Koľko domu si môžem dovoliť?

Náklady na nehnuteľnosti za posledné desaťročie, ale najmä za posledných 12 mesiacov, dramaticky vzrástli. V skutočnosti a nedávna správa Národnej asociácie realitných kancelárií ukázali, že stredná predajná cena existujúcich domov vzrástla od augusta 2020 do augusta 2021 medziročným tempom o 17,8 %.

Ak ste sedeli na vedľajšej koľaji a čakali, kým si budete môcť dovoliť dom, aký chcete, rastúce ceny nehnuteľností sa môžu zdať obzvlášť znepokojujúce. Môžete tiež prehodnotiť svoju stratégiu a ciele alebo sa snažíte zistiť, či môžete minúť viac, ako ste si pôvodne mysleli.

Pravdepodobne vám tiež víria hlavou desiatky otázok. Napríklad:

Koľko si môžem dovoliť za dom? A koľko mi vlastne hypotekárna spoločnosť požičia?

Bohužiaľ, to, čo hovorí hypotekárna spoločnosť a čo si môžete pohodlne dovoliť, nie je vždy to isté.

Cieľom tejto príručky je vysvetliť, ako zistiť, koľko domu si skutočne môžete dovoliť, a nielen to, čo hovorí hypotekárna spoločnosť. Ak ste pripravení ponoriť sa na trh s nehnuteľnosťami skôr, ako sa ceny dostanú na Mesiac, čítajte ďalej a dozviete sa viac.

Ako sa veritelia rozhodujú, koľko domova si môžete dovoliť

Keď žiadate o hypotéku, aby ste si mohli kúpiť dom, veritelia sa pozerajú na celý rad dôležitých faktorov vrátane vášho kreditného skóre, vášho príjmu a vašich iných dlhov. Používajú tiež špecifickú metriku známu ako pomer dlhu k príjmu (DTI), aby zmerali, koľko vám môžu primerane požičať.

Pomer dlhu k príjmu (DTI) môže znieť ako vymyslený pojem, ale v skutočnosti to nie je nič iné ako vaše mesačné výdavky v porovnaní s vaším mesačným hrubým príjmom. Svoj DTI môžete určiť tak, že svoje mesačné dlhy vydelíte hrubým mesačným príjmom.

Napríklad niekto s hrubým mesačným príjmom 10 000 USD a mesačnými výdavkami 3 500 USD by mal pomer dlhu k príjmu 35 %. Výpočet použitý na dosiahnutie tohto čísla vyzerá takto:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Zadajte všeobecné pravidlo známe ako „pravidlo 29/41“.

Všeobecne povedané, poskytovatelia hypotekárnych úverov chcú zabezpečiť, aby váš celkový pomer dlhu k príjmu nebol vyšší ako 41 % a aby vaša platba za bývanie netvorila viac ako 29 % z tejto sumy.

S hrubým mesačným príjmom vo výške 10 000 USD (alebo 120 000 USD ročne), vaša splátka hypotéky (vrátane istiny, úrokov, daní a poistenie) by nemala byť vyššia ako 2 900 USD, zatiaľ čo vaše celkové dlhy by vás spolu nemali stáť viac ako 4 100 USD za mesiac.

Ak zarobíte polovicu z toho alebo 5 000 USD mesačne, splátka hypotéky (vrátane istiny, úrokov, daní a poistenie) by nemalo byť vyššie ako 1 450 USD, zatiaľ čo vaše celkové dlhy by vás spolu nemali stáť viac ako 2 050 USD za mesiac.

Ktoré dlhy sa považujú za „ostatné dlhy“?

Táto metrika môže zahŕňať akékoľvek dlhy, ktoré musíte platiť každý mesiac, ale zvyčajne sa skladá z platby za auto, platby kreditnými kartami, študentské pôžičky a ďalšie.

Keď už bolo povedané, mali by ste si uvedomiť, že pravidlo 29/41 je len všeobecným orientačným pravidlom. Niektorí veritelia vám môžu požičiavať o niečo viac alebo o niečo menej a niektoré typy úverov na bývanie (pôžičky VA, pôžičky FHA atď.) majú odlišné požiadavky.

Ďalšie faktory cenovej dostupnosti domácnosti

Teraz, keď viete, na čo sa veritelia budú pozerať, mali by ste sa hlboko ponoriť do ďalších faktorov, ktoré môžu ovplyvniť, koľko si môžete (a naozaj by ste mali) požičať.

Nasledujúce podrobnosti stoja za zváženie, keď začnete hľadať nový dom a nový úver na bývanie.

Akontácia

Vaša záloha môže mať významný vplyv na množstvo peňazí, ktoré si môžete požičať na bývanie. Je zrejmé, že väčšia záloha vám môže pomôcť požičať si viac, pretože uvoľní miesto vo vašom DTI, zatiaľ čo menšia záloha za váš dom znamená, že si môžete požičať menej.

