Обзор DiversyFund: инвестирование в многоквартирную недвижимость

Когда дело доходит до недвижимости, старая пословица звучит как «местоположение, местоположение, местоположение».

С появлением платформ для инвестирования в недвижимость теперь стало проще географически диверсифицировать свой портфель.

Что немного сложнее сделать, так это диверсифицировать его по классам активов. С публичными REIT вы часто получаете значительное распределение коммерческой собственности - торговых центров, складских помещений, медицинских парков и т. Д. American Tower (NYSE: AMT), один из крупнейших REIT, сосредоточен в коммерческих объектах (вышках сотовой связи). Prologis (NYSE: PLD) владеет логистическими объектами для облегчения глобальной цепочки поставок.

Что, если вы захотите пойти на другой конец? Жилой?

Вот где такая фирма, как ДиверсиФонд приходит в. Они определили недостаточно обслуживаемую нишу - многоквартирную недвижимость.

Оглавление

1. Что такое ДиверсиФонд?
2. Как работает DiversyFund?
1. Что такое предпочтительный возврат?
2. Как продать свои акции
3. Комиссии DiversyFund
4. Налоги на DiversyFund
insta stories
5. Риски DiversyFund
1. Инвестиционный цикл с добавленной стоимостью
2. Риск местного рынка недвижимости
3. Период неликвидных инвестиций
4. Недостаток диверсификации
6. DiversyFund vs. Фандрайз
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Кому следует инвестировать в DiversyFund?
9. Подходит ли вам DiversyFund?
1. Высокие инвестиционные сборы
2. Предпочтительный возврат
10. Плюсы и минусы DiversyFund
1. Плюсы
2. Минусы
11. Резюме

Что такое ДиверсиФонд?

DiversyFund был основан в 2016 году Крейгом Сесилио и Аланом Льюисом, двумя опытными инвесторами в недвижимость. профессионалов, и начал предлагать инвестиционный фонд недвижимости после того, как в ноябре прошел квалификацию SEC. 2018 года.

Они предлагают один фонд, свой Growth REIT, и он инвестирует в многоквартирную недвижимость (многоквартирные дома) размером не менее сотни единиц по всей территории Соединенных Штатов. Они стремятся получить внутреннюю норму доходности 10-20% с циклом добавления стоимости около пяти лет.

Стратегия не нова. Я лично инвестировал в частный REIT, который инвестирует в жилые комплексы с той же стратегией. По окончании срока аренды оператор обновляет их и взимает с новых арендаторов более высокую арендную плату. По мере того, как комплекс переносится, недвижимость улучшается, арендная плата увеличивается, а стоимость инвестиций растет.

Они также вертикально интегрированы, что означает, что они все делают собственными силами. Это войдет в игру позже, когда мы поговорим о сборах.

Как работает DiversyFund?

DiversyFund довольно прост - у вас есть один вариант (Growth REIT). Никакого выбора, только один фонд, довольно просто.

У DiversyFund минимальный счет на счете 500 долларов, и вам не нужно быть аккредитованный инвестор инвестировать, поскольку вы будете инвестировать в фонд, а не в отдельную собственность.

Вы можете инвестировать как частное лицо, совместное предприятие, юридическое лицо или через траст. Как физическое лицо вам должно быть 18 лет или больше, иметь номер социального страхования, юридический адрес проживания в США, а также быть гражданином США, постоянным жителем или иметь действующую визу США. Довольно стандартный материал.

Ваши доходы зависят от того, когда недвижимость будет продана, что, как они ожидают, произойдет ближе к концу 2023 года. Когда они продадут недвижимость, вы получите обратно свою основную сумму вложения плюс 7% желаемой прибыли. Этот возврат выплачивается до того, как компания что-либо заработает. Оставшаяся прибыль (если есть) выплачивается по графику. Инвесторы получают 65% прибыли до тех пор, пока не достигнут 12% годовой нормы прибыли, затем оставшаяся прибыль делится 50/50 между инвесторами и компанией.

Что такое предпочтительный возврат?

Предпочтительный доход связан с порядком, в котором деньги распределяются между инвесторами.

DiversyFund Growth REIT предлагает предпочтительную доходность в размере 7% инвестированного капитала от операционного денежного потока. Это означает, что первые деньги выплачиваются инвесторам до тех пор, пока они не получат 7% прибыли.

После этого инвесторы могут собрать 65% любого оставшегося денежного потока после того, как спонсор REIT соберет дополнительный взнос. Инвесторы могут получать доход до 12% годовых.

