Сколько дома я могу себе позволить?

Стоимость недвижимости резко выросла за последнее десятилетие, но особенно за последние 12 месяцев. Фактически, недавний отчет Национальной ассоциации риэлторов показал, что медианная цена продажи домов на вторичном рынке выросла на 17,8% в годовом исчислении с августа 2020 года по август 2021 года.

Если вы сидите в стороне и ждете, пока не сможете позволить себе приобрести дом, который хотите, рост цен на недвижимость может показаться особенно тревожным. Вы также можете переосмыслить свою стратегию и цели или попытаться выяснить, можете ли вы потратить больше, чем вы думали изначально.

Вероятно, у вас в голове крутятся десятки вопросов. Например:

Сколько я могу позволить себе купить дом? Кроме того, сколько на самом деле ипотечная компания ссудит мне?

К сожалению, то, что говорит ипотечная компания, и то, что вы можете позволить себе с комфортом, не всегда одно и то же.

Это руководство призвано объяснить, как определить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а не только то, что говорит ипотечная компания. Если вы готовы окунуться в рынок недвижимости до того, как цены взлетят до небес, читайте дальше, чтобы узнать больше.

Как кредиторы решают, сколько жилья вы можете себе позволить

Когда вы подаете заявку на ипотеку, чтобы вы могли купить дом, кредиторы рассматривают множество важных факторов, включая ваш кредитный рейтинг, ваш доход и другие ваши долги. Они также используют особую метрику, известную как отношение долга к доходу (DTI), чтобы оценить, сколько они могут разумно ссудить вам.

Отношение долга к доходу (DTI) может показаться причудливым термином, но на самом деле это не что иное, как ваши ежемесячные расходы по сравнению с вашим ежемесячным валовым доходом. Вы можете определить свой DTI, разделив свои ежемесячные долги на свой ежемесячный валовой доход.

Например, у кого-то с валовым ежемесячным доходом в 10 000 долларов и ежемесячными расходами в 3500 долларов отношение долга к доходу составит 35%. Расчет, использованный для получения этой цифры, выглядит следующим образом:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Введите общее правило, известное как «правило 29/41».

Вообще говоря, ипотечные кредиторы хотят, чтобы отношение вашего долга к доходу не превышало 41%, а ваши жилищные выплаты составляли не более 29% от этой суммы.

При валовом ежемесячном доходе в размере 10 000 долларов США (или 120 000 долларов США в год) ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги) и страхование) не должна превышать 2900 долларов, в то время как общая сумма ваших долгов не должна превышать 4100 долларов за каждую месяц.

Если вы зарабатываете половину этой суммы или 5000 долларов в месяц, ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги и страхование) должна составлять не более 1450 долларов, в то время как общая сумма ваших долгов не должна превышать 2050 долларов за каждый месяц.

Какие долги считаются «прочими долгами»?

Этот показатель может включать любые долги, которые вы должны платить каждый месяц, но обычно состоит из автомобильные платежи, платежи по кредитным картам, студенческие ссуды и многое другое.

При всем вышесказанном вы должны отметить, что правило 29/41 - это просто общее практическое правило. Некоторые кредиторы могут позволить вам брать немного больше или немного меньше, а некоторые типы жилищных ссуд (ссуды VA, ссуды FHA и т. Д.) Имеют другие требования.

Другие факторы доступности жилья

Теперь, когда вы знаете, на что будут обращать внимание кредиторы, вам следует глубоко погрузиться в другие факторы, которые могут повлиять на размер кредита, который вы можете (и действительно должны).

Следующие детали стоит учитывать, когда вы начинаете поиск нового дома и получения нового жилищного кредита.

Авансовый платеж

Ваш первоначальный взнос может существенно повлиять на сумму денег, которую вы можете взять в долг на покупку дома. Очевидно, что более крупный авансовый платеж может помочь вам занять больше, поскольку он освобождает место в вашем DTI, тогда как меньший первоначальный взнос для вашего дома означает, что вы можете брать меньше.

Большинство экспертов предлагают отложить не менее 20% на ваш новый дом, и по нескольким причинам. Во-первых, первоначальный взнос в размере 20% может помочь вам избежать ситуации, когда вы окажетесь «под водой» по ипотеке, если цены на жилье упадут. Во-вторых, снижение 20% или более поможет вам избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI) по жилищному кредиту.

