Преглед богатих ујака: Инвестирајте у некретнине са само 5 долара

Јесте ли икада чули савет да је прави пут до богатства кроз некретнине?

За многе Американце њихове некретнине чине огроман проценат нето вредност. Куповина куће је амерички сан и месечне хипотекарне исплате граде капитал. То је и даље изградња богатства, али као нуспродукт потребе за местом за живот.

Ако желите да диверзификујете и инвестирате у класу имовине са добрим резултатима, некретнине су историјски поуздан начин.

Али тешко је пронаћи добре понуде, посебно ако се ограничите на локално тржиште. Тешко је купити ван вашег тржишта без система подршке. И на крају, тешко је управљати некретнинама, посебно ако се надате скали.

Постоји читав усев платформе за некретнине које финансира мноштво људи то ће вам омогућити да инвестирајте у некретнине без куповине појединачних некретнина.

Један од најновијих учесника је компанија која се зове Рицх Унцлес.

Шта су богати ујаци?

Рицх Унцлес је платформа за улагање у некретнине која РЕИТ -има нуди јединствене инвестиционе стратегије. Ове стратегије су доступне од већих брокерских кућа попут Вангуард и Фиделити.

Ко су богати ујаци?

"Ујаци" су Раи Вирта, оснивач инвеститор и Харолд Хофер, главни извршни директор. Раи Вирта је председник ЦБРЕ групе (НИСЕ: ЦБГ), јавна компанија Фортуне 500 која је највећа светска комерцијална агенција за некретнине и инвестициона фирма. Можда ћете препознати лого испод много рекламних паноа на аутопутевима, али они су огромни. Имају 80.000 запослених и тржишну капитализацију од скоро 17 милијарди долара!

Харолд Хофер је извршни директор компаније Рицх Унцлес. Он је искусни стручњак за некретнине који има 2 милијарде долара искуства у трансакцијама. У последњих тридесет година спонзорисао је многе послове са некретнинама у разним ситуацијама и поставкама.

Основано 2012. године, службени назив компаније је БрикИнвест, ЛЛЦ (имају дба „Богати ујаци“). Наведени циљ је учинити комерцијалне некретнине приступачнијим појединцима. То чине нудећи РЕИТ -ове са ниским минимумима. Један фонд има минимум 500 УСД, док РЕИТ за студентско становање има минимална улагања од само 5 УСД. Не морате бити акредитовани инвеститор.

Два највећа фонда су РВ Холдингс ННН РЕИТ са ~ 145 милиона долара имовине и Рицх Унцлес Реал Естате Инвестмент Труст И са ~ 147 милиона долара имовине.

Стратегије улагања у некретнине

Богати ујаци имају два фонда - богати ујаци ННН РЕИТ и студентски стамбени смештај богати ујаци РЕИТ. Имена резимирају њихове приступе.

Тхе Богати ујаци ННН РЕИТ специјализовано је за улагање у комерцијалне некретнине које користе структуру закупа по ННН („трострука нето“), са просечним преосталим трајањем закупа од 8 година. Ограничавају дуг за куповину на 50% портфолија и фокусирају се на некретнине са једним закупцем које су закупили кредитно способни закупци.

Они наводе имовину у власништву сваког РЕИТ -а. Ово вам може дати добру представу о њиховој инвестиционој стратегији. Они поседују некретнине попут 24 -часовног фитнеса у Лас Вегасу и 3М објекта у ДеКалбу, ИЛ. Ово су велики пословни простори изнајмљени компанијама за које сте раније чули. Национални фонд се фокусира на закуп Трипле Нет -а (отуда и ННН) и они стичу некретнине са 50%+ готовине мање.

Тхе Студентски дом богатих ујака РЕИТ специјализован је за студентско становање. Ово је минимално 150 кревета, 90% попуњености у кругу од једне миље хода до универзитета НЦАА Дивисион И са најмање 15.000 уписаних студената. Једно од њихових најновијих улагања био је Стадиум Виев Суитес близу државе Иова. То је стамбена јединица са 518 кревета са 99% попуњености.

Тешко је пронаћи на сајту, али ННН РЕИТ је донео годишњи приход од 7%. Студентски дом РЕИТ донио је годишњи годишњи поврат од 6%. Обоје су месечно вршили своју дистрибуцију и још нису пропустили уплату. Међутим, претходни учинак не указује на будуће приносе. 🙂

Њихов ниво обелодањивања о фондовима је у реду. Сваки унос ће се читати као мини брошура и садржавати појединости, али пружа увид. То вам даје добар утисак о томе шта фонд ради.

