Nie je to prekvapenie; na realitnom trhu je v súčasnej dobe VEĽKÉ množstvo uzavretých obchodov.
Nie je žiadnym prekvapením, že tieto domy je možné kúpiť vo výrazných zľavách.
V skutočnosti sú Foreclosures podľa môjho názoru najhorúcejšou vecou pri investovaní do nehnuteľností.
Trh je ich plný a banky držia tisíce bokom, aby ešte viac nezahltili trh. Ako väčšina z vás vie, banky sa nezaoberajú realitou. Podnikajú v oblasti požičiavania peňazí.
Keď banka dostane uzavretie, je to toxické aktívum v bankách. Teraz, viac ako kedykoľvek predtým v histórii, banky dumpingové tieto toxické aktíva za doláre na dolár.
Predtým, ako opustíte svoju každodennú prácu a rozhodnete sa, že zbohatnete na nákupe a predaji Forexov, vedzte to:
Slovo Zabavenie znamená niekoľko rôznych vecí a má niekoľko rôznych fáz. V závislosti od toho, v akej fáze uzavretia domu sa dom nachádza, bude závisieť od miery rizika, ktoré na seba budete brať. Pozrime sa na rôzne fázy uzavretia a pozitíva a negatíva nákupu v každej fáze.
Predtým, ako budete čítať ďalej, pochopte, že každý štát zaobchádza s uzavretím trhu inak. Časové harmonogramy a príklady, ktoré uvádzam nižšie, nemusia byť nevyhnutne štandardom pre miesto, kde žijete.
Predbežné uzavretie
Prvá fáza procesu uzavretia je známa ako predbežné uzavretie. To znamená, že osoba, ktorá vlastní hypotéku, je so svojimi splátkami pozadu. V závislosti od banky môžu byť platby oneskorené o 3 až 12 mesiacov. Áno, niektoré banky nezačínajú obdobie pred uzavretím na dobu 12 mesiacov!
V tejto fáze majiteľ stále býva v dome. Úroky a pokuty z ich pôžičky sa hromadia, ale jediné, čo sa skutočne deje, je ich kreditné skóre klesá (rýchlo) a od pošty im chodí veľa listov breh. Banka sa ešte nerozhodla ísť o úplnej exekúcii, pretože sa pokúšajú niečo vyriešiť s majiteľom domu a ušetriť tak veľmi vysoké náklady na proces uzavretia.
Pozitívom nákupu v tejto fáze procesu uzavretia trhu je, že máte očividne motivovaného predajcu. V závislosti od svojej situácie môžu byť ochotní predať svoj dom veľmi lacno, aby sa vyhli exekúcii a ušetrili čo najviac zo svojho kreditu.
Negatívom je, že nemusia mať v dome veľa vlastného kapitálu, a preto nemusí byť ich motivácia faktorom. Investorovi neprospeje kúpa domu, keď stojí za to, čo mu predávajúci dlhuje (alebo ako to už u mnohých nehnuteľností na tomto trhu býva, dom nestojí za to, čo dlží predajca).
Hľadáte motiváciu, ale nakupujete na vlastný kapitál.
Bez toho, aby ste sa príliš ponorili do investičnej stratégie, vedzte, že v niektorých prípadoch môže byť užitočné vyrovnať sa s delikventnými platbami a kúpiť dom s kreatívnym financovaním. V tomto príspevku o tom nebudeme diskutovať, ale vieme, že je to životaschopná možnosť, o ktorej budeme diskutovať v budúcich príspevkoch.
Krátky predaj
Ďalšou fázou procesu uzavretia je, keď si môžete kúpiť dom v krátkom predaji. Krátky predaj je, keď je banka ochotná zobrať za dom menej, ako je v súčasnosti dlžné na majetku. Nie je stanovené žiadne časové obdobie, kedy sa dom dostane zo stavu Pred uzatvorením do banky, ktorá je ochotná urobiť naň krátky predaj.
Keď sa banka rozhodla, že uskutoční krátky predaj, v zásade dospela k záveru, že súčasný vlastník domu nebude schopný uhradiť svoje splátky a pokračovať v nich hypotéka. Jediným dôvodom, prečo banka akceptuje krátky predaj, je vzdať sa dlhého procesu a vysokých nákladov na Foreclose na delikventnej hypotéke.
V tejto fáze uzavretia obchodu existuje niekoľko pozitívnych a VEĽA negatívnych stránok. Niektorí investori v tejto fáze radi nakupujú, ale ako vidíte, je to veľa práce, trvá to veľmi dlho a len zriedka sa podarí uzavrieť obchod.
Pozitívom pri kúpe domu ako krátkodobého predaja je to, že môžete získať veľmi strmú zľavu... O tom to je!
Negatíva sú nasledovné: Súčasný vlastník domu musí požiadať o Krátky predaj, pričom veľa pošle finančné informácie v zásade presvedčia banku, že už nie sú schopní splácať svoje hypotéka.
Toto trvá večnosť!
Keď bude dom schválený na krátkodobý predaj, súčasný vlastník musí súhlasiť s vašou cenou a potom ho poslať na schválenie banke. Tento proces tiež trvá večnosť (niekoľko mesiacov). Krátky predaj môže ľahko trvať 6 až 9 mesiacov, pričom som videl prípady, v ktorých trval viac ako jeden rok.
Tu je desivá realita krátkych predajov, môže to byť až do úplného konca a vy si myslíte, že dohoda, na ktorej ste pracovali celé mesiace, sa chystá prejsť a BOOM, banka to odmieta. Na krátkom predaji sa dajú zarobiť peniaze, ale rozhodne to nie je metóda, ako založiť svoje investičné podnikanie.