При первоначальном взносе менее 20% PMI, который вы платите, обычно увеличивает от 0,5% до 1% от вашего платежа по ипотеке до тех пор, пока у вас не будет достаточного капитала для отказаться от частного ипотечного страхования. Это деньги на ветер, но дополнительные расходы также могут повлиять на размер жилищного кредита, на который вы имеете право.

Процентные ставки по ипотеке

Еще одним важным фактором, влияющим на доступность жилья, является процентная ставка по ипотеке, но именно в этой области у вас есть огромное преимущество прямо сейчас. Ставки по ипотеке приближаются к рекордным минимумам, а ежемесячная выплата меньших процентов означает, что вы можете позволить себе занять больше денег заранее.

Как процентные ставки по ипотеке влияют на вашу жилищную выплату? Рассмотрим этот пример, который рассматривает только основную сумму и процентные составляющие ссуды (за исключением других затрат, таких как налоги на имущество и страхование).

Если вы взяли взаймы 400 000 долларов для дома по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет под 4%, ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) составит 1 909 долларов.

При той же сумме и сроке кредита и процентной ставке 3% ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) составляет 1 686 долларов.

Если вы смогли получить тот же кредит с процентной ставкой 2,5%, ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) составит 1580 долларов.

Вы уловили суть. Чем ниже процентные ставки, тем меньше будет ваш платеж. Это освобождает больше возможностей для заимствования, сохраняя при этом отношение долга к доходу (DTI) на приемлемом для кредиторов уровне.

Срок ипотеки

Но как насчет срока ипотеки? Вопрос: «Сколько дома я могу себе позволить?» невозможно ответить, пока вы не узнаете, сколько времени вы хотите потратить на оплату дома.

Если вы готовы взять кредит на более длительный срок, на 30 лет, вы сможете обеспечить меньший ежемесячный платеж и, возможно, в результате сможете получить больше. Просто имейте в виду, что ставки по ипотечным кредитам для более длительных жилищных кредитов как правило, немного выше.

Насколько сильно зависит от продолжительности вашей ипотеки? Собственно, совсем немного.

Мы уже упоминали, как заимствование 400 000 долларов для дома по 30-летней ипотеке под 3% оставит вам ежемесячный платеж (основную сумму и проценты) в размере 1686 долларов.

Если вы перейдете на 15-летний жилищный заем с той же фиксированной процентной ставкой, ваш ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) вырастет до 2 762 долларов, но ваш кредит будет длиться вдвое меньше.

Если вы получите немного более низкую ставку 2,5% по 15-летнему кредиту на эту сумму, что вполне вероятно, ваш ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) снизится до 2667 долларов.

В этих примерах не учитываются другие сроки ипотеки, которые могут быть доступны вам, или ипотечные кредиты с плавающими процентными ставками, которые меняются с течением времени. Однако во всех отношениях верно то, что более длительный срок кредита дает более низкий ежемесячный платеж, что может помочь вам купить больше дома заранее.

Дополнительные расходы на дом

Дополнительные расходы могут повлиять на то, сколько вы можете занять для нового дома, и многие из них в значительной степени находятся вне вашего контроля. Некоторые дополнительные домашние расходы, которые следует учитывать, включают следующее:

Налог на недвижимость: Налоги на недвижимость обычно выплачиваются с условного депонирования, созданного вашим кредитором для ипотечного кредита, но вы будете платить на него ежемесячно. В общем, более высокие налоги на недвижимость заставляют вас платить больше каждый месяц, что приводит к резкому увеличению ежемесячных жилищных выплат. С другой стороны, если вы живете в районе с более низкими налогами на недвижимость, влияние на ваш ежемесячный платеж не будет таким большим.

Страхование домовладельцев: Домовладельцам с ипотечным кредитом необходимо иметь страховку домовладельцев, которая обычно оплачивается с их условного депонированного счета. Опять же, пропорциональная сумма выплачивается каждый месяц, что влияет на ваш платеж по ипотеке.

