Nepremičnine so zelo dobro razumljen, vendar pogosto slabo izveden način pridobivanja bogastva. Potrebna je le ena epizoda HGTV-jevega prevračanja oddaje, da veš, da ne potrebuješ genija... ampak tudi geniji lahko to pokvarijo s slabo izvedbo.
Če ste vlagatelj, ki kupuje in drži, je manj verjetno, da boste to zmotili, potem pa naletite na "smrt za tisoč papirjev" rezi. " Obstajajo vzdrževanje, popravila, iskanje najemnikov, izganjanje mrtvih udarcev, telefonski klici vodovodarjev ob 2 uri, čiščenje... to
Če berete knjigo o naložbah v nepremičnine, se vse sliši tako preprosto. In preprosto je. A ni lahko.
Kot pravijo, hudič je v podrobnostih.
Zato toliko ljudi vlaga v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT). REIT ponuja izpostavljenost do nepremičnin brez kakršnega koli dela. Vanguardov sklad REIT vam zaračuna le 0,12% delež stroškov in ste izpostavljeni različnim komercialnim nepremičninskim podjetjem. To je le 12 USD na vsakih 10.000 USD!
Kaj pa, če ne želite imeti sklada, ki vlaga samo v skladišča, pisarniške parke in nakupovalna središča? Do nedavnega niste imeli sreče. Poskusite najti nepremičninski sindikat na svojem območju, vendar to ni brez tveganj.
Najboljša možnost je lahko a platforma za vlaganje nepremičnin v množično financiranje.
Povzetek najboljših mest za množično financiranje nepremičnin
| Spletno mesto | Specializacija | Najmanj | Akreditacija Zahtevano? |
Nauči se več |
|---|---|---|---|---|
| Zbiranje sredstev | eREIT (sklad) | $500 | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
| Napeto | eREIT (sklad) | $5,000 | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
| AcreTrader | Nizke naložbe v kmetijska zemljišča | $ 3k-$ 10k | Akreditirani vlagatelj | Nauči se več |
| Kadri | Poslovni RE institucionalnega razreda | 50 tisoč dolarjev | Akreditirani vlagatelj | Nauči se več |
| CrowdStreet | Poslovne nepremičnine | 25.000-100.000 USD | Akreditirani vlagatelj | Nauči se več |
| Uliconosna ulica | Več možnosti za naložbe | $ 1k-$ 5k | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
| Streha | Najem nepremičnin za eno družino na ključ | Varira | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
| RealtyMogul | Poslovne nepremičnine neposredno ali preko sklada |
$ 1k-$ 5k | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
| EquityMultiple | Institucionalna reklama nepremičnina |
$5,000 | Akreditirani vlagatelj | Nauči se več |
| Pritličje | Kratkoročni dolg, zavarovan z zavarovanjem | $10 | Vsak vlagatelj | Nauči se več |
Kazalo
- Fundrise - dobro za diverzifikacijo
- Streitwise - nizke minimalne naložbe
- AcreTrader - najboljše za kmetijska zemljišča
- Cadre-najboljše za nepremičnine institucionalne kakovosti
- CrowdStreet - najboljše za poslovne nepremičnine
- Yieldstreet - raznolikost nepremičnin
- Roofstock - vlagajte v najem nepremičnin
- RealtyMogul - Dostop do poslovnih nepremičnin
- EquityMultiple - Dolg in lastniške naložbe
- Pritličje-kratkoročni dolžniški dolg
- Preostali del paketa
- Ali bi morali vlagati v te ponudbe?
Zbiranje sredstev - Dobro za diverzifikacijo
Fundrise je ena najboljših platform za vlaganje nepremičnin v množično financiranje za neakreditirane vlagatelje, ker ponujajo paket svojih individualnih naložb v vozilo, ki mu pravijo eREIT. Ker je akreditiran vlagatelj običajno ena največjih ovir pri vlaganju v nepremičninsko platformo, Fundrise ponuja alternativo tistim, ki ne dosegajo te visoke meje.
EREIT sledijo naložbeni strategiji, ki je na voljo v njihovih ponudbenih dokumentih. So kot običajni REIT, le da je minimalni nizkih 1000 USD. Za razliko od običajnih REIT, ki trgujejo na odprtem trgu, se z njimi ne trguje javno. Delnice lahko unovčite le četrtletno. So bolj likvidni kot sindikat, manj likvidni kot vzajemni sklad.
