Investovanie do nehnuteľností ADU: Oplatí sa to?

Nie je žiadnym tajomstvom, že ceny nehnuteľností za posledných pár rokov prudko vzrástli. Mnohí potenciálni investori majú problém ospravedlniť investície do nehnuteľností z dôvodu vyšších úrokových sadzieb hypoték a nafúknutých cien bývania. Dobrou správou je, že na túto dilemu existuje riešenie. Ak to vaša obec povolí, môžete si na svojom existujúcom pozemku postaviť ďalší dom/prenájom. Môže to byť ADU pre vašich starnúcich rodičov, samostatná kancelária, telocvičňa alebo dokonca zdroj príjmu.

To je presne to, čo robíme. S manželom v súčasnosti staviame na našom dvore samostatne stojaci ADU, ktorý budem zatiaľ využívať ako kanceláriu, ale sme ochotní nechať tam bývať aj jedno z našich detí, keď budú staršie. Mali by sme tiež možnosť prenajať si ho ako krátkodobý prenájom v budúcnosti, čo nám poskytne príjem na dôchodku.

Výhody a nevýhody budovania ADU

Čo sú ADU?

Čo je to vlastne ADU? Doplnkové obytné jednotky alebo ADU, ako sa bežne označujú, sú menšie domy, ktoré sú postavené na rovnakom pozemku ako primárna rezidencia, v ktorej sa žije. Tieto menšie domy majú rôzne názvy, napríklad domy na ulici, svokrovci, kočikárne, casitas alebo babičky.

Napríklad umiestnenie malého domu na vašom pozemku by bolo zvážené a ADU. Vybudovanie podkrovia nad garážou alebo dokonca premena garáže na garsónku by bolo tiež ADU. Samozrejme, na svojom pozemku si môžete postaviť aj samostatnú samostatne stojacu stavbu.

V celej krajine je približne 1,5 milióna ADU, pričom približne 100 000 jednotiek ročne pribudne. Popredné štáty pre ADU sú Kalifornia, Florida, Texas a Georgia. Los Angeles, Portland a Houston sú celoštátne najobľúbenejšie mestá pre ADU. Zaujímavé je, že počet povolení ADU v Los Angeles raketovo vzrástol z 80 v roku 2016 na 5 064 v roku 2021. To znamená, že každý štvrtý nový dom, ktorý v roku 2021 vyrástol v meste, bol ADU.

Zavedenie zónovania viedlo k zákazu výstavby týchto malých domov na dvoroch. V histórii boli časy, keď boli tieto jednotky bežnejšie, pretože umožňovali ľuďom žiť v komunitách, ktoré si zvyčajne nemohli dovoliť.

Na čo sa používajú ADU?

Možno sa čudujete, čo sa stane s ADU, keď majiteľ domu nastaví túto dodatočnú jednotku.

>Môžete ubytovať svojich starnúcich rodičov

Podľa 2021 štúdia vykonaná spoločnosťou HomeLight, 61 % majiteľov domov postavilo ADU na ubytovanie svojich starnúcich rodičov, zatiaľ čo 32 % tak urobilo, aby ubytovali turistov na krátkodobé pobyty za účelom dodatočného príjmu z prenájmu. Namiesto toho, aby ste svojich rodičov umiestnili do domova dôchodcov, mohli by ste im postaviť útočisko na dvore.

>Alternatívna možnosť pre vaše dospelé deti

Kvôli problémom s dostupnosťou bývania zostávajú mladí dospelí doma s rodičmi dlhšie. Ak chcete pomôcť svojim dospelým deťom bez toho, aby žili pod vašou strechou, môžete pridať ADU k svojmu pozemku.

Toto je možnosť, ktorú zvážime aj vtedy, keď sa naši dvaja tínedžeri stanú dospelými. S cenami bývania, aké sú, sa mi páči myšlienka poskytnúť im viac súkromného priestoru a zároveň im umožniť ušetriť peniaze na nájomnom.

> Príjem z prenájmu

Tretím najčastejším využitím tohto priestoru sú príjmy z prenájmu. Môžete si vybudovať prístavbu alebo samostatný priestor na prenájom. Môže ísť o dlhodobý prenájom, v ktorom skutočne niekto býva na plný úväzok. Alebo dovolenkový dom, kde si ho prenajímate na noc.

