Recenzia RealtyMogul: Investovanie do nehnuteľností pre všetkých investorov

Investície do nehnuteľností sú často považované za jeden z najspoľahlivejších spôsobov rastu a hromadenia bohatstva, ale investovanie do jednotlivých nehnuteľností nebolo nikdy lákavé.

Skúmanie a skúmanie jednotlivých vlastností vyžaduje veľa času. Vyžaduje to veľa doménových znalostí, ktoré nemám, napríklad ako hodnotiť rôzne časti domu a nemám šírku pásma na učenie a internalizáciu. Tiež ma najviac zaujíma komerčná nehnuteľnosť a mnohé z najlepších projektov jednoducho nie sú dostupné jednotlivcom, pokiaľ nemáte veľké množstvo kapitálu na nasadenie ...

… Do crowdfundované investovanie do nehnuteľností. 🙂

Myslím, že budúcnosť investovania do nehnuteľností je na ceste crowdfundingu a jednou z najpozoruhodnejších spoločností vo vesmíre je RealtyMogul.

Obsah

1. Kto je RealtyMogul?
2. Typy investičných príležitostí
3. Čo je MogulREIT?
4. Rýchly proces registrácie
5. Pozrite sa na otvorené, financované a uzavreté príležitosti
6. Štruktúra poplatku RealtyMogul
7. Výhody a nevýhody RealtyMogul

Kto je RealtyMogul?

RealtyMogul bola založená v roku 2012 generálnou riaditeľkou Jilliene Helmanovou, keď bola viceprezidentkou Union Bank v Los Angeles, CA a začala fungovať v roku 2013 potom, čo prijala Justina Hughesa, CTO spoločnosti RealtyMogul a vychovala malé semeno okrúhly. Od tej doby vyzbierali peniaze ešte päťkrát v celkovej výške 46,6 milióna dolárov, vrátane vedúcich investorov ako Canaan Partners a Sorenson Capital.

Zaregistrovali viac ako 150 000 členov a investovali do hodnoty nehnuteľnosti viac ako 2 miliardy dolárov, pričom investorom vyplatili viac ako 82 miliónov dolárov. Venujú sa tomu už nejaký čas a majú veľký úspech s obchodmi, ktoré uzatvorili. Chvália sa, že uvidia tisíc ponúk, než schvália takú, ktorá spĺňa ich štandardy.

Ak vám to meno znie povedome, možno ste už počuli o ich najznámejšej ponuke - 1,5 milióna dolárov za hotel Hard Rock v Palm Springs, CA. K navýšeniu došlo v roku 2014 a išlo o prvú crowdfundingovú dohodu o hoteli v krajine. Hard Rock Hotel vynaložil milióny dolárov na obnovu bývalého hotela Zoso a v októbri 2013 znovu otvoril miesto. Ak ste boli jedným z kmeňových investorov, získali ste špeciálne výhody, ako napríklad zľavy 25% na ceny izieb, 50 dolárov na kredity na jedlo a nápoje, používanie luxusnej Cabana majiteľa, plus vylepšenia a ďalšie VIP výhody. (Ak ste na platforme, tu je archivovaná stránka ponuky)

Typy investičných príležitostí

RealtyMogul ponúka akciové aj dlhové/pôžičkové obchody pre akreditovaných investorov, ako aj investíciu v štýle REIT s názvom MogulREIT.

Začínali s ponukou akcií, podobne ako mnoho ďalších stránok s hromadným financovaním nehnuteľností, ale rýchlo pridali dlhové a úverové produkty. Ponúkajú iba komerčné ponuky - komerčné, priemyselné, kancelárske, hotely, maloobchodné a viacgeneračné nehnuteľnosti, ako sú byty. Kedysi ponúkali ponuky na bývanie, ale už nie.

Štruktúra transakcie bude známa, ak ste predtým investovali viacnásobne investovanú nehnuteľnosť.

Čo je MogulREIT?

MogulREIT je produkt REIT spoločnosti RealtyMogul. MogulREIT I bol uvedený na trh v auguste 2016 a je držiteľom zmesi dlhových a akciových aktív (55% dlh, 45% podiel) v priestore komerčných nehnuteľností v USA. Cieľom je distribuovať 8,00% ročne, hoci distribúcie sa vykonávajú mesačne.

Nemusíte byť akreditovaným investorom investovať do MogulREIT, pokiaľ vaša investícia do fondu nepredstavuje viac ako 10% vášho ročného príjmu alebo čistého majetku (podľa toho, čo je vyššie).

Minimálna investícia je iba 1 000 dolárov a je spravovaná spoločnosťou Služby fondu Opus, správca fondu so sídlom v Illinois. Do MogulREIT I môžete investovať prostredníctvom IRA, ktorú si sám nastavíte, ale minimálna počiatočná investícia sa zvýši na 5 000 dolárov.

MogulREIT II je ich druhým fondom MogulREIT a rozdiel je v tom, že sa zameriava skôr na bytové domy ako na komerčné nehnuteľnosti a distribuuje štvrťročne.

Rýchly proces registrácie

Proces registrácie bol rýchly. Musíte vyplniť krátky profil investora, ktorý sa začína otázkou vašej čistej hodnoty a príjmu pre tento rok a dva predchádzajúce roky. Toto má zistiť, či ste akreditovaný investor (čistá hodnota väčšia ako 1 mm $ bez primárneho pobytu alebo príjmu najmenej 200 000 dolárov v tomto roku a dvoch predchádzajúcich, 300 000 dolárov, ak ste ženatý).

