Kako vlagati v stanovanjske zgradbe (Najboljši vodnik za začetnike)

Vlaganje v nepremičnine je lahko donosno in odličen način za diverzifikacijo vašega portfelja. Z naraščajočo inflacijo se številni vlagatelji obračajo na različne naložbe v nepremičnine, da bi povečali svoj dohodek.

Ko gre za naložbe v nepremičnine, lahko greš v več smeri. Večina novih vlagateljev v nepremičnine se bo za začetek obrnila na preproste enodružinske hiše, preden se bodo lotili česar koli preveč zapletenega. Če pa želite povečati svoj zaslužek z nepremičninami, lahko razmislite o naložbi v stanovanjske zgradbe.

V tem članku si bomo ogledali, kako vlagati v stanovanjske zgradbe, da boste lahko ugotovili, ali je to naložbena odločitev, ki jo želite sprejeti. In če nimate več milijonov dolarjev kapitala, ne skrbite – imamo možnosti za vsakogar z različnimi proračuni in ravnmi naložbenih izkušenj.

Ali je stanovanjska stavba dostojna naložba?

Ko vlagate svoj denar, želite najvišje možne donose ob čim manjšem tveganju, da ne izgubljate časa ali energije. Ko se boste naučili vlagati v stanovanjske zgradbe, boste opazili več možnosti za večje dobičke.

Tukaj je nekaj prednosti naložbe v stanovanjske zgradbe:

• Dobite lahko pozitiven denarni tok, ki vam plača vsak mesec.
• Nepremičnina bo (upajmo) cenjena vsako leto.
• Z več enotami lahko prinesete več prihodkov.
• Ni se vam treba ukvarjati z nestanovitnostjo, ki je v zadnjem času prisotna na delniškem trgu.
• Imate zaščito pred naraščajočo inflacijo.

Kako vlagati v večstanovanjske stavbe

To je šest različnih načinov vlaganja v stanovanjske zgradbe, če ste novo v prostoru. Vaša izbira bo na koncu odvisna od tega, kaj vam ustreza glede na vaše okoliščine in cilje.

Preden se odločite za naložbo v stanovanjsko hišo, morate upoštevati tri ključne dejavnike:

1. Vaša toleranca do tveganja. Ali lahko prenesete tveganje, povezano z naložbo v stanovanjsko hišo? Koliko tveganja lahko obvladate?
2. Kapital, ki ga morate vložiti. Koliko denarja morate vložiti v večstanovanjske stavbe?
3. Vaša raven znanja o nepremičninah. Ali ste že vlagali v nepremičnine?

Oglejmo si podrobneje, kako vlagati v stanovanjske zgradbe.

Možnost 1: Stanovanjsko stavbo kupite sami kot nepremičninski investitor.

Lahko raziščete in začnete vlagati z nakupom stanovanjske stavbe kot samostojni investitor. Čeprav je to morda najbolj zastrašujoča možnost, je dobra novica ta, da lahko ves dobiček obdržite zase.

Kaj morate vedeti o samostojnem nakupu stanovanjske hiše?

Najpomembnejša stvar, ki si jo morate zapomniti, ko investirate sami, je, da bo vsa odgovornost padla na vas. Pripravljeni boste na vzdrževalna dela, spore med najemniki, pobiranje plačil in druge naloge. Koristno je imeti več uglednih nepremičninskih stikov, ki jih lahko najamete kot pomoč pri pravnih, finančnih ali vzdrževalnih vprašanjih.

Pozitivna stran je, da samostojni nakup stanovanjske stavbe pomeni, da obdržite ves dobiček in lahko uresničite svojo vizijo nepremičnine. Na davke lahko odpišete tudi številne svoje stroške, povezane z nepremičninami.

Kakšni so koraki pri lastni naložbi v stanovanje?

