Niektoré z najbohatší ľudia na svete zarobili väčšinu svojho majetku prostredníctvom investícií do nehnuteľností. Ako však vzniká bohatstvo investovaním do nehnuteľností?
Tu sú najvýznamnejšie hnacie sily realitných bohatstiev.
Inflácia
Inflácia je niečo, čo všetci považujeme za samozrejmosť. Cena každodenného tovaru sa postupne zvyšuje a nám nezostáva nič iné, len zvýšenú cenu zaplatiť. Takže sa na to veľmi nesústredíme. Ide o náklady, ktoré nediskriminujú, ale zasiahnu každého, tak aký má zmysel sa sťažovať?
Mnohé veľké spoločnosti, ktoré chápu, ako inflácia ovplyvňuje schopnosť ich zamestnancov uživiť rodinu, každoročne ponúkajú „zvýšenie životných nákladov“. Inflácia je len aspektom ekonomiky. Zatiaľ čo v priemere 3 % ročne, spotrebiteľ v USA zažil roky vysokej inflácie (12,5 % v roku 1980) a roky nízkej inflácie (0,1 % v roku 2008).
Pre investorov do nehnuteľností môže inflácia vytvárať bohatstvo konzistentne a spoľahlivo. To je preto, lebo inflácia je stálym hnacím motorom zhodnocovania nehnuteľnosti
. Mesačná splátka hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou zostáva rovnaká po dobu 30 rokov. Dane a poistenie sa zvyšujú veľmi postupne, ak vôbec. To znamená, že zatiaľ čo hodnota investície do nehnuteľnosti sa vďaka inflácii každým rokom zvyšuje, náklady na jej vlastníctvo nie. Rozdiel je vo vlastnom imaní – vďaka inflácii vlastníte z roka na rok hodnotnejšie aktívum.Ocenenie
Kým inflácia vedie k postupnému zvyšovaniu hodnoty vašej investície do nehnuteľnosti, rýchle zhodnotenie trhu je obrovským faktorom, ktorý buduje bohatstvo. Cena existujúcich domov sa od roku 1968 do roku 2009 zvyšovala v priemere o 5,4 % ročne.
Pri realitách je to všetko o lokalite, lokalite, lokalite. Ak ste si urobili prieskum a kúpili nehnuteľnosť, kde hodnoty domov rapídne rastú, je pravdepodobné, že hodnota vašej investície sa bude z roka na rok zvyšovať bez akýchkoľvek dodatočných kapitálových nákladov. Takto historicky veľa ľudí zarábalo veľa peňazí na nehnuteľnostiach.
Rovnaký princíp, ktorý funguje pri investovaní na akciovom trhu, funguje aj pri investovaní do nehnuteľností: Kupujte lacno a predajte draho. Oblasti krajiny, ako napríklad časti Kalifornie, zaznamenali nárast hodnoty domov oveľa, oveľa rýchlejšie ako inflácia.
Ročné zvýšenie nájomného
Bývanie sú náklady na život. Rovnako ako inflácia vedie k zvýšeniu cien potravín a spotrebného tovaru, náklady na bývanie držia krok s infláciou. Typické je zvyšovanie nájomného o 2,5 – 5 % každý rok v dôsledku vplyvov inflácie. A je bežné, že prenajímatelia zvyšujú nájomné pri každom predĺžení nájomnej zmluvy.
Avšak, ako investor, vaše náklady o vlastniť nehnuteľnosť na prenájom nezvyšujte s infláciou, ak máte fixnú úrokovú sadzbu hypotéky. Ako prenajímateľ, váš príjem z prenájmu sa zvyšuje kým vaše náklady zostanú rovnaké. Takže tvoja investície do nehnuteľností prinášajú väčší zisk na váš konečný výsledok rok čo rok.
Nútený kapitál
„Vlastné imanie“ znamená vlastníctvo. V prípade investovanie do nehnuteľností, váš osobný majetok je rozdiel medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti a tým, čo dlžíte na hypotéke. Ak má vaša nehnuteľnosť napríklad hodnotu 150 000 USD a dlhujete banke 120 000 USD, máte vlastný kapitál vo výške 30 000 USD.
„Nútená rovnosť“ sa týka bohatstva vytvoreného, keď si kúpite nehnuteľnosť za zľavnenú cenu a urobíte prácu, aby mala vyššiu hodnotu. Typicky ty kúpiť nehnuteľnosť v núdzi predaj o 25–30 % menej ako porovnateľná nehnuteľnosť, ktorá nie je v núdzi. Vynaložíte 10 – 15 % na opravu (koberec, náter, opravy a niektoré náhradné spotrebiče) a na jej zvýšenie na trhovú hodnotu.