Хотя в плохой инвестиционный год предпочтительный доход не гарантирован, инвесторы могут рассчитать свой долгосрочный инвестиционный доход.

Узнать больше о DiversyFund

Как продать свои акции

Одно из различий между REIT, финансируемым за счет краудфандинга, и REIT, обращающимся на фондовой бирже, - это ликвидность. Инвесторы могут торговать публичными REIT, покупая сегодня и продавая завтра без штрафных санкций.

Однако погашение ваших акций DiversyFund может занять несколько лет. Большинству инвесторов придется подождать, пока управляющий фондом REIT решит закрыть фонд и ликвидировать акции. Ориентировочная дата ликвидации - конец 2023 года.

Инвесторы также могут продать свою долю досрочно, но продажа не гарантируется. Инвесторы должны уведомить управляющего фондом о своем желании продать акции. Управляющий фондом имеет первое право на отказ. Инвесторы также могут передать акции другому инвестору.

Если рынок многоквартирной недвижимости резко упадет или многие инвесторы захотят ее продать, DiversyFund может отказаться выкупить какие-либо акции. Из-за неограниченного инвестиционного горизонта разумно инвестировать только те денежные средства, которые вам не понадобятся, в течение нескольких лет.

Комиссии DiversyFund

ДиверсиФонд говорит, что не взимает с вас комиссию, что является правдой, но не дает полной картины. Они не взимают плату за управление фондом.

Если у вас задействовано несколько организаций, сборы оцениваются на разных этапах. В сфере недвижимости у вас есть различные организации, такие как фонд, застройщик и спонсор. Как и следовало ожидать, оплата должна производиться всем, поэтому застройщик, управляющий недвижимостью и т. Д. Могут взимать с фонда комиссию. Поскольку DiversyFund вертикально интегрирован, фонд в некотором смысле платит «сам».

Фонд может не взимать с инвесторов комиссию за управление фондом, но фонд оплачивает ежемесячные / годовые комиссии, а также комиссии за транзакции. Так что косвенно есть сборы (всегда есть сборы).

Если вы просмотрите Рост REIT циркуляр, вы увидите, что раздел комиссий довольно обширен. Он включает плату за управление активами, а также значительную плату за разработку. Каждый месяц небольшой процент отчисляется на оплату менеджменту.

Эти виды сборов распространены. Вопрос в том, считаете ли вы их завышенными (или низкими) - решать вам самому.

Налоги на DiversyFund

Поскольку вы инвестируете в фонд, вы получаете форму 1099-DIV в конце года. Если и когда они ликвидируют REIT, вы все равно получите 1099, но это будет считаться приростом капитала.

Это подчеркивает одно преимущество фондов vs. индивидуальная собственность. Когда я купил дробную долю собственности через RealtyShares (ныне несуществующую), я стал партнером с ограниченной ответственностью в товариществе, которому принадлежала эта собственность. Каждый год я получал Форму К-1. Само по себе это не имеет большого значения. Но это также означало, что мне нужно было подавать налоги в другом штате. Как житель Мэриленда, я обычно не подаю налоговую декларацию Северной Каролины… пока я не получил K-1 от партнерства, базирующегося в Северной Каролине. 🙂

Другая форма 1099-DIV не представляет большого труда, она не меняет способ подачи налоговой декларации.

Риски DiversyFund

Оценка инвестиционных рисков для любых потенциальных инвестиций является частью вашей комплексной проверки. Хотя вы можете зарабатывать деньги с помощью DiversyFund, эта платформа не совсем инвестиции с низким уровнем риска.

Инвестиционный цикл с добавленной стоимостью

Инвестируя с помощью DiversyFund, можно заработать больше, чем аналогичные REIT, которые вы можете купить через своего онлайн-брокера. Но вертикальная интеграция их услуг вызывает некоторое беспокойство.

Инвестиционный процесс состоит из нескольких этапов:

1. Увеличение капитала: Раунд открытого финансирования для сбора капитала и покупки недвижимости
2. Получение: Покупка соответствующей инвестиционной собственности
3. Ремонт: Отремонтируйте и улучшите существующие свойства, чтобы повысить потенциальную ценность
4. Признательность: Дайте время, чтобы стоимость недвижимости увеличилась после ремонта
5. Распоряжение: Продавайте недвижимость и распределяйте прибыль среди инвесторов

Изначально в проспекте предложений Growth REIT было предложено «слепое объединение» без каких-либо существующих преимуществ или определенных проектов. Сейчас есть несколько избранных проектов, которые дают инвесторам представление о том, во что инвестирует фонд.

