Ako si kúpiť druhý domov, ktorý sa platí sám za seba

Nedávne údaje z webu Americký úrad pre sčítanie ľudu ukazuje, že predaj domov sa v júni 2020 oproti predchádzajúcemu mesiacu zvýšil o viac ako 17% a v porovnaní s predchádzajúcim rokom sa zvýšil o viac ako 13%. Tí, ktorí majú prostriedky na kúpu druhého domu, sú múdri, aby si v dnešnom prostredí s nízkymi úrokmi zobrali hypotekárny dlh (alebo reorganizovali svoj súčasný dlh).

S nízke 30-ročné hypotéky„Vlastníctvo prenajatej nehnuteľnosti, ktorá sa„ platí “prostredníctvom mesačného príjmu z prenájmu, je obzvlášť lukratívne s výrazne nižšou splátkou hypotéky. Ak vás zaujíma kúpa druhého domu a jeho prenájom, pokračujte v čítaní a zistite hlavné problémy, o ktorých by ste si mali byť vedomí, skryté náklady na to, že sa stanete majiteľom domu a ďalšie.

Dôležité faktory pri kúpe krátkodobého prenájmu

Problémy súvisiace s kúpou domu na prenájom sa dramaticky líšia v závislosti od toho, kde plánujete nákup. Koniec koncov, kúpa lyžiarskej chaty v oblasti so sezónnym turizmom a atrakciami môže vyžadovať iné úvahy ako kúpa domu vo veľkej metropolitnej oblasti, kde turisti navštevujú všetky rok dlhý.

Existujú však faktory, ktoré by mal každý potenciálny prenajímateľ zvážiť bez ohľadu na polohu. Tu je niekoľko najdôležitejších úvah:

• Poloha. Spotrebitelia prenajímajú prázdninové domy takmer kdekoľvek, ale vy sa chcete uistiť, že sa pozeráte po domoch v oblasti, kde sú krátkodobé prenájmy obľúbené a životaschopné. Môžete si urobiť základný prieskum AirDNA.co, služba krátkodobého prenájmu údajov a analytika, alebo si overte konkurenčné nájomné v oblasti, ktorú zvažujete.
• Poplatky za správu majetku. Ak plánujete použiť správu nehnuteľností na správu krátkodobého prenájmu namiesto toho, aby ste ju spravovali sami, mali by ste zistiť, koľko ostatní majitelia za správu platia. Porovnajte tiež poplatky za zaradenie do zoznamu svojho druhého domova s ​​platformou ako Airbnb alebo VRBO.
• Dane. V druhých domoch môžu byť dane z majetku vyššie, pretože nespĺňate podmienky na oslobodenie od dane z nehnuteľnosti. To znamená každý mesiac vyššie fixné náklady, čo by mohlo sťažiť pokrytie hypotéky príjmom z prenájmu.
• Súťaž. Skontrolujte, či je prenajatá oblasť, o ktorej uvažujete, plná konkurenčných prenájmov, ktoré nikdy nie sú plné. Tieto informácie nájdete na VRBO alebo Airbnb pri pohľade na rôzne požičovne a kontrole ich rezervačných kalendárov.
• Potenciálne poplatky za prenájom. Na stránkach požičovní zistíte, koľko by ste mohli byť schopní účtovať si za druhý domov v noci, týždenne alebo mesačne.

5 krokov k prenájmu druhého domu

Pred kúpou druhého domu si urobte čas na spustenie rôznych scenárov pomocou realistických čísel na základe trhu s nájomnými bytmi, na ktorý sa zameriavate. Nasledujúce kroky vás prevedú prípravou vašej nehnuteľnosti na trh krátkodobého prenájmu.

1. Prieskum trhu

Najprv by ste mali mať všeobecné znalosti o trhu s prenájmom, na ktorý vstupujete. Koľko stojí priemerný krátkodobý prenájom na každú noc alebo každý týždeň? Aká je priemerná ročná miera neobsadenosti prenájmov?

Preskúmajte svoj miestny trh s prenájmom, priemernú cenu prenájmu vo vašej oblasti, rôzne funkcie ponúkané konkurenčnými nájomcami a ďalšie.

Akčná položka: Do týchto čísiel sa vpíšte pomocou AirDNA.co. Stačí zadať PSČ alebo mesto a zistíte priemernú cenu za noc, obsadenosť, príjmy a ďalšie. Aj keď si niektoré funkcie stránok vyžadujú mesačné predplatné, základné informácie o svojom trhu s prenájmom môžete nájsť zadarmo.

2. Spoznajte svoje čísla

Predtým, ako si prenajmete druhý domov, potrebujete vedieť množstvo skutočných čísel, vrátane týchto:

• Priemerná cena za noc
• Priemerná obsadenosť
• Fixné náklady, ako je splátka hypotéky, dane a poistenie prenájmu
• Poplatky za správu majetku a náklady na upratovanie medzi nájomníkmi
• Dodatočné fixné náklady na veci ako odvoz odpadu, prístup na internet a káblovú televíziu
• Náklady na marketing vášho priestoru na platforme, ako je VRBO alebo Airbnb, čo môže byť paušálny poplatok alebo 3% z poplatku za prenájom v závislosti od platformy

Tieto čísla použijete na zistenie priemerných mesačných prevádzkových nákladov na váš druhý domov a potenciálneho príjmu, ktorý by ste mohli dosiahnuť. Bez toho, aby ste najskôr spustili tieto čísla, sa ocitnete v situácii, keď dôjde k krátkodobému prenájmu nie zaplatiť sám za seba a tam, kde musíte každý mesiac dopĺňať prevádzkové náklady.