1. Prihranite svoj denar. Za odobritev hipoteke za stanovanjsko hišo boste potrebovali dostojno količino drobiža.
2. Poiščite ponudbe/priložnosti pri zaupanja vrednem posredniku. Bistvenega pomena je, da poiščete zaupanja vrednega posrednika, s katerim lahko sodelujete in vam pomaga pregledati sezname.
3. Poiščite hipoteko. Razmislite o predhodni odobritvi hipoteke, tako da boste ob oddaji ponudbe že določili financiranje.
4. Analizirajte finance in preglejte posle. Tukaj boste želeli vložiti največ truda, da zagotovite, da boste sklenili donosen posel.
5. Naredite ponudbo in počakajte, da bo sprejeta.
6. Razmislite o podjetju za upravljanje nepremičnin. Ko pridobite stanovanjsko stavbo, boste morda želeli najeti pomoč pri upravljanju nepremičnine. Najem upravitelja nepremičnine vas lahko razbremeni nekaterih odgovornosti, vendar bo zmanjšal vaš dobiček.
7. Prenovite ali posodobite stanovanjsko hišo. Številni investitorji v nepremičnine iščejo stavbe, ki jih lahko nadgradijo, da bi zaračunali več.

Nekaj ​​dokumentacije, ki jo boste morali temeljito pregledati, preden investirate v stanovanjsko hišo:

• Tržno poročilo. Kakšne vrste nepremičnin so na voljo?
• Finančna revizija. Kakšna je gospodarska zgodovina stavbe?
• Ocena stanja nepremičnine. V kakšnem stanju je nepremičnina?
• Revizija najemnin. Ali obstaja kakšna neplačana najemnina? Kako izgledajo najemne pogodbe?
• Ocenjevanje. Kakšna je trenutna ocenjena tržna vrednost nepremičnine?
• Pregled spletnega mesta in poročilo o nazivu. Ali obstajajo pravni zahtevki do nepremičnine? Kakšne so meje posesti?

Bistveno je, da najdete odvetnika za nepremičnine, ki mu lahko zaupate, da vam bo pomagal pregledati te dokumente in odgovoriti na vaša vprašanja.

Vprašali smo Daniela Shina Darvinistični zdravnik za nasvet o tem, kako vlagati v stanovanjske zgradbe, in tole je povedal:

»Ko gledam stanovanjsko stavbo, upoštevam številne dejavnike, vključno z lokacijo, cenovno dostopnostjo, stanjem stavbe in možnostjo povečanja vrednosti nepremičnine.

Shin nadaljuje z omembo najbolj privlačne kakovosti:

»Rekel bi, da je najbolj privlačna kakovost stavbe možnost izboljšave stavbe in nudijo boljše bivalno okolje za najemnike, hkrati pa prinašajo dober donos naložba."

Gabby Wallace, strokovnjakinja za nepremičnine, ki ženskam pomaga ustvariti dohodek od naložb v najemnine, je prav tako delila svoje misli o tem, kako vlagati v stanovanjske zgradbe in kaj išče:

»Na splošno [iščem] sposobnost pridobitve dostojnega denarnega toka in povečanja vrednosti od začetne naložbe. Zaradi česar so nepremičnine dobra izbira, je zelo osebno, [in] je tako kot osebne finance odvisno od finančnega položaja ljudi in njihovih trenutnih/dolgoročnih ciljev.«

Ko iščete, kako vlagati v stanovanjska naselja, boste morda ugotovili, da niste pripravljeni začeti samostojno. Če ste to vi, je na mizi veliko drugih možnosti.

2. možnost: združite se s partnerjem za naložbo v stanovanjske zgradbe.

Naslednja možnost je, da poiščete partnerja za naložbo, tako da ne obvladujete tveganja sami ali obtičite z vsem delom. Iskanje pravega partnerja vam lahko pomaga pospešiti proces in razdeliti odgovornosti – na ta način ne boste preveč obremenjeni.

Kakšne so prednosti naložbe v stanovanjsko hišo s partnerjem?

• Lahko se povežete z nekom z izkušnjami ali veščinami, ki jih nimate.
• Zberete lahko več kapitala in razdelite stroške.
• Delo si lahko razdelite.

Kako najti partnerja za vlaganje v stanovanjsko hišo?