Imamo celoten pregled Fundrise.
Več o Fundrise
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
Napeto - Nizka minimalna naložba
Streitwise je nepremičninski investicijski sklad, ki se oglašuje 8,4% donos z nizko minimalno naložbo. Odprt je za neakreditirane vlagatelje.
Struktura provizij je 3% zbranega zneska plus 2% provizije za sredstva v upravljanju. Ko pregledate pristojbine drugih poslov, boste pogosto videli, da so takšne pristojbine zbrane v znesku dvig (v obliki pristojbin za nakup, pristojbin za financiranje, pristojbin za uspešnost itd.), kot tudi izplačila. Če imate naravnost 3% dviga in 2% sredstev pod upravljanjem, je struktura veliko bolj jasna kot pri drugih.
Ker gre za REIT, dividende razdeljujejo četrtletno in morajo za vzdrževanje te strukture letno razdeliti 90% svojega obdavčljivega dohodka. Pričakujte, da boste svoje naložbe v Streitwise zadrževali za določeno obdobje, ker sta vsako leto četrtletna blokada in obdobje odplačevanja. Prav tako imate možnost reinvestiranja dividend, če se tako odločite.
Najmanjša naložba je 5000 USD in imamo celoten pregled Streitwise tukaj.
Več o Streitwise
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
Ali ste vedeli, da lahko vlagate v kmetijska zemljišča?
AcreTrader je nova nepremičninska platforma, specializirana za kmetijska zemljišča. Raziskujejo vse posle, jih izberejo manj kot 5% in kmetije pridobijo prek LLC. Dohodek lahko zaslužite z najemnino in vidite tudi cenjenje v sami deželi. Ali ste vedeli, da 40% ameriških kmetijskih zemljišč je v najemu ali najemu?
Najmanjši znesek naložbe je običajno med 3000 in 10.000 USD. To se med naložbami razlikuje glede na ceno na hektar in skupne stroške kmetije.
Računajo le 0,75% vrednosti kmetije kot letno pristojbino za upravljanje skupaj s stroški zapiranja pri vsakem poslu. Običajno obdobje zadrževanja je 3-5 let, čeprav so nekateri posli 5-10 let, lahko svoje delnice prodate na trgu. In to lahko storite v samoupravni IRA!
To je fascinanten razred sredstev, ki ga ne boste mogli dobiti na nobeni drugi platformi. Za več podrobnosti preberite celoten pregled Acretraderja.
Več o AcreTraderju
(To velja za akreditirane vlagatelje)
Če želite videti več ponudb kmetijskih zemljišč, je še en zagon FarmTogether. O njih vem manj kot AcreTrader, vendar so podobne platforme. Tudi za akreditirane vlagatelje in njihovi posli imajo običajno najmanj 10.000 do 50.000 USD. Dobivate denarne donose četrtletno, polletno ali letno. Pridružite se lahko tudi brezplačno, tako da se lahko prijavite samo za ogled njihovih ponudb. Imamo podroben pregled FarmTogether tukaj.
Kadri -Najboljše za nepremičnine institucionalne kakovosti
Kadri je naložbena platforma, ki vam omogoča dostop do naložb v poslovne nepremičnine, ki so "institucionalne kakovosti". Kaj to pomeni? To pomeni, da skupaj s finančnimi institucijami vlagate na način, ki ni podoben številnim drugim nepremičninskim platformam, ki jih financira množično financiranje. Pravzaprav Cadre vlaga v vsak posel, v katerega sodelujejo, in to je nekaj, kar jih ločuje od drugih platform.
Kadri ima dve možnosti-svoj sklad za neposredni dostop in »dogovor po dogovoru«. To je podobno kot na drugih platformah, ki ponujajo možnost »sklada« in posebno možnost posla. Sklad za neposredni dostop Cadre ima najmanj 50.000 USD, medtem ko je za posamezne posle minimalna naložba tudi 50.000 USD.
Več o Cadre
(To velja za akreditirane vlagatelje)
CrowdStreet - Najboljše za poslovne nepremičnine
Crowdstreet je specializiran za posamezne naložbe v poslovne nepremičnine z različnimi obdobji zadrževanja (trenutna naložba možnosti od maja 2021 so bile kjer koli od 2 let do 9 let) z zelo privlačno ciljno stopnjo donosnosti vlagateljev (visoki najstniki do nizkih 20 -ih). To so naložbe v določeno nepremičnino in ne sklad, ki se razlikuje, zato morate biti akreditirani vlagatelj.
