Moja prvá nehnuteľnosť na prenájom: Nie je to skvelá investícia

Aktualizácia: Ako sa ukazuje, táto nehnuteľnosť na prenájom JE naozaj skvelá investícia. Voľných pracovných miest bolo málo, nájomné sa zvýšilo o 100 dolárov a s opravami a údržbou sú spojené minimálne náklady. Pozrite si moju aktuálnu analýzu peňažných tokov tu vykazujúce výnosy okolo 10% (aj keď sú zahrnuté platby istiny).

Hľadáte svoju prvú nehnuteľnosť na prenájom? Pozrite sa na náš Ako nájsť vlastnosti prenájmu sprievodca resp začnite s hľadaním nehnuteľnosti na Roofstock.

Predchádzajúca aktualizácia: Niektorí navrhli, aby som z týchto nákladov odstránil istinu, pretože sa mi to vracia vo forme vlastného imania. V roku 2012 je istina v priemere 207 dolárov mesačne, takže moje celkové ročné výdavky sú 17 940 - 2484 dolárov = 15 456 dolárov. To by prinieslo návratnosť 10% s 0% mierou neobsadenosti. Je to vhodný spôsob výpočtu návratnosti?

Máte záujem vlastniť prenajatú nehnuteľnosť, ktorú chcete vytvoriť extra cash flow?

Nasledujte ma počas nasledujúcich týždňov a mesiacov a sledujte, ako pre vás urobím všetky nováčikovské chyby.

Oficiálne som majiteľom prenajatej nehnuteľnosti. Tu sú štatistiky o mojej nájomnej jednotke:

• Mestský dom s rozlohou 2182 štvorcových stôp
• 3 spálne a 2,5 kúpeľne
• Postavený v roku 2007
• Výborná školská štvrť

Táto nehnuteľnosť má veľa výhod: dobré školy, nízka kriminalita, veľa pracovných miest, rýchly prístup k nákupom, vzdelaniu a mestu. Je to tiež mestský dom, takže údržba by bola iba vo vnútri.

Nákup

Kúpou nášho prenájmu nie je nič vzrušujúce. Je to vlastne náš starý domov. Práve sme si kúpili nové miesto a rozhodli sme sa ponechať túto nehnuteľnosť ako prenájom. Kúpili sme túto nehnuteľnosť na prenájom v roku 2007 za 205 000, zníženie o 20%. My refinancovaný v auguste 2011 späť na 30 rokov s novým tempom 4,875%. Aktuálna výška výplaty je 156 004,31. Zillow.com oceňuje nehnuteľnosť na 197 800 dolárov. Preto by ste mohli povedať, že v súčasnosti mám do tejto nehnuteľnosti investovaných 41 796 dolárov.

Nedodržanie pravidla 1%

Dobrou zásadou pri hodnotení vašej prvej nehnuteľnosti na prenájom je zistiť, či spĺňa pravidlo 1%. To znamená, že cena za prenájom nehnuteľnosti za každý mesiac sa rovná najmenej 1% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Pre mnohých realitných profesionálov je to spôsob, ako rýchlo zistiť, či je nehnuteľnosť schopná produkovať a kladný peňažný tok ročne.

Podľa tohto pravidla bola moja jednotka kúpená za 205 000 dolárov a mala by byť schopná prenajať si ju za 2050 dolárov mesačne. Bohužiaľ, nemôžem si ho prenajať za toľko. Mal by som byť schopný získať 1750 dolárov mesačne, čiže 0,85%. Nie je to zlé, ale dáva mi vedieť, že sa to môže veľmi krátiť, pokiaľ ide o to, či môžem túto nehnuteľnosť speňažiť. Niektorí tvrdili, že pri počiatočnom hodnotení vlastností je 0,7% absolútnym medzným bodom.

A čo návrat?

Pokiaľ ide o očakávaný návrat, najskôr investície do nehnuteľností to bude blízko. Nehnuteľnosť by sa mala prenajať za 1 750 dolárov na základe toho, čo vidím s podobnými jednotkami v okolí.

