Kako vlagati v REIT

Vlaganje v nepremičnine na staromoden način je težko. Ni veliko vlagateljev, ki bi imeli dovolj dodatnega denarja za polog. In tudi če bi to storili, bi jim lahko vezava vsega tega denarja v eno samo lastnino povzročila premor.

Če ste v tej situaciji, je lahko rešitev vaše težave le nepremičninski investicijski sklad, imenovan tudi "REIT". REIT deluje kot indeksni sklad, vendar za dejanske nepremičnine. Po navedbah Nareit, približno 145 milijonov ameriških gospodinjstev (44%) vlaga v REIT.

Združuje najboljše iz obeh svetov: potencial za velike dobičke na trgu nepremičnin, vendar na ravni, ki si jo lahko privošči vsak. Nadaljujte z branjem, če želite izvedeti več o tej možnosti naložbe v nepremičnine.

Kako delujejo REIT

REIT lahko pomislite kot vrsto indeksnega sklada za nepremičnine. REIT so skladi, ki vlagajo v nepremičnine in ljudem omogočajo nakup delnic. Tako kot pri borznih skladih boste zaslužili dividende, delnice pa lahko kadar koli kupite ali prodate za (upajmo) dobiček.

Vendar pa za REIT v primerjavi z drugimi vrstami skladov veljajo nekatera posebna pravila. Na primer, REIT mora imeti vsaj 100 delničarjev, upravljati jih mora upravni odbor ali skrbniki, vlagati v najmanj 75% sredstev v nepremičninah neke vrste in vsaj 90% svojega dohodka izplačujejo delničarjem dividende.

REIT so tudi vroče blago. Če želite ugotoviti, zakaj, je koristno pogledati sklad FTSE Nareit Vsi REIT, ki je sklad REIT, ki vlaga v vse javno prodane REIT na ameriških borzah. Dividenda donosnosti tega sklada je 4,3%, v primerjavi s samo 1,8% pri S&P 500. Prav tako ima višji 20-letni donos v višini 9,5% v primerjavi z. 6,3% tudi za S&P 500.

Vendar pa sklad FTSE Nareit All REITs je letos precej manj: pravzaprav 17%.

To prinaša eno glavnih pomanjkljivosti REIT -ov: so zelo nestanovitni. Čeprav so na splošno dober kos dodajte v svoj portfelj v majhnih zneskih ne boste želeli v njih vložiti veliko denarja, še posebej, če ste blizu, ko boste morda potrebovali ta denar.

Vrste REIT

Trenutno je v ZDA okrog 1.100 REIT, od tega jih je približno 225 na voljo na trgih, s katerimi se javno trguje. To je veliko REIT -ov in kot bi lahko pričakovali, je na voljo skoraj toliko vrst REIT -jev, kot je načinov za neposredno vlaganje v nepremičnine.

Nekatere od teh kategorij se med seboj prekrivajo. Na primer REIT, ki je specializiran za poslovne stavbe, in REIT, ki je specializiran za stanovanja, spadata pod isti krov: REIT za lastniški kapital. Naprej razvrstimo nekatere od teh kategorij.

Kapitalski REIT

Delniški REIT so tisto, na kar večina ljudi pomisli, ko pomisli na REIT. To so skladi, ki se osredotočajo na nakup nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, kot so trgovine na drobno, hišne najemnine in drugo. Na ta način so bolj podobni ljudem, ki kupujejo kupiti in zadržati nepremičnine, in banka o povečanju vrednosti najemnine in stalen dohodek od najemnine vsak mesec.

Hipotekarni REIT

Nekateri REIT se osredotočajo na dejansko posojanje denarja - torej na hipoteke same in ne na nepremičnine, ki jih kupujejo. Hipotekarni REIT lahko vlagajo neposredno v hipoteke ali se osredotočajo na hipotekarne vrednostne papirje (da, enako iz slavne velike recesije).

Hibridni REIT

Večina REIT spada v krovne kategorije bodisi kapitalskih REIT ali hipotekarnih REIT. Hibridni REIT pa vlagati tako: nakup dejanske nepremičnine in financiranje hipotek, ki jih drugi ljudje uporabljajo za nakup drugih nepremičnin, tudi.

Sektorski REIT

Drug način za razčlenitev REIT so nekatere industrije. Vsak od teh REIT spada tudi pod lastniške, hipotekarne ali hibridne dežnike. Na primer, stanovanjski REIT je lahko specializiran za nakup stanovanj in stanovanj ter zagotavlja hipoteke drugim ljudem za nakup ali oboje.

Tu je nekaj najpogostejših sektorskih REIT:

• Trgovina na drobno
• Podatkovni centri
• Poslovne stavbe
• Zdravstvene zgradbe
• Lastnosti za samo-shranjevanje
• Timberland (gozdno zemljišče za sečnjo)
• Stanovanjski (samostojni domovi, dupleksi, stanovanjski kompleksi itd.)

Prednost sektorskih REIT je, da se lahko, če ste pametni, vključite v trende, ki vplivajo na določene dele nepremičninske industrije. Morda ste hrepeneli, da se v poslovni stavbi vs. stanovanjski trgna primer, kar bi lahko vplivalo na vaše naložbene odločitve.

