Ali moram refinancirati hipoteko?

F.vse hipotekarne obrestne mere so pogost sprožilec lastnikov stanovanj, ki razmišljajo o refinanciranju svojih hipotek. Konec koncev je eden najmočnejših argumentov za refinanciranje vaše hipoteke izkoriščanje nižje obrestne mere, tako da sčasoma za hišno hipoteko plačate manj.

Vendar pa obrestna mera ni edini dejavnik, ki ga boste morali upoštevati. Pri odločanju o pravem času za refinanciranje hipoteke boste morali pretehtati številna vprašanja glede na potencialno nižjo obrestno mero. Prav tako boste želeli skrčiti številke, da se prepričate, da se pravilno odločite za svojo hipoteko in proračun.

Tukaj je vse, kar morate vedeti, da se odločite, kdaj je najboljši čas za refinanciranje vaše hipoteke:

Dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri razmišljanju o refinanciranju hipoteke

Tu so glavni dejavniki refinanciranja, ki jih morate upoštevati, skupaj z nekaterimi vprašanji, ki bi jih morali zastaviti o vsakem od njih.

Obrestna mera

Ko se obrestne mere znižujejo, je naravno, da začnete razmišljati o refinanciranju, da zadržite nižjo obrestno mero. Sprememba obrestne mere za samo 1% lahko močno spremeni znesek vašega plačila in, kar je še pomembneje, znesek obresti, ki jih boste plačali za celotno življenjsko dobo posojila. Preden se podpišete s pikčasto črto, pa si zastavite naslednja vprašanja:

• Kakšna je vaša trenutna obrestna mera?
• Kaj bi bilo, če bi refinancirali?
• Ali obstaja dovolj velika razlika med obema?
• Se pričakuje, da se bodo tečaji v prihodnosti zvišali?

Najboljši način, da se informirano izberete, je raziskati trenutne hipotekarne obrestne mere za vaše območje in vrsto posojila.

Preberi več:Najboljše hipotekarne cene za samozaposlene

Vrsta posojila

Kakšna vrsta posojila imate trenutno in s katerim boste refinancirali, lahko vpliva na vašo obrestno mero, stroške, trajanje posojila in druge značilnosti posojila. Zato je dobro, da si zastavite naslednja vprašanja o svojem potencialnem refinanciranju:

• Ali prehajate iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) na posojilo s fiksno obrestno mero?
• Ali razmišljate o premiku posojilnih pogojev s 30 let na 20 ali 15 let

Poglej tudi:Prednosti in slabosti 15 -letne hipoteke

Zaključni stroški

Ne želite, da bi bili stroški zapiranja neprijetno presenečenje. Čeprav se je mogoče pogajati o nekaterih zaključnih stroških, včasih pa lahko zaključne stroške vključite v novo stanje posojila, ali pa jih plačate z višjo obrestno mero, se boste še vedno morali pripraviti na ta neizogibni hipotekarni strošek. Premislite, koliko denarja boste morali plačati za zaključne stroške, da zagotovite refinanciranje s temi vprašanji:

• Koliko vas bo stalo refinanciranje?
• Ali imate ta znesek na voljo za kratkoročne prihranke?
• Koliko časa bo trajalo, da povrnete te stroške?
• Boste tako dolgo v domu?

Vaša bonitetna ocena

Samo zato, ker so se obrestne mere znižale, na splošno ne pomeni, da imajo vsi dostop do enakih nizkih obrestnih mer. Vaša bonitetna ocena je lahko razlika med ljubljeno in bolečo. Odgovorite na ta vprašanja:

• Ali se je vaša bonitetna ocena pred kratkim zvišala? Če je tako, se lahko zdaj kvalificirate za boljšo obrestno mero za refinanciranje, tudi če obrestne mere niso zgodovinsko nizke.
• Ali iz kakršnega koli razloga pričakujete znižanje bonitetne ocene? Če mislite, da se bo to zgodilo, boste morda želeli udariti, medtem ko je bonitetna ocena še vedno visoka.

Vaša časovnica

Hipotekarno refinanciranje je na splošno dolgoročna strategija varčevanja z denarjem. To pomeni, da mora refinanciranje ustrezati vaši osebni časovni premici za dom, da bo finančno smiselno. Nekaj ​​vprašanj o vaši časovni premici vključuje:

• Kako dolgo nameravate biti doma in obdržati hipoteko?
• Boste tam dovolj dolgo, da povrnete stroške zaključka?
• Ali nameravate v prihodnosti najeti svoj dom?
• Ali vam bo nižje plačilo omogočilo lažji najem?

Vaš proračun

Ponovno financiranje lahko včasih zniža vaše plačilo in vam omogoči, da za prihranke namenite več denarja. Refinanciranje lahko poveča tudi vaše plačilo, če se želite hitreje znebiti posojila in plačati manj obresti.

Če razmišljate o refinanciranju za povečanje prostora v svojem proračunu, poskrbite, da boste lahko plačali stroške zapiranja, da boste prišli do znižanih mesečnih plačil.