Potom sa presunie do šiestich otázok o riziku, ako je vaša tolerancia voči riziku, doby držania a skúsenosti s investovaním. Všetko celkom štandardné. Po procese registrácie vám zavolajú (alebo im môžete zavolať oni, pošlú vám e -mail s číslom na zavolanie), aby potvrdili vaše informácie.

Kým to neurobíte, jediné príležitosti, ktoré uvidíte, sú MogulREITs.

Pozrite sa na otvorené, financované a uzavreté príležitosti

Po rýchlom telefonáte, ktorý potvrdil môj akreditovaný stav, môj účet videl všetky ich ponuky.

Najprv som si prezrel ich minulé ponuky. Na stránke „minulé investície“ je pekné, že dokončili a financovali. Dokončené znamená 100% hotové, zatiaľ čo financované znamená, že sú financované a vyplácajú. Je to dobré rozlíšenie.

Predchádzajúce ponuky zahŕňali všetky typy nehnuteľností (kancelárske, viacrodinné, samoskladovacie, priemyselné, atď.) posypané po celej krajine (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) investičnými druhmi akcií a dlh. Sú tiež dostatočne odvážni, aby ukázali skutočnú IRR (vnútornú mieru návratnosti), niečo, čo poznáte, pretože je dokončená. Častejšie boli vyššie ako cieľ IRR, príjemný bonus.

V čase písania tohto článku bolo k dispozícii päť otvorených investičných príležitostí, z ktorých tri boli 1031 oprávnených.

Čo znamená 1031 Spôsobilé? Oddiel 1031 je časť daňového kódu, ktorá hovorí, že kapitálové zisky môžete odložiť, ak vymieňate nehnuteľnosti rovnakého druhu. S RealtyMogul sú tieto nehnuteľnosti (pasívne) držané v Delaware Statutory Trusts a ak ste predali existujúci majetok, ktorý je oprávnený na 1031, tento DST je k dispozícii na úplnú výmenu 1031. Existujúcich 1031 investorov môže mať vyššie minimum ako investorov v hotovosti.

Štruktúra poplatku RealtyMogul

Štruktúra poplatkov závisí od typu obchodu a sú jasne uvedené v časti Poplatky na karte Financie pri každom obchode.

Pri priamych kapitálových investíciách sú uvedené všetky poplatky zaplatené všetkým zúčastneným subjektom.

Keď som preskúmal obchod, ktorý by kúpil bytový dom, boli tam jednorazové poplatky 2% pre realitnú spoločnosť a 4% pre makléra a predajcu. Potom sú tu opakujúce sa poplatky 4% z hrubého príjmu správcovskej spoločnosti a 1% spoločnosti RealtyMogul ako poplatok za správu a administratívu. Musíte si skontrolovať zoznam poplatkov, pretože nie všetky typy obchodov sú štruktúrované rovnako, niektoré majú vyššie poplatky a niektoré nižšie.

Poplatky za REIT sú uvedené v ponukovom obežníku a trochu sa prekopávajú. Správcovi sa platí poplatok za správu majetku vo výške 1%.

Výhody a nevýhody RealtyMogul

Najväčším profíkom pre RealtyMogul je to, ako majú možnosti pre akreditovaných aj neakreditovaných investorov. MogulREIT sú solídne ponuky s jasným rozlíšením (komerčné nehnuteľnosti alebo viacčlenné rodiny) a slušnou distribučnou rýchlosťou a frekvenciou. Musíte sa trochu ponoriť do poplatkov, pretože sú drahšie ako ostatné REIT, ale je to iný produkt (Vanguardov REIT len investuje do verejne obchodovaných realitných spoločností, nezískava, neoveruje a nekoordinuje financovanie jednotlivých projektov).

Existuje široká škála priamych investícií a schopnosť využiť výhody článku 1031 znamená, že môžete byť vo svojich investíciách daňovo efektívnejší. Minimá týchto priamych ponúk sú vyššie ako niektorých iných platforiem (z piatich dostupných ponúk minimum bola 25 000 dolárov), ale všetky ostatné aspekty ponúk boli podobné (doba zdržania, predpokladané IRR a návratnosť peňazí v hotovosti, atď).

Nejde o nevýhodu na platforme, ale o typ investície - je nelikvidný. Keď investujete do nehnuteľnosti, nemôžete predať svoju časť na sekundárnom trhu. S MogulREIT môžete svoje podiely vykúpiť, ale je to obmedzené. Takto je to so skutočným investovaním do nehnuteľností, preto by nemalo byť prekvapením a väčšinou REITov majú obmedzenia na obchodovanie (nie sú určené na obchodovanie, takže vás obmedzujú pri nákupoch a spätné odkúpenia).

Páči sa mi, ako zdieľali skutočné IRR pri predchádzajúcich dohodách, ale nezobrazujú žiadne z ponúkaných dokumentov. Môžete si prezrieť financované dokumenty k dohode, čo môže byť zábavné, ak si o nich prečítate v správach a ste zvedaví, ako boli zverejnené, ale keď sa zavrú, sú zatvorené. Pri čítaní ponuky pre hotel Hard Rock som mal pocit, že som podvádzal a videl som všetky výhody, ktoré ponúkali, aj keď sa to pred časom skončilo.

To znamená, že všetci vieme, že investovanie do nehnuteľností nie je bez rizika. V polovici apríla 2018 spoločnosť Hard Rock Hotel oznámila, že áno vypínať hotel Hard Rock v Palm Springs. Takže... výhody sú pekné, ale nie, ak sa hotel vypne. 🙂

V každom prípade sa na to pozrite, ak máte záujem, a môžete sa bezplatne zaregistrovať.

Zaregistrujte sa zadarmo na RealtyMogul