Sklenili so skoraj 500 poslov s skoraj 2 milijardami dolarjev zbranega kapitala, zato so bili aktivni od ustanovitve leta 2014. Najmanjša naložba je običajno 25.000 USD, vendar nekateri posli zahtevajo najmanj 100.000 USD, odvisno od velikosti.
Več o CrowdStreet
(To velja za akreditirane vlagatelje)
Uliconosna ulica - Raznolikost nepremičnin
Uliconosna ulica je platforma, ki ponuja različne naložbene ponudbe, ki med drugim vključujejo nepremičnine. Lahko vlagate v sklad z več sredstvi (neakreditirani vlagatelji), ki širi vašo naložbo v več razredih sredstev ali pa izberete posamezne ponudbe - ki bodo imele svoje donose in pogoji.
Sklad z več sredstvi (Sklad Yieldstreet Prism, ni na voljo v SV ali ND) ima najmanj 1.000 USD, medtem ko bodo posamezne ponudbe imele 5.000 USD minimalne naložbe. Obstaja še tretja možnost, vlaganje v kratkoročne obveznice (3-6 mesecev), ki imajo najmanj 1.000 USD, vendar so na voljo samo akreditiranim vlagateljem.
Prijavite se brezplačno Uliconosna ulica tako da se lahko prijavite in pogledate okoli. Ali pa, če se želite naučiti še več, naše Pregled plodov gre v podrobnosti.
Bonusna ponudba v višini 500 USD: Za omejen čas, Uliconosna ulica izvaja novo promocijo računa, kjer lahko odprete račun in deponirate sredstva do 500 USD. Če deponirate več kot 10.000 USD, dobite 50 USD za položenih 1.000 USD vse do 500 USD bonusa.
Več o Yieldstreet
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
Streha - Vlagajte v nepremičnine za najem
Roofstock je trg naložb v nepremičnine, ki vam omogoča nakup nepremičnin za eno družino na ključ z le 20% popusta. Prijavite se brezplačno in na njihovih trgih lahko iščete nepremičnine na podlagi različnih dejavnikov, kot so cena, lokacija, mesečna najemnina, šole itd. Če poznate 1031 izmenjav, vam bodo tudi pokazale, katere nepremičnine so primerne tudi za to.
Tu je posnetek nekaterih nepremičnin, ki so na voljo od 11. junija 2019:
Če se sprašujete, zakaj so na seznamu, je to zato, ker lahko kupite tudi delnice v nepremičninah (ne pa jih kupite dokončno), podobno kot pri delnicah poslov na drugih spletnih mestih. Lahko vlagate v portfelje po meri (v bistvu nejavni REIT), tako da lahko vlagate z nekaj diverzifikacije. Na primer, v St. Louisu je bil en portfelj sestavljen iz 6 enodružinskih hiš. Obstaja še ena, ki je imela 7 enodružinskih stanovanj na Srednjem zahodu.
Če vlagate v dom, ste njegov lastnik in se lahko zanesete na njihove storitve upravljanja premoženja (ne upravljajo ga, povežejo vas s tistimi na tem območju), zavarovanje itd.
Končno se zdi neumno to reči, vendar imajo 30-dnevno garancijo vračila denarja. Če kupite nepremičnino in niste zadovoljni, vam jo bodo vrnili (tehnično jo brezplačno navedejo na svojem trgu in vam denar vrnejo, ko se prodaja).
Tukaj je celoten pregled Roofstocka. Brezplačna je prijava.
Več o Roofstock
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
RealtyMogul - Dostop do poslovnih nepremičnin
RealtyMogul se je začel leta 2013 in akreditiranim in neakreditiranim vlagateljem ponuja način vlaganja v poslovne nepremičnine. Akreditirani vlagatelji lahko vlagajo v posebne posle, medtem ko lahko neakreditirani vlagatelji prispevajo k MogulREIT-u. Ne ukvarjajo se s stanovanjskimi posli in si prizadevajte vlagati v ciljno usmerjene poslovne nepremičnine, do katerih povprečni vlagatelj ne bo imel dostopa do.
