Vedno sem slišal, da so nepremičnine pot do bogastva. Verjetno imate tudi vi.
Za mnoge Američane to pomeni vaše primarno prebivališče. Kupite ga, plačate hipoteko in ti "prisilni prihranki" skupaj z dvigom vrednosti nepremičnine povzročijo lastniški kapital, ki pogosto predstavlja velik odstotek vaše neto vrednosti.
Za druge to pomeni vlaganje v nepremičnine zunaj vašega doma. V nekaterih primerih to pomeni, da se vključite posli o prodaji nepremičnin.
Nepremičninsko združevanje je način, kako se redni vlagatelji, kot sem jaz, lahko vključijo v večmilijonske nepremičninske posle.
Pravzaprav sem se tako vključil v nakup nepremičninske zveze za 8,15 milijona ameriških dolarjev stanovanjsko skupnost v Arizoni s predvideno notranjo donosnostjo (IRR) 14-18%.
Ključno je razumeti, kako deluje združenje nepremičnin, kako najti sindikat, ki se mu lahko pridružite, in kako ga preveriti, da boste dobili solidno donosnost:
Kazalo
- Kaj je sindiciranje nepremičnin?
- Kako so strukturirani nepremičninski sindikati?
- Kako se sindikacije razlikujejo od REIT?
- So nepremičninske sindikacije pasivne?
- Kako najti nepremičninski sindikat?
- Kako se množično financiranje prilega sliki?
Kaj je sindiciranje nepremičnin?
Nepremičninski sindikat je, ko skupina Vlagatelji vložiti denar v nepremičninsko transakcijo, ki jo je sestavil a Sponzor.
Najlažja analogija je, če želite vi in nekaj prijateljev voditi pralnico. Pralnice so drage za začetek, ker morate priti do stavbe, vzeti vso čistilno opremo itd. Vendar pa so v primerjavi z drugimi podjetji relativno enostavni za upravljanje.
Tako ste skupaj s peščico prijateljev (vlagatelji) zbrali nekaj denarja, drug prijatelj (sponzor) pa ponuja mesto. Sponzor prejme plačo za vodenje pralnice, kot bi to storil vsak operater, in vsak dobi del dobička.
Pri nepremičninskem poslu je približno enako. Vlagatelji prispevajo denar za posel, sponzor pa vloži v lastniški kapital in pogosto tudi nekaj svojega denarja. Vlagatelji pogosto prispevajo od 80 do 95% celotnega kapitala, preostanek pa pobere sponzor.
Kako so strukturirani nepremičninski sindikati?
Strukturirani so kot večina drugih nepremičninskih poslov - običajno kot družba z omejeno odgovornostjo (LLC), včasih pa kot omejena družba (LP). V primeru LP je sponzor generalni partner/upravitelj, medtem ko so vlagatelji komanditni partnerji ali pasivni vlagatelji.
To pomeni, da bo vaša organizacija imela operativne sporazume (LLC) ali partnerski sporazum (LP) - to boste pozorno prebrali ker opisujejo, kako se izplačila izplačujejo, kako se določijo glasovalne pravice, pa tudi vse pristojbine, ki jih sponzor prejme pred distribucije. Vse pomembno bo zapisano v enem od teh dokumentov.
Posli sindikacije nepremičnin imajo veliko različnih struktur. Na primer, sodelujem pri sindikalnem poslu, kjer je "distribucijski slap":
- Prvič, člani razreda A (vlagatelji) dobijo 8% naših prispevkov (želeni donos);
- Nato se nam razdeli 70% preostale gotovine;
- Nato člani razreda B (sponzorji) prejmejo 30% gotovine za razdeljevanje.
Od razdeljenega denarja bodo vlagatelji prejeli 8% svojih kapitalskih naložb, preden bodo sponzorji dobili delež preostalih. To in še veliko več je opisano v operativnem sporazumu.
Pri distribuciji obstajajo štirje glavni dejavniki, ki jih je treba raziskati:
- Donos kapitala vlagatelja - Kako vam bo vrnjen denar. Pogosto se vlagatelji najprej poplačajo pred sponzorji.
- Prednostna vrnitev - Pri distribucijah je prednostni donos tisti, ki ga najprej plačate vlagateljem. V zgornjem primeru je prednostni donos 8%.
- Dolovna klavzula -Če je prisoten, sponzor prejme 100% izplačil do klavzule o dohitevanju pred izplačilom obresti. V zgornjem primeru ni nobene klavzule o dohitevanju.
- "Prenos obresti" - Ko je vse povedano in storjeno, se dobiček tako razdeli med vlagatelje in sponzorja. V zgornjem primeru je delitev 70/30.
