Koliko stanovanjskega plačila lahko resnično zmorete?

Na nedavni podjetniški konferenci, na kateri so me povabili, da sodelujem v gostujoči seji, je naša študentka mlado študentko vprašala o dobrem vprašanju glede hipotekarnih plačil. Narava vprašanja je bila naslednja: Starši so mi vedno svetovali, koliko hišnega plačila si lahko privoščim glede na odstotek moje plače. Vem pa, da so se pravila spremenila od časa mojih staršev in še bolj od finančne krize leta 2008. Kakšen je približen odstotek, ki je priporočljiv za hipotekarno plačilo v primerjavi z njihov bruto dohodek? Vau! Kakšno odlično vprašanje. Moja prva misel, ko sem prvič slišala to vprašanje, je bila: "Koliko bi bili finančno bolje, če bi več ljudi postavljalo takšna vprašanja?" Odgovor je: veliko, veliko bolje.

Odgovor iz učbenika

Ker se nisem mogel spomniti natančnih razmerij, sem najprej vedel, da moram preveriti svoje študijske materiale CFP®. Za takšne situacije, ki sem še vedno na polici, sem se odpravil v poglavje »Denarni tok in upravljanje dolgov«, da bi našel svoj odgovor. V mojem študijskem vodniku se najpogosteje uporabljani količnik upravljanja dolga nanaša na »

delež dolga potrošnikov“. To je razmerje med mesečnimi plačili dolga potrošnikov in mesečnimi neto dohodki (ali po obdavčitvi). V tem primeru se potrošniški dolg nanaša na vse, razen na plačilo hiše.

Splošno pravilo v svetu finančnega načrtovanja je, da to razmerje ne sme presegati 20%.

Poleg deleža potrošniškega dolga se lahko za določitev finančne stabilnosti gospodinjstva uporabi še eno razmerje. To razmerje vključuje ves vaš dolg, vključno s stanovanjskim dolgom, kot odstotek vašega celotnega dolga. Tu so odstotki, ki ne smejo presegati teh razmerij:

• 28% bruto mesečnega dohodka za stroške stanovanja, kot je najemnina ali mesečno hipotekarno plačilo posameznika, vključno s plačilom glavnice in obresti za hipoteko, davki na nepremičnine in zavarovalno premijo lastnika stanovanja (PITI)
• 36% bruto dohodka za celotni dolg, vključno s stroški in dolgom potrošnikov.

Kot opomnik, ne bi smeli preseči ti odstotki.

Primer razmerja potrošniškega dolga (to je vzorčno testno vprašanje iz izpita CFP®):

John zasluži 80.000 dolarjev na leto kot inženir. Trenutno prihrani 10% v 401 tisoč načrtu svojega podjetja. Živi v skromnem domu, kjer ima mesečno hipotekarno plačilo znaša 1.500 USD in vključuje davke in zavarovanje. Na podlagi tega, kakšno je razmerje med Janezovimi prihodki, namenjenimi stanovanjskim stroškom? Ne pozabite, da razmerje vključuje "bruto dohodek", zato dejstvo, da 8000 dolarjev preloži v svojih 401 tisoč, ni pomembno. V njegovem primeru je razmerje med stanovanjskimi stroški 22,5% (1.500 USD deljeno s 6.666 USD- njegov mesečni dohodek). V redu, zdaj, ko smo imeli dobro predstavo o tem, kaj finančni načrtovalci menijo, da je primeren vaš odstotek hipotekarnega plačila na vaš bruto dohodek, se mi je zdelo primerno dobiti mnenje drugega perspektivo.

Perspektiva bankirja

Obrnil sem se na svojega bankirja, ki nam je pomagal pri pripravi na korake financiranja, ki smo jih potrebovali za izgradnjo prvega doma. John Streuter, pri Narodni narodni banki je v hipotekarni industriji že več kot 25 let, zato sem vedel, da bi lahko osvetlil, kako se je industrija skozi leta razvijala. Preden začne, je tukaj nekaj pogostejših izrazov in njihovih opredelitev v industriji:

MOTI razmerje in razmerje DTI sta enaka in jih pogosto imenujejo "back-end ratio". So zamenljivi, odvisno je, s kom se pogovarjate, kateri jezik uporabljajo. S komer koli se pogovarjate, bosta skupaj uporabljala PITI in MOTI ali skupaj PTI in DTI ali pa front-end in Ko skupaj razpravljajo o teh razmerjih, jih zelo redko kdo ne bo uporabil v enem od teh treh združevanja. Jasno kot blato? Dobro 🙂 Za razpravo bom uporabil PTI (plačilo dohodka) in DTI (dolg do dohodka).