Hrubý príjem z prenájmu

Nájom - 1 750 dolárov

• x 10,5 mesiaca (10% neobsadené miesto) = 18 375 dolárov

Alternatívne sadzby neobsadených miest

• x 11 mesiacov (7,5% neobsadené miesto) = 19 250 dolárov
• x 12 mesiacov (0% neobsadené miesto) = 21 000 dolárov

Výdavky

• Hypotéka - 842 dolárov
• Dane z nehnuteľnosti - 353 dolárov
• HOA - 175 dolárov
• Poistenie 25 dolárov
• Opravy a údržba 100 dolárov*

• Spolu = 1495 dolárov

• x 12 mesiacov = 17 940 dolárov

*Poplatky HOA zahŕňajú starostlivosť o trávnik a opravy vonkajšej konštrukcie.

Čistý príjem z prenájmu

Teraz odpočítajme naše výdavky od hrubého príjmu a určme náš čistý príjem a potenciálnu návratnosť investícií.

Čistý príjem z prenájmu za rok = 18 375 dolárov - 17 940 dolárov = 435 dolárov

• Návratnosť investície = 435 dolárov / 41 796 dolárov (hotovosť investovaná do prenájmu) = 1,04%

Alternatívne sadzby neobsadených miest

• Návrat so 7,5% neobsadenosti = 1310 dolárov / 41 796 dolárov = 3,13%
• Návrat s 0% neobsadenosti = 2060 dolárov / 41 796 dolárov = 4,93%

Na základe týchto čísel to vyzerá, že by som v prvom roku mohol zarobiť kdekoľvek od 400 do 2 000 dolárov. Návratnosť môže byť horšia, ale je dosť zlá vzhľadom na peniaze, ktoré som v nej uviazal, dlh, ktorý nesiem, a množstvo času, ktorý na jeho zvládnutie používam. Návratnosť sa nepribližuje k 10%, ktoré navrhol Jim Randel vo svojej knihe o investičné nehnuteľnosti.

Prípadne by som mohol hneď zobrať 41 796 dolárov a zarobiť 1,25% na online sporiacom účte poistenom FDIC. Tiež by som to mohol vziať a investovať to na trhu a získať oveľa väčšiu návratnosť bez námahy.

Pointa je, že aj keď táto nehnuteľnosť dosahuje svoj najväčší potenciál (t. J. Bez veľkých opráv a bez dlhých voľných miest), návratnosť mojich peňazí stále nie je taká veľká. Mám potenciálne uznanie, na ktoré sa môžem jedného dňa tešiť, ale to môže byť iba sen.

Predpokladám, že by som mohol zvýšiť cenu prenájmu na 1 800 dolárov, ale to by prinieslo iba ďalších 500 dolárov a pravdepodobne by to predĺžilo čas môjho neobsadenia.

Čo si myslíte, chlapci a dievčatá? Mám si nechať majetok pre tento typ vrátenia? Chýba mi niečo? Môžem nejako zvýšiť návratnosť majetku (buď pridaním hodnoty alebo zvýšením pákového efektu)?

Zbierka nájomného	Zdarma ACH Expresná platba 2,99 USD	Poplatok ACH 2 doláre 3,5% poplatok za kreditnú alebo debetnú kartu	0, 050 USD platby EFT 2,75% poplatok za kreditnú kartu
Čas uloženia	4-5 dní ACH 3 dni expres	3 dni	1-2 dni
Obmedziť čiastočné platby	Koniec nájmu	Áno	Áno
Účty s viacerými vkladmi	Áno	Áno	Áno, za extra poplatok
Poplatky za neskoré auto	Opravené	Opravené alebo %	Opravené
Kontrola pozadia	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Základné premietanie: 15 dolárov Prémia: 18 dolárov
Kontrola kreditu	$24.99-$39.99	$35	Časť premietania (hore)
Digitálny prenájom	Nie	Časť platených plánov	K dispozícii
Poistenie nájomcu	K dispozícii	K dispozícii	K dispozícii
Začnite s Cozy	Vytvorte si účet zadarmo	Začnite bezplatnú skúšobnú verziu s Buildium

O spoločnosti Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias „PT“, je CPA, blogger, podcaster, manžel a otec troch detí. PT je tiež zakladateľom a generálnym riaditeľom konferencie a veľtrhu priemyslu osobných financií. FinCon.

V roku 2007 vytvoril Part-Time Money®, aby sa podelil o svoje rady v oblasti peňazí a aby sa zodpovedal (zatiaľ splatenie viac ako 75 000 dolárov v dlhu) a stretnúť sa s ostatnými, ktorí majú záujem posunúť sa smerom k financiám nezávislosť.