Sledi zgodba iz resničnega življenja, ki jo je predložil kolega bloger.
Ustvarjanje dolgoročnega bogastva pri vlaganju v nepremičnine pomeni razumevanje pravil in ne zloma.
Do 24. leta sem imel v lasti sedem hiš. Sanjal sem o nepremičninskem bogastvu in vozil Porsche Boxster. Pri najemninah in zaposlitvi za polni delovni čas sem na leto vlekel skoraj šestmestno število.
Dve leti kasneje sem bil zlomil.
Zato se lahko povežem z Jeffovo zgodbo o naučil se je vlaganja v nepremičnine. Zelo hitro se je naučil, da je nekaj nepremičninskega bogastva predobro, da bi bilo res.
Še vedno iskreno verjamem v moč nepremičnin kot dolgoročnega generatorja bogastva.
Svojega nepremičninskega cesarstva nisem povsem zgradil nazaj v nekdanjo slavo, vendar sem ustvaril stalen vir denarnega toka, ki se bo sčasoma povečal.
Če ste kdaj sanjali o tem, da bi začeli vlagati v nepremičnine, sanjali o tem, da bi v nepremičninah zaslužili milijone, se morate izogniti goljufijam in mitom, ki jih prodajajo prodajalci v komercialnih trgovinah.
Razumeti morate sedem nepremičninskih pravil, ki bodo ustvarila dolgoročno bogastvo.
Kako sem se začel ukvarjati z nepremičninami
Začel sem kot komercialni nepremičninski posrednik v tretjem letniku fakultete.
K zgodbam o nepremičninskem bogastvu so me vedno pritegnili razvijalci, kot sta Sam Zell in Donald Trump. Všeč mi je bila ideja, da vzamem kos surove zemlje ali zgradbo in jo spremenim v blagajno.
Prodaja poslovnih nepremičnin je bila šele začetek. Želel sem biti razvijalec, vlagatelj, lastnik.
Trg poslovnih nepremičnin se je leta 2002 še okrepil, vendar je stanovanjski trg v razcvetu. Videl sem obljubo hitrega spoštovanja in lahkega zaslužka financiranje in se odločil za menjavo.
Začel sem kupovati enodružinske hiše s 10% nižje na denar, ki sem ga prihranil med službovanjem v marincih in ko sem dobil prvo službo na področju financ podjetij. Osredotočil sem se na... 'poceni soseske«, Kjer bi lahko kupil dotrajano nepremičnino za polovico cene, ki bi jo moral plačati v lepših delih mesta.
Ugotovil sem, da lahko še vedno dobim dostojne tržne najemnine za hiše, ki stanejo deset ali dvajset tisočakov manj, zato bodo donosnosti večje.
To bi na koncu postalo moje prva napaka.
A bil sem lačen, zato sem si raztrgal zadnjico pri popravljanju nepremičnin, refinanciranje za izplačilo o izboljšani vrednosti in dajanju denarja v drugo lastnino.
Hotel sem biti bogat.
Moj nepremičninski imperij se začne rušiti
V treh letih sem zgradil do šest nepremičnin in svoj dom. Nekoč sem svoje nepremičnine ocenil na nekaj več kot pol milijona dolarjev, od tega približno petino v kapitalu.
Morda z nekaterimi definicijami nisem bil bogat, vendar za 24-letnika, ki je pravkar končal fakulteto, ni bilo slabo.
Potem se je vse začelo rušiti.
Mojih šest nepremičnin za najem je ustvarjalo stabilen denarni tok, vendar le zato, ker sem večino dela opravljal sam. Bil sem sam električar, slikar in upravitelj nepremičnin. Dobiš idejo.
Trg Des Moines je dokaj majhen in težko je najti upravitelja nepremičnine, ki bi upravljal nepremičnine za eno družino.
Našel sem nekaj podjetij, vendar so vsa želela zaračunati več 15% bruto prihodka od najemnin. To bi pomenilo izplačilo skoraj vsega denarnega toka iz nepremičnin, saj so hipotekarna plačila pojedla večino najemnin.