Ker se večji REIT osredotočajo na velike korporacije, kot sta Simon Property Group (lastnik/upravljavec nakupovalnega središča) in Public Storage (ogromno) skladišča), RealtyMogul želi vlagati v stanovanjske skupnosti, maloprodajne centre in pisarne razreda A. stavbe.
Najmanjša velikost naložbe za posamezne projekte je 5.000 USD, pri njihovem REIT, MogulREIT, pa se lahko vključite že za 1.000 USD. Ti lahko si oglejte naš celoten pregled RealtyMogul izvedeti več.
Več o RealtyMogul
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
Equity Multiple ponuja dolžniške in lastniške naložbe, ki ekskluzivno se osredotoča na institucionalne poslovne nepremičnine. Imajo tudi sindikalna posojila in jih podpira obstoječe nacionalno svetovalno podjetje za nepremičnine (Mission Capital), ki pomaga pri načrtovanju poslov.
Najnižji znesek je 5000 USD, struktura provizij pa je oblikovana tako, da njihove interese uskladi z vami, vlagateljem, in glede na vrsto naložbe. Običajno je 0,5% letna pristojbina za kritje upravnih stroškov plus 10% dobička, potem ko ste prejeli nazaj vse začetne naložbe. Pri prednostnih lastniških in dolžniških poslih vzamejo tudi provizijo za servisiranje v "razmiku" med obrestno mero, ki se zaračuna posojilojemalcu, in tistim, kar vam je izplačano. Nazadnje bodo pri vseh poslih zbrali del skupnega zbranega zneska. Ta struktura provizij je tipična, zato morate pregledati posebne pogoje posla, da poznate posebne številke v vsakem od njih.
Več o EquityMultiple
(To velja samo za akreditirane vlagatelje)
Pritličje -Kratkoročni dolžniški dolg
Pritličje je platforma, na kateri lahko kateri koli vlagatelj, ki vam ni nujno akreditiran, vlaga v kratkoročni dolg z visokim donosom, ki je zavarovan z nepremičninami. Namesto da bi imeli v lasti lastniški kapital v nepremičnini, ste preprosto lastnik dolga, ki ima lahko kratke pogoje od 12 do 18 mesecev. Ima sedež iz Atlante in obstaja od leta 2013.
Če poznate platforme za posojila med enakovrednimi podjetji, kot je LendingClub, je to podobno, saj lahko vlagate v posojila že pri 10 USD. V nasprotju s posojilnimi platformami enakovrednih partnerjev, ki so nezavarovani bankovci, so ta posojila zavarovana s premoženjem samim, običajno razmerje med posojilom in vrednostjo pa je 40-70%.
Tukaj je naš celoten pregled Pritličja za več podrobnosti.
Več o Pritličju
(To velja za akreditirane in neakreditirane vlagatelje)
Preostali del paketa
Ker se bo pojavljalo več spletnih mest, si jih bom še naprej ogledal in kako so drugačni.
Na tem seznamu so podjetja ali spletna mesta, ki jih nisem natančno pogledal, toda odkar sem slišal zanje, sem se želel prepričati, da ste to storili tudi vi. Pošljite mi e -pošto, če želite podrobneje pogledati katerega od njih:
- Prodigy Network - Z najmanj 50.000 USD in osredotočenostjo na naložbe institucionalnega razreda na Manhattnu so pretirano osredotočeni in imajo bolj prilagojeno privlačnost storitev. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- Obliž zemlje -Trg posojanja nepremičnin med enakovrednimi podjetji za akreditirane vlagatelje, podobno kot PeerStreet, z najmanj 5000 USD. Prizadevajo si sodelovati z razvijalci nepremičnin, ki izboljšujejo obstoječe nepremičninske projekte. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- PosojanjeDom -Tržnica s sedežem v San Franciscu z 12-mesečnimi posojili za posojilojemalce z enomestnimi nepremičninami. Nepremičnine so projekti sanacije in dokaj konzervativni (povprečni LTV 62%, glede na intervju v New York Timesu). Najmanj 5000 USD. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- Majhna sprememba - Vlagajo v komercialne in stanovanjske nepremičninske projekte na podlagi svojih "meril sprememb", kot je mobilnost (sprehodnost, sposobnost kolesarjenja), trajnost (zelena gradnja, prilagodljiva ponovna uporaba) in ekonomska vitalnost (ustvarjanje delovnih mest, cenovno ugodno stanovanje). Obstajajo minimalne vrednosti za posamezen projekt in imajo možnosti za akreditirane in neakreditirane vlagatelje.
