Keď sa prvýkrát objavili platformy požičiavania typu peer to peer ako Prosper a Lending Club, ľudia sa do nich zbláznili. Bolo to nové aktívum, do ktorého bolo možné investovať, a ľudia ich analyzovali, aby našli náskok.
„Investovanie“ do nezabezpečených osobných pôžičiek znie riskantne, ale keďže je tak nové, nikto presne nevedel, aké rizikové je. Až neskôr bolo veľa z týchto investícií k dispozícii iba pre akreditovaní investori s vysokým čistým majetkom.
Na platformách sa ich analytici a poistní matematici pokúsili navrhnúť predvolené sadzby a podľa toho oceniť pôžičky... ale nikto nevie.
Malé investičné minimá, často 5 alebo 10 dolárov, znamenali, že môžete svoju investíciu rozložiť do viacerých pôžičiek a rozložiť svoje riziko. 100 dolárov v jednej pôžičke pre jedného dlžníka je volatilnejšie ako pôžičky pre 5 dolárov pre 20 dlžníkov.
Problém bol v tom, že štandardné sadzby pre tieto pôžičky boli iba odhady. Osobné pôžičky sú notoricky vrtkavé. Zamyslite sa nad tým - ak veci idú na juh, zaplatíte za to svoje
účet za energie, faktúra za kreditnú kartu, nezabezpečená pôžička od vašej banky alebo nezabezpečená pôžička na platforme peer lending? Odpoveď je celkom jasná.A keď tieto odhady predvolených sadzieb nie sú presné a veci sa rozchádzajú, ako sme videli v rokoch 2007 a 2008 (veľká recesia), dejú sa zlé veci. Namiesto 5% predvolených nastavení ste videli 10%+ predvolené hodnoty.
Našťastie mi ako obyvateľom Marylandu nebolo dovolené investovať do týchto poznámok a zmeškala som zábavu z rastúcich sadzieb zlyhania. V dnešnej dobe môžem investovať do crowdfundovaného investovania do nehnuteľností a dúfam, že porozumením štandardným sadzbám sa môžem vyhnúť týmto potenciálnym stratám.
Je smutné, že pokiaľ ide o investície do nehnuteľností, riziko zlyhania je (doslova) súčasťou rovnice. Nie je to však vždy najzábavnejšia téma konverzácie. To dáva zmysel; koniec koncov, kto chce hovoriť o pochmúrnosti a záhube, keď je zarábanie peňazí skutočným cieľom?
Moje skúsenosti s crowdfunded real estate
Uvedenie tohto článku do kontextu a pomoc pri informovaní o tom, ako som premýšľal o riziku zlyhania (čo považujem za najvýznamnejšie riziko týchto obchodov), chcel by som sa stručne podeliť o to, ako sa mám zapojený.
Čo sa týka tohto písania, zaviazal som sa 15 000 dolármi na dve ponuky na RealtyShares (ktorý odvtedy prestal prijímať nových investorov a robiť akékoľvek nové obchody). S RealtyShares investujete do jednotlivých nehnuteľností, nie sú to finančné prostriedky, ktoré kupujú nehnuteľnosť. Nemôžem hovoriť o špecifikách každej dohody, je to v rozpore so zmluvnými podmienkami a navyše nie je to veľmi relevantné, ale prvá z nich bola obyčajná majetková dohoda s 5 -ročným zadržaním. Druhý je stále otvorený, aj keď som sa zaviazal k dohode.
Prvá dohoda mala štvrťročné peňažné výnosy v súlade s prognózami, takže som s ňou spokojný a štvrťročné aktualizácie boli včasné a komplexné. Je to takmer 160 000 štvorcových stôp. maloobchodný priestor (nákupné centrum v pásme je to, čo by sme nazvali vyrastaním v New Yorku) a poskytujú všetky špecifiká, o ktorých by som mohol uvažovať, vrátane úplnej účtovnej závierky, súvahy a peňažného toku Vyhlásenia. Cítim sa informovaný.