Obstajajo tudi pristojbine, na katere morate biti pozorni (ni izčrpen seznam):
- Pristojbina za pridobitev - To je pristojbina, ki se plača za zaključek zbiranja sredstev, in vključuje iskanje posla, organizacijo in nakup nepremičnine.
- Pristojbina za financiranje - Če gre za financiranje, je to pristojbina za pridobitev posojila za pridobitev.
- Strošek vodenja - Toliko se sponzorju plačuje za upravljanje premoženja družbe.
- Pristojbina za upravljanje premoženja - Toliko se sponzorju plača za upravljanje premoženja.
- Pristojbina za odlaganje - Toliko se plača sponzorju ob prodaji nepremičnine.
To samo zajema nekatere širše poteze vsakega posla - pregledati morate naročniške dokumente in druge pravne dokumente, da dobite celotno sliko. Pomembno je, ker se vse te pristojbine seštevajo, še posebej, če govorite o vsotah denarja, potrebnih za večmilijonski nepremičninski posel.
Kako se sindikacije razlikujejo od REIT?
Nepremičninski investicijski sklad (REIT) je sklad, ki vlaga v nepremičnine. Z nekaterimi REIT se javno trguje, z drugimi (npr Zbiranje sredstev) niso.
Če pogledate 10 najboljših deležev Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), to je seznam podjetij, s katerimi se javno trguje (razen št. 1, ki je njihov lastni sklad):
- Indeksni sklad Vanguard Real Estate II (VRTPX) - Vanguardov institucionalni REIT, ki ima podoben nabor podjetij
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Equinix Inc.
- Javna shramba
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Če raziskujete ta podjetja, imate veliko različnih vrst nepremičnin. American Tower Corp je lastnik brezžične in oddajne komunikacijske infrastrukture. Skupina Simon Property ima v lasti poslovne nepremičnine in največjega upravljavca nakupovalnih središč. Javna shramba je oranžno podjetje za javno shranjevanje.
Gre za diverzifikacijo nepremičnin v eni sami transakciji.
In če pogledate odstotke glede na vrsto nepremičnine, je približno enako.
Vidiš? Vsega po malo. Kot investitor v nepremičnine ne morete premagati preprostosti.
Tu je nekaj ključnih razlogov, po katerih se sindikati razlikujejo od REIT:
Kupujete eno samo nepremičnino. Z REIT lahko vlagate v različne nepremičnine. Z združitvijo nepremičnin običajno kupujete le eno. Morda je velik, kot stanovanjsko naselje, vendar je še vedno en sam.
Za distribucijo nepremičnin morate biti akreditirani vlagatelj. Nepremičninska združitev je v resnici zasebna prodaja (zasebna prodaja delnic v LLC/LP, ki bodo lastniki nepremičnine), kar pomeni, da morate biti akreditiran vlagatelj sodelovati. Z REIT se javno trguje in nima takšnih omejitev.
Veliko višji minimalni zneski naložb. Sponzorji ne želijo veliko vlagateljev. Pravzaprav morajo za ohranitev skladnosti ohraniti majhne številke. To pomeni, da bodo minimalne naložbe pogosto 25.000 USD ali več. Če želite zbrati 2,5 milijona dolarjev, boste tudi pri 25.000 dolarjih potrebovali sto vlagateljev. To je preveč. Lahko kupite del Vanguardovega nepremičninskega ETF (VNQ) za manj kot sto dolarjev.
Gre za zasebno nejavno transakcijo. Ko vlagate, morate pogosto zadržati do konca. Če želite likvidirati svoj položaj, boste morali preveriti svojo operativno pogodbo, da vidite, kako je to storjeno. To ni tako preprosto, kot če pritisnete »Prodaja/unovči« na svojih delnicah v REIT. V zvezi s tem je vaš kapital zaklenjen in bolj nelikviden kot pri skladu.
Če gredo stvari na jug, ste sami. Kot vsak posel tudi sindikati temeljijo na zaupanju. Če želi vaš sponzor varati vas in druge vlagatelje z napihovanjem stroškov (in žepanjem) ali se izogibate njihovim dolžnostim, ne morete storiti veliko, razen če ste tam vsak dan osnove. Manj verjetno je, da se bo to zgodilo z družbami, s katerimi se javno trguje v REIT.
Lahko dobite boljše donose, vendar boste zagotovo imeli višje pristojbine. Vanguardov REIT ETF (VNQ) zaračunava le 0,12%, kar je zelo malo, ker so tako velik sklad. V kateri koli sindikaciji boste verjetno plačali več samo zato, ker nimate ekonomije obsega. Kljub temu ima Vanguardov REIT ETF od leta 2004 ~ 8,5 -odstotni donos - upajmo, da boste lahko bolje.
