Некоторые из самые богатые люди в мире заработали большую часть своего состояния за счет инвестиций в недвижимость. Но как создается богатство путем инвестирования в недвижимость?
Вот наиболее важные движущие силы состояний в сфере недвижимости.
Инфляция
Инфляция — это то, что мы все воспринимаем как должное. Цена повседневных товаров растет постепенно, и у нас нет другого выбора, кроме как платить повышенную цену. Поэтому мы не особо на этом зацикливаемся. Это цена, которая не делает различий, но бьет по всем, так какой смысл жаловаться?
Понимая, как инфляция влияет на способность их сотрудников обеспечивать свои семьи, многие крупные компании ежегодно предлагают «повышение стоимости жизни». Инфляция — это всего лишь один из аспектов экономики. В среднем 3% в год, потребитель США пережил годы высокой инфляции (12,5% в 1980 г.) и годы низкой инфляции (0,1% в 2008 г.).
Для инвесторов в недвижимость инфляция может постоянно и надежно создавать богатство. Это потому что инфляция является постоянным фактором повышения стоимости жилья
. Ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной процентной ставкой остается неизменным в течение 30 лет. Налоги и страхование увеличиваются очень постепенно, если вообще увеличиваются. Это означает, что в то время как стоимость инвестиционной собственности увеличивается каждый год из-за инфляции, стоимость владения ею не увеличивается. Разница в собственном капитале — год за годом вы владеете все более ценным активом благодаря инфляции.Признательность
В то время как инфляция приводит к постепенному увеличению стоимости вашей инвестиционной собственности, быстрое повышение рыночной стоимости является огромным фактором, который создает богатство. Цена на существующие дома увеличивалась в среднем на 5,4% ежегодно с 1968 по 2009 год.
С недвижимостью все зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Если вы провели исследование и приобрел недвижимость, где стоимость домов быстро растет, велика вероятность того, что ваши инвестиции будут увеличиваться в цене из года в год без каких-либо дополнительных капитальных затрат. Так исторически сложилось, как многие люди зарабатывали большие деньги на недвижимости.
Тот же принцип, который работает при инвестировании на фондовом рынке, работает и при инвестировании в недвижимость: покупай дешево и продавай дорого. В некоторых районах страны, например в некоторых частях Калифорнии, стоимость жилья росла намного быстрее, чем инфляция.
Ежегодное повышение арендной платы
Жилье - это стоимость жизни. Подобно тому, как инфляция приводит к удорожанию продуктов питания и товаров народного потребления, стоимость жилья идет в ногу с инфляцией. Арендная плата обычно увеличивается на 2,5–5% в год из-за влияния инфляции. Арендодатели часто повышают арендную плату каждый раз, когда продлевается договор аренды.
Однако ваши затраты как инвестора владение арендованным имуществом не увеличивайте с инфляцией, если ваша процентная ставка по ипотеке фиксирована. Как помещик, ваш доход от аренды увеличивается в то время как ваши расходы остаются прежними. Так что ваши инвестиционная недвижимость приносит больше прибыли к вашей прибыли год за годом.
Принудительный капитал
«Собственный капитал» относится к собственности. В случае инвестиции в недвижимость, ваш личный капитал представляет собой разницу между рыночной стоимостью имущества и суммой, которую вы должны по ипотеке. Например, если стоимость вашей собственности составляет 150 000 долларов, а вы должны банку 120 000 долларов, ваш капитал составляет 30 000 долларов.
«Принудительный капитал» относится к богатству, созданному, когда вы покупаете недвижимость по сниженной цене и работаете над тем, чтобы сделать ее дороже. Как правило, вы купить «проблемную» недвижимость продажа на 25–30% дешевле, чем сопоставимая недвижимость, которая не находится в аварийном состоянии. Вы тратите 10–15% на ремонт (ковер, покраску, ремонт и замену некоторых приборов) и доведение его до рыночной стоимости.
Допустим, вы заплатили на 25% ниже рыночной стоимости. Затем вы потратили 10%, чтобы исправить это. Вы только что увеличили свой капитал (собственность) на 15%.
