Koliko hiše si lahko privoščim?

Stroški nepremičnin so v zadnjem desetletju drastično narasli, predvsem pa v zadnjih 12 mesecih. Pravzaprav a nedavno poročilo Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov je pokazala, da se je povprečna prodajna cena obstoječih stanovanj od avgusta 2020 do avgusta 2021 povečala za 17,8 % medletno.

Če ste sedeli ob strani in čakali, da si lahko privoščite dom, ki si ga želite, se lahko naraščajoče cene nepremičnin zdijo še posebej zaskrbljujoče. Morda tudi ponovno razmišljate o svoji strategiji in ciljih ali poskušate ugotoviti, ali lahko porabite več, kot ste prvotno mislili.

Verjetno se vam tudi po glavi vrti na desetine vprašanj. Na primer:

Koliko si lahko privoščim za hišo? Prav tako, koliko mi bo hipotekarna družba dejansko posodila?

Žal to, kar pravi hipotekarna družba, in tisto, kar si lahko udobno privoščite, nista vedno enaka.

Namen tega vodnika je pojasniti, kako ugotoviti, koliko hiše si dejansko lahko privoščite, in ne le, kaj pravi hipotekarna družba. Če ste se pripravljeni potopiti na nepremičninski trg, preden se cene dvignejo na luno, preberite, če želite izvedeti več.

Kako se posojilodajalci odločijo, koliko stanovanja si lahko privoščite

Ko zaprosite za hipoteko, da lahko kupite dom, posojilodajalci upoštevajo vrsto pomembnih dejavnikov, vključno z vašo kreditno oceno, vašim dohodkom in drugimi dolgovi. Uporabljajo tudi posebno meritev, znano kot razmerje med dolgom in dohodkom (DTI), da ocenijo, koliko vam lahko razumno posodijo.

Razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) se morda sliši kot izmišljen izraz, vendar v resnici ni nič drugega kot vaši mesečni stroški v primerjavi z vašim mesečnim bruto dohodkom. Svoj DTI lahko določite tako, da svoje mesečne dolgove delite s svojim bruto mesečnim dohodkom.

Na primer, nekdo z bruto mesečnim dohodkom v višini 10.000 $ in mesečnimi stroški v višini 3.500 $ bi imel razmerje med dolgom in dohodkom 35%. Izračun, uporabljen za doseganje te številke, izgleda takole:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Vnesite splošno pravilo, znano kot »pravilo 29/41«.

Na splošno hipotekarni posojilodajalci želijo zagotoviti, da vaše celotno razmerje med dolgom in dohodkom ni več kot 41 % in da vaše stanovanjsko plačilo ne predstavlja več kot 29 % tega zneska.

Z bruto mesečnim dohodkom 10.000 $ (ali 120.000 $ na leto) vaše hipotekarno plačilo (vključno z glavnico, obrestmi, davki in zavarovanje) ne sme biti več kot 2.900 USD, medtem ko vas skupni dolgovi skupaj ne stanejo več kot 4.100 USD na mesec.

Če zaslužite polovico tega ali 5000 $ na mesec, vaše hipotekarno plačilo (vključno z glavnico, obrestmi, davki in zavarovanje) ne sme biti več kot 1.450 $, medtem ko vas skupni dolgovi skupaj ne stanejo več kot 2.050 $ na mesec.

Kateri dolgovi se štejejo kot "drugi dolgovi?" 

Ta meritev lahko vključuje vse dolgove, ki jih morate plačati vsak mesec, vendar je običajno sestavljena iz plačila avtomobilov, plačila s kreditnimi karticami, študentska posojila in drugo.

Glede na vse to je treba opozoriti, da je pravilo 29/41 le splošno pravilo. Nekateri posojilodajalci vam lahko dovolijo izposojo nekoliko več ali nekoliko manj, nekatere vrste stanovanjskih posojil (posojila VA, posojila FHA itd.) pa imajo različne zahteve.

Drugi dejavniki cenovne dostopnosti doma

Zdaj, ko veste, na kaj bodo posojilodajalci gledali, se morate poglobiti v druge dejavnike, ki lahko vplivajo na to, koliko si lahko (in res bi morali) izposoditi.

Ko začnete iskati nov dom in novo stanovanjsko posojilo, je vredno razmisliti o naslednjih podrobnostih.

Polog

Vaše predplačilo lahko pomembno vpliva na znesek denarja, ki si ga lahko izposodite za dom. Očitno vam lahko večje polog pomaga pri izposoji več, saj sprosti prostor v vašem DTI, medtem ko manjše polog za vaš dom pomeni, da si lahko izposodite manj.

