Če ste a nepremičninski investitor ali nameravate biti, morate poznati menjavo 1031, ki je strategija, ki vam omogoča prodajo ene nepremičnine v zameno za drugo, ne da bi pri tem morali plačati davke.
Se to sliši predobro, da bi bilo res? Mogoče je tako, vendar je priznanih 1031 izmenjav davčna uprava in padec v okviru svojih smernic. V tem članku bom razložil, kako deluje menjalnica 1031, in obravnaval različne vrste, prednosti in tveganja.
Kazalo
- Kaj je izmenjava 1031?
- Različne vrste izmenjav 1031
- Izmenjava Build-to-Suit
- Odložena menjava
- Povratna menjava
- Zakaj opraviti izmenjavo 1031?
- Obveznost za odloženi davek od dobička
- Odtujite nepremičnino z velikim dobičkom
- Izkoristite večje stroške amortizacije
- Kako deluje izmenjava 1031
- Vloga kvalificiranega posrednika
- Pravila za izmenjavo 1031
- Tveganja izmenjave 1031
- Povzetek
Kaj je izmenjava 1031?
Menjava 1031 je transakcija, pri kateri »zamenjate« eno nepremičnino za drugo, kar vam omogoča, da kapitalske dobičke – in davke – odložite na poznejši datum.
Strategija se uporablja predvsem pri naložbenih nepremičninah. In čeprav ste ga nekoč lahko uporabljali s skoraj vsem sredstvom, je bilo tako
od leta 2018 skoraj v celoti omejeno na nepremičnine.1031, ki se pogosto imenuje "podobne izmenjave", je priljubljena strategija, ki jo prefinjeni vlagatelji v nepremičnine uporabljajo za zmanjšanje vpliva davkov na kapitalski dobiček na njihove naložbene dejavnosti.
Različne vrste izmenjav 1031
Kot pri skoraj vseh strategijah, povezanih z davki, obstajajo različne vrste 1031 izmenjav.
Oglejmo si vsakega podrobneje.
Izmenjava Build-to-Suit
Menjava po meri vključuje novo zgrajeno nepremičnino, vendar lahko vključuje tudi nepremičnine z znatnimi prenovami.
Odložena menjava
V skladu s smernicami IRS je treba zamenjavo 1031 opraviti v 180 dneh. Toda številne izmenjave morda potrebujejo toliko časa, da dokončajo postopek. Tu pridejo na vrsto odložene izmenjave.
Seveda to dodatno zaplete izmenjavo. Če prodate svojo nepremičnino, preden pridobite nadomestno, je zamenjava dejansko začasno ustavljena, dokler zamenjava ni dokončana. Izkupiček od prodaje vaše nepremičnine bo zadržal kvalificirani posrednik in se ne bo razpršil, dokler ne pridobite nove nepremičnine.
Povratna menjava
Pri odloženi menjavi se pridobi nova nepremičnina po prodajam original. Z obratno zamenjavo pa se pridobi nova lastnina prej prejšnji je prodan.
Finančna plat povratne menjave je podobna kot pri odloženi menjavi, saj bodo potrebne storitve kvalificiranega posrednika.
Zakaj opraviti izmenjavo 1031?
Preden se lotimo bistva 1031 izmenjav, se pogovorimo o prednostih in zakaj bi jo morda želeli narediti.
Obveznost za odloženi davek od dobička
Menjava 1031 vam omogoča odlog davka na kapitalski dobiček od prodaje vaše nepremičnine.
Naložbe v nepremičnine imajo že vgrajeno davčno ugodnost z nižjimi stopnjami za dolgoročne kapitalske dobičke. Ta nižja stopnja velja za nepremičnine, ki so v lasti več kot eno leto.
Medtem ko so kratkoročni kapitalski dobički – realizirani v enem letu ali manj – predmet običajnih stopenj dohodnine, so dolgoročne stopnje davka na kapitalske dobičke precej nižje.
Na primer, stopnja davka na dolgoročni kapitalski dobiček večine davkoplačevalcev ne bo višji od 15 % (v primerjavi z 22-odstotno običajno davčno stopnjo za kratkoročne dobičke v istem splošnem davčnem razredu). Nekateri davkoplačevalci imajo morda celo dolgoročno stopnjo davka na kapitalski dobiček 0%.
Z dodajanjem borze 1031 se celo dolgoročni davek na kapitalski dobiček odloži v prihodnost.
To lahko naložbo v nepremičnine spremeni v nekaj podobnega račun IRA. In medtem ko bo dobiček obdavčljiv ob prihodnji razdelitvi, od zdaj do prodaje končne nepremičnine v menjalni verigi ni nobenih davčnih posledic.
1031 omogoča vlagateljem v nepremičnine, da uporabijo 100 % dobička, ustvarjenega s prodajo nepremičnin. To investitorju omogoča nakup vedno dražjih nepremičnin s še večjim potencialom prihodnjega dobička.
Odtujite nepremičnino z velikim dobičkom
Recimo, da ste pred 15 leti kupili naložbeno nepremičnino, katere vrednost se je od takrat podvojila. Če ga prodate, morate priznati dobiček in plačati veljavni dolgoročni davek na kapitalski dobiček od dobička.
Toda z vzpostavitvijo menjave 1031 in nakupom nove nepremičnine podobne vrednosti se lahko dobiček na prvotni nepremičnini odloži še za nekaj let.
Izkoristite večje stroške amortizacije
Ena od prednosti naložbenih nepremičnin je možnost uveljavljanja stroškov amortizacije. Investitorji lahko stroške nakupa nepremičnine odpišejo več let. To ustvarja tisto, kar je znano kot "papirni strošek" - strošek, ki obstaja za davčne namene in ne zahteva gotovinskih izdatkov iz lastnega žepa.