Čo potrebujete vedieť o predvolenom riziku
Bez správne upravených rizikových profilov sa môžete s konceptom zlyhania zoznámiť viac, ako by ste chceli. Využite túto príležitosť a získajte ďalšie informácie o vstupoch a výstupoch predvoleného nastavenia a o tom, ako sa mu vyhnúť.
Po prvé, aká je predvolená miera? Niekedy sa nazýva „miera zlyhania kohorty“, je to percento pôžičiek, ktoré veritelia odpíšu ako straty po niekoľkých zmeškaných platbách. Po odpísaní pôžičiek sa zvyčajne prevedú do agentúry na inkaso. V niektorých prípadoch môže platiť predvolená úroková sadzba, a to je vyššia úroková sadzba uložená dlžníkovi, ktorý zmeškal konkrétnu sumu platieb.
Aj keď jednotlivé firmy a fondy spravidla neinformujú o svojich štandardných sadzbách, Federálny rezervný systém uvádza, že v roku 2017 došlo k a 0,74 percenta miera delikvencie pre úvery na komerčné nehnuteľnosti rezervované v amerických bankách. Inými slovami: jedna zo každých 135 pôžičiek CRE spracovaných americkými bankami mala v minulom roku aspoň jednu zmeškanú platbu.
Prečo dlžníci nesplácajú? Existuje veľa dôvodov. Mohlo by to byť také jednoduché ako osobné finančné problémy-ako keby ste toho boli nad hlavu alebo by ste museli mať prílišné páky. Pri komerčných nehnuteľnostiach sa väčšine dlžníkov dá dôverovať, že majú zdroje na pokrytie nedostatkov hotovosti pri takýchto udalostiach (o čom svedčí miera kriminality 0,74 percenta).
To znamená, že nechcete držať viac ako svoj spravodlivý podiel na týchto 0,74% obchodoch. 🙂
Aby ste tomu zabránili, musíte pred podpisom na bodkovanej čiare dôkladne vyšetriť sponzora nehnuteľností, ktorý bude ovládať vypožičiavateľský subjekt - a rozpočet projektu.
Ako vyhodnotím predvolené riziko?
Kým neexistuje žiadny spoľahlivý spôsob, ako ochrániť vaše portfólio pred investíciami do pôžičiek, ktoré sa skončia predvolene, existuje niekoľko opatrení, ktoré obozretní investori podnikajú, aby sa ochránili. Prvým a najdôležitejším krokom je dôkladná hĺbková previerka.
Na úvod je potrebné zvážiť niekoľko dôležitých bodov:
- Sponzorstvo. Verím v tento podnikateľský plán a schopnosť sponzora ho šikovne zrealizovať? Vykonal sponzor v minulosti túto stratégiu pre tento typ majetku? Alebo na tomto trhu? Koľko rokov skúseností má sponzorská skupina?
- Fyzický majetok. Kedy bola nehnuteľnosť postavená? Kedy bola naposledy zrekonštruovaná? Kedy bola naposledy vymenená strecha, parkovisko, výťah alebo mechanický systém? Aká je pravdepodobnosť, že nehnuteľnosť bude potrebovať krátkodobé alebo dlhodobé kapitálové výdavky?
- Pákový efekt. Páka sa môže líšiť od 50% pôžičky po stabilizovanú hodnotu (LTV) až po 80% a viac. V niektorých prípadoch môže mať dokonca zmysel prekročiť 80%. Všeobecne povedané, viacrodinné projekty by mali mať 80% alebo menej na seniorskú pôžičku a ostatné stabilizované komerčné aktíva by mali mať 70% alebo menej. Nadmerné využívanie pákového efektu môže viesť k delikvencii, čo môže viesť k zlyhaniu, čo môže mať za následok zablokovanie.
- Podmienky dlhu. Odpočúva sponzor pri tomto projekte svoju peňaženku? Odrážajú podmienky dlhu kľúčové silné a slabé stránky projektu a dlžníka? A je doba pôžičky primeraná? Riziko refinancovania sa výrazne zvýši, ak dlh dozrieva na trhu s mäknutím a hodnota majetku klesne.