Upravljanje nepremičnine je bilo zunaj, zato sem se obtičal pri tem skupaj z žongliranjem s polnim delovnim časom in nočnimi tečaji za moj magisterij.
Slaba stran cenejših nepremičnin na drugi strani tirov so bili stalni glavoboli najemnikov, pritožbe mestnih stanovanjskih inšpektorjev, ko so bile nepremičnine zlorabljene in manjkajoče delo izseli najemnika sodišče.
Začel sem zanemarjati svoje posesti.
Kot delniški vlagatelj na medvedjem trgu sem se izognil niti razmišljanju o svojih hišah. Ko se najemnik odseli ali izseli, lahko nepremičnina ostane prazna en mesec, preden sem porabil teden, potreben za njeno preoblikovanje in vrnitev na trg.
Prazne hiše so pomenile, da sem plačeval iz svojega žepa za kritje hipotekarnih plačil, in to ni moglo trajati.
Začel sem pogrešati plačila posojila in uničil svojega kreditna ocena. To ni pomenilo več refinanciranja in lažjega denarja od banko.
Pregorela in popolnoma razočarana sem začela prodajati nepremičnine za vse, kar sem lahko dobila.
Bilo je leto 2006 in trg je začel izpadati iz nepremičninskega balona, zato je včasih pomenilo prodajo hiše samo za poplačilo hipoteke.
Miti o vlaganju v nepremičnine sem se naučil na težji način
Še vedno imam v lasti nekaj nepremičnin za najem in verjamem v dolgoročno vrednost naložb v nepremičnine. Na žalost je tam veliko mitov, preveč reklamnih oglasov ob treh zjutraj, ki prodajajo vroče strategije, da bi hitro obogateli.
Prvič, nepremičnine so ni naložba za hitro bogatenje.
Resnične zgodbe o nepremičninskem bogastvu nastajajo desetletja, celo generacije. Donald Trump oče je bil že uspešen razvijalec nepremičnin in Sam Zell upravlja nepremičnine od zgodnjih šestdesetih let.
To je a solidna donosnost, a ne nekaj, zaradi česar boste čez noč postali milijonar.
Edini ljudje, ki hitro obogatijo z vlaganjem v nepremičnine, so tisti, ki strategije prodajajo nič hudega slutečim vlagateljem.
Drug mit pri vlaganju v nepremičnine je, da gre za blagajno, samo pozvonite in opazujte denarni tok.
Pravzaprav je večina vašega vračila v davčne ugodnosti in dolgoročno cenjenje nepremičnin. Če svoje nepremičnine povezujete z dolgom, potem večina vaših najemnin pojedo hipotekarna plačila in upravljanje premoženja.
Morda bi lahko najeli upravitelja nepremičnin, s čimer bi svoje nepremičnine spremenili v pasivni dohodek, vendar za veliko posameznih vlagateljev to ne pride v poštev. V prvih letih rasti vašega nepremičninskega imperija preprosto ni dovolj denarnega toka, da bi si privoščili profesionalno upravljanje.
7 pravil za vlaganje v nepremičnine (na pravi način)
Nekaj naložb je ustvarilo toliko družinskega bogastva kot nepremičnine, vendar je zlahka nasesti mitom in prevaram. Služenje denarja z nepremičninami za najem mislim ustvariti resnično premoženje, ki vas bo dolgoročno obogatilo, pomeni izogibanje tem mitom.
Nepremičninsko pravilo št - Prva stvar, ki jo morate storiti, je, da se naučite poiskati pošteno vrednost nepremičnine, preden jo kupite. Vsaka naložba je lahko dobra cena za pravo ceno, vendar za nepremičnine ni vedno enostavno najti te cene.
- Poiščite vsaj pet podobnih hiš, ki so bile prodane v zadnjem letu v isti soseski. Običajno to najdete v pisarni okrožnega ocenjevalca ali na spletnih mestih, kot je Zillow.
- Prodajno ceno prodanih hiš razdelite na kvadratne čevlje in nato povprečite število.