Ravnatelj, ki ste ga plačali

Pomislite, koliko ste že plačali za posojilo. Če ste plačali 20% vrednosti svojega doma, ste morda upravičeni do znižanja zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI), ne da bi morali refinancirati. Če pa ga vaš trenutni posojilodajalec ne bo opustil, razmislite o refinanciranju, da se ga znebite.

Povezano:Ali bi morali hipoteko predčasno odplačati? Ja! Tukaj je 6 strategij, s katerimi lahko to storite!

Kaj potrebujete za izračun kalkulatorja hipotekarnega refinanciranja

Ko ste si zastavili zgornja vprašanja, je čas, da začnete izračunavati, kako bi refinanciranje hipoteke lahko vplivalo na vaš rezultat.

Na spletu je na voljo ogromno brezplačnih kalkulatorjev refinanciranja, ki vam lahko pomagajo razumeti, kaj lahko pričakujete od refinanciranja. Všeč so mi funkcije kalkulatorja refinanciranja hipotekarnih posojil Bankrate.com.

Tu so elementi, ki jih boste potrebovali za dokončanje izračuna refinanciranja:

Trenutni znesek posojila: Tu vnesete znesek, ki ste si ga izposodili za nakup stanovanja. Na primer, recimo, da ste kupili dom za 200.000 USD z 20% znižanjem, bi bil vaš prvotni znesek posojila 160.000 USD.

Trenutna obrestna mera (%): Preprosto vnesite trenutno obrestno mero za vašo hipoteko.

Trajanje (v letih): Vnesite znesek let, v katerih je bila vaša prvotna hipoteka (tj. 30 let v primerjavi s 15 leti)

Trenutno hipotekarno stanje: Toliko trenutno imate v lasti hipoteko na vašem domu. Poiščite svoj zadnji račun in poiščite stanje.

Obrestna mera za refinanciranje (%): Tu boste za novo posojilo navedli obrestno mero, ki ste jo navedli.

Trajanje (v letih): Kakšen je vaš novi mandat? 30 let? 15?

Kazen predplačila (%): Ali boste dolgovali kazen za predplačilo, če ste malo predčasno odplačali znesek posojila? Če ne veste, pokličite svojega trenutnega posojilodajalca in ugotovite. To je treba upoštevati pri vaši odločitvi.

Zaključni stroški za novo hipoteko:-Zatvorni stroški pogosto vključujejo pristojbino za najem posojila, točke, pristojbino za cenitev, iskanje naslova in zavarovanje, anketo, davke, pristojbino za evidentiranje listine, stroške kreditnega poročila in druge stroške, ocenjene pri poravnavi. Stroški zapiranja običajno znašajo od 2% do 6% celotne hipotekarne vsote.

Število točk pri novem posojilu: To bi bil dodatni denar, ki ga plačate za doseganje boljše obrestne mere.

Ali se je splačalo, ko sem refinanciral hipoteko?

Za primer, kako lahko refinanciranje deluje, poglejmo mojo hipotekarno refinanciranje. To je bil dolg, vlečen proces, vendar smo dosegli boljšo stopnjo za našo 30-letno hipoteko (manj dolgov) in nižja plačila (večja prilagodljivost z našim proračunom in premoženjem).

Tu so podrobnosti (številke včasih zaokrožene in približne):

Prejšnja hipoteka:

• Kupljeno oktobra 2007
• 30 let, fiksna hipotekarna obrestna mera pri 6,375%
• Kupljeno za približno 207.000 USD
• 42.000 USD (20%) nižje
• Skupna hipoteka v višini 165.000 USD
• Mesečno plačilo 1.028 USD
• 0 USD za končne stroške po prodajnem kreditu v višini 5000 USD
• Plačali 39.000 USD obresti v 3 letih in 10 mesecih
• Plačal je 205.000 USD obresti v času trajanja posojila.

Nova hipoteka:

• Zaprto julija 2011
• 30 let, fiksna hipotekarna obrestna mera 4,875%
• Nova skupna hipoteka v višini 159.000 USD
• Novo mesečno plačilo 842 USD
• Zaključni stroški v višini 1.000 USD po posojilodajalcih v višini 2.000 USD
• Plačajte 144.000 USD obresti v času trajanja posojila.

Opomba: Trenutni tržni pogoji so takšni, da bi pri prodaji našega doma "izgubili denar", če bi ga poskušali prodati zdaj. Zato, tudi če v naslednjem letu od doma odidemo, ga bomo obdržali kot enoto za najem.

Varčevanje in obresti

Z refinanciranjem smo znesek obresti, ki jih bomo plačali v času trajanja teh posojil, zmanjšali za 22.000 USD (205.000 USD - 144.000 USD - 39.000 USD), kar je lepo. Na podlagi teh prihrankov v obresti potrebujem 17 mesecev, da povrnemo stroške zaključka 1.000 USD za re-fi.

Tako sem dobil to številko:

Prihranke obresti razporedim na vsa preostala plačilna obdobja. S 30-letnim posojilom imamo 360 plačilnih rokov.