Večina strokovnjakov predlaga, da za svoj novi dom odložite vsaj 20 %, in to iz več razlogov. Prvič, 20-odstotno predplačilo vam lahko pomaga, da se izognete situaciji, ko ste "pod vodo" s hipoteko, če se cene stanovanj znižajo. Drugič, znižanje 20 % ali več vam pomaga, da se izognete plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) za stanovanjsko posojilo.

Z predplačilom, manjšim od 20 %, se PMI, ki ga plačate, običajno poveča na dodatnih 0,5 % do 1 % vašega hipotekarnega plačila, dokler nimate dovolj lastniškega kapitala za opustite zasebno hipotekarno zavarovanje. To je denar na cedilu, vendar lahko dodatni stroški vplivajo tudi na znesek stanovanjskega posojila, do katerega ste upravičeni.

Hipotekarne obrestne mere

Drug velik dejavnik, ki vpliva na cenovno dostopnost doma, je obrestna mera za vašo hipoteko, vendar je to področje, kjer imate trenutno izjemno prednost. Hipotekarne obrestne mere se približujejo rekordno nizkim in če vsak mesec plačujete manj obresti, si lahko privoščite izposojo več denarja vnaprej.

Kako hipotekarne obrestne mere vplivajo na plačilo stanovanja? Razmislite o tem primeru, ki obravnava samo glavnico in obresti v posojilu (brez drugih stroškov, kot so davki na nepremičnine in zavarovanje).

Če ste si izposodili 400.000 $ za dom s 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero pri 4 %, mesečno plačilo (glavnica in obresti) znaša 1.909 $.

Z enakim zneskom in rokom posojila ter 3-odstotno obrestno mero mesečno plačilo (glavnica in obresti) znaša 1.686 $.

Če bi lahko zagotovili enako posojilo z obrestno mero 2,5 %, mesečno plačilo (glavnica in obresti) znaša 1.580 $.

Razumeli ste bistvo. Nižje kot so obrestne mere, nižje je vaše plačilo. To sprosti več prostora za izposojanje, hkrati pa ohranja razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) na sprejemljivi ravni za posojilodajalce.

Hipotekarni rok

Ampak, kaj pa dolžina vaše hipoteke? Vprašanje: "Koliko hiše si lahko privoščim?" ne morete resnično odgovoriti, dokler ne veste, koliko časa želite porabiti za odplačevanje vašega doma.

Če ste pripravljeni iti z daljšim 30-letnim rokom posojila, boste lahko zagotovili nižje mesečno plačilo in si lahko posledično izposodili več. Upoštevajte le hipotekarne obrestne mere za daljša stanovanjska posojila ponavadi nekoliko višje.

Kakšna je razlika v dolžini vaše hipoteke? Pravzaprav precej.

Omenili smo že, kako bi vam izposoja 400.000 $ za dom na 30-letno hipoteko pri 3 % povzročila mesečno plačilo (glavnica in obresti) v višini 1.686 $.

Če preklopite na 15-letno stanovanjsko posojilo z enako fiksno obrestno mero, se vaše mesečno plačilo (glavnica in obresti) poveča na 2762 USD, vendar vaše posojilo traja polovico manj.

Če dobite nekoliko nižjo obrestno mero 2,5 % za 15-letno posojilo v tem znesku, kar je verjetno, se vaše mesečno plačilo (glavnica in obresti) zniža na 2.667 $.

Ti primeri ne upoštevajo drugih dolžin hipotek, ki so vam morda na voljo, ali hipotek, ki imajo spremenljive obrestne mere, ki se sčasoma spreminjajo. Vendar pa je na splošno res, da daljši rok posojila prinese nižje mesečno plačilo, kar vam lahko pomaga pri nakupu več hiše vnaprej.

Dodatni stroški doma

Dodatni stroški lahko vplivajo na to, koliko si lahko izposodite za nov dom, in mnogi od njih so v veliki meri izven vašega nadzora. Nekateri dodatni domači stroški, ki jih je treba upoštevati, vključujejo naslednje:

Davki na nepremičnine: Davki na nepremičnine se običajno plačajo z depozitnega računa, ki ga vaš posojilodajalec nastavi za vašo hipoteko, vendar boste na ta depozitni račun plačevali mesečno. Na splošno višji davki na nepremičnine povzročijo, da vsak mesec plačate več, kar povzroči, da vaše mesečno plačilo stanovanja naraste. Če živite na območju z nižjimi davki na nepremičnine, po drugi strani vpliv na vaše mesečno plačilo ne bo tako velik.

Zavarovanje lastnikov stanovanj: Lastniki stanovanj s hipoteko morajo imeti zavarovanje lastnikov stanovanj, ki se običajno plača iz njihovega hipotekarnega depozitnega računa. Ponovno se vsak mesec plača sorazmeren znesek, kar vpliva na vaše hipotekarno plačilo.