Процес регистрације

Неке друге платформе за некретнине које финансира мноштво омогућавају вам да погледате инвестиције без регистрације. Рицх Унцлес захтева да се региструјете, иако је то потпуно бесплатно.

Када се пријавите, постоји падајући мени који вас пита за ваш циљ улагања. Можете бирати између планирања пензионисања, новчаног тока, диверзификације портфолија или улагања у комерцијалне некретнине. Одатле уносите типичне податке о регистрацији (име, е -маил, број телефона, лозинку, државу и државу).

Одавде - бирате тип власништва над налогом. Када завршите овај корак, имате отворен налог и можете почети да гледате својства која поседују.

Ако наставите, започињете процес регистрације за улагање-појединачно, заједничко, поверење, ентитет или пензију-и они дају објашњења за свако од њих. Ако желите да инвестирате кроз пензиони план, мораћете засебно да отворите самоуправљени пензиони рачун. Изабрао сам Индивидуал.

Одавде можете изабрати две доступне инвестиције:

Иако не постоје захтеви за акредитованим инвеститорима, постоје захтеви за приход и нето вредност. Нисам сигуран зашто постоје, али постоје.

За фонд богатих ујака ННН РЕИТ - ако имате мање од 70.000 УСД укупног годишњег прихода, потребна вам је нето вредност већа од 250.000 УСД. Ако желите да инвестирате у студентски стамбени фонд, морате потврдити да ваша инвестиција не чини више од 10% ваше укупне нето вредности.

Изабрао сам Студентски фонд са минималних 5 долара.

Можете инвестирати са само пет долара, што вам даје једну акцију и одлучите се за аутоматска улагања. Можете прикупити дивиденде у готовини или се одлучити за њихово поновно улагање. Након тога морате доставити податке о рачуну, укључујући идентитет и ССН, плус изворе финансирања да бисте добили свој новац. За неколико минута сте готови!

Богате ујакове таксе

Рицх Унцлес не наплаћује никакве накнаде за трансакције нити провизије када купујете акције у њиховим РЕИТ -овима. Многи РЕИТ-ови којима се јавно тргује, попут оних у Вангуард-у, не наплаћују трансакцијске накнаде или провизије/оптерећења. Многе платформе за некретнине које финансира мноштво такође не наплаћују накнаде за трансакције.

Када продате акције, постоји накнада на основу тога колико сте држали акције:

• Власник мање од годину дана - 3% административне таксе
• У власништву 1-2 године - 2% административне таксе
• У власништву 2 - 3 године - 1% административне таксе
• Власник 3+ године - без административне таксе

Ово није неуобичајено и многе друге платформе вам чак неће дозволити да продате пре него што уговор истекне (за појединачне понуде).

Иако не постоје накнаде за трансакције, постоје таксе које ће РЕИТ платити и које ће вам умањити повраћај. Да бисте сазнали које су све ове накнаде, морате прегледати циркулар понуде о том конкретном РЕИТ -у.

На пример, у Брик Студент Хоусинг РЕИТ, накнаде су на страни 18 циркулара (то је било максимално повећање од 50.000.000 УСД):

• Организација и нуђење трошкова - До 3% бруто прихода рефундира се спонзору.
• Накнада за аквизицију - 3% саветнику за сваку аквизицију РЕИТ -а.
• Накнада за управљање имовином - 0,1% месечне накнаде од укупне инвестиционе вредности имовине (књиговодствена вредност).
• Накнада за координацију финансирања - За свако финансирање ван хипотеке, накнада за координацију износи 1% финансирања.
• Оперативни расходи - Покривају оперативне трошкове повезане са услугама РЕИТ -а, као што су најамнина, трошкови запослених, комуналије и ИТ; да не прелази 2% просечне уложене имовине или 25% нето прихода (ово постаје мало компликовано па прочитајте окружницу ако желите да знате све детаље).
• Накнада за независног директора - независни директори добијају 1.000 акција обичних акција за сваку седницу одбора или седницу одбора којој присуствују, 200 акција за сваки преглед имовине и именовање.
• Накнада за располагање - 3% саветнику за свако средство које РЕИТ прода.
• Накнада за подређено учешће - Ова накнада за перформансе је мало превише компликована да се објасни у једној тачки, основна идеја је да ако су приноси изнад одређеног износа, саветник добија накнаду која у томе учествује наопако.
• Накнада за ликвидацију - Саветник добија 30% повећања резултујуће вредности по акцији у поређењу са највишом претходном НАВ по акцији (ово је слично накнади за учешће, али покреће се продајом или спајањем).

Вау!

Па како се ово може упоредити са другима?

На први поглед звучи као много такси. Али да ли је ово случај да вам богати ујаци показују како се прави кобасица?