Razvoj hipotekarnih količnikov

Prepričan sem, da so se razmerja začela razvijati z veliko nižjimi številkami, toda kot referenčna točka sem v hipotekarnem poslu od leta 1985 in tu se bo začela moja razprava. Pri zavarovanju hipotekarnih posojil pred 25 leti so bila razmerja 25% PTI (plačilo dohodka) in 35% DTI (dolg do dohodka). Posojilojemalec je posojilodajalca ročno prevzel, običajno pa ga je odobrila kombinacija dveh posojilojemalcev ali posojilne komisije. Razmerja so bila zelo redko dovoljena, da bi jih presegli, vendar so obstajali sistemi za izjeme. Nekje v poznih 80 -ih/zgodnjih 90 -ih so se razmerja povečala na 28% PTI in 36% DTI za klasična posojila in državna posojila (FHA, VA, USDA-RD) je bilo 29% PTI in 41% DTI (državna posojila uporabljajo jezik PITI-MOTI). Uradno za ročno prevzeta posojila še vedno obstajata ta dva niza količnikov (28/36 in 29/41).

Eksplozija 90 -ih

Eksplozija se je začela v zgodnjih 90. letih, ko so rezultati FICO postali razširjeni v industriji in treh večjih nacionalnih kreditnih uradih (pogosto imenovani repozitoriji) se je razvila. Pred tem bi banka zahtevala poročilo o stanovanjski hipotekarni posojili (RMCR) od ene lokalne kreditne službe agencija. Lokalna agencija za kreditne storitve bi bila običajno vezana le v eno od nacionalnih repozitorijev. Na primer, dolga leta smo imeli lokalno agencijo s sedežem na gori Vernon, ki je bila povezana s podružnico TransUnion v St Louisu. Večina posojilodajalcev v južnem Illinoisu je uporabljala to storitev, zato so skoraj vsi na našem območju uporabljali poročila Trans Union. Ker se je doba računalnikov širila in začetek rezultatov FICO, so se vse majhne regionalne agencije za kreditne storitve zaprle, ker banke so lahko prejele kreditne podatke prek računalniškega prenosa iz enega od večjih skladišč (TransUnion, Equifax in Eksperijski). V zelo kratkem času so skladišča začela ponujati poročilo »tri združitve«, kar pomeni, da so povezali svoja računalniške in združene podatke o strankah ter jih poročali v enem jedrnatem poročilu, namesto v treh različnih poročila. Tako je sredi 90. let zavarovanje sekundarnega trga začelo zahtevati poročilo o "treh združitvah", da bi imeli popolno sliko o kreditni zgodovini posojilojemalca.

Ne pozabite na Freddieja in Fannie

Vse to vodi sredi do konca 90. let, ko sta Freddie Mac in Fannie Mae razvila računalniške modele za zavarovanje, imenovane "Automated Underwriting Systems" ali AUS. Freddie Mac je poklical "Loan Prospector" (LP), Fannie Mae pa Desktop Underwriter (DU). Ti sistemi so lahko ocenjevali stranke na podlagi njihove kreditne sposobnosti, kreditne zgodovine, zneska kredita neplačane omejitve kreditnih kartic v primerjavi s stanji kreditnih kartic, razmerje med posojilom in vrednostjo, razmerje PTI in DTI. Do danes so natančni točkovalni modeli za kreditne ocene in AUS lastniške skrivnosti in kot posojilodajalci lahko le ugibamo, kateri so nekateri veliki dejavniki, ki vplivajo na te modele. Rečeno nam je, da modeli vsebujejo več dejavnikov, toda tisti, ki sem jih navedel, so očitni. Pri teh modelih AUS je bil posojilojemalec ocenjen kot Sprejmit ali a Pozor. Sprejmite, kar pomeni, da je bila stranka, če so bili vsi podatki preverjeni, odobrena za prodajo Fannie in Freddieju. Previdnost je zahtevala ročno prevzeto posojilo po starih standardih zavarovanja z razmerji 28/36. S prihodom AUS sta Fannie in Freddie svojim modelom omogočila razširitev razmerja na 33% PTI in 40% DTI. Nekaj ​​let je minilo, da sta Fannie/Freddie natančno prilagodila svoje modele na podlagi dostopa do statističnih podatkov, ki oni in kreditni uradi so pridobivali verjetnost neplačila z združevanjem podatkov o bonitetni oceni z AUS informacije. Tako smo zelo kmalu z AUS lahko zavarovali posojilojemalce z razmerji 33/45 in nato razmerji 35/49.