Первоначально годовая доходность инвестиций может быть ниже ожидаемой из-за первоначальных затрат на приобретение и ремонт. Тем не менее, доходность инвестиций может увеличиться, если управляющие недвижимостью могут увеличить арендную плату и, в конечном итоге, продать недвижимость с целью получения прибыли.

Опора на оценку собственности может быть не идеальной, если вы хотите стабильный дивидендный доход. Инвесторы могут получить их за счет ежемесячных арендных платежей от арендаторов. Также может быть сложно оценить потенциальную общую прибыль от инвестиций.

Поскольку минимальный период инвестирования составляет пять лет, стоимость недвижимости довольно сложно предсказать. За полвека с местным рынком недвижимости может случиться многое. Прибыль не является гарантией. Иногда улучшение собственности и ожидание продажи с целью получения прибыли занимает больше времени, чем ожидалось, или не происходит вовсе.

Узнать больше о DiversyFund

Риск местного рынка недвижимости

Как класс активов, многоквартирная недвижимость может стать отличным долгосрочным вложением средств для повышения благосостояния. Но бывают неудачи с инвестициями. DiversyFund вознаграждает инвесторов прибылью, выплачивая дивиденды от ежемесячного дохода от аренды и продавая недвижимость с целью получения прибыли.

Однако несколько факторов могут снизить стоимость недвижимости:

• Изменения в местной экономике и на рынке недвижимости
• Конкуренция со стороны существующей собственности и нового строительства
• Изменения в законе о зонировании
• Пожары, наводнения и другие жертвы
• Незастрахованные убытки

DiversyFund стремится снизить риски, инвестируя в рынки с сильным ростом рабочих мест, растущим населением и уровнем вакантных площадей ниже среднего.

Перерасход средств, непредвиденный ремонт и будущие займы также могут увеличить базу инвестиционных затрат. Инвесторы, скорее всего, потеряют деньги, если недвижимость продастся с убытком или потерпит неудачу.

В отличие от сберегательных счетов и депозитных сертификатов, застрахованных FDIC, инвесторы не могут возместить потерянный инвестиционный баланс.

Период неликвидных инвестиций

REIT DiversyFund Growth - это «публичный неторгуемый REIT» без вторичного рынка. Вы не можете продавать свои акции DiversyFund, такие как акции и ETF, чтобы быстро собрать деньги.

Существует многолетний инвестиционный период, и DiversyFund ликвидирует акции при ликвидации REIT. Дата ликвидации является открытой, и инвесторы могут либо реинвестировать акции в другое предложение, либо обналичить их.

Некоторые из первых инвесторов, купивших акции в 2018 году при запуске REIT, будут инвестировать примерно пять лет. Текущая плановая дата ликвидации - конец 2023 года.

Инвесторы могут предложить управляющему продать свои акции. Однако управляющий может отказаться от выкупа акций. Акции, проданные через шесть месяцев после даты покупки, продаются за 90% справедливой рыночной стоимости. Передача акций другому покупателю возможна при определенных обстоятельствах.

Недостаток диверсификации

В циркуляре DiversyFund Growth REIT говорится, что большая часть инвестиционной недвижимости, вероятно, будет на рынке южной Калифорнии. Спонсор лучше всего знаком с этим местным рынком, который может снизить инвестиционный риск.

Однако рост REIT может быть не лучшим вариантом, если вы не хотите иметь дело с недвижимостью Калифорнии. REIT с общенациональным портфелем имеют более естественную диверсификацию.

Узнать больше о DiversyFund

DiversyFund vs. Фандрайз

Ближайший конкурент DiversyFund - Фандрайз, который предлагает три уровня учетной записи - Начальный (минимум 10 долларов США), Базовый (минимум 1000 долларов США), Продвинутый (минимум 10 000 долларов США) и Премиум (минимум 100 000 долларов США).

Со Starter вы можете попасть в eREIT.

С Core вы можете выбрать нужные инвестиции (сбалансированное инвестирование, дополнительный доход, долгосрочный рост), и автоматические инвестиции включены.

По мере продвижения планов вы можете начать добавлять отдельные объекты недвижимости, а также получать доступ к дополнительным средствам.