Väčšina odborníkov navrhuje dať na svoj nový domov aspoň 20 %, a to z viacerých dôvodov. Po prvé, zálohová platba vo výške 20 % vám môže pomôcť vyhnúť sa situácii, keď budete s hypotékou „pod vodou“, ak ceny bývania klesnú. Po druhé, odloženie 20 % alebo viac vám pomôže vyhnúť sa plateniu súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) z vášho úveru na bývanie.

Pri zálohovej platbe nižšej ako 20 % sa PMI, ktoré zaplatíte, zvyčajne zvýši o ďalších 0,5 % až 1 % zo splátky hypotéky, kým nebudete mať dostatok vlastného kapitálu na zrušiť súkromné ​​poistenie hypotéky. Ide o peniaze, ktoré sú v úniku, ale dodatočné náklady môžu ovplyvniť aj výšku úveru na bývanie, na ktorý máte nárok.

Úrokové sadzby hypoték

Ďalším obrovským faktorom, ktorý ovplyvňuje dostupnosť bývania, je úroková sadzba vašej hypotéky, no toto je jedna oblasť, v ktorej máte práve teraz obrovskú výhodu. Úrokové sadzby hypoték sa blížia k rekordným minimám a platiť každý mesiac nižší úrok znamená, že si môžete dovoliť požičať viac peňazí vopred.

Ako ovplyvňujú úrokové sadzby hypotéky vaše platby za bývanie? Uvažujme o tomto príklade, ktorý sa zameriava len na hlavné a úrokové zložky pôžičky (okrem iných nákladov, ako sú dane z nehnuteľností a poistenie).

Ak ste si požičali 400 000 USD na dom na 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou 4 %, mesačná splátka (istina a úrok) vyjde na 1 909 USD.

Pri rovnakej výške pôžičky a dobe splatnosti a úrokovej sadzbe 3 % vychádza mesačná splátka (istina a úrok) na 1 686 USD.

Ak sa vám podarilo zabezpečiť rovnaký úver s úrokovou sadzbou 2,5 %, mesačná splátka (istina a úrok) vyjde na 1 580 USD.

Chápeš pointu. Čím nižšie úrokové sadzby, tým nižšia bude vaša splátka. To uvoľňuje viac priestoru na požičiavanie a zároveň udržiava pomer dlhu k príjmu (DTI) na úrovni prijateľnej pre veriteľov.

Doba splatnosti hypotéky

Ako je to však s dĺžkou vašej hypotéky? Otázka: Koľko domu si môžem dovoliť? nemôže byť skutočne zodpovedané, kým neviete, ako dlho chcete stráviť splácanie svojho domu.

Ak ste ochotní ísť s dlhšou 30-ročnou pôžičkou, budete si môcť zabezpečiť nižšiu mesačnú splátku a potenciálne si tak budete môcť požičať viac. Len majte na pamäti, že úrokové sadzby hypoték na dlhšie úvery na bývanie bývajú o niečo vyššie.

Aký veľký rozdiel môže spôsobiť dĺžka vašej hypotéky? Vlastne dosť málo.

Už sme spomenuli, že ak si požičiate 400 000 dolárov na dom na 30-ročnú hypotéku s 3%, budete mať mesačnú splátku (istinu a úrok) 1 686 dolárov.

Ak prejdete na 15-ročný úver na bývanie s rovnakou fixnou úrokovou sadzbou, vaša mesačná splátka (istina a úrok) sa zvýši na 2 762 USD, ale váš úver trvá o polovicu dlhšie.

Ak získate o niečo nižšiu sadzbu 2,5 % na 15-ročný úver v tejto sume, čo je pravdepodobné, vaša mesačná splátka (istina a úrok) klesne na 2 667 USD.

Tieto príklady neberú do úvahy ostatné dĺžky hypoték, ktoré môžete mať k dispozícii, alebo hypotéky s variabilnými úrokovými sadzbami, ktoré sa v priebehu času menia. Vo všeobecnosti však platí, že dlhšia doba pôžičky prináša nižšiu mesačnú splátku, čo vám môže pomôcť kúpiť si viac domu vopred.

Dodatočné domáce výdavky

Dodatočné výdavky môžu ovplyvniť, koľko si môžete požičať na nový domov, a mnohé z nich sú do značnej miery mimo vašej kontroly. Niektoré dodatočné domáce výdavky, ktoré je potrebné zvážiť, zahŕňajú:

Daň z majetku: Majetkové dane sa zvyčajne platia z viazaného účtu, ktorý si váš veriteľ zriadil pre vašu hypotéku, no na tento viazaný účet budete platiť mesačne. Celkovo vzaté, vyššie dane z nehnuteľností vás nútia platiť každý mesiac viac, čo spôsobuje, že vaše mesačné platby za bývanie sa zväčšujú. Na druhej strane, ak žijete v oblasti s nižšími daňami z nehnuteľností, vplyv na vašu mesačnú splátku nebude taký veľký.

Poistenie majiteľov domov: Majitelia domov s hypotékou musia mať poistenie vlastníka domu, ktoré sa zvyčajne platí z ich viazaného hypotekárneho účtu. Opäť platí, že každý mesiac sa platí pomerná čiastka, ktorá ovplyvňuje splátku vašej hypotéky.

