Увек ме је фасцинирала идеја о поседовању некретнина изван нашег примарног пребивалишта. Већина људи налети на то када се преселе из једне куће у другу, изнајмљујући своју прву кућу како би остварили споредни приход.
Када смо се преселили, истраживао сам и иако је било могуће генерирати мали новчани ток из наше куће, нисам хтио бити станодавац и продали смо своју прву кућу.
Некретнине су ми увек остале у мислима, па и када је дошло до њиховог ширења цровдфундинг сајтови за улагање у некретнине (попут сајтова за позајмљивање од равноправних лица, али за улагање у некретнине), мислио сам да би то могло бити савршено возило.
Оно што сам изабрао да прво проверим је компанија која се зове РеалтиСхарес.
Шта је РеалтиСхарес?
РеалтиСхарес је платформа за улагање у некретнине за групно финансирање коју је основао извршни директор Нав Атхвал у априлу 2013. Прошло је шест рунди финансирања капитала и прикупило је укупно 35,7 милиона долара за ризично финансирање, а последња рунда је уговор о финансирању дуга у септембру 2016. Црунцхбасе.
Атхвал је био адвокат за некретнине у Сан Франциску и заступао је институционалне клијенте попут РЕИТ -а и програмера. Искористио је своје искуство у тој арени за креирање РеалтиСхарес јер је желео да појединцима представи идеју улагања у некретнине.
РеалтиСхарес вам омогућава да улажете у могућности за некретнине, пословне и стамбене, са најмање 1.000 УСД по улагању и максималном годишњом накнадом од 2%. За власничка и приоритетна улагања у капитал, накнада је ближа 1%. За улагање дуга РеалтиСхарес узима накнаду за сервисирање у облику распона каматних стопа (разлика у томе шта инвеститори плаћају у односу на оно што зајмопримци плаћају). Не постоји накнада за трансакцију.
Пријављивање за РеалтиСхарес
Регистрација траје само неколико минута. Процес укључује креирање пријаве и опционално повезивање банковног рачуна. Можете прескочити повезивање банковног рачуна на почетку (што сам и учинио јер сам хтео да видим шта је унутра пре него што сам ископао своје банковне податке).
Након што се пријавите, следи 30-дневни „период хлађења“ према препоруци Комисије за хартије од вредности (СЕЦ). То можете проћи тако што ћете попунити профил инвеститора и заказати позив са њиховим тимом.
Профил инвеститора поставља прилично стандардна питања у упитнику за инвеститоре, попут нето вредности, прихода, да ли радите у финансијским службама индустрији, плус неколико других, попут тога да ли сте ви или било ко у вашем домаћинству тренутно или раније виши војни, владин или политички званичник. Траје око десет минута.
Када завршите, можете заказати позив (блокови су 20-минутни) да бисте изашли из периода хлађења.
Више опција улагања у некретнине
Позив на хлађење углавном је био информација, особа са којом сам разговарао ми је дала кратак преглед онога што раде. Било је фасцинантно и ево шта сам научио о њихове три различите, иако широко категоризиране врсте улагања.
Краћи рок, виши дуг: Ово су послови са циљаним повраћајем од 8-10% на 12-месечно задужење са минималним дугом од 1.000 до 5.000 УСД.
Спадају у једну од две врсте:
- Куће за једну породицу, попут преокрета некретнина - Ви сте заложно право на овим позицијама на овим позицијама и ваше прибегавање неиспуњеним обавезама је оврха имовине.
- Комерцијални дуг финансира изградњу франшизне локације-Ово су радили само 3-4 месеци (а урадили су само шачицу), али финансирају изградњу једне слободне франшизе локација. Ове локације већ имају кориснике франшизе који су потписали троструки нето закуп.
Средњорочни, пожељни власнички улози: Они трају 2-3 године и обично сте на 2. позицији (према дугу) са циљним приносом од 12-14%. Обично одлазе на вишепородичне стамбене пројекте, понекад и веће кредите (1 до 3 милиона долара) инвеститорима у некретнине који желе да увећају обим. Минимуми су близу 10.000 до 15.000 долара.
Дугорочни уговори о капиталу заједничког улагања: Ово су уговори за 3-5 година у којима преузимате власништво над програмерима и циљате ИРР од 16-20%. На њима ћете добијати тромесечна плаћања (понекад заснована на оперативној добити), као и учешће у процени вредности када се имовина прода.
Ово су само врсте послова које су видели на платформи (од јануара 2017). Забавни део је што можете видети све њихове инвестиције (од којих је било више од 500).
