року од 180 дана од затварања оригиналне продате имовине.
Квалификовани посредник је неопходан за 1031 размену. Такође познат као фасилитатор разменес, држе средства док се трансакција не заврши. Њихова улога је слична оној коју адвокат за затварање или трговачко друштво ради у обичној трансакцији некретнинама.
Квалификовани посредник треба да има јасно разумевање процеса размене 1031. Они такође треба да обезбеде доказе о усклађености, као што је завршетак годишњег ССАЕ 16 испит. Средства која држи посредник треба ставити у ФДИЦ-осигурани рачун и отворен за верификацију обе стране у размени у било ком тренутку.
Препоручљиво је да изаберете свог квалификованог посредника пре него што започнете процес размене 1031. Због временских ограничења укључених у ове размене, желећете да будете у потпуности упознати са компетенцијама и квалификацијама посредника, као и са њиховим процесним праксама.
Правила за 1031 размену
Због пореских импликација, постоје посебна правила која окружују 1031 берзу.
- Имовине које се размењују морају бити „слично“. На срећу, дефиниција сличне врсте у некретнинама је прилично широка. На пример, вероватно ћете имати мало проблема да замените некретнину за једну породицу за некретнину са четири јединице; међутим, замена вашег примарног пребивалишта за једно од четири јединице може бити проблем. (тј. можете заменити једну имовину за изнајмљивање за другу, али замена се не односи на имовину која се држи за личну употребу).
- Размена може укључивати више својстава. Можете заменити две некретнине за једну или једну имовину за две или више.
- Квалификовани посредник мора да држи сва средства размењена у трансакцији. Начелницима који су укључени у берзу није дозвољено да примају или држе било каква средства са берзе.
- Пријављивање трансакције пореској управи. Иако не постоји непосредна пореска обавеза од размене 1031, и даље морате пријавити догађај ИРС образац 8824, Слична размена. Образац не мора да се подноси при свакој размени 1031 коју обавите, али се мора попунити и поднети уз вашу индивидуалну пореску пријаву за сваку годину у којој се размена одвија.
Ризици размене 1031
Пошто је размена 1031 компликованија од потпуне продаје, постоје ризици којих морате бити свесни пре него што наставите:
- Ако извршите одложену замену и не набавите замену у року од 180 дана, капитални добитак од првобитне продаје биће опорезив.
- Ако је за стицање заменске имовине потребна мања хипотека од оне на продату имовину, може постојати пореска обавеза на разлику између њих.
- 1031 размене не елиминишу вашу пореску обавезу; они то само одлажу. Ако завршите низ размена током много година, крајњи резултат ће бити продаја коначне имовине уз велики капитални добитак. То може створити огромну пореску обавезу на репу.
- Пошто је размена 1031 компликована, лоцирање некретнина и продаваца некретнина који су вољни да учествују може бити теже.
Пошто је размена 1031, пре свега, пореска стратегија, топло се препоручује консултовање са пореским стручњаком пре него што кренете напред.
Резиме
1031 размена је скоро као поклон активним инвеститорима у некретнине. Али пре него што то урадите, уверите се да знате како процес функционише. Такође, консултујте се са пореским стручњаком и, ако је потребно, затражите помоћ од агената за некретнине и институција са искуством у овом процесу.