Prednosti in slabosti REIT

Obstaja razlog, da REIT veljajo za ločene naložbe od običajne razčlenitve delnice vs. obveznice. Preden vlagate v REIT, je nekaj premislekov.

REIT Pros	REIT Proti
Zelo likvidno Enostavno za začetek Potencial za visoke donose Enostavno diverzifikacijo vašega portfelja	Visoka nestanovitnost Provizije za upravljanje Dividende so obdavčene kot običajen dohodek

REIT Pros

REITs je zelo všeč. Oglejmo si vsako od teh podrobneje.

Zelo tekoče

Če kupujete nepremičnino, se boste morda znašli v nesrečnem položaju, da je kasneje ne boste mogli prodati. In tudi če je to vroč prodajalčev trg, morate porabiti veliko časa, težav in denarja, da to nepremičnino pretvorite v gotovino na svojem bančnem računu.

Toda pri REIT lahko samo kliknete nekaj gumbov, da prodate svoje delnice in končate. Brez nepremičninskih posrednikov, brez lastniških podjetij, manj težav.

Enostaven začetek

REIT so neskončno ugodnejši od nakupa celotne nepremičnine. En sam delež VNQ (an Različica ETF REIT, ki ga ponuja Vanguard) je od tega pisanja na primer samo 86 USD.

Po drugi strani pa, če bi morali kupiti nepremičnine, bi morali vnaprej veliko denarja. Če ste kupili dom na trgu Seattle s povprečno vrednostjo $784,000na primer, če bi uporabili običajno hipoteko brez PMI, bi potrebovali 157.000 USD pologa.

Za povprečnega vlagatelja ni mogoče dobiti.

Možnost visokega donosa

REIT ponujajo potencial za precej impresivne donose. Na primer, VNQ je v nekaterih letih pokazal do 30% donos. Predstavljajte si, da na svojem bančnem računu zaslužite 30% APY - to bi bil pravi razlog za praznovanje.

Preprosto popestrite svoj portfelj

Ker je REIT tako enostaven za rokovanje, ga je tudi enostavno dodati v vaš portfelj in jih obdržati v poljubnem odstotku. Lahko ga celo popolnoma avtomatizirate tako, da kupite REIT v a platforma robo-svetovalec.

Na primer, recimo, da želite ohraniti nepremičnine le 5% svojega portfelja. Če uporabimo isti primer iz Seattla zgoraj s povprečno vrednostjo doma 784.000 USD, bi potrebovali vsaj 15,7 milijona USD več v svojem portfelju, da bi dosegli to ciljno vrednost 5%.

Še enkrat, za povprečnega medveda ni tako mogoče dobiti.

REIT Proti

Zakaj torej vsi ne vlagajo ves čas v REIT? Imajo pa nekaj slabosti.

Visoka nestanovitnost

Res je to Vanguardov VNQ REIT je v nekaj letih ponudil kar 30% donos. Res pa je tudi, da se REIT lahko znižajo - včasih pa tudi neverjetno. Med propadom nepremičnin leta 2008 je na primer ta isti sklad ponudil donose negativno 37%. To ni ravno tisto, kar bi radi videli, če ste na primer tik pred upokojitvijo.

Pristojbine za upravljanje

Če ste lastnik nepremičnin, lahko svoje stroške nadzirate sami. Lahko celo vstanete sredi noči, da popravite poplavno stranišče, če navsezadnje ne želite priti do storitev upravljanja nepremičnine.

Če pa vlagate v REIT, bodo nastali stroški v obliki razmerja izdatkov in morda tudi provizij za trgovanje. Ti niso nujno visoki (VNQ ima razmerje stroškov 0,12%), vendar so stroški, ki jih boste morali plačati, če niste lastnik nepremičnin.

Dividende so obdavčene kot običajen dohodek

Mnoge vrste naložb se izplačajo kvalificirane dividende, ki so obdavčeni po nižji stopnji kapitalskih dobičkov. Toda dividende REIT se ne štejejo za "kvalificirane", zato so na splošno obdavčene na vaš mejni davek stopnja kot običajen dohodek (na primer od vašega dela), ta pa je lahko veliko višji od kapitalskega dobička oceniti.

So REITs dobra izbira za vas?

REIT so tako kot vsaka druga vrsta naložbe. So orodje in ali so dobro orodje za vas, je odvisno od vaše situacije.

Če iščete enostaven in cenovno ugoden način vlaganja v nepremičnine, ne da bi na hitro skočili v svet vlaganja v nepremičnine DIY, so REIT lahko dobra izbira za vas. Prav tako so dobra izbira, če šele začenjate in še nimate milijonov (ali celo tisoč) za vlaganje v nepremičnine.

Če pa menite, da bi uživali v bolj praktičnem pristopu in se ne bojite, da bi namenu namenili veliko časa in denarja (ter glavobolov), vlagate bolj neposredno v nepremičninah morda je v kartah za vas.

Ne pozabite, da tukaj ni napačnega odgovora. Samo tisto, kar vi (in/ali vaši) finančni svetovalec) ugotovi, da je najbolje.