Преглед стварних инвестиционих могућности
Након што сам се пријавио и постојао период хлађења, пролупкао сам и видео да постоји прегршт отворених инвестиција. Не можете улагати у било које послове који су отворени пре него што изађете из периода хлађења (то је напомена испод сваког уноса), али ипак можете погледати око себе. Такође можете видети затворене понуде, што је увек забавно.
Завирио сам у први поменути дуг, новчаницу од 1,65 мм и 12 месеци која плаћа 10% камате са минималним износом од 10.000 УСД. Ознака „унапред финансирано“ означава да је РеалтиСхарес то већ финансирао, па га сада попуњавају новцем инвеститора.
Подаци укључени у ову инвестицију су релативно лагани. Претпостављам да је то зато што је ово прилично једноставан договор о дугу. Остали послови могу имати више информација (попут преферираних послова са капиталом) делимично зато што носе већи ризик. Ако радите заједничко улагање, морате знати с ким идете у кревет.
Враћајући се на овај посао, они вам дају неке основне ствари - увид у сврху, резултате и кредитну способност зајмопримца, плус колико је полуга укључена. Постоје и додатни „документи“, у овом случају постоји процена имовине плус досадашњи зајмопримац са РеалтиСхарес.
Не разликује се толико од оног што бисте видели на сајту за позајмљивање равноправних партнера, мада са различитим детаљима (попут имовине).
На дате информације треба гледати само као на почетак. Ти мораш да урадиш свој домаћи задатак. Иако РеалтиСхарес проверава ове послове и извештава да је за њих потребан само делић понуђених, не можете бити инвеститор без додатног истраживања када уложите свој новац у посао.
На интернету можете пронаћи огромну количину информација које раде искључиво са адресе, и препоручујем вам да у сваком послу почнете да ископавате те податке.
Накнаде: У овом конкретном послу чини се да инвеститор не плаћа никакве накнаде. Зајмопримац плаћа 25 УСД по 1.000 УСД (откривено у пакету за инвеститоре). Додатно, каматна стопа на кредит износи 11% зајмопримцу, а 10% се исплаћује инвеститору (откривено у листи напомена).
Ако ово посматрате као приватни пласман, врло је слично начину на који су они структурирани по тарифама. Урадио сам неколико ових и ови бројеви су у складу са ризиком.
Како порези функционишу за инвестиције
За свако улагање добићете Образац 1065 Распоред К-1 на крају године. К-1 је образац који се користи за пријављивање прихода, одбитака, кредита и других важних детаља партнерства, у шта улазите када улажете.
То није тешка изјава за разумевање и изјава коју је ваш порески приправник или порески софтвер моћи ће да се носи без потешкоћа.
Да ли је то добра инвестиција?
Уложио сам у малу групу породичних кућа, уложио сам у РЕИТ-ове и позајмљивао новац за послове са некретнинама људима у које сам веровао (зајмови у тешком новцу). Моје искуство са директним власништвом (иако у синдикату са људима којима сам веровао) било је помешано, постоји само велика променљивост у поседовању некретнина у једном географском региону... плус закуподавац није пикник.
Моје искуство са зајмом за новац је сјајно, али опет позајмљујете новац појединцу. Урадио сам само једно од овога, верујем особи којој сам позајмио новац (а није урадио ништа осим што је платио на време!), Али цела „јаја у једној корпи“ само су опасан начин пословања. (и имао сам срећу!)
То оставља РЕИТс. Када можете да купите Вангуард РЕИТ Индек Фунд (ВГСЛКС) са минимално 3.000 долара, мора постојати добар разлог за одлазак на друго место.
Али постоји - многи РЕИТ -ови се не улажу у имовину онолико колико се улаже у компаније за некретнине. ВГСЛКС -ов највећи удео је у капиталу група комерцијалних некретнина и компанија за складиштење. То су некретнине у смислу да купујете компаније са великим некретнинама, али не директно у некретнине.
Промотивни код РеалтиСхарес од 100 УСД
На ограничено време се пријавите и користите промотивни код Партнер100 да бисте добили бонус од 100 УСД када направите прву инвестицију.
100 УСД ће се појавити на вашем повезаном банковном рачуну у року од 30 дана од обраде вашег улагања.
Суштина
Мислим да је заиста супер куповати излоге и можда бих се мало позабавио само да видим како је (то је помало као гребање по дивиденд инвестирање свраб).
Ако сте заинтересовани, можете се пријавити да бисте сазнали више о њима.