ТСЖ или сборы за кондоминиум: Если вы живете по соседству с ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) или владеете квартирой, вы можете ежемесячно платить за членство. Эта сумма также может повлиять на размер займа на дом.

Техническое обслуживание и уход

Если вы всегда арендовали и никогда не владели недвижимостью, вам также нужно будет мысленно отчитаться о текущих расходах на техническое обслуживание и ремонт. Эти расходы не будут отражены в сумме ипотечного кредита, но, тем не менее, вы должны их спланировать.

Например, дом со старой крышей или системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха потребует дорогостоящих обновлений в течение нескольких лет. Кроме того, вам придется подумать об уходе за газоном, озеленении, стоимости обслуживания системы отопления и кондиционирования воздуха и многом другом.

Как вы можете решить, сколько дома вы можете себе позволить

Учитывая все обстоятельства, вы также должны знать, что ипотечная компания не знает всей вашей ситуации. Они используют алгоритмы и коэффициенты, чтобы решить, сколько, по их мнению, вы можете занять, но они не имеют представления, насколько реалистично это число для ваших личных финансов и других расходов, которые у вас есть.

Например, вы можете быть человеком, у которого низкие бумажные расходы, но дорогие поблажки в реальной жизни. Может быть, у вас нет платы за машину, но у вас трое детей в дорогих спортивных клубах, которые стоят за руку и за ногу. Эти другие расходы не будут отображаться в вашем соотношении долга к доходу (DTI), но это не значит, что они не важны для вашей семьи.

С другой стороны, возможно, у вас есть большие финансовые цели, которых вы хотите достичь, в том числе желание избавиться от долгов или досрочно выйти на пенсию.

В этом случае вам может потребоваться меньшая ежемесячная выплата по ипотеке, чем решает ипотечная компания. Или, может быть, вы хотите получить ипотечный кредит на 15 лет, чтобы быстрее расплатиться за дом и выйти на пенсию в 55 лет.

В любом случае вам действительно нужно решить, сколько вы можете позволить себе платить каждый месяц, не подвергая опасности свои семейные финансы и не жертвуя другими целями.

Суть

Сколько жилья вы можете себе позволить, зависит от вашего дохода, процентной ставки по ипотеке, на которую вы можете претендовать, продолжительности вашего жилищного кредита и других важных факторов. Однако это также зависит от того, сколько вам удобно платить и сколько денег вы хотите сэкономить, инвестировать или потратить, ведя образ жизни, который вы хотите.

Правило 29/41 - хорошее место для начала процесса, но вам следует взглянуть на свой ежемесячный бюджет и привычки тратить, чтобы понять, что вам действительно удобно.

Ипотечная компания не должна нести ответственность за ваш будущий платеж по ипотеке. Они могут дать вам представление, но решение в конечном итоге остается за вами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Снизятся ли ставки по ипотеке?

Ставки по ипотеке повышаются и понижаются в зависимости от таких факторов, как основная ставка. Однако текущие процентные ставки находятся на рекордно низком уровне или близки к нему, поэтому со временем вероятность их повышения выше, чем дальнейшего падения.

Если вы планируете купить дом, лучше всего пройти предварительную квалификацию с одним из ведущие ипотечные кредиторы теперь, чтобы вы могли зафиксировать низкие ставки сегодня.

Как выбрать ипотечного кредитора?

Есть множество ипотечных кредиторов, из которых можно выбрать, и это может быть трудным определиться. Мы предлагаем поискать у кредиторов, чтобы узнать, какой из них предлагает ипотека и ссуды с самыми низкими процентными ставками и затратами на закрытие.

Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить дом?

Согласно Rocket Mortgage, потребители, скорее всего, будут претендовать на ипотеку, если у них есть кредитный рейтинг 620 или выше. Тем не менее, вы можете претендовать на получение жилищного кредита FHA с кредитным рейтингом от 580. Тот же стандарт применяется для большинства VA жилищные ссуды.

Могу ли я купить дом без первоначального взноса?

По данным Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), большинство традиционных кредиторов требуют от заемщиков первоначального взноса в размере от 5% до 15%. Заемщики также могут претендовать на получение жилищного кредита FHA с минимальной ставкой всего 3,5%.