Obstaja veliko različnih načinov iskanja partnerja. So investitorji v nepremičnine, ki aktivno iščejo partnerje, in so ljudje, ki samo sprašujejo po kontaktih v svojem socialnem omrežju.

Če niste povsem prepričani, kako najti odličnega nepremičninskega partnerja, je tukaj nekaj drugih možnosti, ki jih lahko poskusite:

1. Preverite lokalne naložbene skupine na Facebooku.
2. Oglejte si investicijske klube na Meetup.com.
3. Pogovorite se s svojim nepremičninskim agentom, da vidite, ali ima koga v mislih.

Ali obstajajo morebitne pomanjkljivosti pri vlaganju v stanovanjsko hišo s partnerjem?

Pomembno je, da poudarite prednosti in slabosti vsake naložbe, da se zavedate, v kaj se spuščate.

Pogovarjali smo se z enim nepremičninskim investitorjem, ki je slabosti nakupa stanovanjske hiše delil s partnerjem. Tom Brickman, avtor knjige Varčni gej blog, delil svoje vpoglede v vlaganje s partnerjem:

»Vlaganje s partnerji je težko. Na površini je super. Toda tako kot srednja šola - to je odvisno od ene osebe. V tem sem že dolgo časa. Nočem preživeti popoldneva, ko sem poskušal popraviti grelnik vode. Raje bi ga zamenjal in nadaljeval svoj dan. Na žalost s partnerji, ki so novi v naložbah, pogosto preživim popoldne, ko poskušam zamenjati grelnik vode, ki bi ga lahko zamenjali zjutraj.«

Vlaganje s partnerjem lahko včasih pomeni sklepanje kompromisov pri vprašanjih ali izkoriščanje njihove ohlapnosti. Če niste navdušeni nad naložbo v stanovanjsko hišo s partnerjem, ne skrbite – obstaja več načinov za naložbo z manj tveganja.

Možnost 3: Investirajte v pogodbo o sindiciranju nepremičnin.

Sindikalna pogodba je, kjer združite svoje finance z majhno skupino vlagateljev za nakup nepremičnine. Ta vrsta naložbe je lahko na voljo za tiste, ki nimajo dovolj denarja, da bi sami naredili tako zajetno naložbo. Številne spletne platforme so poenostavile ta postopek za nove vlagatelje.

Sindikacijska pogodba deluje, ko odgovorna oseba, imenovana sindikator, odpre svojo priložnost za vlaganje v nepremičnine več vlagateljem. Sindikator sprejema vse odločitve, medtem ko vlagatelji, znani tudi kot omejeni partnerji, prejemajo pasivni dohodek od premoženja.

Kaj pa, če želite investirati v stanovanjsko hišo preko sindikalne pogodbe?

Čeprav so sporazumi o sindiciranju odličen način za ustvarjanje pasivnega dohodka, to ni možnost za vsakogar. Posameznik mora biti akreditiran ali izkušen vlagatelj, preden se kvalificira za večino sindiciranih pogodb. Za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, vam lahko mreža vlagateljev s podobnimi nepremičninskimi cilji pomaga pri povezovanju s pravim sindikalnim poslom.

Nepremičninske investicijske družbe so še en odličen vir za iskanje sindikalnih pogodb. Na primer One Group Capital, zasebno podjetje s ponudbami 506(c), je pred kratkim predstavil naložbeno priložnost za apartmaje Array skupnosti v Austinu s predvidenim 17- do 22-odstotnim ciljnim povprečnim letnim donosom.

Možnost 4: Investirajte v stanovanjsko hišo prek množičnega financiranja nepremičnin.

Nepremičninski projekti množičnega financiranja so eden najnovejših načinov za vlaganje v stanovanjske zgradbe, ne da bi pri tem opravili kakršno koli delo, ki se tradicionalno nanaša na nakup nepremičnin. Množično financiranje preprosto prosi širšo javnost, da prispeva kapital k nepremičninskemu projektu.

