15 let vs. Primerjava 30-letne hipoteke: katera je boljša?

Čeprav so 30-letne hipoteke veliko bolj pogoste, finančni strokovnjaki namesto tega pogosto priporočajo 15-letno hipoteko. Je ta nasvet vedno pravi?

Najboljši odgovor na to vprašanje je, včasih! Čeprav, da, boste odplačali 15-letno hipoteko v polovičnem času, potrebnem za odplačilo 30-letne hipoteke, boste zamenjali veliko višje mesečno plačilo za pridobitev te ugodnosti.

Preden se potopite v 15-letno hipoteko, je najbolje, da natančno veste, v kaj se spuščate. S tem v mislih si oglejmo 15-letno vs. 30-letne hipoteke, da vidimo, katera je boljša – in kdaj.

Kakšna je razlika med 15-letno in 30-letno hipoteko?

15-letne in 30-letne hipoteke imajo veliko skupnega. Vsako je lahko posojilo s fiksno obrestno mero ali posojilo z nastavljivo obrestno mero (ARM). Lahko se uporabi za nakup novega doma ali za refinanciranje obstoječega doma. Stroški zapiranja so med obema posojiloma približno enaki, postopek prijave in zaključka pa sta skoraj enaka.

Kakšna je razlika med obema ob vsem, kar imata skupnega?

• Rok posojila – 15-letna hipoteka traja le polovico toliko kot 30-letna hipoteka.
• Mesečno plačilo – plačilo pri 15-letni hipoteki je lahko enostavno 50 % višje kot pri 30-letni hipoteki.
• Obrestna mera – na splošno boste plačali nižjo obrestno mero za 15-letno hipoteko v primerjavi s 30-letno hipoteko.
• Povečanje lastniškega kapitala – bo veliko hitrejši pri 15-letni hipoteki kot pri 30-letni hipoteki

Prednosti in slabosti 30-letne hipoteke

Prednosti:

• Precej nižje mesečno plačilo.
• Nižje mesečno plačilo bo olajšalo izpolnjevanje pogojev za hipoteko, še posebej, če plačujete majhno polog, imate visoke razmerje dolga ali kreditno posojilo manj kot popolno.
• Nižje plačilo vam lahko omogoči, da se kvalificirate za večje posojilo za nakup dražjega doma.
• Nižja plačila vam lahko omogočijo tudi, da dodatna sredstva usmerite v poplačilo nestanovanjskega dolga ali celo v varčevanje in naložbe.
• Ker ima nižje mesečno plačilo, boste imeli možnost, da dodatna plačila glavnice izvedete veliko lažje kot pri 15-letni hipoteki.

Slabosti:

• 30 let se lahko zdi večno, ko poskušate odplačati svoj dom.
• Če je vaš načrt, da do upokojitve ostanete brez dolgov, 30-letno posojilo ne bo opravilo dela, če ste že starejši od 35 let.
• Počasnejše amortiziranje posojila – kar ima za posledico počasnejšo kopičenje lastniškega kapitala – vam bo pustilo manj denarja, če se odločite prodati dom za nakup drugega.
• Višje obrestne mere. Obrestne mere za 30-letne hipoteke so približno 0,500 % do 0,750 % višje kot pri 15-letnih hipotekah.
• Ker bo odplačevanje 30-letne hipoteke trajalo dvakrat dlje, boste v času trajanja posojila plačevali bistveno več obresti.

Prednosti in slabosti 15-letne hipoteke

Prednosti:

• Rok posojila boste skrajšali za polovico, kar vam bo omogočilo veliko hitreje doseči status brez hipoteke.
• Tudi če prodate dom, preden je posojilo v celoti poplačano, boste imeli več lastniškega kapitala, kot bi ga imeli s 30-letno hipoteko.
• Obrestna mera za 15-letno hipoteko je praviloma kar 0,750 % nižja kot pri 30-letno hipoteko, vendar…
• Ker bo posojilo odplačano v polovičnem času, boste v času trajanja posojila plačevali bistveno manj obresti kot za 30-letno hipoteko.

Slabosti:

• Precej višje mesečno plačilo.
• Višje plačilo bi lahko otežilo izpolnjevanje pogojev za posojilo.
• Višje plačilo lahko tudi omeji vašo zmožnost nakupa stanovanja po višji ceni.
• Odbitek dohodnine za hipotekarne obresti na stanovanje bo izginil veliko hitreje kot pri 30-letni hipoteki.
• Ker je plačilo višje, ne boste imeli na voljo dodatnih sredstev za druge namene, na primer odplačilo nestanovanjskega dolga ali vlaganje.

Dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri izbiri 15-letnega vs. 30-letna hipoteka

Številni finančni svetovalci, spletna mesta in blogi priporočajo 15-letno hipoteko v primerjavi s 30-letno hipoteko, pogosto kot "brez pameti". Na žalost je to pretirano poenostavitev. Preden razmislite o enem ali drugem roku posojila, morate najprej natančno oceniti naslednje dejavnike in kako se nanašajo na vaše osebne okoliščine.

Vaše mesečno plačilo

30-letna hipoteka za 200.000 $ pri 3,00 % (fiksna obrestna mera) bo imela mesečno plačilo 843 $. Toda pri 15-letni hipoteki - tudi z obrestno mero 2,25 % - bo mesečno plačilo poskočilo na 1.310 $. To je razlika 467 $ na mesec ali 5604 $ na leto.

Glede na veliko razliko v mesečnem plačilu se boste morali odločiti, ali ga lahko pokrijete v celotnem obdobju posojila.

Enostavnost odobritve

Kot smo pravkar videli, je mesečno plačilo pri 15-letni hipoteki veliko višje kot pri 30-letni hipoteki. To lahko vpliva na vašo zmožnost odobritve posojila, za katerega želite zaprositi.

Recimo, da imate mesečni dohodek 5000 $. Če zaprosite za hipoteko v višini 200.000 $ pri 3,00 % z mesečnim plačilom 843 $, boste z dodajanjem 400 $ za davke na nepremičnine in zavarovanje dobili skupno mesečno plačilo v višini 1.243 $.

Recimo, da imate tudi 600 USD nestanovanjskih plačil, vključno z avtomobilskim posojilom in stanjem na kreditnih karticah. Ko dodate k skupnemu mesečnemu stanovanjskemu plačilu, boste imeli 1843 dolarjev mesečnega ponavljajočega se dolga.

Ko se to plačilo deli z vašim mesečnim dohodkom v višini 5000 $, ustvari a razmerje med dolgom in dohodkom (DTI). od 36,8 %. Posojilodajalec bo zelo verjetno odobril vaše posojilo pri tej DTI.

Če pa zaprosite za 15-letno hipoteko za enak znesek (vendar s fiksno obrestno mero 2,25%), bo vaše plačilo posojila 1310 USD. Ko dodate 400 $ davkov in zavarovanja ter 600 $ nestanovanjskega dolga, je vaša skupna mesečna ponavljajoča se plačila 2310 $.

Ko to številko delite s svojim mesečnim dohodkom 5000 $, se vaš DTI poveča na 46,2%. Posojilodajalec morda ne bo odobril vašega posojila s tako visokim DTI.

Čas, ki ga nameravate živeti v domu

Če je dom, ki ga nameravate kupiti (ali trenutno živite, v primeru refinanciranja) vaš »za vedno dom«, vam bo morda bolje služiti s 30-letno hipoteko. Ker se ne načrtujete, da bi se kdaj selili, je morda vaša najpomembnejša stvar ohranjanje udobnega mesečnega plačila za stanovanje ves čas trajanja posojila.

Nasprotno, če pričakujete, da se boste preselili v nekaj letih, je 15-letna hipoteka morda boljša izbira. Ker višje mesečno plačilo povzroči hitrejše odplačilo stanja posojila, boste hitreje zgradili lastniški kapital. Ko prodate dom, bo izkupiček večji, kot bi bil, če bi vzeli 30-letno hipoteko.

Vpliv na vaše finančne cilje

Še enkrat, ta dejavnik se vrne na mesečno plačilo. Kot smo že videli, je mesečno plačilo za 15-letno hipoteko bistveno višje kot za 30-letno hipoteko.

To odpira vprašanje o oportunitetni strošek. Oportunitetni stroški se nanašajo na vprašanje, kaj bi še lahko počel z denarjem, ki ga ne bom porabil za 15-letno hipoteko?

Kot smo videli, razlika med 15-letno hipoteko in 30-letno hipoteko znaša približno 5600 USD na leto v skupnih mesečnih plačilih.

V večini gospodinjstev je to precejšen znesek denarja. Lahko se uporabi za odplačilo nestanovanjskega dolga, kar bo znižalo vaše splošne življenjske stroške. Lahko pa se vlaga tudi v gradnjo bogastva poleg vašega doma.

Pravzaprav bi vam 5.600 $ dalo skoraj dovolj denarja za financiranje letnega prispevka IRA.

V resnici je prevzem 15-letne hipoteke primer »vsa jajca daš v eno košaro«. V tem primeru bodo ta "jajca" šla v vaš stanovanjski koš. Ali bi vam bilo bolje, če bi svoj denar razporedili na druge podvige za ustvarjanje bogastva?

Komu je namenjena 30-letna hipoteka?

