To je lani objavilo več raziskav, ki so pokazale, da se je kljub zgodovinsko nizkim obrestnim meram 74–78 % imetnikov hipotek odločilo, da ne bodo refinancirali. To je kljub dejstvu, da je po raziskavi podjetja Zillow skoraj polovica lastnikov stanovanj, ki refinancirano prihranili več kot 300 $ na mesec. Glede na to, da obrestne mere ne bodo ostale tako nizke za vedno, zakaj se večina lastnikov stanovanj drži hipoteke, ki jo imajo? Bi moral?
Refinancirati ali ne refinancirati je zimzelena razprava, vendar je trenutno še posebej nujna. Kot sem rekel, so obrestne mere na zgodovinsko nizki ravni – vendar obstajajo znaki, ki morda ne bodo trajali. Trg je na vrhuncu vseh časov, a inflacija narašča. Če se bo inflacija nadaljevala, obstaja razlog za domnevo, da bo Fed zvišal obrestne mere, ki bodo skoraj zagotovo dvignile hipotekarne obrestne mere. Čeprav nihče ne ve zagotovo, kaj se bo zgodilo, nedavna raziskava pokazalo, da večina ekonomistov verjame, da se bodo obrestne mere slej ko prej dvignile.
Glavni razlogi, zakaj lastniki stanovanj ne refinancirajo
Obstaja veliko razlogov, zakaj se lastniki stanovanj odločijo, da ne bodo refinancirali, nekateri veljavni, drugi malo manj racionalni. Prvih pet razlogov, zakaj lastniki stanovanj niso refinancirali, je: ne bi prihranili dovolj zaključni stroški so bili previsoki, menili so, da je preveč papirologije (dobili smo), nameravali so se preseliti ali v celoti odplačati hipoteko in končno je bila njihova kreditna ocena prenizka.
Ta seznam odmeva z našimi izkušnjami z intervjuji z lastniki stanovanj na na srečo. Ljudje se ne motijo; refinanciranje je težava. raziskava, pogajanja in papirologija vzame materialno veliko časa. Morate biti zelo predani izvajanju postopka – in ne glede na prihranke na drugi strani, proces morda ne bo biti za vas »vredno«, še posebej, če ste refinancirali nekje v zadnjih 18 mesecih in ne želite iti skozi vse ponovno.
Drugi razlogi na seznamu – nezmožnost kvalificiranja zaradi a nizka bonitetna ocena ali zadrževanje zaradi načrtov za prihodnost – je veliko bolj smiselno. Včasih čas ni pravi za refinanciranje, še posebej, če se vam obetajo velike življenjske spremembe, na primer prodaja svojega doma.
Za vse ostale pa sumimo, da niso v celoti razmislili, zakaj je refinanciranje odlična ideja, še posebej glede na mesečne stroške, ampak tudi oportunitetni strošekteh relativno višjih mesečnih plačil. Ne pozabite, da je vsak dodatni dolar, ki ga plačate obresti na hipoteko, dolar, ki bi ga lahko vložili na borzo.
Matrika odločitev o refinanciranju v treh korakih
Kako torej veste, ali je refinanciranje primerno za vas? Želimo si preprostega odgovora, vendar zahteva malo preiskave. Na srečo smo pripravili preprosto matriko odločitev, ki vam bo pomagala pri vodenju.
Prvič: Kako hitro želite odplačati hipoteko?
Prvi vrstni red pri refinanciranju je, ko želite končati s hipoteko. Ljudje na splošno domnevajo, da refinanciranje podaljša časovni okvir – kar je lahko res, vendar ne vedno. Na primer, če vam ostane 18 let za 30-letno obdobje, boste morda lahko refinancirali na 15-letno hipoteko, plačali manj na mesec in prej odplačali hipoteko. Prav tako želimo izpodbijati domnevo, da je dodajanje časa vaši hipoteki slabo! Ponovni zagon ure ne pomeni, da se odrečete lastnini ali ste neuspešni. Pravzaprav je lahko pametno, da čim dlje ohranite hipoteko z nizkimi obrestmi, kot je opisano v Ta članek. Zato zavrzite "treba" in namesto tega škrtajte s številkami.
Drugič: Kakšni so stroški preloma refinanciranja?
Ne glede na to, kako velik posel dobite, bo refinanciranje vedno zahtevano stroškov in časa. Če ste pred kratkim refinancirali, bi se morale obrestne mere znižati za pomemben znesek, preden se ponovno splača refinancirati. In če se nameravate kmalu preseliti, morda počakajte, ker verjetno ne boste odplačali svojega zaključni stroški. Če se nameravate preseliti v srednjem obdobju, razmislite o refinanciranju v 5-letni ARM in zaklenite nižjo obrestno mero. Tudi pri odločanju, ali boste refinancirali, če je le mogoče, je vse v tem, da ugotovite dejanske številke in obstaja več orodja to lahko pomaga.
Tretjič: Kaj še lahko storite z denarjem, ki ga prihranite?
Kot smo že omenili, "mletanje številk" ne pomeni samo izračunavanja, koliko denarja prihranite vsak mesec, če refinancirate - pomeni tudi vrednotenje kaj drugo narediš s tem denarjem. Z drugimi besedami, kaj je oportunitetni strošek da bi ta znesek dali v hipoteko? Ali bi lahko na primer dobili boljšo stopnjo donosa, če bi denar, ki ga prihranite, vložili na borzo? Ali pa bi vam nekaj dodatnega mesečnega denarnega toka omogočilo odplačilo drugega dolga z višjimi obrestmi? Vedno se lahko odločite za odplačilo hipoteke pozneje. Če pa se zataknete v situaciji, ko iz enega ali drugega razloga ne morete plačati mesečnih hipotek, je težko vrniti denar, ki ste ga že vložili v svoj dom.
Vsaka situacija je drugačna in refinanciranje morda ne bo primerno za vas. Vendar to ne pomeni priložnosti za izkoriščanje zgodovinsko nizke obrestne mere je izgubljen. Glede na to, kako dolgo ste dobili hipoteko, vaše finančno stanje in s katero institucijo ste delali, ste morda upravičeni do spremembe posojila. Pokličite svojega kreditnega pooblaščenca in on vam bo lahko povedal, ali je to možnost. Spremembe posojila imajo lahko vse prednosti refinanciranja z bistveno manj papirologije kot popolno refinanciranje.
Končno, ne glede na vse, poskrbite za nakupovanje. Svetujemo vam, da razmislite o različnih vrstah hipotek in različnih institucij. Ne bojte se primerjati možnosti in pogajati za boljše pogoje. Zbiramo nekaj ponudb iz različni posojilodajalci bo trajalo manj časa, kot si mislite, in vam lahko prihrani več denarja, kot ste mislili, da je mogoče.