Еще один способ добиться равенства — добавить функции, повышающие ценность собственности. Допустим, вы покупаете дом с двумя спальнями в районе, где в остальных домах по три спальни. Добавление третьей спальни поднимет вашу собственность до уровня рыночной стоимости других домов. Предполагая, что вы купили его с соответствующей скидкой (потому что в нем было всего две спальни) и затратами на добавление еще одного спальня меньше, чем разница между вашей ценой и новой рыночной стоимостью, вы вынуждены жилой дом.
Амортизация
Амортизация в большинстве случаев отрицательная. Это означает, что стоимость чего-то уменьшилась.
Однако при инвестировании в недвижимость мы не говорим о фактическом падении стоимости собственности. Мы говорим о ценная налоговая льгота IRS позволяет инвесторам в недвижимость. Каждый год вы можете вычитать процент от стоимости инвестиционной собственности на срок ее жизни, определенный IRS.
Для жилой недвижимости IRS заявила, что срок полезного использования составляет 27,5 лет. Так, например, если ваша недвижимость стоит 150 000 долларов, вы можете вычесть 5 454 доллара из дохода от аренды, полученного от собственности. Допустим, ваш чистый годовой доход от аренды составляет 15 000 долларов. Ваш налогооблагаемый доход от аренды падает до 9 546 долларов.
Что делает эту льготу по налогу на амортизацию настолько мощной с финансовой точки зрения, так это то, что большая часть недвижимости не теряет в цене каждый год. На самом деле, стоимость недвижимости имеет тенденцию расти со временем. Это означает, что вы получаете налоговый кредит на стоимость актива, стоимость которого может расти, а не падать.
Более того, амортизация — это налоговый кредит, который добавляется к содержанию имущества и другим расходам, которые вы можете вычесть из получаемого вами дохода от аренды. Амортизация может превратить положительную арендную плату в убыток на бумаге. Эта потеря может уменьшить ваш другой налогооблагаемый доход и уменьшить ваш налоговый счет в целом.
Использовать
Кредитное плечо — одна из самых разрекламированных стратегий инвестирования в недвижимость для создания богатства. Это использование заемного капитала для покупки и/или увеличения потенциальной отдачи от инвестиций. Как инвестор в недвижимость, кредитное плечо позволяет вам зарабатывать деньги на доходном активе, который стоит намного больше, чем ваши денежные затраты. Например, допустим, вы вложили 20% и профинансировали 80% недвижимости стоимостью 100 000 долларов. Кредитное плечо позволяет вам извлекать выгоду и контролировать доход от собственности стоимостью 100 000 долларов, когда все, что вы вложили, составляло 20 000 долларов.
Кредитное плечо позволяет вам «зарабатывать деньги, используя деньги других людей», как любят говорить промоутеры недвижимости. Короче говоря, вы используете деньги банка для покупки недвижимости и деньги арендатора, чтобы расплатиться с банком. Разница между тем, что вы платите банку, и тем, что арендатор платит вам, является вашей прибылью. Если у вас есть 100 000 долларов, вы можете распоряжаться недвижимостью на 500 000 долларов, а не покупать один дом за 100 000 долларов за наличные.
Помните о рисках
Это основные стратегии, которые инвесторы в недвижимость используют для создания богатства. Конечно, как и любые инвестиции, есть риск. Ключ в том, чтобы покупать с умом, управлять профессионально и не переусердствовать.
Инвестиции в недвижимость более практичны и требуют больше времени, чем покупка акций. Он также обычно обеспечивает более высокую прибыль, пропорциональную повышенному риску. И в отличие от других инвестиционных возможностей, недвижимость — это долгосрочное вложение. Это связано с тем, что это основной актив, который нельзя быстро ликвидировать, а транзакционные издержки очень высоки. По сути, знать риски и максимально смягчить.
Вы всегда можете попробовать инвестировать в недвижимость с помощью краудфандинговых онлайн-сервисов, таких как Fundrise. Прочтите наш обзор и убедитесь как вы можете зарабатывать деньги с Сбор средств и его REIT.
 Посетите Фандрайз
|