- Nájomníci. Chystáte sa skončiť s držaním tašky, ak sa vaši nájomníci sťahujú alebo kvôli konkurenčným silám alebo iným nepredvídaným trendom zanedbajú platenie nájomného?
- Sadzba stropu. Ako konkurencieschopný je súčasný trh? Vidia stropné sadzby (hodnoty majetku vo vzťahu k prevádzkovým príjmom) tlak na rast, t. J. Zdá sa, že hodnoty majetku klesajú? Rastú úrokové sadzby? Ako podložený je predpoklad miery ukončenia, tj. Cieľ predajnej ceny? Má tento predpoklad výstupnej ceny zmysel?
- Trh a umiestnenie. Je trhový cyklus pre vaše aktívum priaznivý? Nachádza sa navyše v submarkete s pozitívnymi trendmi v oblasti prenájmu, obsadenosti, počtu obyvateľov, demografie a rastu pracovných miest?
- Konštrukcia. Má výstavba, či už nový rozvoj alebo vylepšenia pridanej hodnoty pre existujúcu nehnuteľnosť, potenciál spôsobiť prekročenie nákladov alebo oneskorenie? Ak áno, ako je možné toto riziko zmierniť?
- Leasing. Pridelil sponzor dostatočne na rezervy marketingu, zlepšenia nájomcov a/alebo lízingu na prenájom nehnuteľnosti?
Zoznam je myslený ako úvod, glosár toho, čo hľadať, nie je však vyčerpávajúci. Každá z týchto tém by si zaslúžila vlastný príspevok!
Rizikové profily podľa typu investície
Vzhľadom na to, čo vieme o zlyhaniach a mierach zlyhania, aké štrukturálne riziká so sebou prináša vaša investícia?
V súčasnosti existujú tri hlavné spôsoby investovania do nehnuteľností:
- Crowdfunding - Kde kúpite malý kúsok ponuky, ako prostredníctvom RealtyShares a ďalších crowdfundingové realitné stránky.
- Investovanie fondu -Kde investujete do REIT (ETF alebo investičných fondov) alebo prostredníctvom menších spoločností podobných REIT (mnohé z neakreditované crowdfundingové stránky sú štruktúrované týmto spôsobom)
- Priame vlastníctvo nehnuteľnosti - Kde kupujete nehnuteľnosť priamo alebo prostredníctvom syndikátov
Crowdfunding súkromných akcií v realitných projektoch umožňuje jednotlivým investorom vložiť peniaze do právnickej osoby (LLC), ktorá investuje do realitného projektu alebo na tento projekt požičiava peniaze. Vo všeobecnosti možno povedať, že crowdfundingové stránky ponúkajú nižšie poplatky ako väčšina REIT. Tiež preto, že tieto sú súkromné investícií, investičná výkonnosť relatívne menej koreluje so S&P 500 a iným likvidným trhom ukazovatele. Preto to môže byť atraktívny spôsob diverzifikácie portfólia podľa geografického trhu, majetku a typu investície.
Skutočnosť, že k danej investícii je pripojená iba jedna nehnuteľnosť, znamená, že v prípade nedostatočného výkonu projektu je len málo čo vrátiť. To znamená, že zlyhania tu predstavujú profil s nižším rizikom, pretože nehnuteľnosť si zaisťuje pôžičku, čím funguje ako poistenie. Navyše, aukcie zabavenia sú možnosťou, ak sponzor alebo vlastník nehnuteľnosti zlyhá.
Verejne obchodované trusty na investovanie do nehnuteľností (REIT) sú profesionálne spravované portfóliá diverzifikovaných nehnuteľností; väčšina fondov investuje do komerčných, korporátnych alebo nájomných aktív. Hoci sa s verejne obchodovanými REIT môže relatívne ľahko obchodovať, ako aj z nich von, môže vyplývať zvýšené riziko krátkodobej volatility, pretože ich výkonnosť relatívne viac koreluje s akciovým trhom. Ak počas recesie odídete (ako to mnohých bude lákať), vaše vrátenie sa môže poškodiť.