22.000 USD / 360 plačil = 60 USD.

Nato sem stroške zapiranja 1.000 USD razdelil na 60 USD. To mi daje 17, kar pomeni, da bo trajalo 17 plačilnih obdobij (ali mesecev), da povrnemo 1.000 USD, ki smo jih plačali za zaključne stroške. Če bi mestni dom prodal pred decembrom 2012, bi bilo to zaman.

Vem, da je tipično pravilo "preloma" pri refinanciranju, da se razlika v plačilih (v tem primeru 1028 USD - 842 USD = 186 USD) razdeli v končne stroške v višini 1000 USD, kar mi daje točko preloma 5,38 meseca (1000 USD/186 USD = 5,38), vendar mislim, da to ne pove resnice zgodba. Moji dolgoročni prihranki obresti so pomembnejši prihranki v primerjavi s skromnejšimi prihranki pri mesečnem plačilu.

Poglej tudi: Kako izračunati hipotekarno plačilo za refinanciranje ali nakup

Zakaj sem vesel nižjih plačil

Čeprav trdno verjamem, da so prihranki obresti pomembnejši, sem še vedno vesel, da smo s to refinanciranjem dobili nižje mesečno plačilo. Evo zakaj:

1. Naš mesečni proračun smo povečali za 186 USD. ($1,028 – $842). Ta vrsta prožnosti je pomembna za samostojno zaposlovanje.
2. Bili smo na poti, da hišo prerastemo. Hišo smo kupili z idejo, da bi v prihodnosti lahko postala naložbena nepremičnina. S tem novim plačilom se lahko dejansko uporabi izraz "naložba". Če bi oddali svoj prostor v najem, bi lahko dobili najmanj 1500 USD na mesec. Hipotekarno plačilo v višini 842 USD, davki na nepremičnine 350 USD, dajatve HOA v višini 175 USD in zavarovanje 20 USD bi nam pustili najemninsko enoto, ki denarno teče.

Preberi več:Kako poiskati nepremičnine za najem: vrednotenje nepremičnine za nakup

Kje refinancirati hipoteko

Čeprav pri tradicionalnih in netradicionalnih posojilodajalcih primanjkuje posojil za refinanciranje, se lahko stvari otežijo, če ste samozaposleni, kot sem jaz. Zavarovalnice radi vidijo davčne napovedi, ki segajo dve leti nazaj od nas brez W-2. Danes je pridobivanje odobritve za hipoteko z dohodkom od samozaposlitve težko. Tudi če niste samozaposleni, je dobro, da poiščete pravo posojilo za refinanciranje. Zelo priporočam dva posojilojemalca:

Pospešena posojila

Pospešena posojila je bil posojilodajalec, ki je skrbel za moje refinanciranje, in to takrat, ko sem bil še dokaj nov samostojni podjetnik brez več let davčnih napovedi z visokimi dohodki. Sodelovali so z mano, da so mi v dobri veri dali oceno za mojo obrestno mero in mandat, in so mi pomagali skozi postopek ocenjevanja, preverjanja dohodka in premoženja, zavarovanja in nazadnje našega zapiranje.

Preberi več:Moje izkušnje pri refinanciranju s hitrimi posojili [7 preprostih korakov]

LendingTree

To spletno mesto je spletno mesto za posojila, kjer lahko posojilojemalci izpolnijo en obrazec za prejemanje več prilagojenih ponudb od posojilodajalcev na spletnem mestu LendingTree omrežje. Posojilojemalec za uporabo LendingTree ne plačuje nobenih pristojbin. Odvisno od tega, katerega posojilojemalca izberete, boste morda morali plačati prijavnino, pristojbino za obdelavo in/ali stroške zaključka. Ta trg je odlična možnost, da zagotovite najboljše možno posojilo za refinanciranje za vaše potrebe.

Zaključne misli

Refinanciranje vaše hipoteke je lahko pameten način za znižanje hipotekarnih plačil, zmanjšanje zneska obresti in znižanje obrestne mere. Toda to ne pomeni, da je refinanciranje vedno prava izbira za vsakega lastnika hiše - niti ne pomeni, da je vsako refinanciranje ustvarjeno enako.

Pomembno je, da poznate vse svoje osebne in finančne dejavnike, ki lahko vplivajo na pogoje refinanciranja. In pametno je narediti nekaj izračunov, kaj lahko pričakujete od refinanciranja, preden se obrnete na posojilodajalce.

Kakšne so vaše izkušnje z refinanciranjem hipoteke? Povejte nam o tem v komentarjih!

Fotografija Breno Assis na Unsplash

O Philipu Taylorju, CPA

Philip Taylor, alias "PT", je CPA, bloger, podcaster, mož in oče treh otrok. PT je tudi ustanovitelj in izvršni direktor konference in sejma industrije osebnih financ, FinCon.

Delo s krajšim delovnim časom je ustvaril leta 2007, da bi delil svoje nasvete o denarju in bil odgovoren (medtem ko odplačilo več kot 75 tisoč dolarjev dolga) in spoznavanje drugih, ki so navdušeni nad prehodom na finančno področje neodvisnost.