Обзор LEX Markets: инвестируйте в коммерческую недвижимость с $ 250

Недвижимость — популярный способ диверсифицировать свой портфель за пределами фондового рынка. А благодаря росту числа краудфандинговых компаний в сфере недвижимости стало проще, чем когда-либо, инвестировать в недвижимость, не становясь арендодателем или не имея большого капитала.

LEX Markets — новая компания, которая является прекрасным примером. Это позволяет неаккредитованным инвесторам добавлять коммерческую недвижимость в свои портфели, а минимальные требования к инвестициям составляют всего 250 долларов.

Тем не менее, LEX Markets немного отличается с точки зрения структурирования от вашей обычной краудфандинговой платформы. И это не обязательно лучший выбор в зависимости от типа недвижимости, которую вы ищете. В нашем обзоре LEX Markets рассказывается, как работает эта платформа, чтобы вы могли решить, стоит ли в нее инвестировать.

За и против

Что такое LEX Markets?

LEX Markets — это рынок ценных бумаг в сфере недвижимости, основанный в 2017 году. Для инвесторов LEX обеспечивает более легкий доступ к отдельным сделкам с коммерческой недвижимостью, чтобы помочь диверсифицировать их портфели. А для владельцев недвижимости это эффективный способ привлечения капитала.

На первый взгляд LEX кажется очень похожим на многие другие сайты по краудфандингу недвижимости. Тем не менее, он предлагает отдельные возможности коммерческой недвижимости, в то время как многие конкуренты предлагают фонды различной собственности. А поскольку акции начинаются с 250 долларов, у него более низкий барьер для входа, чем у некоторых платформ, которые берут от 5000 до 25 000 долларов и более за отдельные сделки.

Кроме того, LEX объясняет, что только около 1% заявителей фактически перечислены на платформе из-за строгого процесса комплексной проверки. Существуют также определенные требования, такие как минимальный размер активов в размере 10 миллионов долларов и положительная история движения денежных средств, чтобы предложение было одобрено.

Как работает LEX Markets?

LEX Markets доступен любому инвестору из США старше 18 лет, и аккредитация требование. После регистрации вы отвечаете на краткую анкету о своих инвестиционных целях, толерантность к риску, уровень дохода и когда вы планируете инвестировать.

Оттуда вы можете просматривать и покупать акции для различных объектов, приносящих доход. На момент написания статьи у LEX было два открытых свойства, а третье скоро появится. Компания инвестирует в коммерческую недвижимость, такую ​​как коммерческие здания или многоквартирные дома. И, что более важно, здания уже построены и приносят доход, так что вам не придется ждать годами, пока проект действительно будет разработан.

Акции начинаются с 250 долларов после «IPO» собственности, но затем могут колебаться в зависимости от спроса и предложения. И один уникальный аспект заключается в том, что он секьюритизирует активы, так что акции торгуются так же, как вы торгуете акциями REIT или сток. У него есть собственная торговая платформа, альтернативная торговая система LEX (ATS), которая построена с использованием торговой технологии NASDAQ для обеспечения ежедневной торговли.

Когда вы покупаете акции, вы можете увидеть разбивку отношения кредита к стоимости имущества, подразумеваемой оценки, 30-дневного объема торгов и объявленных распределений.

Как вы можете видеть на экране заказа на покупку выше, платформа LEX больше похожа на онлайн-брокер чем краудфандинговые компании вроде Прибывшие дома или же HappyNest делать. Однако идея похожа на то, что она позволяет инвесторам покупать акции доходной недвижимости.

Как работает распределение наличных?

С LEX Markets вы инвестируете в коммерческую недвижимость, которая уже приносит доход. Это отличается от некоторых фракционные инвестиционные платформы в сфере недвижимости которые также предлагают жилую недвижимость, такую ​​​​как дома на одну семью. Однако процесс распространения аналогичен большинству краудфандинговых платформ.

LEX рассчитывает и выплачивает денежные выплаты ежеквартально. По данным ЛЕКС, «Распределения рассчитываются по усмотрению владельца собственности, чтобы обеспечить ему гибкость в управлении активом. Не существует установленной формулы, но распределения, как правило, производятся из чистых денежных потоков здания после оплаты текущих расходов и погашения задолженности по собственности».

Однако, если собственники платят собственникам, в том числе и себе, денежные выплаты, они должны платить акционерам по равной ставке. Денежные средства появляются на вашем брокерском счете, после чего вы можете вывести свои средства или инвестировать в дополнительные акции.

Одна особенность, которую LEX также подчеркивает, заключается в том, что предложения структурированы как публично торгуемое партнерство (PTP). Это означает, что только часть дохода облагается налогом как обычный доход. Инвесторы фактически получают Приложение K, которое используется для отчетности о доходах, убытках и дивидендах партнеров по бизнесу или акционеров S-Corporation. Это сквозное налогообложение отличается от подачи формы 1099, которую выдают многие краудфандинговые компании.

В настоящее время я не инвестировал в LEX Markets, поэтому не могу проверить, как обстоят дела в налоговый сезон. Но модель сквозного налогообложения — это уникальное преимущество, которое подчеркивает компания. Если вы планируете инвестировать, подумайте о том, чтобы поговорить со своим бухгалтером или ознакомиться с различиями в налоговых правилах.

