Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)?

Opomba urednika: Tukaj je odličen prispevek mojega prijatelja na temo PMI Ben Feldman.

Pred kratkim sem prišel do tistega obdobja v življenju, ko začnem razmišljati nakup stanovanja.

Pripravljen sem se umiriti in všeč mi je zamisel o lastništvu svojega prostora. Ko sem začel raziskovati, sem tudi spoznal, kako velik je lahko celoten proces.

Pri nakupu stanovanja je treba upoštevati veliko stvari - od soseske, v kateri želite živeti, do velikosti hiše, ki jo želite, do vrste hipoteke, ki je za vas najboljša.

Toda ena stvar, ki se v postopku nakupa doma pozabi, so vsi dodatni stroški, ki jih boste morda morali plačati poleg cene stanovanja. Eden od teh dodatnih stroškov je zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) in po nekaterih ocenahlahko lastniki stanovanj za PMI plačajo od 100 do 500 USD na mesec.

Obstajajo načini, kako se izogniti plačilu, odvisno od vrste financiranja, ki ga uporabljate za nakup svojega doma.

Ni nujno, da vsi plačujejo zasebno hipotekarno zavarovanje, vendar bi moral vsak potencialni kupec stanovanja razumeti, kako deluje, in biti sposoben oceniti, ali ga potrebuje ali ne.

Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)?

V večini primerov, ko plačate kakršno koli zavarovanje, to pomeni, da ste na nek način zaščiteni pred nepričakovanimi dogodki. Vendar se PMI razlikuje od drugih vrst zavarovanj, ker PMI dejansko ščiti vašega posojilodajalca - ne vas.

PMI deluje kot zavarovalna polica za vašega posojilodajalca, da jih zaščiti pred morebitnimi izgubami, ki bi se lahko zgodile, če ne plačate hipotekarnih plačil.

Žal morate kot lastnik stanovanja plačati mesečno premijo za hipotekarno zavarovanje, čeprav od tega nimate koristi. Plačila PMI bodo vključena v vaše mesečno hipotekarno plačilo skupaj z glavnico, obresti in (po možnosti) nepremičninskim davkom ter zavarovanjem premoženja.

Koliko stane PMI?

Znesek, ki ga morate plačati za PMI vsak mesec, je odvisen od vaš kreditni rezultat in še nekaj drugih dejavnikov, vključno z velikostjo vašega posojila. Večje kot je vaše posojilo in nižji je vaš kreditni rezultat, višje bo vaše PMI plačilo. Na splošno PMI stane približno 0,5% do 1% vrednosti posojila na leto.

Na primer, če imate močan kredit in kupite dom za 400.000 USD z 10% položnico, boste morda morali plačati približno 170 USD na mesec za PMI. Če imate nižjo kreditno sposobnost, boste za isto hipotekarno zavarovanje morali plačati 270 USD na mesec (ali več).


Kdaj je potreben PMI?

Ker PMI pomaga vašemu posojilodajalcu pri izogibanju tveganju, je PMI potreben le če je polog manjši od 20%. Če imate polog 20% ​​ali več, je za posojilodajalca manjše tveganje, zato PMI ni potreben.

Tudi če začnete plačevati PMI, to ne pomeni, da ga morate plačati za vedno. Pravzaprav mora vaš posojilodajalec odpovedati zasebno hipotekarno zavarovanje, ko stanje vašega posojila pade na 78% prvotne cene stanovanja. Lahko ste tudi proaktivni in zahtevate preklic PMI, ko stanje na posojilu pade na 80%.

Kako se izogniti PMI

Ker lahko vzame velik kos vaš mesečni proračun, mnogi kupci stanovanj iščejo načine, kako se izogniti plačilu PMI. Tu je nekaj najpogostejših načinov:

Naredite večji polog: Eden od načinov, da se izognete PMI, je povečati polog na 20%. Lažje reči kot narediti, kajne? Če imate družinskega člana ali prijatelja, ki je pripravljen položiti denar za vaš polog, bi to zagotovo pomagalo. Ni redkost, da starši ali stari starši vlagajo v otrokov (ali vnukov) dom, da bi lažje obvladovali svoja mesečna plačila.