Akčná položka: Zhromaždite všetky náklady súvisiace s prevádzkou vášho konkrétneho krátkodobého prenájmu a potom všetko zrátajte s mesačnými a ročnými údajmi, ktoré môžete naplánovať.

3. Kúpte si správne poistenie

Ak plánujete využívať svoj druhý dom na krátkodobý prenájom, budete si musieť kúpiť poistenie na prázdniny. Tento typ poistenia vlastníka domu sa líši od typu, ktorý by ste si kúpili pre svoje primárne bydlisko. Je to dokonca jedinečné z poistenia majiteľa, pretože musíte mať poistenie druhého domova a jeho obsahu.

Niektoré poistné zmluvy na prázdniny vám umožňujú platiť za používanie a poskytujú výhody poistenia vlastníkov bytov (ako krytie majetku, zodpovednosť a ďalšie) plus špeciálna ochrana, keď je váš majetok prenajatý tretine večierok.

Akčná položka: Skúste si zaobstarať plán poistenia majiteľa domu, ktorý je zameraný špeciálne na dovolenkové prenájmy. Pozrite sa na naše najlepšie tipy pre najlepšie poisťovne vlastníkov bytov tam vonku.

4. Vytvorte plán správy majetku

Ak žijete v blízkosti svojho druhého domova, možno by ste to chceli zvládnuť sami. Na tejto možnosti nie je nič zlého, ale mali by ste naplánovať prijímanie hovorov a riešenie problémov vo všetkých častiach dňa.

Mnoho majiteľov krátkodobých prenájmov platí správcovskej spoločnosti za komunikáciu so svojimi nájomníkmi, správu každého obdobia prenájmu a riešenie problémov, ktoré sa objavia. Správcovia nehnuteľností môžu tiež nastaviť upratovanie medzi každým prenájmom a pomôcť s marketingom vašej nehnuteľnosti.

Akčná položka: Vytvorte plán správy majetku a zaúčtujte všetky náklady. Väčšina správcov nehnuteľností priebežne účtuje 25% až 30% z nákladov na prenájom, takže túto súčasť vlastníctva krátkodobého prenájmu nemôžete ignorovať.

5. Predajte svoj priestor

Uistite sa, že svoj priestor primerane predáte, čo zvyčajne znamená zaplatiť za profesionálne fotografie a vytvoriť presný a príjemný zoznam na vami zvolených platformách. Váš správca nehnuteľnosti vám môže pomôcť vytvoriť marketingový plán pre váš prázdninový prenájom, ale túto zložku svojho vedľajšieho podnikania si môžete urobiť sami, ak ste technicky zdatní a mediálne zdatní.

Akčná položka: Najmite si fotografa, ktorý urobí profesionálne fotky vášho prenájmu a vytvorí popis a záznam o prenájme.

Riziká nákupu krátkodobého prenájmu

Stať sa prenajímateľom nie je pre slabé povahy. Je toho veľa, čo sa môže pokaziť, ale tu sú hlavné riziká, s ktorými sa musíte popasovať:

• Vládne prekážky. V destináciách od New Yorku po Barcelonu vládni úradníci zasahovali proti krátkodobému prenájmu a snažili sa obmedziť svoju schopnosť fungovať. Vďaka novým pravidlám by mohlo byť prevádzkovanie vašej firmy nákladnejšie, ťažšie alebo dokonca nemožné.
• Váš domov môže byť neopraviteľne poškodený. Ak si prečítate diskusné fóra Airbnb a ďalšie fóra prenajímateľov, nájdete ich nekonečné množstvo príbehy o prenájme nočnej mory domov, ktoré sa dostávajú do koša, a prenájmov, ktoré vydržia tisíce dolárov poškodenie.
• Krach trhu s bytmi. Ak sa trh s nehnuteľnosťami opäť zrúti tak, ako v roku 2008, možno zistíte, že dlhujete viac, ako stojí váš druhý domov v čase, keď je hľadanie nájomcov stále ťažšie.
• Spoliehanie sa na cestovný ruch. Ako sme videli počas pandémie, okolnosti, ktoré nemôžeme ovplyvniť, môžu cestovanie a turizmus zastaviť. Pretože krátkodobé prenájmy spravidla závisia od toho, aby sa turizmus udržal nad vodou, zníženie cestovného ruchu môže rýchlo ovplyvniť životaschopnosť vášho podnikania.
• Vysoké priebežné náklady a poplatky. Vyššie dane z nehnuteľností, poplatky za správu majetku, poplatky za upratovanie a údržbu môžu z dlhodobého hľadiska spôsobiť nákladné prevádzkovanie krátkodobého prenájmu. Ak neúčtujete všetky súvisiace náklady a poplatky, môžete namiesto toho, aby sa nehnuteľnosť „platila za seba“, prísť o peniaze vo svojom prázdninovom dome.

Spodný riadok

Krátkodobý prenájom môže byť životaschopnou obchodnou príležitosťou v závislosti od toho, kde chcete nakupovať a špecifík miestneho trhu s prenájmom. Pred skokom je však potrebné zvážiť veľa faktorov.

Pred investovaním stoviek tisíc dolárov si premyslite všetky potenciálne náklady a riziká, ktoré s tým súvisia. Budete chcieť zaistiť, aby ste urobili komplexný prieskum a zostavili čísla pre všetky možné scenáre, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť.