Recenzia bohatých strýkov: Investujte do nehnuteľností iba za 5 dolárov

Počuli ste niekedy rady, že skutočná cesta k bohatstvu je cez nehnuteľnosť?

U mnohých Američanov tvorí nehnuteľnosť obrovské percento z nich čistá hodnota. Kúpa domu je americký sen a mesačné splátky hypotéky zvyšujú kapitál. Stále je to budovanie bohatstva, ale ako vedľajší produkt potreby bývania.

Ak chcete diverzifikovať a investovať do triedy aktív so silnými výsledkami, nehnuteľnosť je historicky spoľahlivý spôsob.

Je však ťažké nájsť dobré ponuky, najmä ak sa obmedzujete na miestny trh. Bez systému podpory je ťažké nakupovať mimo vášho trhu. A nakoniec, je ťažké spravovať vlastnosti, najmä ak dúfate, že sa zmení.

Existuje celá úroda crowdfundované realitné platformy to vám umožní investujte do nehnuteľností bez kúpy jednotlivých nehnuteľností.

Jedným z najnovších účastníkov je spoločnosť s názvom Rich Uncles.

Čo sú to bohatí strýkovia?

Rich Uncles je platforma pre investície do nehnuteľností, ktorá ponúka REIT s unikátnymi investičnými stratégiami. Tieto stratégie sú k dispozícii od väčších maklérskych spoločností, ako sú Vanguard a Fidelity.

Kto sú bohatí strýkovia?

„Strýci“ sú Ray Wirta, zakladajúci investor a Harold Hofer, generálny riaditeľ. Ray Wirta je predsedom skupiny CBRE Group (NYSE: CBG), verejne obchodovaná spoločnosť Fortune 500, ktorá je najväčšou svetovou spoločnosťou v oblasti komerčných realitných služieb a investičnou spoločnosťou. Logo síce poznáte pod mnohými diaľničnými billboardmi, ale sú obrovské. Majú 80 000 zamestnancov a trhovú kapitalizáciu takmer 17 miliárd dolárov!

Harold Hofer je generálnym riaditeľom spoločnosti Rich Uncles. Je to skúsený realitný expert, ktorý má transakčné skúsenosti vo výške 2 miliardy dolárov. Za posledných tridsať rokov sponzoroval mnoho realitných obchodov s rôznymi situáciami a nastaveniami.

Spoločnosť bola založená v roku 2012 a jej oficiálny názov je BrixInvest, LLC (majú dba „bohatých strýkov“). Cieľom je sprístupniť komerčné nehnuteľnosti jednotlivcom. Robia to tým, že ponúkajú REIT s nízkymi minimami. Jeden fond má minimum 500 dolárov, zatiaľ čo REIT pre študentské bývanie má minimálnu investíciu iba 5 dolárov. Nemusíte byť akreditovaným investorom.

Dva najväčšie fondy sú RW Holdings NNN REIT s majetkom ~ 145 miliónov dolárov a Rich Uncles Real Estate Investment Trust I s majetkom ~ 147 miliónov dolárov.

Investičné stratégie do nehnuteľností

Bohatý strýci má dva fondy - bohatých strýkov NNN REIT a bohatých strýkov študentské bývanie REIT. Názvy sumarizujú ich prístupy.

The Bohatí strýkovia NNN REIT sa špecializuje na investície do komerčných nehnuteľností, ktoré využívajú lízingovú štruktúru NNN („triple net“) s priemernou zostávajúcou dobou nájmu 8 rokov. Obmedzujú nákupný dlh na 50% portfólia a zameriavajú sa na nehnuteľnosti s jedným nájomcom prenajaté bonitnými nájomcami.

Zoznam nehnuteľností, ktoré vlastní každý REIT. To vám môže poskytnúť dobrú predstavu o ich investičnej stratégii. Vlastnia nehnuteľnosti, ako je 24 -hodinové fitnescentrum v Las Vegas a 3M zariadenie v DeKalb, IL. Jedná sa o veľké komerčné priestory prenajaté spoločnostiam, o ktorých ste už počuli. Národný fond sa zameriava na prenájmy Triple Net (odtiaľ NNN) a získavajú nehnuteľnosti s 50%+ hotovosťou.

The Bohaté strýky Študentské bývanie REIT sa špecializuje na bývanie študentov. Jedná sa o minimálne 150 lôžok a 90% obsadenosť v rámci jednej míle chôdze od univerzít NCAA divízie I s najmenej 15 000 zapísanými študentmi. Jednou z ich posledných investícií boli Stadium View Suites blízko štátu Iowa. Jedná sa o 518-lôžkovú bytovú jednotku s 99% obsadenosťou.

Na webe je ťažké ho nájsť, ale NNN REIT priniesol 7% ročný výnos. REIT študentského bývania priniesol k dnešnému dňu 6% ročný výnos. Obaja rozdelili svoje distribúcie podľa plánu mesačne a zatiaľ nevynechali žiadnu platbu. To znamená, že predchádzajúca výkonnosť neznamená budúci výnos. 🙂

Ich úroveň zverejnenia o fondoch je v poriadku. Každý záznam bude čítať ako mini brožúru a bude obsahovať informácie o konkrétnych podrobnostiach, ale poskytne prehľad. Poskytne vám však dobrú predstavu o tom, čo fond robí.

Proces registrácie

Niektoré ďalšie crowdfundingové realitné platformy vám umožňujú pozrieť sa na investície bez registrácie. Rich Uncles vyžaduje, aby ste sa zaregistrovali, aj keď je to úplne zadarmo.

Keď sa zaregistrujete, zobrazí sa rozbaľovacia ponuka, ktorá vás požiada o investičný cieľ. Môžete si vybrať z plánovania dôchodku, peňažného toku, diverzifikácie portfólia alebo investovania do komerčných nehnuteľností. Odtiaľ vyplníte typické registračné informácie (meno, e -mail, telefónne číslo, heslo, krajinu a štát).

Odtiaľto - vyberiete typ vlastníctva účtu. Po dokončení tohto kroku budete mať otvorený účet a môžete sa začať zaoberať vlastnosťami, ktoré vlastní.

Ak budete pokračovať, začnete s registračným procesom investovania-individuálnym, spoločným, trustovým, entitou alebo dôchodkom-a oni vám poskytnú vysvetlenia pre každého. Ak chcete investovať prostredníctvom dôchodkového plánu, budete si musieť samostatne založiť dôchodkový účet vedený samostatne. Vybral som si Individual.

Tu si môžete vybrať dve dostupné investície:

Aj keď neexistujú žiadne požiadavky akreditovaného investora, existujú požiadavky na príjem a čisté imanie. Nie som si istý, prečo existujú, ale existujú.

Pre fond Rich Uncles NNN REIT - ak máte celkový ročný príjem nižší ako 70 000 dolárov, potrebujete čistú hodnotu viac ako 250 000 dolárov. Ak chcete investovať do fondu študentského bývania, musíte potvrdiť, že vaša investícia netvorí viac ako 10% z vášho celkového čistého majetku.

Vybral som študentský fond s minimom 5 dolárov.

Môžete investovať už za päť dolárov, čo vám poskytne jednu akciu a rozhodnete sa pre automatické investície. Môžete zbierať dividendy v hotovosti alebo sa rozhodnúť ich reinvestovať. Potom musíte poskytnúť informácie o účte, vrátane identity a SSN, plus zdroje financovania, aby ste mohli dostať svoje peniaze. O niekoľko minút máte hotovo!

Poplatky bohatých strýkov

Rich Uncles neúčtuje žiadne transakčné poplatky ani provízie za nákup akcií v ich REIT. Mnoho verejne obchodovateľných REIT, ako napríklad tých vo Vanguard, neúčtuje transakčné poplatky alebo provízie/záťaže. Mnoho z crowdfundingových realitných platforiem taktiež neúčtuje poplatky za transakcie.

Pri predaji akcií sa účtuje poplatok podľa toho, ako dlho ste akcie držali:

• Vlastní menej ako jeden rok - 3% administratívny poplatok
• Vlastníctvo 1 - 2 roky - 2% administratívny poplatok
• Vlastnené 2 - 3 roky - 1% administratívny poplatok
• Vlastnené 3+ rokmi - bez administratívnych poplatkov

Nie je to nič neobvyklé a mnoho ďalších platforiem vám ani nedovolí predať pred skončením obchodu (pre jednotlivé obchody).

Aj keď neexistujú žiadne transakčné poplatky, existujú poplatky, ktoré zaplatí spoločnosť REIT, ktoré znížia vaše výnosy. Ak chcete vedieť, aké sú všetky tieto poplatky, musíte si prečítať obežník tohto konkrétneho REIT.

Napríklad v REIT študentského bývania Brix sú poplatky na strane 18 obežníka (išlo o maximálne zvýšenie o 50 000 000 dolárov):

• Náklady na organizáciu a ponuku - Až 3% z hrubého výťažku uhradeného sponzorovi.
• Poplatok za akvizíciu - 3% poradcovi za každú akvizíciu, ktorú REIT urobí.
• Poplatok za správu majetku - 0,1% mesačný poplatok z celkovej investičnej hodnoty majetku (účtovná hodnota).
• Poplatok za koordináciu financovania - Akékoľvek financovanie mimo hypotéky, koordinačný poplatok je 1% z financovania.
• Prevádzkové náklady - Pokrývajú prevádzkové náklady súvisiace so službami pre REIT, ako sú nájomné, náklady na zamestnancov, verejné služby a IT; neprekračujte 2% priemerného investovaného majetku alebo 25% čistého príjmu (to sa trochu komplikuje, preto si prečítajte obežník, ak chcete poznať všetky podrobnosti).
• Odmena nezávislého riaditeľa - nezávislí riaditelia dostanú 1 000 kmeňových akcií za každé zasadnutie predstavenstva alebo schôdze výboru, ktorého sa zúčastnia, 200 akcií za každú revíziu a schválenie majetku.
• Dispozičný poplatok - 3% poradcovi za každé aktívum, ktoré REIT predá.
• Poplatok za podriadenú účasť - Toto je poplatok za výkon, je príliš komplikované vysvetliť to v jedinej odrážke, základnú myšlienku je, že ak sú výnosy vyššie ako určitá suma, potom poradca dostane poplatok, ktorý sa na tom podieľa hore nohami.
• Likvidačný poplatok - Poradca získa 30% zo zvýšenia výslednej hodnoty na akciu v porovnaní s najvyššou prioritou NAV na akciu (to je podobné ako účastnícky poplatok, ale spustí sa pri predaji alebo zlúčení).

Fíha!

Ako sa to teda dá porovnať s ostatnými?

Na prvý pohľad to znie ako veľa poplatkov. Je to však prípad bohatých strýkov, ktorí vám ukazujú, ako sa klobása vyrába?

Kedykoľvek niekto kúpi alebo predá nehnuteľnosť, sú tam poplatky. Každý im platí. Vanguard im platí. Verejné úložisko im platí. Fundrise platí im. Bohatý strýci ich vymenúva sám.

Poplatky vs. Predvoj

Nejde o porovnanie jabĺk s jablkami, ale uvidíme.

Keď si prečítate súbor prospekt fondu Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), existujú ročné poplatky 0,26%. Poplatky spoločnosti Vanguard sú tak lacné, pretože nezískavajú majetok. Vanguard kupuje ďalšie spoločnosti, ktoré kupujú spoločnosti. Tieto podobné náklady sa integrujú do výnosov, takže ich nikdy neuvidíte.

0,26% ročný poplatok spoločnosti Vanguard je lacný v porovnaní s ~ 1,27% (0,1% mesačne počas 12 mesiacov), pretože fond spoločnosti Vanguard je obrovský.