Existuje aj medzitým, kde ho využijete ako firemný prenájom. Cestujúce zdravotné sestry alebo podnikatelia často potrebujú ubytovanie na niekoľko týždňov alebo dokonca mesiacov.

Ak chcete vidieť, aký príjem by ste mohli generovať z príjmu z krátkodobého prenájmu, pozrite si Airbnb alebo Vrbo a zistite, na čo podobné jednotky vo vašej oblasti idú. Majte na pamäti, že s dovolenkovým prenájmom sú spojené priebežné náklady.

>>Súvisiace:Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

Samostatný priestor pre kanceláriu

Podľa a vládne sčítanie ľudusa počet ľudí pracujúcich z domu v rokoch 2019 až 2021 strojnásobil. Ak ste jedným z viac ako 27 miliónov ľudí pracujúcich z domu, možno budete chcieť zmeniť svoj priestor namiesto toho, aby ste sa snažili nájsť kaviarne alebo kancelárske priestory, kde by ste mohli pracovať.

Takto budeme používať náš ADU. Každý, kto pracuje z domu, chápe výhody a nevýhody tohto usporiadania. Aj keď je skvelé mať svojich blízkych blízko, môže to byť aj veľkým rozptýlením. Mať úplne oddelený priestor na dvore mi dá to najlepšie z oboch svetov.

Tiež, ak vidíte klientov osobne, ktorí majú oddelený priestor, môžete ušetriť veľa na prenájme kancelárie. Terapeuti, masážni terapeuti, účtovníci, kaderníci, realitní makléri, dokonca aj osobní tréneri by mohli podnikať z ADU a neplatiť nájomné za kancelárske priestory. Možnosti sú nekonečné.

Koľko stojí vybudovanie ADU?

Koľko stojí vybudovanie ADU? Krátka odpoveď je, že sa líši v závislosti od mnohých faktorov. Vylepšenie garáže je oveľa lacnejšie ako pridanie úplne novej konštrukcie na váš dvor, ale cena bude závisieť od mnohých vecí.

Zavolajte niekoľkým dodávateľom a získajte cenové ponuky. Prídu sa pozrieť na priestor a vy im môžete vysvetliť, čo chcete postaviť. Počas stretnutia vám budú môcť poskytnúť hrubú verbálnu cenovú ponuku.

Pre rýchlu predstavu, bývam vo Phoenixe a ten náš stojí asi 400 dolárov za štvorcový meter. Ale to, čo presne chcete urobiť, to samozrejme výrazne ovplyvní.

>Nájom správneho pomocníka pre vašu stavbu ADU

Pred začatím investovania do nehnuteľností ADU by ste sa mali poradiť s nasledujúcimi odborníkmi:

• Realitný agent. Chcete vidieť svoje možnosti a aké druhy ADU sú bežné vo vašej komunite.
• geodet. Musíte zabezpečiť, aby ste na svojom pozemku mohli vykonať potrebné zmeny.
• Dodávateľ. Musíte nájsť firmu, ktorá vám túto novú rezidenciu postaví.
• Dizajnér. Možno budete chcieť spolupracovať s nejakým dizajnérom, aby ste sa uistili, že vaše nové miesto bude esteticky príjemné.

> Stavebné náklady

Zdá sa, že je v podstate nemožné uviesť priemernú cenu za vybudovanie ADU, pretože to všetko závisí od typu konštrukcie, ktorú chcete pridať, a od veľkosti priestoru. Nemôžeme tiež ignorovať úlohu súčasných cien surovín spolu s nákladmi na prácu.

Podľa výskumu, ktorý vykonal BuildingAnADU, najbližšia cena, ktorú sme našli k priemernej cene ADU, bola asi 180 000 dolárov. Tieto náklady budú zahŕňať:

• Dizajnérske práce
• Žiadosť o povolenie
• Pripojenie nových inžinierskych sietí, aby priestor poskytol dostatok elektriny a vodovodu
• Všetky náklady na výstavbu
• Vaša vlastná potu

Ak si najmete dodávateľa, ten sa o všetko postará za vás. Vrátane prijatia architekta a jednania s mestom o povoleniach a obhliadkach. Taktiež najmú, koordinujú a zaplatia všetkých subdodávateľov, ako sú elektrikári a tesári.