Povedzme, že ste zaplatili 25 % pod trhovou hodnotou. Potom ste minuli 10 % na opravu. Práve ste zvýšili svoje vlastné imanie (vlastníctvo) o 15 %.
Ďalším spôsobom, ako vynútiť spravodlivosť, je pridať prvky, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti. Povedzme, že si kúpite dvojizbový dom v štvrti, kde má zvyšok domov tri spálne. Pridaním tretej spálne by sa vaša nehnuteľnosť dostala na úroveň trhovej hodnoty ostatných domov. Za predpokladu, že ste ho kúpili za primeranú zľavu (pretože mal iba dve spálne) a za cenu pridania ďalšieho spálňa je menšia ako rozdiel medzi vašou cenou a novou trhovou hodnotou, máte vynútený vlastný kapitál v dom.
Odpisy
Odpisy sú vo väčšine prípadov záporné. Znamená to, že hodnota niečoho klesla.
Pri investovaní do nehnuteľností však nehovoríme o skutočnom poklese hodnoty nehnuteľnosti. Hovoríme o a cennú daňovú úľavu IRS umožňuje investorom do nehnuteľností. Každý rok si môžete odpočítať určité percento z hodnoty investície do nehnuteľnosti počas jej životnosti stanovenej IRS.
V prípade nehnuteľností na bývanie IRS uviedol, že životnosť je 27,5 roka. Ak má teda vaša nehnuteľnosť napríklad hodnotu 150 000 USD, môžete si z príjmu z prenájmu odvodeného z nehnuteľnosti odpočítať 5 454 USD. Povedzme, že váš čistý ročný príjem z prenájmu je 15 000 USD. Váš zdaniteľný príjem z prenájmu klesne na 9 546 USD.
Čo robí túto odpisovú daňovú úľavu takou finančne silnou je, že väčšina nehnuteľností nestráca hodnotu každý rok. V skutočnosti majú hodnoty nehnuteľností tendenciu časom stúpať. To znamená, že získate daňový kredit na náklady na aktívum, ktorého hodnota môže stúpať, nie klesať.
A čo viac, odpisy sú daňovým dobropisom, ktorý sa pripočítava k údržbe majetku a iným nákladom, ktoré si môžete odpočítať od príjmu z prenájmu, ktorý získate. Odpisy môžu zmeniť kladný nájom na papierovú stratu. Táto strata môže znížiť váš ďalší zdaniteľný príjem a celkovo znížiť váš daňový účet.
Pákový efekt
Pákový efekt je jednou z najpredávanejších stratégií investovania do nehnuteľností na vytváranie bohatstva. Ide o použitie vypožičaného kapitálu na nákup a/alebo zvýšenie potenciálnej návratnosti investície. Ako investorovi do nehnuteľností vám pákový efekt umožňuje zarobiť peniaze z aktív produkujúcich príjem, ktoré majú oveľa vyššiu hodnotu, ako sú vaše hotovostné výdavky. Povedzme napríklad, že odložíte 20 % a zafinancujete 80 % nehnuteľnosti v hodnote 100 000 USD. Pákový efekt vám umožňuje využívať a kontrolovať príjem z nehnuteľnosti v hodnote 100 000 USD, keď všetko, čo ste investovali, bolo 20 000 USD.
Pákový efekt vám umožňuje „zarábať peniaze pomocou peňazí iných ľudí,“ ako radi hovoria realitní propagátori. Stručne povedané, peniaze banky použijete na kúpu nehnuteľnosti a peniaze nájomcu na splatenie banke. Rozdiel medzi tým, čo platíte banke a tým, čo vám platí nájomca, je váš zisk. Ak máte 100 000 dolárov, môžete kontrolovať majetok v hodnote 500 000 dolárov namiesto toho, aby ste kupovali jeden dom za 100 000 dolárov v hotovosti.
Buďte si vedomí rizík
Toto sú hlavné stratégie, ktoré investori do nehnuteľností používajú na vytváranie bohatstva. Samozrejme, ako každá investícia, aj tu existuje riziko. Kľúčom je nakupovať inteligentne, riadiť sa profesionálne a nepreťažovať sa.
Investovanie do nehnuteľností je praktickejšie a časovo náročnejšie ako nákup akcií. Zvyčajne tiež prináša vyššie zisky úmerné zvýšenému riziku. A na rozdiel od iných investičných možností, nehnuteľnosť je dlhodobá investícia. Je to preto, že ide o fixný majetok, ktorý sa nedá rýchlo zlikvidovať a transakčné náklady sú také vysoké. V podstate, poznať riziká a čo najviac zmierniť.
Vždy si môžete vyskúšať investovanie do nehnuteľností s online službami crowdfundingu nehnuteľností, ako je napríklad Fundrise. Prečítajte si našu recenziu a uvidíte ako môžete zarobiť peniaze Financovanie a jej REIT.
 Navštívte Fundrise
|