HOA ali stanovanjske pristojbine: Če živite v soseski z združenjem lastnikov stanovanj (HOA) ali imate stanovanje, lahko dolgujete mesečni znesek za članstvo. Ta znesek lahko vpliva tudi na to, koliko si lahko izposodite za dom.

Vzdrževanje in vzdrževanje

Če ste vedno najeli in nikoli niste imeli v lasti, boste morali tudi miselno upoštevati tekoče stroške vzdrževanja in popravil. Ti stroški se ne bodo odrazili v znesku vaše hipoteke, vendar jih morate kljub temu načrtovati.

Na primer, dom s starejšo streho ali HVAC bo v nekaj letih potreboval drago nadgradnjo. Poleg tega boste morali razmišljati o negi trate, urejanju okolice, stroških servisiranja ogrevanja in klimatske naprave in še več.

Kako se lahko odločite, koliko doma si lahko privoščite

Glede na vse stvari morate vedeti tudi, da hipotekarna družba ne pozna vaše celotne situacije. Uporabljajo algoritme in razmerja, da se odločijo, koliko mislite, da si lahko izposodite, vendar nimajo pojma, kako realna je ta številka za vaše osebne finance in druge stroške, ki jih imate.

Morda ste na primer nekdo, ki ima na papirju nizke stroške, v resničnem življenju pa drage razvajanja. Morda nimate plačila za avto, imate pa tri otroke v dragih športnih klubih, ki stanejo roko in nogo. Ti drugi stroški se ne bi pojavili v vašem razmerju med dolgom in dohodkom (DTI), vendar to ne pomeni, da niso pomembni za vašo družino.

Po drugi strani pa imate morda velike finančne cilje, ki jih želite doseči, vključno z željo, da bi postali brez dolgov ali se predčasno upokojili.

V tem primeru boste morda želeli nižje mesečno hipotekarno plačilo, kot se odloči hipotekarna družba. Ali pa morda želite iti s 15-letnim stanovanjskim posojilom, da boste lahko hitreje odplačali svojo hišo in se upokojili pri 55.

Kakorkoli že, res se morate odločiti, koliko si lahko privoščite plačati vsak mesec, ne da bi ogrozili svoje družinske finance ali žrtvovali druge cilje.

Spodnja črta

Koliko stanovanja si lahko privoščite, je odvisno od vašega dohodka, hipotekarne obrestne mere, do katere se lahko kvalificirate, dolžine vašega stanovanjskega posojila in drugih pomembnih dejavnikov. Vendar pa je odvisno tudi od tega, koliko se počutite udobno pri plačilu in koliko denarja želite, da bi prihranili, vložili ali porabili za življenje, ki ga želite.

Pravilo 29/41 je dobro izhodišče za začetek postopka, vendar si morate ogledati svoj mesečni proračun in potrošniške navade, da ugotovite, s čim ste resnično zadovoljni.

Hipotekarna družba ne bi smela biti odgovorna za vaše prihodnje plačilo hipoteke. Lahko vam dajo idejo, a odločitev je na koncu vaša.

Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Se bodo hipotekarne obrestne mere znižale?

Hipotekarne obrestne mere se dvigujejo in znižujejo glede na dejavnike, kot je glavna obrestna mera. Vendar so trenutne obrestne mere na rekordno nizkih ali blizu njih, zato je večja verjetnost, da se bodo sčasoma dvignile, kot pa da se bodo še znižale.

Če nameravate kupiti dom, je najbolje, da se predkvalificirate z enim od teh vrhunski hipotekarni posojilodajalci zdaj, da lahko zaklenete današnje nizke cene.

Kako izberem hipotekarnega posojilodajalca?

Izbirate lahko med številnimi hipotekarnimi posojilodajalci, zato se je težko odločiti. Predlagamo, da nakupujete pri posojilodajalcih, da ugotovite, katera ponuja hipoteke in posojila z najnižjimi obrestnimi merami in stroški zapiranja.

Kakšno kreditno oceno potrebujem za nakup hiše?

Glede na Rocket Mortgage so potrošniki najverjetneje upravičeni do hipoteke, če imajo kreditno oceno 620 ali več. Vendar pa se boste morda lahko kvalificirali za stanovanjsko posojilo FHA s kreditno oceno do 580. Za večino velja isti standard VA stanovanjska posojila.

Ali lahko kupim hišo brez predplačila?

Po podatkih Urada za finančno zaščito potrošnikov (CFPB) večina tradicionalnih posojilodajalcev zahteva, da imajo posojilojemalci predplačilo od 5 % do 15 %. Posojilojemalci se lahko kvalificirajo tudi za stanovanjsko posojilo FHA s samo 3,5 % znižanjem.