Fundrise взимает 0,15% годовых за консультационные услуги по инвестициям (от которых можно отказаться при определенных обстоятельствах, например, когда вы приглашаете другого инвестора), и он также является неликвидным.

Вы можете прочитать наши полный обзор Fundrise для большего.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul - еще одна лучшая альтернатива DiversyFund, которая может быть лучшим вариантом для аккредитованных инвесторов. Инвестор с высоким уровнем собственного капитала может инвестировать в индивидуальные предложения «частного размещения» и 1031 биржу. Инвестирование в тщательно подобранные предложения обеспечивает больший контроль над инвестиционным процессом и может иметь более высокий потенциальный доход.

Неаккредитованные инвесторы могут инвестировать в два разных REIT. Каждый REIT имеет минимальную инвестицию в размере 5000 долларов США, но имеет свою инвестиционную стратегию.

MogulREIT I может быть более склонным к риску и фокусируется на долговых предложениях, чтобы получать ежемесячные дивиденды от дохода от аренды коммерческой недвижимости. Годовая доходность распределения после комиссий составляет 6,0% годовых.

MogulREIT II похож на REIT DiversyFund Growth, инвестируя в многоквартирную недвижимость. Одно отличие состоит в том, что портфель RealtyMogul может иметь более широкий охват по всей стране. Большинство объектов находится на юге и востоке США. Этот REIT имеет годовую доходность 4,5% и может зарабатывать больше, когда недвижимость продается с прибылью.

Комиссия за управление активами может составлять до 1,25% от стоимости капитала. Этот постоянный сбор может быть выше, чем взимает DiversyFund. Но вам также нужно будет сравнить другие непредвиденные расходы, такие как затраты на приобретение или продажу недвижимости.

Кому следует инвестировать в DiversyFund?

Инвесторам, которые хотят иметь доступ к многоквартирной недвижимости в южной Калифорнии с пятилетним инвестиционным горизонтом, следует подумать о DiversyFund. Можно получать годовую прибыль, которая конкурирует с исторической среднегодовой доходностью S&P 500.

DiversyFund не является безрисковым, но получение инвестиционного дохода может быть менее изменчивым, чем инвестирование в акции недвижимости. Минимум $ 500 для инвестиций и возможность инвестирования для неаккредитованных инвесторов позволяет любому напрямую инвестировать в недвижимость.

Подходит ли вам DiversyFund?

Если вы хотели инвестировать в многоквартирную недвижимость, это один из лучших вариантов. Поскольку они предлагают только один вариант инвестирования, вопрос в том, устраивает ли вас их структура комиссионных.

Высокие инвестиционные сборы

Когда я сравнил это с моими частными инвестициями, ставки DiversyFund казались высокими. В мои частные инвестиции взимается комиссия за управление недвижимостью в размере 2%, но она оценивалась на основе собранной арендной платы. Это похоже на ежемесячную плату, указанную в заявке Комиссии по ценным бумагам и биржам (хотя, судя по моим сведениям, эта плата начисляется на счет капитала инвестора). Этот обзор Motley Fool не был поклонником DiversyFund из-за их ограниченной репутации, более высоких комиссий и ряда других вещей.

Предпочтительный возврат

Одной, менее очевидной областью, на которую обратил внимание Motley Fool, была структура возврата. DiversyFund предлагает 7% привилегированных, а затем разделение прибыли 65/35 до 12% годовых. Также есть возможность наверстать упущенное с помощью Promoted Interest. Motley Fool сказал, что 80/20 или 75/25 (без догоняющего) более типичны.

В моей частной сделке я получил 8% -ную привилегированную доходность с разделением 70/30 без догоняющего или какого-либо снижения в разделении на основе доходности.

В качестве альтернативы, если вы просто хотите заняться недвижимостью и вас не продают в многоквартирных домах как класс активов, существует множество другие способы инвестирования в недвижимость. Вы можете использовать краудфандинговые платформы по недвижимости или сделать это проще и выбрать публично торгуемый REIT.

Узнать больше о DiversyFund

ДиверсиФонд За и против

Резюме

DiversyFund позволяет инвесторам легко начать инвестировать в многоквартирную недвижимость. При минимальных инвестициях в 500 долларов многие инвесторы могут позволить себе открыть небольшую позицию и диверсифицировать свой портфель. Если вы хотите инвестировать в альтернативные активы, DiversyFund может быть полезной долгосрочной идеей, если вам нравятся краудфандинговые REIT в сфере недвижимости.