Nájsť vhodné miesto na bývanie je často náročné pre rodiny s finančnými problémami. Mnoho rodín s nízkymi príjmami platí polovicu svojho mesačného príjmu v prenájme a napriek tomu sa ocitli v podštandardných a dokonca nebezpečných podmienkach.
Od čias Veľkej hospodárskej krízy existujú v USA programy pomoci pri bývaní. Jeden z najobľúbenejších je federálny program známy ako „oddiel 8“, ktorý spravujú miestne úrady verejného bývania. A oddiel 8 môže tiež poskytovať investorom, ktorí sa chcú aktívne zúčastniť investovanie do nehnuteľností s niekoľkými veľkými príležitosťami.
Ako to funguje
Oddiel 8, ktorý bol vytvorený v roku 1974, prešiel mnohými zmenami a doplnkami. Dnešná verzia je programom „poukážka na výber bývania“. Funguje to takto:
Oprávnené rodiny môžu nájsť nájomnú jednotku podľa vlastného výberu po obdržaní poukážky, ktorá platí až 70% mesačného nájomného plus účty za energie. Zvyšných 30%je zodpovedných za rodiny. Oddiel 8 obvykle obsahuje pomoc pri bývaní zdravotne postihnutým osobám a starším občanom, ako aj rodinám s nízkymi príjmami.
Poukážky na bývanie spravujú miestne agentúry verejného bývania (PHA). PHA dostávajú federálne prostriedky od amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest (HUD) na správu poukazového programu. Vo väčšine komunít existuje zoznam čakateľov na získanie pomoci, akonáhle je žiadateľ kvalifikovaný.
Spôsobilosť
Uchádzači musia splniť určité kritériá oprávnenosti vrátane:
- Celkový rodinný príjem, ktorý nemôže byť vyšší ako 50% mediánu príjmu v kraji, v ktorom žiadateľ žije.
- Celkový počet rodinných príslušníkov, ktorí budú bývať v jednotke.
- Príjemca musí byť občan USA alebo prisťahovalec s dokladmi preukazujúcimi status legálnej imigrácie.
Program nariaďuje, že až 75% z celkového počtu poukazov na bývanie musí byť poskytnutých rodinám resp jednotlivci, ktorých celkový rodinný príjem nie je vyšší ako 30% mediánu príjmu v oblasti, pre ktorú sa rozhodujú žiť.
Ak si investovanie do mestského alebo vidieckeho prenájmu nehnuteľností, pravdepodobne narazíte na nájomníkov podľa oddielu 8 s poukazmi na bývanie. Ako prenajímateľ sa môžete legálne rozhodnúť zúčastniť sa - a prijať nájomníkov podľa oddielu 8 - alebo nie. Mám v prenájme niekoľko nájomníkov podľa oddielu 8 a ako väčšina vecí v živote majú svoje výhody a nevýhody.
Výhody pre prenajímateľov, ktorí akceptujú poukážky podľa odseku 8
Zaručený mesačný príjem z prenájmu načas - Najväčšou výhodou prijatia nájomcov podľa oddielu 8 je pravidelná kontrola, ktorú každý mesiac dostanete od vlády. Vláda spravidla platí od 50% do 65% nájomného. Suma závisí od príjmu nájomcu a predpokladaných nákladov na energie pre konkrétnu nehnuteľnosť.
Akonáhle je vaša nájomná zmluva uzavretá a všetky papiere sú dokončené (mnoho nájomníkov má balík), máte zaručenú včasnú kontrolu od vlády o značnej časti nájomného. Dôvodom je, že PHA posiela časť nájomného, ktoré platí, priamo prenajímateľovi. Nájomca pošle osobitný šek na svoju časť a zaplatí poplatky za služby priamo poskytovateľovi.
Nižšie ponuky miest - Zníženie počtu voľných pracovných miest je dôležité investori do prenájmu nehnuteľností. Keď je nehnuteľnosť prázdna, neexistuje žiadny príjem na pokrytie daní, poistenia, poplatkov HOA a ďalších mesačných nákladov na držbu. Mnoho nájomcov podľa oddielu 8 má tendenciu zostať dlhší čas na mieste a radi obnovia ročný prenájom znova a znova.