- Fund That Flip - Preverjena posojila za stanovanjske nepremičnine (trdna denarna posojila) v korakih po 5.000 USD in predplačajo svoje posle. Njihove odprte ponudbe si lahko ogledate brez ustvarjanja računa. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- ArborCrowd - S podporo družine podjetij Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC) imate dostop do velikih komercialnih naložbenih možnosti. Nedavni posel v višini 12,7 milijona dolarjev za večstanovanjsko nepremičnino v Alabami je predvidel IRR 16-18% v obdobju 3-5 let. Posli so ponavadi na večji strani in minimalni znesek naložbe je 25.000 USD. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- AlphaFlow - Iz portfelja dolgov drugih podjetij na tem seznamu, kot je PeerStreet, gradijo portfelj nepremičninskih posojil, da optimizirajo tveganje in donos. Prav tako bodo rebalansirali in po potrebi prilagodili sklad, mesečni zaslužek lahko dvignete ali reinvestirate. Najmanj 10.000 USD. (To velja samo za akreditirane vlagatelje)
- Starejši življenjski sklad -Senior Living Fund je platforma, ki je specializirana za stanovanja za starejše in načrtuje stopnje donosa v razponu od 13% do 21%. Financirajo in razvijajo nove stanovanjske skupnosti, vendar podrobnosti ne ponujajo preveč. Delim ga, ker je dober primer specializacije, vendar o njih ne vem veliko več.
Ali bi morali vlagati v te ponudbe?
Kaj pa, če niste prepričani o teh novih platformah? Ali predstavljajo dobro možnost?
Dohiteli smo Profesor Ralph Lim, Izredni profesor za finance in ekonomijo na poslovni šoli Jack Welch na Univerzi Sacred Heart. Postavili smo mu nekaj vprašanj in bil je dovolj prijazen, da je dal nekaj vpogleda:
Koliko naložb bi morali vključevati v portfelj nepremičnin?Predlagam, da se približno 10% do 15% portfelja vlaga v nepremičninske naložbe. To predvideva vlagatelja s povprečno toleranco tveganja. Tisti z nizko toleranco tveganja (npr. Zelo konzervativni vlagatelji) najbrž ne bi smeli imeti ničesar v nepremičninah.
Ali menite, da bi morali ljudje za nov razred naložb v nepremičnine zasledovati? Zakaj ali zakaj ne?
Zdi se, da je nova možnost vlaganja v vrednostne papirje, zavarovane z nepremičninami, nekoliko bolj konzervativna možnost vključitve nepremičnin v portfelj. Običajno imajo bankovci, zavarovani z nepremičninami, prednost pred lastniki lastniških vrednostnih papirjev. To je podobno konceptu prednostnega dolga pred lastniškim kapitalom.
V tem primeru se zdi, da ima vlagatelj dolg, ki je podprt z osnovnimi nepremičninami. Vlagatelj nima nepremičninskega kapitala. Preden se zavežejo k tej možnosti, pa morajo vlagatelji natančno prebrati prospekt ali okrožnico ponudbe.
Kako se te nove možnosti primerjajo z obstoječimi naložbenimi možnostmi?
Namesto da bi imela lastniški položaj v nepremičninah, ta nova možnost vlagatelju ponuja možnost vlaganja v dolžniški del. Tveganje je manjše od lastništva lastniškega kapitala, vendar je tudi možnost dobička. Naložba v dolg običajno omejuje vlagatelja na prihodke od obresti in vračilo glavnice.
Običajno dolžniški vlagatelji ne sodelujejo pri morebitnem povečanju lastniškega kapitala zaradi osnovnega povečanja vrednosti nepremičnin. Seveda preberite prospekt ali okrožnico ponudbe.
Z nepremičninskimi spletnimi mesti, ki jih financira množica, obstaja veliko različnih naložbenih možnosti. Nekateri so dolžni, kot je omenil profesor Lim, drugi pa so lastniški. Nekateri so mešanica obojega, zato je vedno pomembno pregledati prospekt ali ponudbo, da ugotovite, v kaj vlagate.
Kakšne so vaše izkušnje s spletnimi mesti za vlaganje v nepremičnine, ki jih financira množica?