Stroški papirja se lahko uporabijo za zaščito dobička od najemnin pred obdavčitvijo. Večjo amortizacijo lahko odpišete, več dobička od najemnin lahko zaščitite pred davki.
Če ste lastnik nepremičnine za najem dolgo časa, bo letni strošek amortizacije temeljil na nižji prvotni nabavni ceni. Toda z zamenjavo 1031 lahko odpišete amortizacijo nove nepremičnine glede na njeno (višjo) vrednost.
Kako deluje izmenjava 1031
Predvsem morate biti pripravljeni na dokončanje prodaje svoje trenutne nepremičnine in pridobitev nove v roku 180 dni.
Nato mora biti nepremičnina, ki jo nameravate pridobiti, "podobna" tisti, ki jo prodajate. To ne pomeni, da morajo biti natančne replike, vendar so na splošno podobni. Obe nepremičnini bi morali imeti tudi primerljive vrednosti, da bi se izognili prejemanju denarnih dobičkov pri menjavi, ki bi lahko bili obdavčljivi.
Transakcija mora biti postavljena kot menjava, kar pomeni, da mora biti »prodajalec« nepremičnine, ki jo pridobivate, tudi voljni udeleženec.
Ko prodate trenutno nepremičnino, boste imeli 45 dni časa, da poiščete nadomestno nepremičnino. Vse stranke v transakciji morajo biti obveščene o zamenjavi 1031. To vključuje prodajalca nadomestne nepremičnine in vašega izbranega kvalificiranega posrednika (glejte spodaj).
Ne pozabite, da mora biti datum zaključka nakupa nadomestne nepremičnine v 180 dneh po zaključku prodaje prvotne nepremičnine.
Kvalificiran posrednik je bistvenega pomena za 1031 izmenjav. Poznan tudi kot posrednik izmenjaves, hranijo sredstva, dokler transakcija ni zaključena. Njihova vloga je podobna tisti, ki jo opravi odvetnik za zaključek ali lastniško podjetje v običajni nepremičninski transakciji.
Kvalificirani posrednik mora jasno razumeti postopek izmenjave 1031. Predložiti morajo tudi dokazila o skladnosti, kot je zaključek letnega SSAE 16 izpit. Sredstva, ki jih ima posrednik, je treba dati v an FDIC zavarovano račun in na voljo za preverjanje obeh strani v izmenjavi kadar koli.
Zelo priporočljivo je, da pred začetkom postopka izmenjave 1031 izberete svojega kvalificiranega posrednika. Zaradi časovnih omejitev, povezanih s temi izmenjavami, boste želeli biti temeljito seznanjeni tako s kompetencami in kvalifikacijami posrednika kot tudi z njihovimi procesnimi praksami.
Pravila za izmenjavo 1031
Zaradi davčnih posledic obstajajo posebna pravila, ki obkrožajo 1031 izmenjav.
- Lastnine, ki se izmenjujejo, morajo biti »podobne«. Na srečo je definicija podobne vrste v nepremičninah precej široka. Na primer, verjetno boste imeli malo težav pri zamenjavi enodružinske nepremičnine za najem s štirimi enotami; vendar je lahko težava zamenjava vašega primarnega prebivališča za stanovanje s štirimi stanovanji. (T.j. eno nepremičnino za najem lahko zamenjate za drugo, vendar zamenjava ne velja za nepremičnino za osebno uporabo).
- Menjava lahko vključuje več nepremičnin. Lahko zamenjate dve nepremičnini za eno ali eno nepremičnino za dve ali več.
- Kvalificirani posrednik mora imeti vsa sredstva, izmenjana v transakciji. Naročniki, vključeni v izmenjavo, ne smejo prejemati ali imeti nobenih sredstev iz zamenjave.
- Prijava transakcije davčni upravi. Čeprav ni takojšnje davčne obveznosti iz izmenjave 1031, morate vseeno prijaviti dogodek Obrazec IRS 8824, Podobne menjave. Obrazca ni treba vložiti ob vsaki zamenjavi 1031, ki jo opravite, vendar ga je treba izpolniti in vložiti skupaj z vašo individualno napovedjo dohodnine v katerem koli letu zamenjave.
Tveganja izmenjave 1031
Ker je menjava 1031 bolj zapletena kot dokončna prodaja, se morate pred nadaljevanjem zavedati tveganj:
- Če zamenjate z zamudo in v 180 dneh ne pridobite nadomestne nepremičnine, bo kapitalski dobiček pri prvotni prodaji obdavčen.
- Če je za pridobitev nadomestne nepremičnine potrebna manjša hipoteka od tiste na prodani nepremičnini, lahko nastane davčna obveznost na razliko med obema.
- 1031 izmenjav ne odpravi vaše davčne obveznosti; samo odložijo. Če opravite vrsto zamenjav v več letih, bo končni rezultat prodaja končne nepremičnine z velikim kapitalskim dobičkom. To lahko ustvari ogromno davčno obveznost na koncu.
- Ker je menjava 1031 zapletena, je iskanje nepremičnin in prodajalcev nepremičnin, ki so pripravljeni sodelovati, lahko težje.
Ker je izmenjava 1031 predvsem davčna strategija, je posvetovanje z davčnim strokovnjakom pred nadaljevanjem močno priporočljivo.
Povzetek
Menjava 1031 je skoraj kot darilo aktivnim vlagateljem v nepremičnine. Toda preden ga naredite, se prepričajte, da poznate postopek. Posvetujte se tudi z davčnim strokovnjakom in po potrebi zaprosite za pomoč nepremičninskih posrednikov in ustanov, ki imajo izkušnje s tem postopkom.