Väčšia skupina nájomníkov, z ktorých si môžete vyberať - Otvorenie nájomného nájomníkom podľa článku 8 by mohlo výrazne zvýšiť počet nájomcov, z ktorých si môžete vyberať. Širší výber potenciálnych nájomcov znamená, že môžete byť vyberavejší a nájsť si pre svoju nehnuteľnosť skutočne vhodný.
Keď zverejním nehnuteľnosť na prenájom, veľa o nej telefonujem. Prvá otázka, ktorú mi kladú, je často, či prijímam poukážky. Ak odpoviem „Nie“, obmedzil by som svoju skupinu kvalifikovaných nájomcov. Aj keď majú nájomníci podľa § 8 nízke príjmy, nemusia mať nevyhnutne mnoho ďalších problémov. Pokiaľ svojich nájomníkov dobre preveríte, často sa nelíšia od nájomníkov bez poukazov.
Výhodné ceny za prenájom - Vždy existuje prijateľný rozsah cien trhových prenájmov podobných nehnuteľností. Byt s dvoma spálňami a dvoma kúpeľňami sa dá v mojej oblasti prenajať za kdekoľvek od 1 200 do 1 500 dolárov. Jednou z výhod klientov sekcie 8 je, že mesačné nájomné, ktoré môžete účtovať, je na vyššom konci rozsahu trhových sadzieb. PHA vie, že pre držiteľov poukážok podľa článku 8 je ťažšie nájsť si bývanie, pretože nie všetci majitelia poukážky prijímajú. Uchytia sa teda na vyššom konci radu, aby príjemcovia pomoci mohli zabezpečiť bývanie. To neznamená, že môžete prebíjať! Ak vaša sadzba za prenájom nie je konkurencieschopná, pravdepodobne ju budete musieť znížiť, aby bola programom sekcie 8 akceptovaná.
Dodatočná expozícia pre váš zoznam nehnuteľností na prenájom - Akonáhle budete vy a váš majetok schválení, môžete uviesť svoj majetok na webovú stránku PHA, kde si ho môžu pozrieť držitelia poukážok. Je to dodatočná reklamná príležitosť pre váš záznam.
Môže to byť odmeňovanie - Aj keď som osobne nikdy nedostával pomoc s bývaním, prežil som 20 -te roky budovaním kariéry a prežitím sám. Viem, aké to je snažiť sa žiť z nízkeho príjmu a držať krok s účtami. Spoznal som skutočne skvelých ľudí, ktorí dostávajú veľmi potrebnú pomoc pri bývaní. Je dobrý pocit poskytnúť im bezpečné a pekné miesto, kam môžu zavolať domov. A ak sú tomu otvorení, mám šancu ponúknuť osobné finančné poradenstvo, ktoré im pomôže - základné veci, ktoré by sa mali učiť na strednej škole, ale nie sú.
Nevýhody účasti v programe poukážky na bývanie
Zapojený proces - Prijatie poukážok podľa oddielu 8 znamená, že ako prenajímateľ existuje niekoľko obručí, cez ktoré môžete skočiť. Prvýkrát, čo som to urobil, to bolo skľučujúce a trochu frustrujúce. Až keď som prešiel týmto procesom, zistil som, že kraj ponúka mesačne bezplatný 45-minútový informačný seminár pre majiteľov bytov!
Na začiatku musíte vyplniť žiadosť, aby ste boli považovaní za prenajímateľa podľa § 8. Poskytnete osobné informácie a podrobné informácie o svojom majetku. Potom nasleduje obhliadka nehnuteľnosti. A potom, čo schválite nájomcu, je tu ďalšie papierovanie. Nakoniec, predtým, ako vám budú finančné prostriedky schválené, budete musieť poslať kópiu lízingu spoločnosti PHA.