So nepremičninske sindikacije pasivne?
Pasivni dohodek je čudovito.
Žal se zdi, da so nepremičninske sindikacije pasivne, v resnici pa niso. Kot vlagatelju vam nepremičnine ni treba upravljati, vendar ne morete sedeti, kot bi z REIT. Morate analizirati priložnost, opraviti svojo skrbnost in sprejeti odločitve.
Ker bo v tej košarici veliko vaših jajc, boste morali pregledati tudi finančne izkaze, kot so izkazi poslovnega izida in bilance stanja, da se prepričate, ali vse še deluje v projekcije. To morate storiti, ker ne morete biti prepričani, da je kdo drug.
Torej je pasivno v smislu, da vam ni treba iskati najemnikov, pobirati najemnine, izseliti neplačnikov najemnikov... ni pa popolnoma pasivno.
Kako najti nepremičninski sindikat?
Najti ljudi, ki potrebujejo sredstva za opravljanje nepremičninskih poslov, ni težko - vedno bodo obstajali nepremičninski posli in upravljavci, ki potrebujejo sredstva, vendar jih za svoj posel ne morejo dobiti. Morda imajo omejeno zgodovino, nimajo zavarovanj, posel je premajhen za banko ali drugih dejavnikov tveganja.
Najlažji način je, da delate s platformo za množično financiranje, več o tem spodaj, če pa se želite tem izogniti... se morate samo srečati z drugimi investitorji ali upravljavci nepremičnin. O dveh sindikacijah, v katere sodelujem, sem se naučil od ust do ust. Ko začnete vlagati, se s kolegi vlagatelji začnete pogovarjati o tem, kako so strukturirani posli, kaj je značilno in kako preveriti pogoje. Prav tako vam bodo začeli ponujati posle, da bi dobili drugo mnenje, in tako boste izvedeli o njih.
Preden sem se lotil teh dveh nepremičninskih sindikatov, nisem imel izkušenj z vlaganjem v nepremičnine, vendar sem razumel vlaganje. Vedel sem, da bi morala notranja stopnja donosa, ki bi jo moral privabiti, bolj tvegan in relativno nelikviden posel (v primerjavi z borzo).
Kako se množično financiranje prilega sliki?
Platforme za množično financiranje olajšajo iskanje sindikalnih poslov. Če platforma ponuja naložbo v posamezne nepremičnine, resnično gledate na sindikalni posel.
Kot pri vseh zasebnih naložbah je največji izziv pretok poslov. Če želite poiskati dobre ponudbe, morate videti veliko poslov, jih analizirati in vlagati samo v tiste, ki izpolnjujejo vaša merila. Če ne vidite veliko poslov, vas lahko zamikajo slabi posli, šibkejši operaterji in druga negativna vprašanja, ki jih želite vložiti.
Nepremičninska spletna mesta, ki jih financira množica ljudi delujejo kot magnet za posle. Če ste sponzor in nimate pripravljenega sklada vlagateljev, je težko najti vlagatelje. Tako spletna mesta delujejo kot magnet za sponzorje in vlagatelje, kar olajša življenje vsem ob majhnem zmanjšanju (odstotek po zaključku posla plus odstotek distribucij).
Pred množičnim financiranjem je bilo težje najti sindikalne posle. Morali ste že poznati nepremičninske vlagatelje, brskati po spletnih forumih ali drugih skupinah, sami pa ste morali opraviti skrbni pregled brez filtra.
Ena stvar, ki se jo boste zelo hitro naučili, če se odločite vlagati zunaj borze, morate filtrirati skozi veliko slabih naložb. Z množičnim financiranjem imate vsaj grob filter, ki se znebi resnično slabih poslov, še preden jih sploh vidite. (in trdil bi, da okvara RealtyShares kaže, da je to težko narediti v velikem obsegu)
Če ste akreditirani vlagatelj, ki želi najti posamezne nepremičnine, bi preveril ponudbe RealtyMogul in EquityMultiple.
Če niste ali imate raje nepremičninski skladi, ki jih financira množično financiranje, Poglej Realty Mogul ali Zbiranje sredstev. S sredstvi vam ni treba biti akreditiran vlagatelj. S sredstvi vam niti ni treba opraviti skrbnega pregleda posameznih poslov. Lahko vlagate v njihova sredstva, ki imajo pogosto zelo specifična merila naložbe, in preprosto zbirate distribucije. Prednost sklada je v tem, da ste razpršeni v številnih nepremičninah, namesto da bi bili podvrženi bogastvu ene same.
Ste razmišljali o združitvi nepremičnin?