30-letna hipoteka bo običajno najboljša izbira, če velja nekaj od naslednjega:

• Iščete najnižje možno mesečno plačilo.
• Kvalifikacije so morda tesne in iščete vrsto posojila, ki bo najverjetneje povzročila odobritev.
• Ste prvi kupec stanovanja in kvalifikacija je negotova.
• V domu nameravate živeti do konca življenja in vas ne skrbi, da bi ga odplačali v 15 letih.
• Vaša prednost je, da zmanjšate plačilo hiše, tako da boste imeli dodatna sredstva za druge namene.
• Pričakujete, da se bo vaš dohodek v prihodnosti povečal, kar vam bo omogočilo dodatno plačilo glavnice za odplačilo posojila v manj kot 30 letih.

Komu je namenjena 15-letna hipoteka?

15-letna hipoteka je običajno najboljša izbira, če velja nekaj od naslednjega:

• Z lahkoto se kvalificirate za višje mesečno plačilo.
• Vaši prihodki zadostujejo, da boste imeli tudi z višjim mesečnim vplačilom dovolj dodatnih sredstev za druge namene.
• Zanima vas, da dobite absolutno najnižjo možno obrestno mero.
• V domu nameravate ostati le nekaj let, vaš glavni interes pa je hitro pridobivanje lastniškega kapitala, da bi povečali denarni izkupiček ob prodaji.
• Eden od vaših primarnih motivov je, da čim prej odplačate hipoteko, tako da boste brez hipoteke.
• Niste daleč od upokojitve in 15-letno posojilo vam bo bolje omogočilo, da odplačate svoj dom pred upokojitvijo.
• Če je vaš dohodek moten, imate na voljo druga sredstva, kar zmanjšuje verjetnost, da bo višje plačilo postalo grožnja.

Kje najti 15-letno ali 30-letno hipoteko

Pospešite posojila/RocketHotgage

Pospešite posojila in Raketna hipoteka so pravzaprav ista organizacija. Rocket Mortgage služi kot spletni obraz Quicken Loans in je stran podjetja, ki se najpogosteje oglašuje v medijih in na spletu. Toda vsa posojila, ki izvirajo iz Rocket Mortgage, se obdelajo prek Quicken Loans, ki je postal največji hipotekarni posojilodajalec v Ameriki.

Rocket Mortgage slovi po hitrih predhodnih odobritvah in odobritvah, v veliki meri zato, ker celoten postopek poteka na spletu. Pogosto lahko preverijo informacije o zaposlitvi in ​​prihrankih neposredno prek delodajalcev in institucij, lahko pa tudi naložite vse zahtevane dokumente na spletno stran. Oba koraka pospešujeta postopek, kar je lahko ključnega pomena, če za dom licitirate z drugimi potencialnimi kupci.

Združeni veterani

Združeni veterani je največji ameriški hipotekarni posojilodajalec VA. Veliko sodelujejo z veterani in sedanjimi pripadniki ameriške vojske, kar olajša postopek, kolikor je le mogoče. Zaposlujejo nekdanje višje člane vsake veje ameriške vojske. Ti člani delujejo kot svetovalci in zagotavljajo, da bodo programi posojil najbolje služili veteranom in trenutnemu vojaškemu osebju.

Veterans United ima tudi lastno mrežo nepremičninskih agentov,

Veterans United Realty. Vključuje sodelovanje nepremičninskih posrednikov, ki so specializirani za delo z veterani in s posojili VA. To poznavanje je še en način, kako se proces dela z Veterans United poenostavi v korist veteranov, zlasti za aktivno vojaško osebje.

Stanovanjska posojila Paramount Bank VA

Še ena priljubljena izbira za hipoteke VA je Stanovanjska posojila Paramount Bank VA. Paramount Bank s sedežem v Hazelwoodu v Missouriju ponuja vse vrste hipotekarnega financiranja, vključno s konvencionalnimi, jumbo in hipotekami FHA, poleg hipotek VA.

In kot banka ponujajo celovite bančne storitve. To vključuje različne depozitne produkte, kot so obrestni tekoči računi, druge vrste posojil in celo poslovne bančne storitve.

Hipoteka svobode

Hipoteka svobode je eden izmed najboljših hipotekarnih posojilodajalcev v Ameriki in ponuja svoje posojilne storitve v vseh 50 državah. Ponuja običajna in velika posojila ter posojila, ki jih podpira država FHA, VA in USDA. Programi so na voljo tako za nakup kot za refinanciranje in zagotavljajo možnost tako fiksne obrestne mere kot ARM za večino vrst posojil. Če pa ima specializacijo, so to hipoteke VA.