Dodatočná kontrola - Váš majetok musí skontrolovať PHA. Toto je samostatná kontrola podľa oddielu 8, ktorá dopĺňa ďalšie požadované kontroly. Napríklad v okrese Baltimore sú prenajímatelia povinní zabezpečiť si licenciu na prenájom nehnuteľnosti a pred schválením licencie na prenájom je potrebná špeciálna kontrola. A ak bola nehnuteľnosť postavená pred rokom 1978, musí sa považovať za bezolovnatú alebo certifikovanú bezolovnatú.
Kontrola PHA je celkom jednoduchá. Vaša prenajatá nehnuteľnosť musí byť štrukturálne kódovaná. Všetko musí byť v správnom stave opravy a fungovať bezpečne. Za kontrolu podľa oddielu 8 prenajímateľ neplatí. Nájomníci sú zodpovední za sprístupnenie nehnuteľnosti na obhliadku, ktorá sa zvyčajne stane krátko po tom, ako sa nasťahujú.
Skríning a výber nájomcov je stále veľmi dôležitý - Napriek tomu, že na získanie poukážky musí byť nájomca schválený PHA, nepredpokladajte, že boli preverení primerane. Uistite sa, že starostlivo preveríte všetkých nájomníkov podľa oddielu 8 rovnako, ako by ste preverili ostatných nájomcov. Môžete a mali by ste vykonávať akúkoľvek náležitú starostlivosť, ktorá nie je v rozpore so zákonom o spravodlivom bývaní ani štátnymi a miestnymi zákonmi, vrátane previerky a overenia kreditu.
Nastavenie nového nájomníka môže trvať až 60 dní -Proces spracovania PHA trvá 60 dní. To znamená, že na prvý vládny šek budete musieť čakať dva mesiace. Napríklad som 1. januára nechal presťahovať rodinu z oddielu 8 do môjho trojizbového mestského domu. Časť nájomného som dostal podľa potreby 1. januára a 1. februára. Vládny šek som však dostal až 1. marca. V tom čase som dostal tri mesačné nájomné naraz (január, február a marec).
Špeciálne pravidlá pre vysťahovanie - Vysťahovanie nájomníkov je vec, ktorej sa chce každý investor do nehnuteľností vyhnúť. Je to nákladné, časovo náročné a drahé. Nájomníkov pred umiestnením starostlivo preverte, aby ste znížili pravdepodobnosť, že to urobíte. Našťastie som týmto procesom nemusel prejsť pri žiadnej zo svojich vlastností. Vysťahovanie nájomníkov podľa oddielu 8 je však o niečo viac zapojené ako pravidelné vysťahovanie. Na vysťahovanie nájomníka podľa článku 8 po jeho prijatí potrebujete súdny postup. To platí aj v štátoch, ktoré ponúkajú iné metódy vysťahovania.
Zhrnutie
Oddiel 8 je veľmi potrebným programom pomoci, ktorý umožňuje rodinám s nízkymi príjmami žiť v bezpečnejších komunitách a udržať si dostatok mesačného príjmu na primerané zabezpečenie svojich rodín.
Ako prenajímateľ, ktorý akceptuje časť 8 v dvoch mojich prenájmoch, som prostredníctvom programu spoznal niektorých skvelých ľudí. Smutné je, že som sa stretol aj s niekoľkými držiteľmi poukážok, okolo ktorých mi nie je príjemné byť. Moje nehnuteľnosti na prenájom sú viac než len finančnou investíciou. Osobne som do toho investoval čas, energiu a peniaze vziať nemilovaný majetok a urobiť z neho domov. Chcem byť schopný dôverovať svojmu nájomcovi, že bude rešpektovať a starať sa o svoj majetok. A chcem sa prenajať poctivým ľuďom, s ktorými môžem nadviazať úspešný dlhodobý vzťah. Správny skríning je zásadnou súčasťou úspešná správa prenájmu nehnuteľností či povolíte nájomníkom poukážky na bývanie alebo nie.
Pre prenajímateľov, ktorí sú ochotní vybaviť ďalšie papierovanie a urobiť niečo navyše na príkaz vláde, je možné nájsť stabilných nájomcov - a byť si istí, že dostanete pravidelnú kontrolu nájomného každý mesiac.