Choďte na aukciu
Treťou fázou procesu uzavretia je, keď je nehnuteľnosť vydražená na schodisku súdu. Toto je najnebezpečnejší čas na nákup a iba skúsení investori by sa mali pokúsiť kúpiť v aukcii súdnej budovy!
V tejto fáze banka prešla zákonmi procesu uzavretia a dom ide do aukcie. Banka pošle zástupcu, aby ponúkol aspoň to, čo je na nehnuteľnosti splatné, a ktokoľvek, kto je ochotný zaplatiť vyššie, môže kúpiť dom.
Pozitívne na tom je, že ak je v dome veľa vlastného imania, môžete mať šancu získať dobrý obchod. Tu sú negatíva. Jednotlivec často krát môže byť v tejto fáze ešte stále v dome! Aj keď si ho kúpite, pri odchode ho môžu zničiť. Preto nemôžete nijako vypočítať, aké budú vaše opravy v dome.
V tejto fáze banka taktiež NEMUSÍ nevyhnutne odstrániť všetky záložné práva k majetku. Môžete si kúpiť dom a zistiť, že existuje mechanické záložné právo, záložné právo od mesta alebo rôzne iné záložné práva, ktoré ste VY zdedili.
Každý štát má po aukčnom predaji tiež obdobie splatnosti pre predchádzajúceho majiteľa domu, aby stihol hypotéku a všetky poplatky.
Je pravda, že je to veľmi nepravdepodobné, ale je to na zváženie. Pri schodoch súdnej budovy je kupujúci tiež povinný zložiť veľkú zálohu ako zálohu s veľmi malým okienkom na získanie zvyšného zostatku.
Ak nie ste kupujúcim v hotovosti, kúpu týchto nehnuteľností budete mať veľmi ťažkú. Opäť platí, že kúpou domov na aukcii súdnej budovy je možné zarobiť peniaze, ale je to veľmi nebezpečné Existuje niekoľko vecí, ktoré môžete objaviť pri kúpe nehnuteľnosti a ktoré úplne menia finančný výhľad obchod.
Ak bola fráza „Kupujúci pozor“ niekedy vhodná, je to pri nákupe v súdnych budovách!
REO... Speedwagon? Nie tak celkom
Poslednou fázou procesu uzavretia je moja obľúbená. V tomto mieste sa dom stane „REO“. Akonáhle začne aukcia v súdnej budove miesto a nikto neprihodí viac, ako je ponuka banky, nehnuteľnosť sa vráti do banky a stane sa REO alebo „Vlastníctvo nehnuteľnosti" nehnuteľnosť.
V tomto mieste sa banka s týmto toxickým aktívom zaobchádza už nejaký čas, bez toho, aby prichádzali peniaze a iba odchádzali! Musíte pochopiť náklady banky, aby ste pochopili, prečo sú extrémne motivovaní predať tieto nehnuteľnosti.
Ako už bolo uvedené, banka má tento problémový majetok vo svojich účtovných knihách dlhodobo. Utratili peniaze za odmeny advokátovi, ochranu majetku, poistenie atď. Väčšina veľkých bánk má tisíce týchto nevýkonných aktív a veľmi ich potrebuje mimo účtovníctva.
Pozitív na nákup v tejto fáze je mnoho. Po prvé, akonáhle je nehnuteľnosť REO, keď banka nehnuteľnosť predá, sú povinní dodať čistý titul a odstrániť všetky záložné práva. Akonáhle teda kúpite dom, nebudete mať žiadne prekvapenie.
V tomto mieste tiež nikto nebude žiť v dome. Banka videla, že predchádzajúci majitelia nehnuteľnosť uvoľnili bez šance na splatenie pôžičky. Negatívami nákupu v tejto fáze sú, že predchádzajúci majitelia často odchádzajú z domu v zlom stave. Podľa toho, ako sa na to pozeráte, to nemusí byť vôbec negatívum. Čím je nehnuteľnosť v horšom stave, tým je zľava výhodnejšia. Keď začnete odhadovať opravy, je to jednoducho faktor, ktorý vstúpi do vašej ponuky.
Možno vás to prekvapí, ale ako investori na dome veľmi záleží, pokiaľ ide o získanie šeku.
Netvrdím, že stav nehnuteľnosti pri rozhodovaní o investícii nehrá žiadnu rolu, ale stav domu nie je hlavným faktorom.
Ide mi o to, neodchádzajte od domov, ktoré páchnu ako mačky alebo sú v zlom stave, sú tam peniaze! Mnoho súčasných domov na trhu nebude vzhľadom na svoj stav financovateľné prostredníctvom banky. Toto slúži iba ako bonus pre vás, investora!
V čase písania tohto článku vlastnia Fannie Mae, Freddie Mac a FHA (Federálna správa bytov) takmer 250 000 domov REO. Ako investor je trh s uzavretím trhu určite niečo, čomu by ste mali venovať pozornosť aj vy.
Aj keď existujú rôzne fázy uzavretia trhu a každá etapa nesie s sebou iné riziko, každá etapa tiež poskytuje príležitosť vytvoriť obrovské množstvo bohatstva. Aj keď existuje niekoľko spôsobov, ako sa zamerať na to, ako sa pokúšať zarobiť peniaze v realitách, na tomto trhu sa len málo z nich blíži možnosti využiť vlastný kapitál z bankou postihnutých REO.
Zamerajte sa na svoje vzdelanie a naučte sa proces vylúčenia a potom choďte zarobiť peniaze!
Chcete vedieť viac o tom, ako zarobiť peniaze na nehnuteľnosti?
Prihláste sa k odberu nášho bezplatného spravodajcu, aby ste získali informácie hneď, ako vyjdú.