Vzemite lastništvo doma: Za tiste, ki nimajo družinskega člana z dodatnim denarjem ali ne želijo obremeniti svoje družine, obstajajo podjetja, ki poleg kupcev stanovanj vlagajo v svoje domove. Ta podjetja vam bodo v zameno za del lastniškega kapitala v hiši dala denar za polog. Na primer, Unison (glej pregled PT) s programom Unison HomeBuyer običajno prispevajo do polovice vašega pologa (včasih tudi več). V zameno si delijo del dobičkov ali izgub v ceni stanovanja, ko ga prodate.

Uporabite hipotekarno hipoteko ali posojilo 80/10/10: PMI se lahko izognete tako, da poleg prve hipoteke vzamete še drugo posojilo. To se imenuje "posojilo za vračilo denarja" ali "posojilo 80/10/10", ker običajno zahteva, da imate 10% polog in si izposoditi dodatnih 10% v drugem posojilu, tako da bo prvi hipotekarni znesek 80% cene stanovanja.

Težava pri tej ureditvi je, da so posojila z odškodninami lahko tvegana. Pogosto imajo prilagodljive obrestne mere, ki lahko v prihodnosti povečajo vaša plačila, zato jih je treba pogosto vrniti več kot 15 let namesto 30 let. Iz teh razlogov je običajno bolje uporabiti 20% gotovinski polog, kadar je to mogoče. Uvrstitev v to vrsto financiranja je lahko tudi težja, zato nimajo vsi dostopa do nje.

Vprašajte za hipotekarno zavarovanje, ki ga plača posojilodajalec: Obstaja še ena možnost za izogibanje PMI. Lahko se odločite za svojega posojilodajalec plača hipotekarno zavarovanje, kar pomeni, da morate plačati višjo obrestno mero. To se imenuje "hipotekarno zavarovanje, ki ga plača posojilodajalec" ali LPMI. Čeprav se sliši dobro, da vaš posojilodajalec namesto vas plača PMI, v resnici še vedno plačujete stroške zaradi višje obrestne mere (običajno vsaj 0,5% več).

Če resno razmišljate o LPMI, boste morali izračunati, koliko lahko prihranite pri PMI v primerjavi z dodatnim zneskom, ki ga boste porabili za plačila obresti. Če vam matematika pomaga, je morda vredno. Upoštevati morate tudi, da vaša plačila obresti pokrivajo življenjsko dobo posojila - medtem ko lahko PMI prekličete takoj, ko dosežete 20% lastniškega kapitala doma.

Pogovorite se s posojilodajalci lokalne skupnosti: Lokalni posojilodajalci - na primer kreditne zadruge - včasih ponujajo programe, kjer PMI ni potreben. Ti programi se od države do države razlikujejo, zato morate takšen program temeljito raziskati, preden se odločite, ali vam ustreza. V mnogih primerih imajo ti programi posebna merila za upravičenost, na primer minimalne kreditne ocene ali omejitve najvišjih dohodkov.

Kako se znebiti PMI

Če na koncu dobite hipoteko, pri kateri morate plačati PMI, morate vedeti, da lahko vprašate posojilodajalec, ki bo zavarovalnino izplačal iz hipotekarnega plačila, potem ko ste v svoj lastni kapital vložili vsaj 20% lastniškega kapitala doma.

Poleg tega mora vaš posojilodajalec samodejno preklicati plačila PMI, ko je vaš kapital enak 22% cene stanovanja ali ko dosežete sredino roka posojila. Čeprav bi plačilo PMI sčasoma izginilo, je najbolje, da pokličete svojega posojilodajalca in ga prosite, naj ga opusti takoj, ko izpolnite pogoje.

Zaključek

Ne glede na to, kaj na koncu izberete, se boste zavedali, kako deluje PMI in kako se temu izogniti vam daje več možnosti za uspešen nakup stanovanja in pridobivanje sredstev, ki so najboljša za to ti. Med postopkom odločanja se prepričajte, da primerjate vse izbire in se osredotočite na to, kar je za vas in vašo družino smiselno.

Benjamin Feldman je pisatelj in navdušenec nad osebnimi financami, ki živi z ženo na območju zaliva San Francisco. Trenutno je direktor Vsebina pri Unisonu, kjer nadzira ustvarjanje in promocijo vsebin za izobraževanje kupcev stanovanj in jim pomaga pri uresničevanju njihovih ciljev.