Často sa hovorí, že nehnuteľnosť je jednou z najspoľahlivejších ciest k bohatstvu.
Potom prišla kríza hypotekárnych hypoték, bublina na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie vyskočila a historické údaje ukázali, že od roku 1890 do roku 1990, po úprave o inflácii, ceny domov rástli iba o 0,2% ročne.
Fuj. Necíti sa ani spoľahlivý, ani cesta k bohatstvu!
To znamená, že nehnuteľnosti by mali hrať úlohu vo vašom investičnom portfóliu. Zložitá vec v oblasti nehnuteľností je, že mnohí z nás nemajú investičné aktíva alebo čas investovať do nehnuteľností.
Nie je to ako indexový fond, kde si môžete kúpiť akýkoľvek indexový fond S&P 500 a do značnej miery vyhrať. Medzi a Indexový fond Vanguard a indexový fond Fidelity.
To isté sa nedá povedať o nehnuteľnostiach. Nemôžete si kúpiť žiadny starý dom. Vďaka tomu sú nehnuteľnosti také zložité. Ak sa ho rozhodnete prenajať a prevrátiť, budete sa musieť naučiť úplne nový súbor zručností.
Nie je to samo osebe ťažké, ale bude to vyžadovať váš čas. A hodiny môžu byť drahé!
Pred niekoľkými rokmi som sa pridal k veľmi malej skupine investujúcej do nehnuteľností (3 ľudia), ktorá fušovala do rodinných domov v regióne Kansas City. Všetko to boli ~ 1 000 štvorcových stôp, 2 spálne, 2,5 kúpeľňových jednotiek, ktoré sa prenajímali za približne 600-750 dolárov mesačne. Prvý rok bol dobrý, získali sme niekoľko domov, ale potom sa táto oblasť stala príliš populárnou a nemohli sme získať domy za cenu, s ktorou sme sa cítili dobre. Len nedávno sme mali telefonát, kde sme sa rozhodli, že pretože veci stagnujú, majetok predáme a ideme ďalej. Pravdepodobne ukážeme návratnosť približne 0,2% voči inflácii. 🙂
Práve tam dochádza k crowdfundingu nehnuteľností mohol hrať úlohu.
Obsah
- Čo je crowdfunding nehnuteľností?
- Ako to funguje?
- Aké sú najlepšie crowdfundingové realitné stránky?
- Fundrise
- RealtyMogul
- Jedná sa o kapitálovú investíciu alebo dlh?
- Mali by ste to urobiť?
Čo je crowdfunding nehnuteľností?
Crowdfunding je miesto, kde prinútite veľa ľudí, aby trochu (relatívne) investovali do jedného projektu - myslite na Kickstarter. Dav financuje projekt. Crowdfunding.
Prosper a Lending Club sa často nazývajú peer to peer pôžičky, ale v skutočnosti ide o crowdfunding osobné pôžičky. Veľa ľudí každý trochu investuje do osobných pôžičiek a vráti sa im.
Crowdfunding nehnuteľností je len jeho verziou, okrem toho, že nefinancujete osobnú pôžičku, ale financujete realitný projekt. Realitné projekty, najmä tie menšie, sú notoricky ťažké (a pomalé!) Na financovanie tradičným spôsobom, a tak sa prirodzene otvoril online trh, ktorý túto medzeru vyplní.
Investori, ktorí hľadajú vyšší výnos, môžu diverzifikovať svoje riziko investovaním malých súm do rôznych projektov. Namiesto toho, aby som dal desaťtisíce do domácností v Kansas City, môžem dať niekoľko stoviek do Kansas City, obchodného majetku v San Franciscu, nákupného centra v Buffale atď. Rôzne trhy, rôzne typy projektov a všetky malé sumy a dúfajme, že veľmi slabo korelované.
Ako to funguje?
Otvoríte si účet na platforme crowdfunding, preskúmate a vyberiete projekt, do ktorého chcete investovať, a potom investujete! Tieto kroky je ľahké zapísať, ale ťažšie vykonať.
Najprv, aby ste investovali do individuálnych projektov, musíte byť akreditovaný investor. To znamená, že potrebujete a čistá hodnota najmenej milión dolárov, okrem primárneho bydliska alebo príjmu najmenej 200 000 dolárov každý rok za posledné dva roky (300 000 dolárov, ak ste ženatý) plus očakávania, že to tento rok zarobíte.
Keď investujete do projektu, často s investíciou minimálne 5 000 dolárov na projekt, stávate sa obmedzeným partnerom investície.
Ak nie ste akreditovaným investorom, stále existujú spôsoby, ako investovať do crowdfundingovej nehnuteľnosti. Sú štruktúrované ako fond, podobne ako trusty pre investície do nehnuteľností, ktoré už môžete kúpiť na verejných trhoch. Kúpite akcie fondu a fond investuje. Nevykonávate individuálne investície do individuálnych projektov, čím sa odstráni požiadavka akreditovaného investora.
Aké sú najlepšie crowdfundingové realitné stránky?