Poplatky vs. Fundrise

Fundrise je lepšie porovnanie a pri kontrole ponúka obežník za 50 000 000 dolárov národný eFondNašiel som podobné pomenované výdavky:

• Náklady na organizáciu a ponuku - Približne 500 000 dolárov (1%) uhradených sponzorovi.
• Poplatok za správu majetku - anualizovaný 0,85% - 1,0% poplatok z celkovej investičnej hodnoty aktív (NAV) vyplácaných štvrťročne.
• Dispozičný poplatok - 1,5% poradcovi za každé aktívum, ktoré REIT predá, ak manažér koná ako vývojár alebo sa podieľa na predaji.
• Štvrťročný poplatok za vývoj - 5% správcovi z celkových nákladov na vývoj, okrem majetku (podobne ako poplatok za nadobudnutie).

Zdá sa, že bohatý strýci majú zapojených viac pomenovaných strán - poradca vs. manažér - ale Fundrise má o niečo nižšie poplatky.

O verejných neobchodovaných REIT

Rich Uncles ponúka verejné neobchodované REIT-sú verejne dostupné, ale nie sú obchodované na žiadnej burze. S investíciami musíte zaobchádzať tak, ako sú nelikvidné, pretože neexistuje trh, kde by ste ich mohli predať. Ak chcete predať (vyplatiť) svoje akcie, môžete to urobiť iba s bohatými strýkami.

Ak ste akcie vlastnili menej ako tri roky, potom bude s predajom spojený 1-3% administratívny poplatok.

Existuje tiež určitá zložitosť pri výpočte NAV fondu, ktorého podkladovými aktívami sú nehnuteľnosti. Ak napríklad kupujete akcie neobchodovaného REIT za 5 dolárov za akciu a NAV je nižšia, potom platíte prémiu. Táto prémia je v skutočnosti poplatok, pretože platíte 5 dolárov za niečo, čo má hodnotu nižšiu ako 5 dolárov.

Je menej krycí ako ostatné možnosti a podobne FINRA zostavila tento informačný list o neobchodovaných REIT ktoré by ste mali skontrolovať.

Niečo si treba uvedomiť.

Alternatívy bohatých strýkov

Kým sa Rich Uncles neotvorí, odporúčam tieto alternatívy dostupné všetkým investorom (nielen akreditovaným):

Fundrise

Fundrise je jednou z najstarších crowdfundingových platforiem na investovanie do nehnuteľností pre neakreditovaných investorov. Majú eREIT, ktorý spája ich investície, ale nemajú také úzke zameranie ako bohatí strýkovia. Majú stratégiu, načrtnutú v ponukových dokumentoch, a minimum iba 1 000 dolárov. Máme úplná recenzia na Fundrise.

Získajte viac informácií o Fundrise

Streitwise

Streitwise je alternatíva, ktorá sa zameriava na komerčné nehnuteľnosti. Sú relatívne nové, ale za ten krátky čas majú dobré výsledky, pričom v roku 2021 očakávajú vyplatenie 8-9% dividend. Majú tiež minimum 5 000 dolárov a sú dostupné pre všetkých investorov.

Celú našu recenziu na Streitwise si môžete pozrieť tu.

Prečítajte si viac o Streitwise

Zhrnutie

Považujem ich investičnú stratégiu za fascinujúcu. Je hyperkoncentrovaný a ponúka mieru návratnosti, ktorá je porovnateľná s inými platformami.

Zatiaľ čo platforma ako RealtyMogul vám umožní investovať do jednotlivých nehnuteľností, vyžaduje si to byť akreditovaným investorom. Kupujete fond do bohatých strýkov, aby ste nemuseli byť akreditovaným investorom.

Fundrise je porovnateľný, ale ich ponuka nie je zameraná na laser. Študentské bývanie bohatých strýkov REIT sa zameriava laserom na to, čo chcú-musí to byť kilometer ďaleko od 15 000+ študentských areálov s najmenej 150 posteľami. To je špecifické a to sa mi páči.

Ak sa chcete s touto investičnou stratégiou zapojiť do nehnuteľností, oplatí sa ich pozrieť.

Bohatí strýkovia

9

Celkovo

9.0/10

Silné stránky

• Hypercentrované REIT
• Primerané poplatky
• Nemusí byť akreditovaným investorom

Slabé stránky

• Iba dve investičné stratégie - NNN alebo Student Housing