>Dodatočné náklady na zváženie pri budovaní ADU

Daňové dôsledky: Vaša nehnuteľnosť bude mať väčšiu hodnotu, keď k nej pridáte ďalšiu jednotku, takže pravdepodobne budete musieť minúť viac na dane z nehnuteľnosti. V závislosti od vašej oblasti to môže byť málo alebo veľa.

Zvýšené poistenie domácnosti: S väčším počtom nehnuteľností budete musieť minúť viac peňazí na poistenie domácnosti.

Zariaďovanie nového miesta: Pokiaľ nebudete prenajímať ako dlhodobý prenájom, budete musieť ADU kompletne zariadiť a vyzdobiť. Aj pri dlhodobom prenájme budete stále potrebovať drobné doplnky, ako sú žalúzie a spotrebiče.

Nárast služieb: V závislosti od vašich územných zákonov môžete alebo nemusíte byť schopní pridať samostatnú sadu inžinierskych sietí. To znamená, že váš nový ADU môže byť pridaný do elektrickej siete, vody a odpadu vášho hlavného domu.

O koľko ADU zvýši hodnotu nehnuteľnosti?

O koľko presne váš majetok narastie, sa nedá povedať. Miestny realitný maklér vám môže poskytnúť predstavu o tom, akú hodnotu váš projekt prinesie domu.

Keď som kontaktoval realitného makléra, povedali, že by sa to malo zvýšiť o priemernú cenu za plochu. Takže ak má váš dom hodnotu 200 dolárov za štvorcový meter a pridáte 500 štvorcových stôp, malo by to zvýšiť hodnotu vašej nehnuteľnosti o približne 100 000 dolárov.

Samozrejme, nemusí to byť také jednoduché. Ak kupujúci vo vašej oblasti vysoko oceňujú ADU, môže pridať viac; ak nie, môže pridať menej. Nie každý pracuje z domu alebo chce byť prenajímateľom.

Ak presne vedieť, o koľko ADU zvýši hodnotu vašej nehnuteľnosti, je pre vás určite dôležitým faktorom úzko spolupracujte s realitným maklérom, aby ste sa uistili, že neminiete viac, ako dostanete späť predať.

Sú ADU všade legálne?

Každý štát a obec má iné zákony týkajúce sa obytných zón a výstavby.

Váš dodávateľ alebo miestne územné nariadenie vám poskytne informácie, ktoré potrebujete o tom, či je výstavba ADU legálna tam, kde žijete. Chcete sa uistiť, že táto dodatočná jednotka je legálna, aby ste si v budúcnosti nevytvárali problémy. Je na vás, aby ste zistili, či je pre vás legálne postaviť si toto obydlie.

Pre nás bolo veľkou prekážkou, že nesmieme pridať 220 voltovú elektrinu. Toto je výkon, ktorý rúra využíva. Domnievajú sa, že pridanie pece robí z nehnuteľnosti pozemok pre viacero rodín a to nie je v našom územnom pláne povolené.

Museli sme si uvedomiť aj právne neúspechy. Žijeme v tradičnej predmestskej štvrti, takže náš pozemok nie je veľký. Tieto prekážky obmedzili veľkosť a umiestnenie konštrukcie.

Oplatí sa ADU Real Estate investovať?

Mnohí sa domnievajú, že ADU sú riešením bytovej krízy a perfektnou voľbou pre životné prostredie, keďže sa snažíme pridať ďalšie domy. Vybudovaním ADU by ste mohli pomôcť s bytovou krízou s minimálnym vplyvom na životné prostredie a zároveň si vytvoriť pasívny tok príjmov.

Budete si musieť sadnúť a zhrnúť čísla, ale je jasné, že ak to vaše mesto dovolí, ADU real investovanie do nehnuteľností by mohlo byť jedinečným spôsobom, ako sa stať investorom do nehnuteľností bez toho, aby ste museli kupovať nový kus nehnuteľnosť.

Mnohí odborníci vychvaľujú investovanie do ADU, pretože nemusíte kupovať nové pozemky a poskytujú vám flexibilitu. Ak už máte nehnuteľnosť a chcete investovať do nehnuteľností, budete sa chcieť vážne pozrieť na ADU.