Ponoríme sa hlboko do najlepšie crowdfundingové realitné stránky tu, ale moje dve obľúbené sú Fundrise a RealtyMogul:
Investujete do „eREIT“ na rozdiel od jedného projektu (už nevytvárajú obchody). EREIT investuje do realitných projektov, či už dlhových alebo kmeňových, takže nemusíte byť akreditovaným investorom. Je to ako investovanie do akéhokoľvek REIT, okrem tohto prípadu, keď si kúpite eREIT priamo od spoločnosti Fundrise, takže preskočíte mnohé poplatky (iba 1% ročný poplatok za správu majetku). Minimum je iba 1 000 dolárov. Máme tiež a recenzia na Fundrise.
Získajte viac informácií o Fundrise
(Platí to pre akreditovaných aj neakreditovaných investorov)
Môžete si vybrať z rôznych typov investícií (rezidenčné, komerčné, zmiešané, maloobchodné atď.) Alebo môžete ísť s MogulREIT, kde investujú za vás. Investorské poplatky sa budú líšiť v závislosti od dohody. Môžete si prečítať naše hlbšia kontrola RealtyMOgul a vytvorte si vlastný názor.
Získajte viac informácií o RealtyMogul
(Toto platí len pre akreditovaných aj neakreditovaných investorov)
Jedná sa o kapitálovú investíciu alebo dlh?
Tu je ďalší dôležitý bod na preskúmanie ... (veľká vďaka Liz, ktorá nie je prepojená so žiadnymi spoločnosťami kolektívneho financovania nehnuteľností), keď investujete, musíte úplne porozumieť pozícii, do ktorej ste investovali.
Niektoré investície sú napríklad do akcií, preferovaných akcií a medziposchodí. Niektoré sú seniorské. Na umiestnení záleží, keď dôjde k zlyhaniu, čo sa stane, keď sa tieto firmy rozrastú a začnete hovoriť o miliardách meniacich sa rúk.
Nie som oboznámený so všetkými uvedenými, ale s Fundrise a RealtyShares [ktorý už nie je v prevádzke], Myslím, že vám uniklo pár dôležitých rozdielov medzi nimi a PeerStreet. Títo dvaja ponúkajú akcie, preferované akcie a mezanínové pozície spolu s „nejakým“ nadriadeným dlhom.
PeerStreet ponúka iba pozície seniorského dlhu. Ďalej to je to, čo tiež oddeľuje PeerStreet od Lending Club a Prosper, pretože ide o kolateralizovaný dlh namiesto nezabezpečeného spotrebiteľského dlhu.
Investície do exotickejších investícií sa môžu zdať vzrušujúce a sexy, ale podľa mňa sú správne „Poskytnutie“ vlastného imania realitným developerom, aby ich transakcia fungovala, čo funguje, pokiaľ sú ceny zvyšujúce sa.
Cítim sa oveľa pohodlnejšie v bezpečnej, zdieľanej 1. dlhovej pozícii listiny dôvery.
Prečo na tom záleží?
Len si myslím, že veľa ľudí nevie, do čoho ide, keď investujú do preferovaných akciových alebo medziposchodových pozícií. Znie to dôležito, ale je to oveľa rizikovejšie a menej likvidné ako fond Vanguard Index. Zamyslite sa nad tým takto - získate maximálnu výhodu, ak sa vystavíte veľmi vysokému riziku. V indexovom fonde máte neobmedzené riziko diverzifikovaného rizika. To, že je obmedzený výnos navrchu v jednej z týchto pozícií RealtyShares, NIE je podľa mňa úmerné riziku.
Ako každá investícia, urobte si domácu úlohu!
Ak potrebujete pomoc, môj priateľ Robert z The College Investor to má epický sprievodca crowdfundingom nehnuteľností to dosť vysvetľuje nuansové rozdiely medzi každou z týchto platforiem, spôsob vykonávania náležitej starostlivosti a ďalšie.
Mali by ste to urobiť?
Nikto nemôže predpovedať budúcnosť a keď sa na úspech a neúspech pozeráme z hľadiska výnosov, nič nie je isté.
Ak sa chcete dostať k realitám a chcete sa učiť, kúpte si Príručka Ultimate začiatočníka k investovaniu do nehnuteľností a pridaj sa Väčšie vrecká.
Ak sa chcete dostať k nehnuteľnostiam a chcete najbezpečnejšiu stávku - choďte s REIT. Vanguard má indexový fond (VGSLX), ktorá investuje do nehnuteľností. Nízky pomer nákladov k 0,12%, minimálne 3 000 dolárov a funguje dobre. Investuje do veľkých nudných realitných spoločností, ako sú Simon Property Group (vlastnia nákupné centrá) a Public Storage (vlastnia skladovacie zariadenia).
Ak chcete niečo, čo je vzrušujúcejšie, poskytne vám viac akcie a aktivity a o čom je oveľa zaujímavejšie hovoriť - choďte na crowdfundované investovanie do nehnuteľnosti.
Pred rokmi, keď rástlo šialenstvo medzi pôžičkami typu peer -to -peer, som sa nemohol zúčastniť, pretože obyvatelia Marylandu nemali dovolené financovať pôžičky. Tentokrát môžem, takže sa možno trochu pobavím, aby som zistil, ako to je.
Skočili ste do tohto typu investovania do nehnuteľností?