HOA alebo Condo Dues: Ak žijete v susedstve so združením vlastníkov domov (HOA) alebo vlastníte byt, môžete dlžiť mesačnú čiastku za členstvo. Táto suma môže tiež ovplyvniť, koľko si môžete požičať na bývanie.

Údržba a údržba

Ak ste si vždy prenajímali a nikdy ste ich nevlastnili, budete musieť mentálne počítať aj s priebežnými nákladmi na údržbu a opravy. Tieto výdavky sa nepremietnu do výšky vašej hypotéky, no aj tak si ich musíte naplánovať.

Napríklad dom so staršou strechou alebo HVAC bude v priebehu niekoľkých rokov potrebovať drahé modernizácie. Navyše budete musieť myslieť na starostlivosť o trávnik, terénne úpravy, náklady na servis kúrenia a klimatizácie a ďalšie.

Ako sa môžete rozhodnúť, koľko domova si môžete dovoliť

Po zvážení všetkých vecí by ste tiež mali vedieť, že hypotekárna spoločnosť nepozná celú vašu situáciu. Používajú algoritmy a pomery, aby rozhodli, koľko si myslia, že si môžete požičať, ale netušia, aké realistické je toto číslo pre vaše osobné financie a iné výdavky, ktoré máte.

Môžete byť napríklad niekto, kto má na papieri nízke výdavky, ale v skutočnom živote drahé pôžitky. Možno nemáte zaplatené auto, ale máte tri deti v drahých športových kluboch, ktoré stoja ruku a nohu. Tieto ďalšie výdavky by sa neprejavili vo vašom pomere dlhu k príjmu (DTI), ale to neznamená, že nie sú dôležité pre vašu rodinu.

Na druhej strane možno máte veľké finančné ciele, ktoré chcete dosiahnuť, vrátane túžby zbaviť sa dlhov alebo predčasného dôchodku.

V takom prípade možno budete chcieť nižšiu mesačnú splátku hypotéky, ako určí hypotekárna spoločnosť. Alebo možno chcete ísť s 15-ročným úverom na bývanie, aby ste mohli rýchlejšie splatiť svoj dom a odísť do dôchodku v 55 rokoch.

Tak či onak, naozaj sa musíte rozhodnúť, koľko si môžete dovoliť platiť každý mesiac bez toho, aby ste ohrozili svoje rodinné financie alebo obetovali iné ciele.

Spodný riadok

To, koľko domu si môžete dovoliť, závisí od vášho príjmu, úrokovej sadzby hypotéky, na ktorú máte nárok, dĺžky úveru na bývanie a ďalších dôležitých faktorov. Závisí to však aj od toho, koľko sa cítite pohodlne platiť a koľko peňazí chcete, aby vám zostalo, aby ste ich ušetrili, investovali alebo míňali na životný štýl, aký chcete.

Pravidlo 29/41 je dobrým miestom na začatie procesu, ale mali by ste sa pozrieť na svoj mesačný rozpočet a míňacie návyky, aby ste zistili, čo vám skutočne vyhovuje.

Hypotekárna spoločnosť by nemala mať na starosti vašu budúcu splátku hypotéky. Môžu vám dať nápad, ale rozhodnutie je nakoniec na vás.

Často kladené otázky (FAQ)

Pôjdu sadzby hypoték dole?

Úrokové sadzby hypoték stúpajú a klesajú na základe faktorov, ako je základná sadzba. Súčasné úrokové sadzby sú však na rekordných minimách alebo blízko nich, takže je pravdepodobnejšie, že časom pôjdu hore, ako by mali ďalej klesať.

Ak si plánujete kúpiť dom, najlepšie urobíte, ak sa vopred kvalifikujete v niektorom z nich špičkových poskytovateľov hypotekárnych úverov teraz, aby ste mohli uzamknúť dnešné nízke sadzby.

Ako si vyberiem hypotekárneho veriteľa?

Existuje množstvo poskytovateľov hypotekárnych úverov, z ktorých si môžete vybrať, a rozhodnúť sa môže byť ťažké. Odporúčame nakupovať u poskytovateľov pôžičiek, aby ste zistili, ktorý z nich ponúka hypotéky a pôžičky s najnižšími úrokovými sadzbami a nákladmi na uzavretie.

Aké kreditné skóre potrebujem na kúpu domu?

Podľa Rocket Mortgage sa spotrebitelia s najväčšou pravdepodobnosťou kvalifikujú na hypotéku, ak majú kreditné skóre 620 alebo vyššie. Možno sa však budete môcť kvalifikovať na pôžičku na bývanie FHA s kreditným skóre až 580. Pre väčšinu platí rovnaký štandard VA úvery na bývanie.

Môžem kúpiť dom bez akontácie?

Podľa úradu Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) väčšina tradičných poskytovateľov pôžičiek vyžaduje od dlžníkov zálohovú platbu vo výške 5 % až 15 %. Dlžníci sa môžu tiež kvalifikovať na pôžičku na bývanie FHA so znížením o 3,5 %.