V čem se množično financiranje razlikuje od nepremičninskega sindikata? Sindikacija je razmerje financiranja med manjšo skupino akreditiranih vlagateljev, medtem ko je množično financiranje metoda za iskanje vlagateljev vseh izkušenj. Čeprav sta izraza tesno povezana, nista sinonima.

Ena pomanjkljivost množičnega financiranja je, da so te naložbe običajno nelikvidne, kar pomeni, da denarja verjetno ne boste dobili nazaj nekaj let. Pri uporabi platforme za množično financiranje boste morda morali plačati tudi nekaj pristojbin.

Kakšne so prednosti naložbe v stanovanjsko hišo prek nepremičninskega množičnega financiranja?

• Zahteva nizek začetni kapital v primerjavi s poskusom nakupa celotne stavbe na lastno pest.
• Tveganja so razdeljena med več ljudi.
• Množično financiranje ponuja dostop do novih in ekskluzivnih priložnosti, ki jih ne boste našli nikjer drugje.
• Ni vam treba skrbeti, ali izpolnjujete pogoje za hipoteko.

Če vas zanima množično financiranje nepremičnin, vam priporočamo, da ga preučite Fundrise, platformo, ki ljudem omogoča vlaganje v nepremičnine z združevanjem denarja z drugimi.

Fundrise vsakomur olajša, da postane vlagatelj v nepremičnine, saj imajo nizke minimalne zneske za začetek in so odprti za vsakega vlagatelja, ne glede na njegove izkušnje. Ima tudi a uporabniku prijazno spletno mesto kjer lahko uporabniki izberejo idealen portfelj glede na svoj proračun.

Možnost 5: Investirajte v stanovanjsko stavbo prek REIT.

Medtem ko je naložba v stanovanjsko stavbo lahko zdrava možnost za diverzifikacijo vašega portfelja in dostojno varovanje pred inflacijo, prinaša obsežno delo, za katerega morda nimate časa.

Če niste prepričani, da ste pripravljeni na odgovornost vlaganja v stanovanjsko stavbo kot lastnik nepremičnine, lahko vedno vlagate v REIT (Real Estate Investment Trust). REIT so podjetja, ki imajo v lasti, upravljajo ali zagotavljajo financiranje dohodkovnih nepremičninskih projektov.

REIT-i so naložbe v nepremičnine naredili bolj enostavne in dostopne vlagateljem z različnimi proračuni. So tudi pasivne naložbe, ki ne zahtevajo nobenega truda v vašem imenu, kar pomeni, da vam ne bo treba skrbeti za preverjanje najemnikov ali pobiranje najemnine.

Kako lahko vlagate v stanovanjsko stavbo prek REIT?

S številnimi skladi REIT se javno trguje na borzi, kar pomeni, da lahko vlagate, ko ste pripravljeni, iz udobja svojega doma. Za vlaganje v te REIT-e lahko kadar koli uporabite spletne posrednike.

Katere spletne posrednike lahko uporabite za vlaganje v REITs?

• Robin Hood. To je platforma za vlaganje in trgovanje, enostavna za uporabo, brez provizij.
• E*TRGOVINA. Podjetje za finančne storitve, ki vam omogoča trgovanje z delnicami, obveznicami, vzajemnimi skladi, ETF-ji, opcijami in terminskimi pogodbami.
• M1 Finance. Nizkocenovni robotski svetovalec z aplikacijo za finančne storitve, ki omogoča integrirano vlaganje, izposojanje in bančništvo.

Kateri so REIT-ovi, ki so specializirani za stanovanjske zgradbe?

• Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). Osredotočeni so na upravljanje, razvoj in pridobivanje kakovostnih stanovanjskih kompleksov na jugovzhodu, jugozahodu in v srednjem Atlantiku ZDA.
• Equity Residential (EQR). Trenutno imajo v lasti ali investirajo vanje 305 nepremičnin po vsej državi, pri čemer pridobivajo velike stanovanjske komplekse s trdno konstrukcijo.
• AvalonBay skupnosti (AVB). Osredotočeni so na posel razvoja, prenove, pridobivanja in upravljanja stanovanjskih skupnosti v rastočih metropolitanskih območjih.
• Camden Property Trust (CPT). Ta REIT s sedežem v Houstonu vlaga in upravlja 170 nepremičnin, ki vsebujejo več kot 58.000 stanovanj.
• Ameriške kampusne skupnosti (ACC). So največji upravitelj, lastnik in razvijalec visokokakovostnih študentskih stanovanjskih skupnosti po vsej državi.

