Aje gostitelj Podcast Money Girl, eno najpogostejših vprašanj poslušalcev oddaje je o uveljavljanju odbitka davka na hipotekarne obresti - kot je to od Alice:
Kaj lahko storimo, če sva z možem v zadnjih nekaj letih pozabila vzeti davčne olajšave za hipotekarne obresti? Ali obstaja statut, kjer ga morate uporabiti ali izgubiti?
Kaj je odbitek davka na hipotekarne obresti?
Če odbitka hipotekarnih obresti ne poznate, je to velika davčna ugodnost za lastnike stanovanj, saj vam omogoča, da od davčnega dohodka odštejete znesek hipotekarnih obresti, ki jih plačate.
Če ste tipičen lastnik stanovanja, verjetno vsako leto za hipoteko plačate velike denarje - zato vam ta davčna olajšava lahko prihrani kos sprememb, saj znatno znižate davčno obveznost.
Kdo lahko zahteva odbitek davka na hipotekarne obresti?
Vendar niso vsi lastniki stanovanj upravičeni do odbitka davka na hipotekarne obresti. Moj prvi odgovor na Aliceino vprašanje je, da se prepričam, da sta z možem upravičena do tega.
Tu sta dve glavni oviri, ki ju morate preskočiti, da izkoristite odbitek hipotekarnih obresti:
Pravilo #1: Moraš imeti zavarovan dolg na kvalificiranem domu, v katerem imaš lastniški delež.
Pravilo #2: Zvezne davke na dohodek morate vložiti z uporabo Obrazec 1040 in naštejte odbitke Razpored A.
Kaj je zavarovan dolg?
Prvo zgornje pravilo ima dva dela, ki jih bom opredelil: "zavarovani dolg" in "kvalificiran dom". Glede na IRS je zavarovani dolg tisti, pri katerem podpišete instrument - na primer hipoteko, zaupno pogodbo ali zemljišče pogodba - to:
- naredi vaše lastništvo v kvalificiranem zavarovanju za plačilo dolga,
- določa, da bi lahko vaš dom prodali za poplačilo dolga, in
- je zabeleženo v skladu z veljavno državno ali lokalno zakonodajo.
Z drugimi besedami, vaš dom mora biti na zalogi, če ne plačate hipoteke. Na splošno hipoteka morda ne bo zavarovana, če imate hipoteko, ki jo je treba zajeti, kupite z lastniškim financiranjem ali si sposodite sredstva za nakup stanovanja od prijatelja ali sorodnika.
Ali lahko pri hipotekarnem refinanciranju odštejete obresti?
Obstajata dve vrsti dolga, ki izpolnjujeta pogoje za odbitek davka na hipotekarne obresti: nakupni dolg in lastniški dolg. Dolg za pridobitev je vsako zavarovano posojilo, ki ga dobite za nakup, gradnjo ali prenovo svojega glavnega ali drugega doma.
Vključuje refinanciran dolg do višine vašega starega hipotekarnega stanja tik pred refinanciranjem. Skupni znesek obresti, ki jih lahko odštejete za nakupni dolg, je omejen na milijon dolarjev za vaš glavni in drugi dom (ali 500.000 USD, če ste poročeni, če vložite ločeno).
Ali lahko od posojila za lastniški kapital odštejete obresti?
Kot sem že omenil, lastniški dolg izpolnjuje pogoje za odbitek hipotekarnih obresti. Lastniški dolg je vsako posojilo, zavarovano pri vašem glavnem ali drugem domu, ki ste ga najeli iz drugega razloga, kot da bi kupili, zgradili ali prenovili.
To je lahko denar, ki ste ga na primer porabili za ustanovitev podjetja, plačilo izobraževanja ali dopust. Za uveljavljanje odbitka obresti ima veliko nižjo mejo od dolga za nakup: 100.000 USD (ali 50.000 USD, če ste poročeni, če vložite ločeno).
Kaj je kvalificiran dom?
Zdaj pa se pogovorimo o definiciji "kvalificiranega doma" v kontekstu odbitka hipotekarnih obresti. Po podatkih IRS je lahko kvalificiran dom vaš glavni dom in drugi dom. Vsaka nepremičnina je lahko enodružinska rezidenca, stanovanje, zadruga, mobilna hišica, prikolica, dogovor o časovnem zakupu ali celo čoln, če imajo spanje, kuhanje in stranišče.
Če ste poročeni in vložite skupno davčno napoved, je lahko vaš kvalificirani dom v lasti samo enega zakonca ali v skupni lasti. Če ste poročeni in vložite ločene napovedi, lahko vsak zahteva hipotekarne obresti samo za en kvalificiran dom - razen če pisno privolite, da lahko en zakonec zahteva odbitek za oba stanovanja.
Torej, ob predpostavki, da ima Alice res zavarovan dolg na kvalificiranem domu, mora upoštevati tudi drugo pravilo IRS za uveljavljanje odbitka hipotekarnih obresti, ki določa odbitke na seznamu A.
Kaj so podrobni odbitki?
Razčlenjeni odbitki so upravičeni stroški, ki jih lahko prijavite v svoji zvezni davčni napovedi, da zmanjšate obdavčljivi dohodek. Vsako leto imate možnost, da uveljavljate standardni odbitek za vašo davčno prijavo ali seštejete vse svoje dejanske odbitke in jih uveljavite na seznamu A obrazca 1040.
Če na primer Alice in njen mož skupaj plačujeta davke, je njihov standardni odbitek za leto 2011 11.600 USD. Če imajo za postavko več kot 11.600 USD skupnih odbitkov, bodo v primerjavi s standardnim odbitkom napredovali z razčlenjevanjem.
Ker večina lastnikov stanovanj vsako leto plača obremenitev hipotekarnih obresti, verjetno Aliceina družina ni izjema in bi imela veliko odbitkov, da bi bilo razčlenjevanje vredno.
Kako zahtevati odbitek pozabljene hipotekarne obresti
Kaj bi torej morala storiti Alice, če sta z zakoncem upravičena do večletnih odbitkov hipotekarnih obresti, a sta zdrsnila in ju nista zahtevala? To bi lahko pomenilo, da so leta preveč plačevali davke. Vsakič, ko odkrijete napako v davčnem obračunu, ki je posledica vašega dohodka, davčnih olajšav, davčnih dobropisov ali statusa vložitve davka, jo morate spremeniti z uporabo Obrazec 1040X.
Za vsako leto, ki ga spremenite, morate vložiti ločen obrazec 1040X, ki mora biti v papirni obliki, ker IRS ne dovoljuje vložitve spremenjenih napovedi v elektronski obliki. Ne pozabite tudi, da se lahko vaša državna davčna obveznost spremeni, če spremenite svojo zvezno napoved.
Na splošno morate za vračilo davka vložiti obrazec 1040X v treh letih od datuma vaše prvotne napovedi ali v dveh letih od datuma, ko ste plačali davek, kar nastopi pozneje. To pomeni, da lahko Alice verjetno spremeni svoje napovedi za leta 2010, 2009 in 2008 ter povrne svoje dragocene, a pozabljene davčne olajšave.
Kdo je upravičen do odbitka, če ste lastnik doma z več ljudmi ali niste pod hipoteko ali lastnino? Ko se prijavite na SmartMovesToGrowRich.com eno izmed brezplačnih daril, ki jih boste prejeli, je »Videoposnetek s pogostimi vprašanji o odbitku davka na hipoteko«, ki sem ga ustvaril za odgovor na ta pogosta vprašanja in še več.