Investovanie do fondov ponúka odlišný rizikový profil od priameho investovania. Pretože fond je košom nehnuteľností a projektov, často sa bližšie zameriava na kohortu predvolených sadzieb a celkovú výkonnosť trhu. Ponúka však menšiu kontrolu a prispôsobenie, pretože investori si nevedia vybrať, do ktorých individuálnych projektov by chceli investovať. To znamená, že tieto typy investícií ponúkajú aj likviditu, čo znamená, že so svojimi akciami môžete obchodovať potom, ako ste nakúpili.
Priame vlastníctvo nehnuteľnosti je to vtedy, keď vlastníte jednotlivé nehnuteľnosti úplne sami. Ak vás zaujíma tento typ investície, môžete očakávať, že investujete značný čas svojim investíciám do nehnuteľností a budete veľmi praktický a zapojený do každého detailu týchto nehnuteľností. Máte plnú kontrolu a môžete byť konzervatívni alebo riskantní, ako sa vám páči.
Tento druh zodpovednosti môže byť príťažlivý, ale je dôležité byť realistický v tom, že pokiaľ ide o priame vlastníctvo majetku, primárnym rizikom ste vy. Čítali ste trh správne? Vytvorili ste dosiahnuteľný podnikateľský plán? Dokážete to vidieť?
Problémy s každodennou správou majetku sú veľkým dôvodom, prečo mnoho investorov uprednostňuje využitie času a odborných znalostí ostatných. Profesionálni investori do nehnuteľností na vybraných trhoch často venujú celú svoju kariéru poznaniu podrobností a znalostí daného trhu. Pasívne investovanie do nehnuteľností vám dáva šancu ťažiť z týchto profesionálnych znalostí - a to všetko pri nerušenom živote.
Ako zaobchádzať s predvolenými nastaveniami podľa typu investície
Čo sa stane, ak existujú predvolené nastavenia pre rôzne typy aktív?
V prípade nehnuteľností s crowdfundovaným financovaním investujete do zmluvy o bankovkách alebo akcií so sponzorom. Ak veci idú podľa plánu, spoliehate sa na platformu, že veci napraví (alebo ako správne) možné), a preto súčasťou vašej náležitej starostlivosti musí byť aj to, ako sa spoločnosť plánuje s týmito nevyhnutnými vysporiadať situácií.
Vďaka REIT bude fond spravovať rôzne predvolené hodnoty a bude sa snažiť poskytnúť zmiešaný výnos, ktorý uspokojí vaše potreby. Môžu sľúbiť 10% (ako príklad), ale to môže zahŕňať obchody, kde získavajú 15% na pomoc v boji proti obchodom, ktoré môžu zlyhať (alebo môžu mať nedoplatky na platbách atď.). Pre vás je to neviditeľná časť investície a prejavuje sa iba na výnosoch samotného fondu.
V prípade priameho vlastníctva majetku ste „sponzorom“ (ak chcete použiť výrazy s hromadným financovaním), takže keď predvolené nastavenia použijete, je to skutočne na vás, takže to skutočne nie je v rozsahu tohto príspevku. 🙂
Na konci, či už tolerujete riziko, nesúhlasíte s rizikom alebo ste niekde v spektre, diverzifikácia portfólia musí mať potenciál zvýšiť vaše výnosy a nehnuteľnosti sú účinný spôsob, ako to dosiahnuť.
S týmito novými platformami crowdfundingu je stále dôležité pochopiť, že riziko zlyhania je vážnym problémom. Nenechajte sa zlákať sľubmi dvojciferných výnosov, pretože nie každá dohoda vyjde. Zistite, ako sa bude zaobchádzať s predvolenými nastaveniami, pretože sa stanú, a chcete vedieť, aká platforma, do ktorej investujete, bude stáť za chrbtom a neskrývať sa pred touto vzácnou nevyhnutnosťou.