Комиссии LEX Markets

LEX Markets взимает ежеквартальную комиссию в размере 0,25%, которая зависит от рыночной стоимости недвижимости за последние 90 дней. Это работает до 1% в год в годовых сборах. Инвесторам не нужно беспокоиться о дополнительных комиссиях или торговых сборах..

Владельцы собственности решают, делать ли и какие выплаты наличными за собственность, и они могут учитывать различные сборы за управление, прежде чем выплачивать выплаты. Вы можете просмотреть разбивку сборов и расходов по каждому листингу, чтобы лучше понять, какие существуют операционные расходы.

Плата в размере 1% в мире инвестиций в недвижимость является низкой, но опять же, внимательно читайте финансовые отчеты, чтобы оценить, как операционные расходы могут повлиять на распределение.

Ликвидность

Поскольку у LEX есть собственная торговая платформа, он предлагает больше ликвидности, чем многие компании, занимающиеся краудфандингом в сфере недвижимости. Инвесторы могут покупать и продавать акции, когда рынки открыты, и нет требований к минимальному владению или штрафов за продажу.

Однако относитесь к этой ликвидности с недоверием. На момент написания открытые объекты имеют 30-дневный объем торгов 102 акции и 140 акций соответственно. Это очень низкий объем торгов, и ликвидность не гарантируется. Инвесторам по-прежнему следует рассматривать это как долгосрочные инвестиции если объем торгов не показывает устойчивый рост.

Как связаться с «ЛЕКС Маркетс»

Вы можете связаться с LEX Markets по телефону 212-941-2700 или по электронной почте [email protected]. На веб-сайте также есть обширный раздел часто задаваемых вопросов как для инвесторов, так и для владельцев недвижимости.

Безопасен ли LEX Markets?

LEX Markets является зарегистрированным FINRA брокером-дилером и регулируется SEC. Это означает, что у него есть лицензия на проведение операций с ценными бумагами, поэтому инвесторы могут торговать отдельными акциями собственности. А поскольку он работает с членом SIPC Apex Clearing Corp, вы также получаете до 500 000 долларов США в виде страхования ваших ценных бумаг и до 250 000 долларов США на кассовых остатках.

Инвестиции в недвижимость по-прежнему сопряжены с рисками, особенно при работе с отдельными объектами. Распределение денежных средств также не гарантировано, и цены на акции могут упасть в цене. Придерживаться коммерческие REIT или фонды недвижимости могут помочь снизить риск по сравнению с инвестициями в отдельные сделки. В конечном счете, вы должны проявить должную осмотрительность и учесть риски этого типа инвестиций в недвижимость.

Лучшие альтернативы

Не требуя аккредитации и имея доступ к отдельным объектам коммерческой недвижимости, LEX Markets выгодно отличается от многих более крупных игроков в этой сфере. Низкая комиссия за управление в размере 1 % в год и специальные торговые платформы также являются преимуществами.

Тем не менее, LEX — новая компания, и это видно по отсутствию текущих предложений. Отсутствие исторических данных о производительности — еще одно досадное, неизбежное препятствие, с которым приходится сталкиваться новым инвестиционным платформам.

К счастью, есть множество альтернатив, которые вы можете использовать для инвестиций в недвижимость, если хотите использовать более устоявшиеся платформы.

Особенности
Рейтинг	9/10	8/10	9/10
Минимальные инвестиции	$10	$25,000	$5,000
Плата за счет	1 год	Никто	1-1,25%/год комиссия за управление активами
Частный REIT
ЗарегистрироватьсяЧитать обзор	ЗарегистрироватьсяЧитать обзор	Зарегистрироваться Читать обзор

Fundrise — одна из наших любимых альтернатив из-за низких минимальных требований к инвестициям и отсутствия требований к аккредитации. Вы платите 1% годовых сборов, как LEX, но Fundrise позволяет вам инвестировать в различные фонды, а не в отдельные сделки. И минимум 10 долларов делает его отличным для инвестировать в недвижимость без больших денег.

CrowdStreet и RealtyMogul также являются отличными альтернативами, если у вас есть больше денег для инвестиций и вы хотите иметь множество индивидуальных сделок и фондов. Просто обратите внимание, что большинство сделок на этих двух платформах доступны только аккредитованным инвесторам.

Нижняя линия

За последние несколько лет мир инвестиций в недвижимость стал довольно многолюдным. Такие компании, как Fundrise, CrowdStreet и другие, по-прежнему в значительной степени доминируют в мире краудфандинга. Но мы также видим новых участников, таких как LEX Markets, Arrived Homes и множество других.

Я думаю, что LEX делает достойную работу по дифференциации с его низкими минимальными требованиями к инвестициям, отдельными сделками с коммерческой недвижимостью и тем, как сделки структурированы. Но прямо сейчас отсутствие открытых инвестиционных возможностей и ограниченный послужной список — это два недостатка.

Вы можете рассмотреть LEX, если хотите диверсифицировать свой портфель с индивидуальными владениями недвижимостью. Но более осторожным инвесторам, вероятно, лучше иметь более авторитетные компании в этом пространстве.