Кад год неко купи или прода некретнину, постоје накнаде. Сви их плаћају. Авангард их плаћа. Јавно складиште их плаћа. Фундрисе плаћа им. Богати ујаци их сами набрајају.

Накнаде вс. Вангуард

Ово није поређење јабука са јабукама, али да видимо свеједно.

Када прегледате проспект Вангуард индекса некретнина (ВГСЛКС), постоје годишње накнаде од 0,26%. Вангуардове таксе су тако јефтине јер не стичу имовину. Вангуард купује друге компаније које купују компаније. Ови слични трошкови интегришу се у приносе тако да их никада не видите.

Вангуардова годишња накнада од 0,26% је јефтина у поређењу са ~ 1,27% (0,1% месечно сачињено током 12 месеци) јер је Вангуардов фонд огроман.

Накнаде вс. Фундрисе

Фундрисе је боље поређење и у прегледу нуди циркулар за 50.000.000 долара националног еФунд -а, Пронашао сам сличне именоване трошкове:

• Организација и трошкови понуде - Отприлике 500.000 УСД (1%) рефундирано спонзору.
• Накнада за управљање имовином - годишња накнада од 0,85% - 1,0% накнаде од укупне инвестиционе вредности имовине (НАВ) која се плаћа квартално.
• Накнада за располагање - 1,5% саветнику за свако средство које РЕИТ прода ако менаџер делује као програмер или је укључен у продају.
• Тромјесечна накнада за развој - 5% управнику укупних трошкова развоја, искључујући имовину (слично као накнада за куповину).

Изгледа да богати ујаци укључују више именованих страна - саветник вс. управник - али Фундрисе има нешто ниже накнаде.

О јавним РЕИТ-овима којима се не тргује

Рицх Унцлес нуди јавне РЕИТ-ове којима се не тргује-они су јавно доступни, али се њима не тргује на било којој берзи. Морате третирати овакве инвестиције као неликвидне јер не постоји тржиште на којем их можете продати. Ако желите да продате (откупите) своје акције, то можете учинити само са богатим ујацима.

Ако сте били власници акција мање од три године, онда ће уз продају бити везана административна такса од 1-3%.

Такође, постоји извесност у израчунавању НАВ -а фонда чија су основна средства некретнине. На пример, ако купујете акције нетргованог РЕИТ-а по цени од 5 УСД по акцији, а НАВ је мања, онда плаћате премију. Та премија је заправо накнада јер плаћате 5 УСД за нешто мање од 5 УСД.

Мање је непрозиран од других опција и тако ФИНРА је саставила овај извештај о РЕИТ-овима којима се не тргује које бисте требали прегледати.

Нешто чега треба бити свестан.

Алтернативе богатим ујацима

Док се богати ујаци не отворе, препоручујем ове алтернативе доступне свим инвеститорима (не само акредитованим):

Фундрисе

Фундрисе је једна од најстаријих платформи за улагање у некретнине за неакредитоване инвеститоре. Имају еРЕИТ који повезује њихове инвестиције, али немају тако уски фокус као богати ујаци. Они имају стратегију описану у документима о понуди и минимум 1.000 УСД. Имамо потпуни преглед Фундрисе -а.

Сазнајте више о Фундрисе -у

Стреитвисе

Стреитвисе је алтернатива која се фокусира на комерцијалне некретнине. Они су релативно нови, али имају снажне резултате у то кратко време, предвиђа се исплата 8-9% дивиденди 2021. Такође имају минимум од 5.000 долара и доступни су свим нивоима инвеститора.

Наш комплетан преглед Стреитвисе -а можете погледати овде.

Сазнајте више о Стреитвисе

Резиме

Сматрам да је њихова стратегија улагања фасцинантна. Хиперфокусиран је и нуди стопу приноса која је упоредива са другим платформама.

Док платформа попут РеалтиМогул ће вам омогућити да улажете у појединачне некретнине, захтева да будете акредитовани инвеститор. Купујете у фонд за богате ујаке па не морате бити акредитовани инвеститор.

Фундрисе је упоредиво, али њихова понуда није тако ласерски фокусирана. Студентско становање богатих ујака РЕИТ ласерски је фокусирано на оно што желе-мора бити миљу удаљено од 15.000+ студентског кампуса са најмање 150 кревета. То је специфично и то ми се свиђа.

Вреди их погледати ако желите да се укључите у некретнине са овом стратегијом улагања.

Богати ујаци

9

Све у свему

9.0/10

Снаге

• Хиперфокусирани РЕИТ
• Разумне накнаде
• Не морате бити акредитовани инвеститор

Слабости

• Само две инвестиционе стратегије - ННН или Студентско становање