Pazi: Tukaj prihaja sub-prime

Do začetka leta 2000 so neskladni posojilojemalci ali temu, čemur pravimo "sub-prime" posojilodajalci, eksplodirali. Z uporabo lastnih hibridnih modelov AUS (imenovanih Desktop Originator, "DO") smo videli, da je industrija začela prezreti razmerje PTI, razmerje DTI pa se je povečalo na 55%.

Posojilojemalci podprvega razreda bi odobrili posojilojemalce z razmerjem DTI do 60-70%.

Kmalu zatem, mislim, da sta bila leta 2003 Fannie in Freddie tako samozavestna v svojih modelih AUS, da sta začela postopek "opustitve razmerja". Če bi njihov model AUS stranko ocenil kot sprejemljivo, bi lahko prezrli razmerja PTI in DTI. Njihova trditev je, da so LP in DU pri določanju verjetnosti neplačila upoštevali deleže strank skupaj z drugimi dejavniki. Torej ste imeli stranke z visokimi krediti in velikim lastniškim kapitalom, ki bi jih teoretično lahko odobrili s 100% DTI. Tako se odpirajo vrata za vsa posojila „brez prihodkov - brez sredstev“ in posojila z „navedenim dohodkom“.

Tukaj prihaja mehurček

Do leta 2007 je stanovanjski balon začel puščati in čeprav smo še vedno delovali z opustitvijo razmerja, ste lahko videli, da se modeli AUS zaostrujejo glede na razmerje DTI in redko dobijo sprejem nad 55%. V letu 2008 vsi vemo, da se je stanovanjski balon razpočil, trg je upadel, in ker se je trg vsak mesec slabšal, sta Fannie & Freddie skoraj mesečno natančno prilagajala svoje modele AUS. V zelo kratkem času smo videli, da se je razmerje DTI zmanjšalo na 49%, nato na 45%.

Razmerja dolgov za današnji čas

Danes imamo dejansko veliko različnih razmerij, po katerih lahko živimo. Standard za ročno zavarovanje je 28% PTI in 36% DTI za klasična posojila in 29% / 41% za državna posojila.

Opomba urednika: Smešno se mi zdi, da so se razmerja vrnila k prvotnim razmerjem iz mojih študijskih vodnikov CFP®.

Za zavarovanje AUS se PTI še vedno opusti, če na svojem profilu AUS prejmemo Accept. Za posojilojemalca z visokimi kreditnimi ocenami in 20% ali več lastniškega kapitala je lahko dovoljeni DTI kar 49%. Za konsolidacijske refinanciranje ali refinanciranje izplačila je najvišji dovoljeni DTI 45%. Za posojilojemalce z manj kot 20 -odstotnim lastniškim kapitalom, ki zahtevajo PMI, je najvišja dovoljena vrednost 42%, v primerih, ko je kreditna ocena višja od 740, pa lahko družba PMI odstopi in dovoli do 45%. To vam daje mojo 25 -letno zgodovino v hipotekarni industriji. Če vse to razumete, obstaja nekaj hipotekarnih podjetij, ki bi vas želela najeti. V zadnjih dveh letih sem videl več sprememb kot v desetletju pred letom 2008. Ker računalniki še vedno zbirajo statistične podatke o verjetnosti, da bodo posojilojemalci neplačali, bomo še naprej opazovali razvoj industrije. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Želim se zahvaliti Johnu, ki je v zadnjih dveh desetletjih in pol delil svoje izkušnje s hipotekarno industrijo. Mislim, da je največji izvleček tega preprost: živite po svojih zmožnostih. Samo zato, ker si lahko izposodite več, še ne pomeni, da bi morali. Tukaj mora priti v poštev zdrava pamet. Zaupajte svojemu črevesju, preden sprejmete hipotekarno plačilo, ki vas lahko potencialno izbriše.