Ena od prednosti, ki jih ponuja Freedom Mortgage, je, da uporablja staromoden postopek aplikacij v živo. Namesto da greste na spletno mesto in izpolnite spletno prijavo ter priskrbite vso potrebno dokumentacijo, boste sodelovali z živim predstavnikom podjetja. To lahko naredi bolj osebno izkušnjo in je prava korist, če imate vprašanja, ki jih želite zastaviti pred in med postopkom prijave.

15 let vs. 30-letna hipoteka: po številkah

Z mesečnim plačilom

Čas je za številčno krčenje, zato si oglejmo razliko med 15-letno in 30-letno hipoteko na podlagi mesečnega plačila.

Ponovno bomo prevzeli dom v vrednosti 250.000 $ z 20 % predplačilom (50.000 $) in hipoteko v višini 200.000 $.

Poleg teh osnovnih predpostavk primerjajmo mesečno plačilo za 15-letno posojilo s fiksno obrestno mero 2,25 % s 30-letnim posojilom s fiksno obrestno mero 3,00 %.

Hipotekarni rok	Mesečno plačilo
15-letna hipoteka	$1,310
30-letna hipoteka	$843
Razlika	$467

Glede na skupni prihranek

Samo na podlagi mesečnega plačila se zdi, da je 30-letna hipoteka boljša ponudba kot 15-letna hipoteka. Kaj pa skupni stroški vsakega posojila v celotnem obdobju?

Ponovno bomo predpostavili hipoteko s fiksno obrestno mero 200.000 USD z obrestno mero 3,00 % za 30-letno hipoteko in 2,25 % za 15-letno hipoteko (obe s fiksno obrestno mero).

Tukaj je, koliko bodo skupni prihranki pri 15-letni hipoteki v primerjavi s 30-letna hipoteka:

Hipotekarni rok	Obrestna mera	Mesečno plačilo	Skupna mesečna plačila	Skupna plačila glavnice	Skupna plačila obresti
30-letna hipoteka	3.00%	$843	$303,480	$200,000	$103,480
15-letna hipoteka	2.25%	$1,310	$235,800	$200,000	$35,800
Razlika	0.750%	$467	$67,680	0	$67,680

Upoštevajte, da je celotna razlika med obema posojiloma v višini plačanih obresti. Manjši znesek, plačan za 15-letno hipoteko, izhaja iz kombinacije nižje obrestne mere in veliko krajšega obdobja.

Pogosta vprašanja

Ali je bolje dobiti 30-letno posojilo in ga odplačati v 15 letih?

To je strategija, ki jo je vredno razmisliti, če vas skrbi, da bo plačilo 15-letne hipoteke morda težko upravljati. Lahko vzamete 30-letno posojilo in izvedete plačila na podlagi 15-letnega izplačila, vendar se vrnete na 30-letno plačilo, če imate finančne težave.

Ta strategija ima nekaj manjših pomanjkljivosti. Ena je, da bo obrestna mera pri 30-letnem posojilu višja kot pri 15. Na splošno lahko pričakujete, da boste za 30-letno posojilo plačali približno tri četrt odstotkov (0,750%) več kot a15.

Drugi je, da se lahko pogosto zatečete k nižjemu 30-letnemu plačilu. Če to storite, lahko traja veliko več kot 15 let, da v celoti odplačate posojilo.

Kaj se zgodi, če vsako leto plačate eno dodatno hipotekarno plačilo?

Po navedbah Bankrate, če vsako leto opravite eno dodatno hipotekarno plačilo, bo 30-letno posojilo zmanjšalo na 25 let in devet mesecev. Čeprav se morda zdi, da je to časovno majhno zmanjšanje, bo v celotnem obdobju vašega posojila zmanjšalo tudi na tisoče dolarjev plačil obresti.

Kakšna je prednost izbire 30-letne hipoteke pred 15-letno hipoteko?

Glavna prednost 30-letne hipoteke pred 15-letno hipoteko je, da boste imeli nižje plačilo. Ne samo, da bo to bolje ustrezalo vašemu mesečnemu proračunu, ampak vam lahko omogoči tudi razporeditev sredstev v druge namene. Ti lahko vključujejo odplačilo nestanovanjskega dolga ali varčevanje in dolgoročno vlaganje denarja.

Kakšna je slabost pridobitve 15-letne hipoteke pred 30-letno hipoteko?

Glavna pomanjkljivost pridobitve 15-letne hipoteke – in verjetno edina – je višje mesečno plačilo. Tudi to ni majhna razlika. Kot smo pokazali s primerom, prikazanim spodaj Dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri izbiri 15-letnega vs. 30-letna hipoteka, mesečno plačilo za 15-letno posojilo je lahko vsak mesec več sto dolarjev. Ni nenavadno, da je mesečno plačilo 15-letnega posojila 50% ali več višje od enakega zneska, izposojenega v okviru 30-letnega posojila, tudi po nižji obrestni meri.