Kakšna je razlika med REIT, ki ga lahko kupite prek spletnega posrednika, in platformo, kot je Fundrise?

Fundrise ponuja možnosti REIT kot tudi nepremičninske pogodbe z množičnim financiranjem. Medtem ko se z vašim standardnim REIT lahko trguje javno ali zasebno, so Fundrise REIT zasebni, običajno pokrivajo različne vrste nepremičnin in pogosto zahtevajo veliko manj vnaprejšnjega kapitala.

Fundrise ponuja tudi prednastavljene naložbene portfelje, odvisno od vaših ciljev.

Možnost 6: Investirajte v nepremičninski sklad.

Nepremičninski sklad je vzajemni sklad, ki vlaga v REIT in nepremičninske družbe. Če želite vlagati posebej v stanovanjske zgradbe, morate poiskati nepremičninske vzajemne sklade, ki vlagajo v REIT ali podjetja, specializirana za večdružinske enote.

Obstajajo tri vrste nepremičninskih skladov:

1. Nepremičninski ETF (skladi, s katerimi se trguje na borzi): Ti skladi bodo imeli v lasti delnice nepremičninskih podjetij in drugih REIT-ov, z njimi pa se javno trguje na borzi.
2. Nepremičninski vzajemni skladi: Ti profesionalno vodeni naložbeni nosilci vlagajo v raznolik portfelj nepremičninskih priložnosti.
3. Zasebni nepremičninski skladi: Ta sredstva so pogosto ekskluzivna za tiste, ki imajo dostojno količino kapitala za dodelitev.

Ime sklada	Vrsta sklada	Simbol oznake	Ocena Morningstar
DFA Real Estate Securities I	Vzajemni sklad	DFREX	zlato
Glavni oddelek za globalne nepremičnine Instl	Vzajemni sklad	POSIX	Srebrna
Fidelity Real Estate Income	Vzajemni sklad	FRIFX	Srebrna
Cohen & Steers Instl nepremičninske delnice	Vzajemni sklad	CSRIX	Srebrna
Vanguard Real Estate ETF	ETF	VNQ	zlato
Schwab US REIT ETF	ETF	SCHH	Srebrna
Vanguard Global ex-US Real Est ETF	ETF	VNQI	bron
SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF	ETF	RWO	bron

Medtem ko skladi REIT vlagateljem izplačujejo redne dividende, nepremičninski skladi svojo vrednost zagotavljajo s povečanjem vrednosti. Ti skladi ponujajo tudi zdravo količino diverzifikacije portfelja, zaradi česar so manj tvegani kot druge naložbe.

Prednosti in slabosti naložbe v stanovanjska naselja

Prednosti ✅

• Razpršite naložbe iz delniških in obvezniških trgov
• Uživajte v povečanju vrednosti nepremičnine in denarnem toku od plačil najemnin
• Vlagajte prek skladov, delnic, REIT-ov ali neposrednih naložb

Slabosti ❌

• Ob zagonu je lahko previsoko
• Edinstvena tveganja in izzivi upravljanja
• Potencialno visoki stroški upravljanja in prometa

Je naložba v stanovanjsko hišo prava za vas?

Kot pri vsaki naložbi je lahko koristno, da se o svojih ciljih pogovorite s finančnim svetovalcem, preden sprejmete kakršno koli odločitev.

Če pa razmišljate o naložbi v stanovanjske zgradbe, lahko izbirate med številnimi možnostmi. Ker obstaja vstopna točka za vsak proračun in raven strokovnega znanja, ko gre za naložbe v nepremičnine, ima lahko skoraj vsakdo lastništvo nepremičnine.

Pogosta vprašanja o naložbah v stanovanjske komplekse