- To povprečno ceno na kvadratni čevelj pomnožite s stanovanjsko površino nepremičnine, ki jo želite kupiti, za oceno poštene vrednosti, koliko je vredna.
Nepremičninsko pravilo #2 - Do vseh podrobnosti ocenite, koliko bo stalo upravljanje nepremičnine.
To pomeni povprečenje tržnih najemnin na tem območju, odštevanje za prosta delovna mesta in upravljanje premoženja. Dokler ne dobite dobre predstave o drugih stroških, kot so komunalne storitve in vzdrževanje, bodite konservativni pri svojih ocenah.
- Za vsako nepremičnino pripravite tri ocene denarnega toka. Ena ocena bi morala izračunati vse stroške v najslabšem primeru, ki so po vašem mnenju najvišji v določenem letu.
- Bodite realni glede časa, ki ga lahko porabite za upravljanje lastnih nepremičnin. Razmislite o tem, da bi pri vzdrževanju ali upravljanju vsaj delno zaposlili pomoč.
Nepremičninsko pravilo #3 - Kupujte samo kakovostne nepremičnine, v katerih bi bilo udobno živeti. Dobili boste boljše najemnike in imeli boste manj prostih mest. Nikoli ne veš, če stvari ne gredo po načrtih, bi lahko na koncu živel v eni od svojih najemnin.
Nepremičninsko pravilo št. 4 - Reklame ob treh zjutraj vam bodo povedale, da je skrivnost nepremičninskega bogastva v tem, da se zadolžite za čim več dolgov in čim hitreje kupite čim več hiš.
Ta strategija omogoča razburljive predstavitve PowerPoint, vendar vodi le do izgorelosti in bankrota.
Nepremičninsko pravilo #5 - Počasi, v prvem letu kupite nekaj hiš in začutite, koliko je potrebno za upravljanje nepremičnin. Zgradili boste dolgoročno podjetje in se izognili pretiravanju.
Nepremičninsko pravilo #6 - Razmislite o pridružitvi oz ustanovitev kluba vlagateljev v nepremičnine skupaj z drugimi lastniki nepremičnin. To mi je izjemno pomagalo pri obnovi mojega novega imperija.
- Poiščite druge vlagatelje v nepremičnine prek nepremičninskih posrednikov, izvajalcev in na spletu.
- Poskusite najti ljudi z različnimi vidiki nepremičnin, od zastopnikov do izvajalcev, odvetnikov in upraviteljev nepremičnin. Če združite svoje sposobnosti, ni nujno, da so vsi strokovnjaki za vse.
- Skupino lahko ustanovite na različne načine: od uradnih združenj, kjer zbirate denar za naložbe, do neformalnih skupin, kjer preprosto trgujete z idejami in si pomagate pri storitvah.
Nepremičninsko pravilo #7 - Nazadnje, kolikor je mogoče, popestrite svoje naložbe v nepremičnine.
Stroški posamezne nepremičnine pomenijo, da je veliko posameznih vlagateljev obtičalo v lasti ene vrste nepremičnine na enem trgu. To pomeni vse tveganje upada vrste nepremičnin ali na lokalnem trgu.
- Kupujte različne vrste nepremičnin, vključno s stanovanjskimi, pisarniškimi, skladišnimi, prostočasnimi in skladišnimi.
- Če je mogoče, kupujte na različnih trgih v Združenih državah.
- Eden od načinov za diverzifikacijo vašega neposrednega portfelja nepremičnin je lastništvo REIT ali množično financiranje nepremičnin, ki vam omogoča, da kupite pozicijo v lastniškem kapitalu z nekaj tisoč in ne z več deset tisoč.
Tako kot vsaka naložba vas lahko nepremičnine obogatijo, če se znate izogniti največjim pastem.
Biti a dolgoročni vlagatelj Pri nepremičnini gre za razumevanje pravil, ki vam bodo preprečila, da bi izgubili denar, kot sem jaz. Ne dovolite, da vam zgodba prepreči, da bi sledili svojim nepremičninskim sanjam. Še vedno vlagam v najem nepremičnin in nekoč bom spet bogat.